SENTENCIA Y REFLEXIONES DE VERANO

Para mí, vacaciones es dedicar durante algunos días el tiempo en hacer lo que uno realmente quiere hacer, lo que le gusta. Problema este para aquel que trabaja en lo que le gusta.  Pero sí que puedes dedicar este tiempo en dedicar tu trabajo en aquellos temas que más te realizan.

Como la felicidad nunca es completa, parte de ese tiempo me dedico a algo que no me gusta.

Unos de los letrados de los asociados esta dedicando su tiempo en la playa ( supongo con el mismo planteamiento vital que el mío ) a redactar el primer Recurso de Casación, ante el Tribunal Supremo de la Sentencia desfavorable a nuestros intereses del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

Como sabéis pocos, solo aquellos que reclaman más de 600.000 € pueden emplear este recurso, por eso de que la Justicia en este país es igual para todos

.

Por esto es de suma importancia estos pocos recursos. Porque la Sentencia del Tribunal Supremo sí que es definitiva y genera Jurisprudencia. Depende por tanto de la defensa de todos, si es que existe cualquier resquicio de revisión futura.

Por tanto estoy apoyando técnicamente en lo que se me pide.

Cuando leo y releo la Sentencia desfavorable, que ya es aparente generalizada para todos del Tribunal Superior,   se me ocurren muchos comentarios, pero solo creo publicables lo siguiente:

Lo que deduce el Tribunal es algo así:

 Como no existen datos fiables de comparación de valores de mercado del valor del suelo, sobretodo en una zona degradada donde existen chatarrerías y talleres con viviendas antiguas, pues se debe emplear el valor de suelo aplicable a Protección Pública ( VPP ).

Con esta deducción aplastante, sobra todo, como no sabemos lo que vale, es que vale muy poco. Deducción que será amparado por Jurisprudencia o no, pero que no puedo calificar de técnica.

Concretamente deduce:

Una mera lectura del Plan Parcial basta para desdeñar dicho sistema habida cuenta el sistema edificatorio existente ya que aún siendo una  zona eminentemente residencial existen complementariamente algunos elementos de actividad, fundamentalmente almacén de chatarra así como algunos talleres de automóviles, dedicados a chapa y pintura de los que solamente uno se puede considerar como estación adecuada de moderna. La edificación existente en su mayoría corresponde a pequeños edificios de 1 o 2 alturas de vivienda en mal estado de conservación, por ejemplo en la finca objeto de análisis la edificación principal data de 1.930 según datos catastrales, lo que imposibilita un análisis comparativo que habría de realizarse exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Este comentario anula cualquier valoración por comparación e incluso después para el cálculo por el método residual que es el aplicable según Sentencia.

En otras palabras, que como no se sabe lo que vale lo que nos han dejado años y años de dejadez del Ayuntamiento como el retraso de Dragados, pues no vale y punto. Demos por tanto las gracias a todos esos negocios, únicos que podían instalarse en una zona expropiada y por ende sin posibles licencias municipales de ningún tipo.

Por tanto, si bien consideran que el valor del suelo vale según sus cálculos 347´24 €/m2 respetan el valor del Ayuntamiento de 868 €/m2.

Menos mal que no tenemos que devolver dinero.

Al mismo tiempo hemos recibido del mismo Tribunal y en similar fecha valoración de finca incluida en el mismo sector, pero no por expropiación sino por indemnización sustitutoria ( Sentencia 638/2014 ) por valor según pericial mía fijada en 1.905,78 €/m2 de repercusión, que aplica la edficiabilidad de 1,97 m2/m2 y arroja un valor reconocido en dicha Sentencia de 3.754 €/m2 .

No, no creo que aquí el Tribunal se haya vuelto loco.

Mirad, yo creo que aquí han pesado varios factores.

El valor de 3.754 €/m2 es, similar al solicitado para todos, el Valor de Mercado de los solares de la zona en el momento de valoración, que era el año 2.008, año de la expropiación, y el Tribunal lo sabe ( como por aplicación de respeto a los actos propios se deduce ).

Pero en una estricta visión de la Ley 8/2007, que ya ha sido subsanada en el Reglamento de 2.011, en una expropiación en el año 2008 lo que vale es lo que tienes y debido a la “singularidad” de lo que es, pues se deduce el valor de 347,24 €/m2.

Por tanto mi valoración, puede ser correcta, pero según ellos, no aplicable. Gracias de todas formas porque confirma mi actuación profesional. Serán otros jueces los que determinen el fondo de todo esto.

El mismo error lo deben haber cometido los peritos solicitados por insaculación por el Ayuntamiento y Dragados, más de 70 peritos que han dictaminado valores que oscilan entre ese valor y llegan en alguno a aproximarse a 6.000 €/m2. Esta divergencia de valores ha sido empleada con habilidad ( hay que reconocer los aciertos ) para demostrar la imposibilidad de determinar un valor único de la expropiación.

Este disloque, que produce que los solares valgan para el mismo Tribunal 10 veces menos que otros dentro del mismo sector, es el que nos esta rompiendo la cabeza ahora.

Y es que ya he dicho que el Justiprecio no es justo ni es precio.

A todos ( menos a los peritos que vivimos de esto ) nos gustaría que existiera una “fórmula mágica” que marcara el valor del suelo y creo que eso se debe fijar más por la contínua actualización correcta de las Ponencias de Valores a nivel fiscal y menos con el fácil e igualmente injusto empleo del máximo valor de suelo de VPP ( este comentario no es fácil de entender para muchos, intento no emplear términos técnicos ) . 

También influye la posible colaboración necesaria del perito en eso que se ha llamado “burbuja inmobiliaria”, pero hay no somos responsables, nadie nos contrata para determinar el valor real de las cosas, si es que este valor existe, sino simplemente detectar el valor del mercado de las mismas en determinado momento, sin entrar en consideraciones de si el mercado esta o no equivocado.                                                                                                                                                           

Seguiré limitando mis apreciaciones, sólo algún comentario:

Si en el año 2.008 hubiera sido inteligente el Sr. Zapatero y de verdad no hubiera existido la crisis y el boom inmobiliario hubiera continuado y por tanto el valor de compra de la Concesión de Dragados hubiera seguido siendo rentable, y por tanto hubieran vendido sus solares y construido la urbanización y ya no hubiera por tanto talleres ni casas bajas……..¿ La Sentencia sería la misma ?

Y otra más diabólica, si la pregunta anterior es negativa : ¿ Para qué ejecutar si eso va en contra de los costes expropiatorios ? ¿ No es mejor esperar a la Sentencia ?

No creo que haya existido una mente diabólica, pero el resultado, motivado por la falta de liquidez de Dragados ha sido muy hábil su uso.

 La crisis es como ese chapapote que impregna y mata cualquier ser vivo, pero en el fondo produce la mutación de algunos que no solo sobreviven sino que se alimentan del resto.   

Queda también por conocer el beneficiario de todo esto, pero eso es otro tema.

Pero, tengo una pregunta más importante: ¿ Qué pinto yo en un chiringuito de playa escribiendo esto ? Yo también estoy enganchado al blog y sigo enganchado en el programa del móvil de los caramelos en el 181. 

 

Lo que es más grave, ESTOY TRABAJANDO, porque no me gusta nada este tema.

Sobre la obra, el Plan Parcial de Touza y la evolución de todo esto, todavía no me he decantado por una opinión, que sí tengo.

Creo que todos apoyaríamos cualquier ejecución inmediata del sector, pero si hay que esperar, prefiero se piense todo mejor. A buen entendedor….

Momento este de darme un baño y refrescarme las ideas, no vaya a decir lo que no pretendo.