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jueves, 17 de marzo de 2016

URBANISMO DESCONCERTADO 212 ( -304 )

DESCONCIERTO EN EL PASEO DE LA DIRECCIÓN
¿URBANISMO NEOCONCERTADO?

Este es el título del interesante debate abierto por el Club Debates Urbanos que se celebró el martes pasado a las 19.30 horas en una sala del Círculo de Bellas Artes.


El Club mencionado, reúne entre sus socios, a prestigiosos urbanistas, muchos de ellos asistentes al acto.

Asistimos algunos vecinos, unos desconocidos y otros ya no tanto, miembros de La Plataforma SOSPAEOSINDIRECCION. A su vez, asiste la Concejala como asesor de la Junta de Distrito de Tetuán.

Presenta el acto Francisco López, Arquitecto Urbanista, que expone a un público técnico que no sabe ni donde esta este sector, la crueldad de la actuación, afectada por una privatización de una expropiación como actuación urbanística con las consecuencias que expondrán los invitados exponentes. El objeto del acto es la difusión del problema y debatir la posible reconducción razonable del resultado.

Don Alberto Tellería, Arquitecto Urbanista, nos ilustra mediante proyección de documentos en una pantalla, tanto la ubicación como historia urbanística como morfológica de la zona. Nos va exponiendo tanto en planos cómo estaba previsto y cómo ha ido evolucionando el Planeamiento. Más tarde nos muestra en fotos, ante el estupor de los desconocedores asistentes, el resultado.

En este blog sabemos mucho de esto. No me alargo en contar los contenidos, supongo lo conocéis.

Marisa Costoya, expropiada conocida, cofundadora de La Plataforma y colaboradora en este blog,  explica la situación creada sobre los afectados, tanto directos por la expropiación, como los indirectos, debidos a la obra como el resultado futurible de la misma sobre los vecinos.

Agustín Hernández, Arquitecto Urbanista y profesor nos explica la situación de estos barrios como el de Tetuán que son olvidados por las inversiones públicas. Coincide en explicar las dificultades del barrio de Tetuán, su barrio. Esto conlleva a pretender resolver las administraciones a coste cero, con mediación privada, intervenciones que en otras zonas son públicas. Indica que a la fecha actual las soluciones ya son muy limitadas, por el avanzado estado documental como real de la intervención. Cualquier evolución amplia que modifique los resultados a los óptimos, conduciría a unas inversiones considerables, que parece no sucederán.

Eso no indica que no se deba intervenir para mejorar puntualmente este desastre.

Carlos Lasheras es el Arquitecto Urbanista, Director General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid y por ello responsable directo actual de la intervención. Lo primero que aclara es que no esta allí para defender la actuación. Explica que es una actuación anterior al actual equipo de gobierno y que sí considera que puede haber existido responsabilidades puntuales de algunos responsables municipales. Explica la evolución positiva de la obra como edificio de realojo y lo que el piensa es la realidad de los convenios suscritos, que se deben y se exigirá cumplir, interviniendo en caso contrario. Explica someramente que es una zona con una edificabilidad de 1,2 m2/m2, muy alta, y que existe, asiente en comentarios anteriores zonas que ya eran dotaciones y calles, lo que añadido a su situación de cornisa, complicaban la ordenación.   Indica que se conseguirá ese coste cero, ya que supone unos costes de la actuación de unos 150 millones de euros frente a los 176 iniciales previstos.

Se abre el debate y Pachi Barrueco, vecino,  defiende de manera magistral la situación de los afectados y reclama una solución inmediata.

Agradezco a Pachi su intervención, que me deja sin argumentos en ese sentido, por lo que expongo mirando fijamente a Carlos Lasheras que debe estudiarse lo ocurrido para evitar nuevas actuaciones y nuevos errores, que aquí han sido todos. Se debe evitar al máximo que agentes urbanizadores privados intervengan en zonas sensibles de remodelación, no es lo mismo una actuación en un trigal a las afueras de Madrid que en un barrio habitado y urbanizado. Requiere otros medios como especialización. En caso de producirse debe definirse y coordinarse perfectamente las funciones tanto de la Administración como de los demás agentes, para no confundir las responsabilidades de unos como otros. Sí ha existido una culpabilidad directa municipal, no tan sólo de determinados miembros. Debe reducirse el precio de la vivienda de protección pública, que ha posibilitado al Concesionario mejorar sus condiciones aumentando su margen y perdiendo el Ayuntamiento 100.000 m2 de este tipo de vivienda. Sin embargo coincido con Agustín Hernández en su visión moderada de que las posibilidades actuales son ya más de “maquillaje”, con modificaciones puntuales que mejoren el resultado.

