20 M

Bueno, ya estamos en el 20 de Marzo, fecha señalada por el Ayuntamiento para la reanudación de las obras por Dragados. Ya me diréis si esto se cumple, no se si con corte de cinta, banda de música y azafatos ( por eso del machismo ). Como veis he recuperado el buen humor.

Pero lo importante es no cuando se empieza algo que ya esta fuera de plazo por incumplimiento de ambos. Sí, ya se que en la anterior entrada he vestido a Dragados como el muy malo y al Ayuntamiento como el muy tonto, y que pueda  no ser así, pero es que la otra versión es peor y no mejora la imagen de Dragados.

Lo importante es CUANDO SE TERMINA Y QUÉ SE HACE Y CUANTO NOS CUESTA A LOS MADRILEÑOS. Hay que tener en cuenta que el patrimonio que obtiene el Ayuntamiento por esta expropiación es de todos y se debe explicar esto muy bien, ya que si a Dragados no les salía las cuentas con un Convenio de 2006 a una repercusión de vivienda libre compatible con oficinas y comercial de 2.310 €/m2, por mucho que exista crisis y desplome del mercado......de los 76.000 m2 no se puede pasar a los mismos de edificabilidad libre y añadir 100.000 más de VPO, osea todos. Ahora que ya se conocen todos los datos de costes, ojo.

Para obtener esta edificabilidad se precisaba un coste de obra de 176 millones de Dragados.

Con estos datos, ahora nos tienen que explicar todo.

Sobre los gitanos: NO HAY VIVIENDAS A FECHA HOY, y e reúno con el departamento jurídico de la Asociación y después con ellos para demandar lo que sea preciso.

Sobre la Sentencia desfavorable:

Me la han pedido mucha gente, pero existe una Ley de Protección  de Datos y una prudencia debida, si bien la informo siempre que se identifica la persona, preferentemente letrado y con las autorizaciones pertinentes previas. En los procedimientos jurídicos el que orienta es el letrado.

Ahora estoy redactando el informe técnico sobre la misma y por supuesto la recurrirá el letrado siempre que así lo decida, como siempre, el propietario, por lo que no se publicará nada sobre los motivos del recurso para conseguir una mejor defensa. Hay que recordar que sólo unas 70 fincas de 400 recurrieron si bien la Administración y Dragados han recurrido todas las Resoluciones del Jurado, por lo que habría personas que no tendrían defensa alguna, si se extiende la Sentencia a todos.

Aclarar que este Perito, en su actuación profesional no tiene suscrito contrato alguno sobre la cuantía en el procedimiento, todos los contratos terminan en el procedimiento Administrativo ( Jurado Territorial ).

Sobre los pagos pendientes:

Aquí lo que sucede es que el Ayuntamiento esta corriendo en emitir al Jurado Territorial todas las fincas que no han cobrado, lógicamente, ahora es una carrera. A su vez habrá requerido a Dragados el pago de toda esta gente.

Ayer no tenían confirmado el pago de estas Actas que se están produciendo con rapidez.

Y, yo ?, seguiré ayudando a lo que creo fundamental y ha orientado mi actuación ayudando en todo para una cosa que sí es primordial no como perito sino como Presidente de esta Asociación: El realojo.       

Reflexiones

Quizás alguno se pregunte: ¿ Esa es la imagen de un edificio de Protección Oficial ?

Bueno, ya creo he comunicado la Sentencia a todos los letrados que conozco trabajan para Asociados. Si hay alguien que desconozca por favor, poneros en contacto conmigo. El sentido de la Asociación y de este blog es que con el conocimiento colectivo de todo, la defensa individual sea más eficaz.

Recurriremos dicha primera Sentencia en lo que podamos y esperaremos a recabar la opinión completa de la Sección 4 del Tribunal Superior a la vista de las siguientes. Coincido con la opinión de los letrados que sí es unánime, podemos estar ante un cambio de doctrina que modifica muchas cosas. Sobre estos conceptos también se han interesado colectivos y sociedades que también sigue mi blog. Veremos.

Pero no podemos olvidar lo urgente:

Los gitanos han sido excluidos del realojo y siguen viviendo en sus casas, pero ahora solos entre casas abandonadas, tabicadas, vigilantes de okupas, y con una plaga de ratones y gatos, abandonados estos por muchos realojados que no querían los mismos en el piso nuevo.

Yo les había reclamado paciencia con esa promesa de pisos del IVIMA. Ahora ellos mismos, porque lo han preguntado saben que esa promesa no se va a cumplir, ya que el IVIMA es cierto que no tiene viviendas, ni para ellos ni para nadie, las han vendido para subsistir, no se muy bien ya para que.

