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¿RESCISIÓN A DRAGADOS?

 Parece que estos días previos al Pleno del 19, van a ser completitos de noticias y rumores.

El martes, apareció en Vozpopuli el siguiente artículo: http://vozpopuli.com/economia-y-finanzas/89197-carmena-y-florentino-camino-de-los-tribunales-por-la-rescision-de-un-contrato-con-dragados

En el insistían en lo ya comentado en un artículo anterior que Dragados pretendía por vía judicial obtener 50 millones más de los gastos realmente satisfechos en el Paseo de la Dirección.

Si la concesión es de 176 millones, si esta noticia fuera cierta, la auditoría municipal consideraría que Dragados ha consumido tan sólo 126 millones pero Dragados insistiría en un contrato de 176 que les deben pagar, en edificabilidad o dinero.

Al día siguiente a este artículo, numerosas fuentes muy fiables, coinciden en que el acuerdo de rescisión de Dragados con el Ayuntamiento se firmaba ese día miércoles y se insiste en el resultado del mismo. Es decir tenía que filtrar la noticia de que Dragados deja el Paseo de la Dirección, acabando lo iniciado y entregando el edificio de realojo, a cambio del suelo de las cuatro torres, de más de 20 plantas, situadas dos en Marques de  Viana y dos en Capitán Blanco Argibay. Esto implica, a precios fijados en la 2ª Adenda al Convenio que Dragados y Ayuntamiento fijan el precio de la rescisión en 130.389.375 €.

¿ Quién tiene razón ?

Con estos datos, no se sabe. Hay que esperar, si se aprueba en la Junta de Gobierno de la semana que viene a que nos entreguen el texto de este acuerdo.

Si el mismo incluye la no reclamación por ninguna de las partes, la noticia de Vozpopuli no podría ser cierta, pero si Dragados una vez cobrado este importe, puede reclamar por la diferencia, la noticia es cierta.

Quedan muchas incógnitas para el día 19. Preguntas e inquietudes que reflejais ya en comentarios. ¿ Quién terminará esto ? ¿ Cuándo y con que presupuesto ? ¿ Qué se pretende hacer, cuanta edificabilidad y qué tipo de vivienda social ?.

Muchas incógnitas para convencernos de no ir de Malaga a Malagón.  

GRANDES SUPERFICIES EN ACUERDO CON AFECTADOS

Quiero que todos los grupos políticos tengan claro el posible acuerdo con afectados propuesto por esta Asociación.

Uno de los problemas que el grupo Ahora Madrid indica para no negociarlo es la existencia entre los afectados de Sociedades que compraron suelo barato y ahora se beneficiarían de estos acuerdos en una especulación posible.

Despejemos dudas.

El acuerdo propuesto lo es tan sólo para aquellos propietarios afectados que manifestaron su disconformidad, obtuvieron su valoración del Jurado Territorial y fueron al TSJM, no pudiendo recurrir al Supremo y por tanto obtener el resultado del Jurado.

No pueden entrar los que han manisfestado conformidad con la valoración municipal entre otras cosas porque ya han cobrado la indemnización fijada por Ley para estas conformidades.

Tampoco esta pensado este acuerdo para los que todavía no tienen cerrada la vía del Supremo.

Grandes superficies solo hay dos: Larcovi y Cooperativa Area Norte.

Estas empresas compraron suelo entre el año 2001 y 2003 con el fin ambas de canjearlo cuando el IVIMA iniciara la expropiación por suelo para sus cooperativistas de vivienda de Protección Oficial. Algún contacto tendrían, que se les vino abajo con la Concesión a Dragados.

Compraron suelo a una media de 650 €/m2, que en el año 2009 en el Proyecto de Expropiación sube a 868 €/m2. Del año 2001 al año 2009 el IPC ( índice de precios al consumo ) existe una variación de 25%, por lo que en realidad les costó 810 €/m2 actualizado a fecha de expropiación.

No parece muy especulativo todo esto. Compraron a precio de valor catastral y la valoración del proyecto de expropiación no es más que la actualización de este valor, ya que no puede ser más bajo. La Administración es la que valoró al mínimo.