Intervienen otros miembros técnicos del Club, indicando su absoluta aberración tanto de lo sucedido como sobretodo del resultado formal, que coinciden en definir mal proyectado como ejecutado.

Montse Galcerán, nuestra Concejala, propone revertir la situación, que a Dragados  se le entregue los 76.000 m2 de vivienda libre y no los 170.000 m2 actuales de libre y VPO, con una edificabilidad terrible y sus consecuencias.

Indica Lasheras que se le entregará edificabilidad en relación a lo suscrito en convenios y en relación a los costes realmente asumidos. 

Beatriz, de la Plataforma, indica los esfuerzos de las asociaciones vecinales y la propia Plataforma, y solicita la continua exigencia de accesos reales al parque, que siempre existían y ahora nos usurpan.

Contesta Agustín Hernández que eso es imprescindible, que ya estaban muy comprometidos los accesos desde hace años y que no cree que esto se arregle con presupuestos participativos limitados sino con intervención directa en su ejecución con fondos precisos.

Sebas, de la Plataforma, incide más en la defectuosa ejecución de los trabajos, la falta de coordinación y de jefatura de la obra, que como en la reciente caída de árboles, ha podido producir una desgracia.

Después de varias intervenciones sobre la  desastrosa situación y una en defensa de la bajada de precios de vivienda pública que la hacen ya a precios superiores a la libre y sin resultado social.

El último interviniente, acreditado como conocido urbanista, y antiguo alto cargo político en urbanismo, indica que si él hubiera sido el actual Delegado, ya hubiera parado la obra, porque, o el Proyecto de Urbanización es malo o la ejecución incorrecta e inadmisible.

Se levanta la sesión.

REFLEXION

A la salida, Pachi me pregunta por la brevedad de mi  intervención ( cosa poco habitual ) .

Llevo años hablando del Paseo de la Dirección. Allí estaba absorto, contemplando que era el objetivo de discusión ahora de mucha gente, profesionales a los que debo mi respeto, por sus conocimientos como experiencia. No iba a ser yo, quería escuchar todo.

El Paseo de la Dirección es noticia y una de las causas es que es la única intervención importante en el casco de Madrid, en ejecución. Años de olvido y, ahora, noticia. Y, encima, la crítica de los expertos es totalmente negativa, tanto en la proyección como en su resultado.

Esto nos debe hacer pensar en primer lugar en qué está pasando a nivel general, cosa que no haré en este específico blog,  como particular. 

Ya expuse en un acto público en el año 2003 que la actuación como estaba prevista en el Plan de 1997 era inconveniente e innecesaria.

El peor error urbanístico es que la delimitación del sector no incluye áreas homogéneas. Carlos Las Heras lo sabe y lo esbozó en su intervención.

Se incluye  una zona verde  que en el Plan de 1.985 eran del parque y que ya fue expropiada, con las consecuencias económicas de reversión a sus antiguos titulares, al ser recalificada, lo cual ya por sí anula la idea de coste cero demandada. A su vez se incluye equipamientos que ya lo eran, pero no edificados, por lo que las dotaciones son las mismas que ya poseía la ciudad.

Existen dos zonas diferenciadas de viviendas expropiables. La zona de Alberdi y Reyes Aizquibel, sí eran viviendas  objeto de una intervención. Pero la zona de Isabel Serrano, Pando y Cantueso, no tenía las mismas condiciones y eran más similares al resto del barrio. Unir estas actuaciones, con unas valoraciones por Tasación Conjunta ha perjudicado seriamente en las valoraciones de estos últimos, aparte de la complejidad de gestión que conlleva.