El plazo que me han dado es el miércoles que viene, y yo les he dicho que de acuerdo, les apoyo, y es cierto ya me queda poco por perder.

A los que estáis organizando el Gamonal:

Mirad, en el año 2012 el Ayuntamiento requirió en repetidas ocasiones a Dragados, pero Dragados tenía cogido al Ayuntamiento en fallos del Planeamiento que impedían según Dragados el inicio de las obras sin una modificación del Plan, ( tubo de gas y demás ). Excusas que una vez visto lo de Sacyr en Panamá viene a ser a otra escala lo mismo.

Pero tampoco entregaba el edificio de realojo, que incluso yo cifraba su entrega cuando así me lo dijeron para Noviembre de ese año. Era el chantaje.

La respuesta del Ayuntamiento fué aprobar inicialmente en enero de 2.013 la modificación que luego se aprobó definitivamente en Marzo, que repetía lo mismo de lo ya aprobado anteriormente y que Dragados se opuso. Yo también me opuse, porque no entendía que si un Plan no era rentable la solución fuera incrementar la VPO, es decir, vender más barato, contrasentido si no fuera que tuviera trampa.

A esto se añadía en conocimiento que tenía de que las aspiraciones de Dragados eran otras con el Plan Parcial de Touza.

¿Cuál entonces era la motivación de dicha modificación aprobada? Yo en principio sospechaba que podía haber algún interés en convencer indirectamente al Tribunal de la edificación en VPO, que no venía reflejada en el Plan Parcial inicial. No, me equivocaba. La intención era que junto con esas viviendas de más de VPO, que eran ese acuerdo inexistente con Dragados ( se le dijo a la Oposición ) se aprobaba la modificación de los errores que servían a Dragados para la paralización.

Esa modificación provocó que pudieran tener posibilidad los diferentes requerimientos ( ultimatum según El País ) que se han ido produciendo. Así en Julio de 2014 Dragados entrega el edificio de realojo.

Quedaba el siguiente problema: Si no se pagaba a la gente no podían realojar, por lo que se requirió a Dragados según iba diciendo la Empresa Municipal de la Vivienda quienes eran los adjudicatarios para el pago de los mismos. ¿ Por qué no a todos de golpe ? No lo se pero debe ser que ese era el acuerdo, porque a todas luces no hacerlo a compuesto un verdadero problema, también a Dragados que tienen que tabicar para luego tirar.

Por qué digo esto: Cuando en Marzo-Abril pague Dragados a todos ( si lo hace ) sabremos qué Plan Parcial se hará, y el día 20 se empezará con el tramo entre el bloque de realojo y la Avenida de Asturias, porque es coincidente con la urbanización de ambos Planes.

¿Sabeis por qué yo no he apoyado la movilización? No por eso que me acusáis. Sólo porque sabiendo todo esto sólo facilitaba a Dragados incrementar la tensión para que consiguiera más objetivos.    

plan parcial modificado?

Como veis, he cambiado la foto, que coincide con el publicado ( curiosamente de nuevo ) por el Estudio de Arquitectura de Touza. Estas son las viviendas e imagen del nuevo Plan que pretende, una vez aprobado por el Ayuntamiento hacer Dragados. Esto es lo que valora el TSJM en 347,24 €/m2 y que se vendíó a Dragados en una concesión a 2.300 €/m2.

Como veis, se parece poco o nada al plano publicado por El País el día 5 de este mes.

Y una pregunta que tengo: Si no se puede valorar esto porque en Tetuán el TSJM no puede saber lo que vale un piso: ¿ Por qué no empleó el método de Comparación incluído para el suelo construido en la Ley 8/2007 comparándolo al menos con la vivienda de VPO ? ¿ Vale el valor de venta por el método objetivo para el suelo pero no para el valor de Comparación ?

Puede entonces ser verdad que un edificio vale según el TSJM 347,24 €/m2 y según VPO 1940,48 €/m2, que emplea para suelo ?

Hay cosas que se pueden estar ideológicamente de acuerdo por interpretación de una Ley, pero otras parece que no.

Yo nunca he estado de acuerdo tampoco con el Sistema Objetivo de Valoración, esto es, cuando las cosas no se sabe cuánto vale se aplica VPO, el 20% y eso es el valor de suelo.

Sí, y lo sabe la Sección 4, lo he peritado con ese sistema en áreas como la expropiación del Aeropuerto de Barajas, pero sólo porque existen Sentencias firmes que así lo hacen. Yo pienso que las cosas valen lo que valen y simularlas con otras no parece serio. Pero en esta expropiación se estaba barajando suelo que jamás había tenido uso alguno. No un urbano como este, por mucha remodelación que se estime.