LarcovI, con cerca de 3000 m2 de suelo, ha firmado en conformidad, por lo que NO se puede acoger al acuerdo.

La Cooperativa Área Norte es otra historia.  Posee unos 10.000 m2, que ha cobrado al final, el año pasado. ¿ Por qué tan tarde ? Pues porque ha estado en negociaciones con Dragados para obtener suelo para sus cooperativistas a cambio de la indemnización.

Por este retraso, una vez falladas las negociaciones tiene abierto totalmente el camino por vía Judicial al Supremo y además puede aportar la famosa Sentencia. Solicitará lo que su pericial calculó, que es algo más de 2.400 €/m2, que si prospera daría un resultado con intereses superior a los 30 millones de Euros. A pagar por todos, el Ayuntamiento se tendría que hacer cargo.

Esto unido a que esta Cooperativa está en Concurso de Acreedores y que el principal es FCC, empresa del Ibex, hace chirriar más todo esto.  

Resulta que el que se beneficia del Supremo es un colega de Dragados. Los pequeños propietarios no.

Perjudicar a los afectados de pocos recursos por no beneficiar a uno que sí los tiene, no parece que tenga una base moral muy defendible, pero es que además no es cierto.

Area Norte no entra en el acuerdo, porque tiene abierto la vía judicial. Tonto sería si lo solicitara, porque el acuerdo es inferior en cuantía al reclamado en el Supremo. Es más, sólo le perjudicaría al fijarse en un colectivo amplio un valor reconocido inferior.

Aclarado y espero que no se emplee esto para intentar desprestigiar a nadie con falsedades.

MI VISIÓN DE LOS HECHOS ( 2 )

3-REVERSIÓN

Y todos diremos ahora lo mismo. ¡ Genial urbanista !  Con un convenio con una empresa privada, pagamos todo, sin un euro que pague el contribuyente y tan sólo con un 38% de la edificabilidad prevista, obtenemos todas las infraestructuras, rehabilitamos el barrio, obtenemos suelo para dotaciones  y solares aptos para más de 1300 viviendas sociales. Gratis total.

Aplausos.

Todo lo que es increíble, en urbanismo como en la vida, es porque es mentira.

Era el año 2001 y nuestra Asociación ya tenía adscritos a más el 45 % de los afectados y conocedores de todos los datos del resto. Para mí era un éxito de gestión más. Sólo tuvo un inconveniente, que descubrí el error fatal.

En el Plan de 1.997 se modificó el ámbito del sector, eliminado zonas e introduciendo una que ya había sido expropiada previamente.

En aplicación del Plan de 1.985 se expropió todo el  sector denominado Huerta del Obispo. Era toda la zona comprendida entre el Paseo de la Dirección y Sinesio Delgado. Mayoritariamente zonas libres provenientes de la finca con el mismo nombre y otros frutos de la desamortización, adjudicadas a la iglesia, con diferentes destinatarios de la misma. A su vez se integraban parcelas más pequeñas privadas, muchas edificadas.

Esta expropiación produjo lo que ahora es nuestra mayor dotación.  El parque Rodriguez Sahagún.

Como el destino era una zona verde, esta expropiación, realizada a finales de los años 80, fue obtenida a precios ridículos. El suelo se valoró a 6 €/m2 si bien los que recurrieron obtuvieron la asombrosa cifra de 18 €/m2. A los moradores de vivienda, eso sí, les adjudicaron una vivienda a muy bajo coste, tanto los que optaron al alquiler como a la compra, con una financiación a su medida ( que entonces existía ), pero fuera del barrio, cosa que produjo muchas protestas.

En el año 1.997 en el nuevo Plan, 33.000 m2 de este parque, queda excluido del mismo e integrado en el sector del Paseo de la Dirección. Toda la zona comprendida entre el Paseo y el Canal de Isabel II, es edificable según este desarrollo y se integra en el sector del Paseo de la Dirección.

Aquí tenéis explicado en verde la zona descrita, anteriormente del parque, ahora edificable por su inclusión en el APR 06.02, Paseo de la Dirección.