A todo esto, se une que no es cierta la cifra de 1,2 m2/m2, ya que no mis cálculos, sino los propios del departamento de expropiaciones municipal en documentos que poseo lo cifran en 1,7247 m2/m2, una vez descontados las dotaciones existentes. De hecho, debido a las dificultades de recorrido lineal de circulación y su sobredimensión, tan sólo en 50.000 m2 de suelo se edifica los 197.000 m2 de vivienda, es decir, una edificabilidad en suelo neto superior a 3 m2/m2.

Este cóctel Molotov   es inviable y afecta a expropiados como al resultado final de todo.

El Proyecto de Urbanización sufre de inicio el mismo problema que el Plan Touza. Ambos proyectos están pensados para cliente único, el encargante, que además es el promotor y constructor.

Son por tanto redactados según las necesidades comerciales del mismo y suelen ser bastante imprecisos, ya que en estas condiciones, cualquier indefinición es subsanable, sin aparente discusión por terceros, de la manera más conveniente.

El proyecto de urbanización es redactado por una empresa de ingeniería. Al poco tiempo para su realización como aprobación exprés, con las dificultades por las alegaciones que modificaron las previsiones iniciales de diseño, se une según mi impresión, una falta de detalles arquitectónicos que incidan de una manera más urbana este diseño.

Ahora se está intentando subsanar. Todos los jardines en reestudio. La cornisa todavía no tiene diseño y se tiene que realizar ya. Los accesos, mal ejecutados, con errores de diseño subsanados con incorrectas pendientes, Todavía en estudio. Remates fatales.   

El Concesionario presionado en un plazo y con correcciones de proyecto. Así es imposible una dirección de proyecto eficaz como su resultado.

¿ Merece la pena ?

Esta es la pregunta que resonaba y resuena desde el debate en mi cabeza.

He defendido siempre el desarrollo de esta actuación, en opinión contraria de incluso amigos. 

Primero porque conocía ( no expresamente ) los convenios suscritos. Pero la razón oculta mía era que existían problemas sociales, realojos por producir, pagos pendientes a afectados, que eran de urgente solución. Parar todo era inviable.

Los pagos pendientes, son pocos. Los realojos que quedan, muchos no lo desean o no tienen prisa y otros se oponen si no se remedia la situación.

Acabar esto…..¿ Mal y a disgusto ?  

Pensemos todos un poco, lleguemos a los acuerdos oportunos que hagan todo mejor. Centremos la intervención en el desarrollo de las infraestructuras iniciadas de circulación y mientras tanto, negóciese ese 3 modificado. Esta vez con luz y taquígrafos.

Y para que se cambie el precio de la vivienda pública se tienen que poner de acuerdo al menos C¨s, Psoe y Ahora Madrid, cosa que como vemos en la tele todos los días, esta tirado.

 Sí, el debate me ha cambiado…. ¿ Seré el único ?

16 comentarios:

  1. Gracias luis.
    Brillante y valiente.
    《El encargante》 Está dispuesto a negociar o sólo quiere trampear .???

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  2. Sinceramente, me alegro mucho de que haya cambiado!
    Como he dicho en varias ocasiones la edificabilidad que prevé el planeamiento es aberrante. En plena calle Marqués de Viana, para nueva construcción el planeamiento prevé Planta baja/Local+V plantas+bajo cubierta. El más bajo del nuevo sector es de 9 plantas!!!
    ¿Estamos locos?
    Todo ello sin previsión alguna en algunos servicios e infraestructuras.
    Esta operación va a transformar la zona en un lugar como mínimo muy distinto al actual (creame, no exagero en absoluto).
    Como muestra, un botón: planteese qué va a suceder en materia de tráfico y movilidad cuando se patrimonialice toda la edificabilidad por el concesionario.
    Es imprescindible rebajar la edificabilidad. IMPRESCINDIBLE.
    Y sí, se puede. Claro que se puede. A ver si va a resultar que esto es más difícil que cambiar la Constitución.
    Si se ha podido expropiar a propietarios sus viviendas, claro que se puede expropiar al concesionario edificabilidad.
    Por supuesto que hay que trabajarlo. Pero por favor, milongas ninguna.
    Si no tienen ganas de trabajar que lo digan. Ya sabemos que es más cómodo que se quede todo como está. No quiero caer en tópicos fáciles respecto a funcionarios, porque además son injustos. Pero hay algunos que los cumplen a la perfección.
    Un saludo.