Y es mi primera reflexión. 

NOTICIAS ESPERADAS?

Bueno, lo se desde ayer, pero he tardado un día en analizar la situación:

1/ Se ha llegado ya al acuerdo con Dragados y la noticia aportada por El Pais, diario empleado por el Ayuntamiento para publicitar sus éxitos ( políticamente parece mas creible ) es como siempre parcial.

Dragados empieza el día 20 de Marzo este la obra de urabanización, pero, como ya expuse, sólo el tramo entre el bloque de realojo y la avenida de Asturias, que ya estaba iniciado y sin terminar y tiene un plazo para "su inauguración" ,septiembre. El resto..... Ya sabeis lo que pienso, es cansino.

2/ Ha salido ya la Sentencia que os refería y tengo la obligación de daros la mala noticia de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid no sólo nos quita la razón a nosotros sino también al Jurado Territorial de Expropiaciones de Madrid e incluso a Dragados y Ayuntamiento.

No es misión de un arquitecto, hacer consideraciones jurídicas, por lo que me limitare a exponeros las conclusiones técnicas de dicha Sentencia.

En primer lugar aclara que es la Ley del Suelo de 2008 la aplicable, por lo que evidentemente ya descarta la valoración del Jurado Territorial que no la consideraba de aplicación.

Aquí viene el problema, la Ley del Suelo de 2008 fué aprobada en tiempos de bonanza donde lo que preocupaba políticamente es la especulación del suelo y su excesiva valoración. Por ello se indicaba en su artículo 24.3 que para el cálculo del mismo se debe considerar el valor en su situación de origen.

Esta Ley creo que esta debe ser una  de las primeras veces que se estudia su aplicación en una Sentencia. El criterio que yo mantenía era que su "situación de origen" era con la edificabilidad que se fija en el planeamiento pero sin considerar las plusvalías que dimanan de la aplicación del mismo.

En otras palabras, que si se puede edificar en el sector 2000 viviendas, se valoran estas pero con el precio que tiene ahora el barrio con sus infraestructuras actualmente existentes.

El criterio del Ayuntamiento y Dragados era más drástico: Situación de origen es las edificabilidades que tiene el suelo no fijadas por el planeamiento presente ni futuro, sino de cuando se edificó, es decir de lo consolidado. Por eso indica que hay que fijar la edificabilidad según el año 1.951, planeamiento que indican que es con el que se ejecutó.

Esta diferencia de interpretación, y lo conocíamos todos los que hemos intervenido es muy importante para conocer el alcance presente y futuro de los derechos de propiedad de los españoles frente a la Administración.

El TSJM ha fallado a favor del  Ayuntamiento y Dragados. Los propietarios desde la guerra civil no han podido ejercer su derecho de edificar porque se les ha impedido por expropiaciones que nunca el Ayuntamiento ha ejercido y ahora, según esta interpretación, los propietarios no tienen derecho alguno sobre lo que Dragados va a edificar en sus terrenos.

Esto, para que os deis cuenta indica que si uno tiene un patatal y vienen a hacer un casino, te lo pagan como patatal y punto. Ojo.

Por tanto le dan la razón al Ayuntamiento y Dragados en su método de valoración pero ahora viene lo más gordo: Como hay que valorar la edificación existente y no nueva, esto es la según dicen del año 1931, y esto es complicado...Pues valoramos todo a precio de Vivienda de Protección Pública y punto. Muerto el perro acabada la rabia. Como no hay datos fiables y/o ahora por la crisis no se vende nada, pues no vale.

Total: que si nos ofrecían 868 €/m2 de suelo el TSJM dice que se han pasado y que no llega a 400 €/m2, que han sido en exceso generosos.

Por tanto todos los peritos que hemos intervenido no tenemos razón, el precio no se fija por lo que valgan las cosa sino por lo que se pague por ellas.

En fín, estamos analizando esta Sentencia y los posibles recursos, que creo se deben interponer, no solo por lo que afecta al sector, sino porque doy una voz muy seria de alarma sobre lo que puede afectar al Patrimonio de todos, incluso de las promotoras como Dragados.

A veces una victoria puede convertirse en un problema, y esto no es culpa del TSJM sino que los jueces sólo interpretan las Leyes que promulgan políticos.

En otras palabras: Hasta el rabo, todo es toro, pero se nos han puesto las cosas muy difíciles.

Y, última pregunta: ¿ Y si nos pagan como VPO, quiere eso decir que Dragados va a hacer sólo viviendas de este tipo ? Admito respuestas.