Esto suponía en el año 2001, cuando todavía no estaba terminado el parque, excesivas incógnitas para mí. Por un lado se exponían los planos del parque en ejecución  con estas zonas verdes incluidas y por otra, edificable y lo que es más importante, al no tener como destino el uso para el que se expropió, sus propietarios, en aplicación de la Ley, podían exigir que se les devolvieran los terrenos, lo que se llama Reversión.

Y ahora, ¿ Qué hacer ?. Más de un 34% del suelo edificable aparentemente libre y municipal, incumple tal condición y complica la gestión, para mí determinantemente.

Tampoco entendía el por qué de la expropiar nada. Si ya el Ayuntamiento poseía junto al Paseo 33.000 m2 dotacionales, podía mejorar el trazado del Paseo, construir dotaciones, incluso viviendas de Protección Oficial. La zona verde, mientras no altere el interés público del nuevo uso, es viable y no puede el antiguo propietario  reclamar por ningún concepto.

En nombre y representación de estos antiguos propietarios, asociados, a finales del año 2001, reclamo al Ayuntamiento la reversión de estos terrenos a sus titulares. Yo sabía que esto podría alterar todo, o debería hacerlo.

Años de negociaciones, donde la sección jurídica del Ayuntamiento considera que no tiene base alguna esta reclamación.

 En el año 2006, en el mes de Abril, cuando ya se está tramitando el Concurso de Concesión a Dragados, optan por denegar por escrito todas estas reversiones. Asunto acabado para ellos, vía libre para el plan privatizador pensado.

Eso cree, porque interponemos inmediatamente el recurso correspondiente Contencioso Administrativo. Estos suelos, pasan a estar judicializados y por tanto no disponibles.

Entre estos suelos están  las parcelas de Marqués de Viana, las dos torres que se ofrecían municipales y libres a los concursantes.

¿ Lo sabían estos cuando hicieron la oferta ?

Ahora se comprende. Con un 38% de la edificabilidad se paga todo, porque gran parte era municipal y no expropiable y aportada gratuitamente al efecto, y el resto eran calles existentes y dotaciones, por lo que la zona a expropiar coincide con ese 38%. Como dicen los franceses Et voilà ! . Ya ves, la matemática sigue siendo una ciencia exacta.

A primeros de 2007, saltan las alarmas. Todos los juzgados de Contencioso Administrativo, mas de 16 juzgados dan la razón a los reversionistas y consideran que estos solares deben serles devueltos.

Recurren estas sentencias ante el Tribunal Superior, sala 4.

Desde el principio, todo en el aire.

Como veremos el Ayuntamiento no obtuvo el suelo de las Torres de Marqués de Viana hasta el año 2014, 8 años después, perdiendo el Ayuntamiento todos estos pleitos.

Aquí el primero es especular fue el propio Ayuntamiento.

4.- CONVENIO ( año 2007 )

Si la Concesión a Dragados era de 8 años, suponíamos toda una frenética actividad de una empresa privada deseosa de obtener beneficios.

Pues no. En el año 2007 tan sólo Dragados realizó el Proyecto de Delimitación y la Relación de Bienes y Derechos de Afectados, notificando las propiedades incluidas en un futuro proyecto de expropiación y sus derechos.

Esto, ahora ya se sabe. Cogesa, empresa inmobiliaria encargada de la gestión, presidida por el hermano de Florentino Pérez, Enrique, es la que empieza a negociar el resultado de la Concesión otorgada.

El 14 de Marzo de 2007, se firma el Convenio entre Ayuntamiento y Dragados. 6 meses duran las negociaciones para establecer las relaciones contractuales finales entre ambos.  En realidad es la primera modificación encubierta de los resultados del Concurso.

Dragados no va a empezar nada si no sabe las parcelas que se les adjudican, y tienen que ser las mejores, las cuatro torres, las dos de Marqués de Viana y las de Capitán Blanco Argibay y otra de cornisa. Todas para vivienda libre, que se supone serán rápidas de adjudicación ( ya sabemos que no ).