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  3. Muy bien dicho. Lo que hace falta son ganas. Y me parece que de lo único que hay ganas es de poner peros a cambiar las cosas de verdad y hacer un poco de justicia.
    Será que los vecinos de la zona aún no hemos "cambiado" poco nuestras situaciones...
    El concesionario está aquí porque lo puso el ayuntamiento y a lo único que tiene derecho es a cobrar un precio justo por las obras que hace y por la mierda que paga a los expropiados. No tiene derecho a nada más.
    Ahora además de todo lo pasado, tenemos que ver cómo nos plantan unos mamotretos gigantes y no podemos ni aparcar en nuestro barrio, todo para mayor gloria del adjudicatario.
    Pero es que no se puede cambiar...
    y un huevo!!!

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  4. Mirad. Si mi objetivo fuera cargarme al actual gobierno o al sr. Calvo, hubiera actuado en la reunión de otra manera.
    Nada más decir el directo responsable, el sr. Lasheras, Director General de Planeamiento, que no estaba allí para defender esto.
    Y, entonces....¿ Para qué estas ?.
    Era muy fácil.
    Demasiado.
    Yo estoy aquí para defender que se haga bien y a los afectados, CON TODOS LOS MEDIOS QUE TENGA A MI ALCANCE. GUSTE A QUIEN GUSTE, MANDE QUIEN MANDE.
    Una carrera loca descontrolada de obra y un pleito final, no obtiene ninguna de las dos misiones que tengo.

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    Respuestas
    1. Le he agradecido muchas veces el papel que está desempeñando, y lo vuelvo a hacer.
      No creo que cargarse gobiernos sea el objetivo de nadie, y menos de los vecinos que, cuanto menos, queremos aportar nuestro granito de arena en mejorar nuestro barrio.
      El mío nunca lo ha sido. Ni antes ni ahora. Voto en función de hechos.

      En mi post no creo que pidiera cosas fáciles. Ni demagógicas. Pedía cosas que creo justas y desde luego posibles con la normativa actual en la mano. No pido imposibles ni cambios constitucionales. Es más, lo que pido no requiere ni siquiera de cambios legislativos. Requiere únicamente dos cositas: voluntad y trabajo.

      Mire lo FÁCIL es lo que hizo el anterior gobierno municipal: darle toda la operación a un particular. Y seamos claros. Eso es fácil, entre otros para el técnico/responsable municipal... Él cobra igual (exactamente lo mismo), y el concesionario hace el trabajo. Y si no lo hace... pues ya se verá que pasa. Además de fácil, en el caso actual es sobre todo tremendamente injusto para los intereses de la ciudadanía de Madrid, ya que por arte de birli-birloque han visto como se les hurtaba absolutamente toda la plusvalía urbanística de la operación. Por no hablar de los expropiados. Sí, es fácil y si tiramos de la madeja: ILEGAL. Porque nadie da duros a cuatro pesetas. Y el concesionario tampoco los da. Él asume un riesgo y cobra a base de bien. Vamos, que se lo lleva muerto.

      Volver atrás, es imposible. Estoy totalmente de acuerdo. Pero la situación actual es cambiable, y digamos que determinados desmanes son revertibles. Y le digo más, hoy son más revertibles que mañana. En el momento que el concesionario reciba solares, costará más revertirlo. Y en el momento que pida licencia, más. Y si edifica, más... y así sucesivamente. Pero hoy es revertible, con un coste más bajo de lo que desde el Ayuntamiento están vendiendo.

      Sugiero lo siguiente:
      1.- Que se adecuase la edificabilidad del nuevo ámbito. Por dos razones: principio de igualdad y sostenibilidad urbana. Por igualdad: la edificabilidad del nuevo ámbito debería ser exactamente la misma que hay en el resto de la zona. ¿Por qué un solar de la Calle Panizo o Marqués de Viana tiene que tener una edificabilidad muchísimo menor que un solar situado en el área del adjudicatario?. O mejor aún ¿Por qué los vecinos/propietarios ahora tenemos que tener mamotretos?
      Por sostenibilidad: El barrio no está preparado ni puede soportar un volumen edificable como el planeado. El plan no dimensiona adecuadamente nada.
      2.- Que el concesionario fuera retribuido únicamente por las obras que ejecuta. Restituirle el equilibrio de su concesión. En edificabilidad, o en euros.
      3.- Que los expropiados cobrasen un verdadero justiprecio. No el oxímoron que se les ha abonado. Utilizando la vía de las VPO el Ayuntamiento podría hacer mucho más de lo que se ha hecho. Le doy una pista ¿acaso el Ayuntamiento no puede promoverlas?... Y otra pista ¿acaso no puede matizar las condiciones de adjudicación, en función de provenir de una APR ejecutada por expropiación?. Estúdielo.
      4.- Que la urbanización se ejecute dentro del Proyecto de Urbanización, sí, pero con más criterio, que el estrictamente económico.

      Todo ello, es posible. No quiero cabezas de nadie. Lo que modestamente pedía, como un vecino más de la zona, es que el Ayuntamiento mueva su culo y trabaje. Es posible llevar a término estas premisas. Lo que pasa que hay determinadas personas que cada mes cobran X, trabajen o no trabajen. Y es más cómodo soplar y decir buuuuuufffff esooooo yaaaaaa.... Verdad que sabe a que me refiero!! ;-)

      Un saludo Don Luis.

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    2. Lo que es deseable siempre puede ser posible y no puede emplearse la demagogia de participación ciudadana cuando se hace lo que no quiere esta.

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    3. Sólo por saber...si el convenio firmado por la anterior administración se revela claramente perjudicial para el conjunto de la ciudadanía, o si el presidente de una institución beneficiada por un contrato con la Adm. Pública está investigado por connivencia en delitos donde están acusados también los máximos responsables de la Adm. Pública, también hay que respetar ese contrato o se puede cuestionar...?

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    4. Efectivamente y a mí lo que me gustaría conocer ¿es dónde está Gallardón?. ése si que es un buen pájaro que no sé muy bien porqué ha salido indemne de la cantidad de tropelías que fué capaz de organizar y perpetrar durante su estancia en el Ayuntamiento de Madrid.

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    5. Que esto es incorrecto, se sabe. Se reconoce.
      La solución mejor es la que hay que delucidar.
      Los culpables ni vienen en el mismo paquete.
      De nada me sirve penalizar sin resolver. Aunque si deben pagar los culpables.

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    6. Cierto Luis.
      Hay un paquete previo en Gerencia de urbnismo C/ Guatemala.
      Otro paquete en el TSJM.
      Un tercer paquete que conecta varios paquetes...que te vamos a contar que tu no sepas... pero también te digo que sabiendo todo lo que sabes, no sé porque a veces estás tan calladito y te conformas con tan poco para tus representados .
      #FelizDomingo.

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  5. Un proyecto con tantísimos errores o se corrige y se asumen responsabilidades o no tendrá salida fácil.
    Los que hemos perdido todo sólo esperamos a que esto ¡salte por los aires!

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  6. Prevaricación: Delito consistente en que una autoridad, un juez o un funcionario dicte a sabiendas una resolución injusta.

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  7. Será cuestión de publicar nombre y apellidos de l@s supuest@s prevaricadores...
    Expropiar un apr con la disculpa de regenerarlo y equiparlo para luego entregarselo a una empresa privada es mas grave de lo que muchos funcionarios grado 30.se imaginan.
    Buen domingo .
    Mañana comenzamos la lista.

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  8. Pensemos. ¿Cuántos metros cuadrados tendría que ceder el Ayuntamiento y a cuantos propietarios? frente a ¿Cuántos metros ha cedido a Dragados empresa privada en varios modificados? Esto no se llama interés social, se llama interés privado. Tercer modificado ya.

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  9. Muy buena observación.
    Y pensemos también que si Dragados no cumple es intención del ayuntamiento quedarse con suelo. Sería prevaricación quedarse con mas del 10%. ?

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