A su vez se relaciona lo que tienen que hacer por el montante de la concesión, esto es, se limita el coste a 176. 500.392,67 €, y desaparece del montante total esa mejora, que ni se menciona, de  14.573.247,76 € en costes de urbanización. A su vez ya se indica que tan solo en el caso de que por mayores sentencias e intereses en los costes de expropiación no se alcance el coste contemplado en concurso esa diferencia no obtendrá compensación alguna el concesionario.

Resumiendo. La mejora de concurso se mantiene en los costes de urbanización pero como se limita el coste total, este importe hay que descontarlo de otro concepto.

Vamos a ver, ¿ de dónde podemos ahorrar catorce millones de euros?. De los edificios de realojo, no se puede, de demoliciones, tampoco. No queda otra. Hay que reducir el coste de la expropiación, pagar menos a los afectados.

En el concurso hay previstos 88 millones para expropiados. Hay que reducir esta cifra, cubrir la mejora.

En esa fecha, está en elaboración la nueva Ley del Suelo, que pretende controlar la especulación de suelo, previsiblemente reduciendo los valores expropiatorios. Parece lógico que el Proyecto de Expropiación del Paseo contemple ya  esta posibilidad.

La Ley 8/2007 del Suelo entra en vigor el 1 de Julio de 2007 y se redacta la valoración del Proyecto ya con unos nuevos preceptos, a la baja.

El 28 de Mayo de 2008 se aprueba el Proyecto de Urbanización y ya incluye la mejora con un coste total de 40.564.923,50 €.

Este es el primer “reequilibio económico “ que obtiene el Concesionario, otorgándole las mejores parcelas y reduciendo más de catorce millones de euros, limitando además su responsabilidad en costes en caso de mayores sentencias.

5- PROYECTO DE EXPROPIACIÓN ( 2008 )

El Proyecto de Expropiación se aprueba inicialmente el día 18 de Julio de 2008, reduciendo no 14 millones, sino más del doble de esta cantidad. De los 88.461.967,31 € se reduce a un coste de 56.811.578,59 €.

Ya hemos reducido de 14 millones a 31.650.388,72 € menos el coste de expropiación. Si a esta cifra le añadimos el 20% pactado por gastos generales y beneficio industrial, comprenderemos que la cifra de ahorro alcanzada sería de 37.980.466,46 €.

Como curiosidad, decir que este proyecto es aprobado el 18 de Julio de 2008 y veinte días antes entra en vigor el Real Decreto 2/2008, texto refundido que basa estas reducciones en las valoraciones.   

 

Podría pensarse que se esperó a la entrada en vigor para su aprobación.

Segunda ayuda a Dragados en los costes.

Si hay que esperar dos años para conseguir esto, se espera y punto, da igual los plazos.

Si prospera judicialmente estas valoraciones, si en el Proyecto una vivienda se valoraba en 88.000 €, con un cálculo simplista se reduciría a poco más de 50.000 € de valoración ( este dato es variable y sólo debe entenderse así ).

6- PRECIO VIVIENDAS DE REALOJO ( 2008 )        

El 3 de Abril de Abril de 2008 la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad de Madrid aumenta notablemente el precio de venta de la vivienda pública, pasando de poco más de 950 €/m2 a 1.576,64 €/m2 de superficie útil.

Esto indica que  si la vivienda de realojo antes costaba con 60 m2 utiles ( dos dormitorios ) el precio de la misma sería de 57.000 €, y sin embargo, con esta subida la misma vivienda alcanza la cifra de 94.598,50 €, que si sumamos IVA y demás, nos encontramos con más de cien mil euros.

Esto se produce en este momento un desequilibrio real de los que se cobra en el Proyecto de Expropiación reducido ya según esa supuesta aplicación de  la Ley   8/2007 y texto refundido RD/2/2008 de casi el doble. Esta claro que una familia que cobre menos de cincuenta mil euros por su vivienda actual nunca podrá comprar por encima de cien mil la de realojo. Sobretodo porque la mayoría tan sólo tienen esa propiedad que le enajenan y no obtendría crédito.

Esto no es culpa del Ayuntamiento ni de Dragados, sino de la fatalidad y una incorrecta política de vivienda pública, que a estos precios pierde su sentido social.

Continuará