Chatarrería "hasta nunqui" y futuro frente a una asamblea

CHATARRERÍA

Estaba comunicado el desalojo hoy de la chatarrería de Capitán Blanco Argibay.

Cuando llegaron representantes de Dragados y Ayuntamiento con la orden oportuna, este desalojo no se había efectuado. No ha sido voluntario.

Poco a poco los empleados han ido desalojando medios mecánicos como otros de producción, por lo que se intuye que desconocían el alcance real de la orden.

Cuando yo llegué a eso de las 12 de la mañana los funcionarios municipales estaban controlando que no se realizara actividad alguna de entrada de mercancía de proveedores ( nuestros queridos gestores de residuos autónomos ) y dando plazo prudencial del desalojo del interior como existencias.

Estos desalojos pueden torcerse en algún momento por algún motivo por lo que no anuncié la situación, esperando el feliz resultado del derribo de esta molesta actividad.

A su vez me he desplazado a la nueva gestora de residuos denominada Tetuán, domiciliada en Pinos Baja 70, comprobando que su actividad es creciente. Conozco que se está tramitando su cierre, veremos resultado.

En fin, una fenomenal noticia de arranque después de las vacaciones, seguiré la evolución de la noticia, gracias a mis colaboradores permanentes del comando twitter, tan eficaz.

Enhorabuena a los responsables municipales en esta gestión ( me criticarán otros por darla ) .

Cuando tengas las fotos las publico.

FUTURO PREVISIBLE

El día 9 y el 16 de este mes Dragados, sigue pagando las fincas que aún no ha percibido su indemnización. Ya queda poco por este concepto. La mayor parte de la deuda se establece en la Cooperativa Área Norte, que poseía algo más de 9.000 m2.

Esta Cooperativa adquirió los terrenos con la pretensión de intercambiarlos en su día por edificabilidad para sus adquirentes. A su vez su pretensión, al igual que otras, como Larcovi SAL era de una u otra forma controlar con una mayoría de suelo, la gestión. Sin embargo, el total de suelo expropiable, cercano a 50.000 m2, quedaba lejos, incluso uniendo esfuerzos, de esa mayoría.

Esta circunstancia por tanto en nada sirvió para que al final el Ayuntamiento optara a la expropiación de todos los terrenos, incluso de estas empresas, con el fin de por el medio de concesionario privado  mediante concurso público, desarrollar el sector.

Poca suerte la de estas empresas, que ya se habían puesto en contacto con algún concursante ( recordemos que además de Dragados se presentaban FCC, Sacyr y Ortiz ) . Los fuertes avales precisos para concursar hacían, como siempre, imposible el acceso a estos concursos de empresas no apoyadas fuertemente por grupos bancarios, directa o indirectamente.

Por tanto la estrategia era apoyarse en los concursantes, llegando a acuerdos posteriores de edificabilidad con los mismos. Pero salió mal, Dragados ganó el concurso y cedió a Cogesa, dirigida por Enrique Pérez toda la gestión. Cogesa es ya una promotora de viviendas, con sus propios compromisos.

Lo que ha sucedido después, ya lo sabemos.

Sin embargo, y a pesar de estar inmersa la Cooperativa Área Norte en situación Concursal, puede en este momento, unido a la situación de crisis inmobiliaria y, sobre todo a la modificación que no sabemos del Convenio con Dragados del Paseo de la Dirección, que se convierta en una solución para dicha Cooperativa.

Si, como todos suponemos, la aparente modificación del Convenio supone un incremento de edificabilidad otorgada al Concesionario, que obtenía un 33% de edificabilidad residencial en un principio y ahora se ve reducida esa edificabilidad en un 9%, limitándose al 24%, a cambio de que esa diferencia le sea otorgada a Dragados en edificabilidad en vivienda de protección oficial, al precio limitado para dicho suelo, obtendría prácticamente, la totalidad de la edificabilidad del Paseo de la Dirección , salvo el 10% de obligada cesión, que coincide con viviendas de realojo.

Esta circunstancia facilitaría a Dragados, a través de Cogesa, sacar fácilmente a la venta dicho suelo. Es más fácil vender 100.000 m2 a 350 €/m2 de media para VPP que   18.000 m2 a 2.231 €/m2, para residencial libre. 

Este suelo se puede estar negociando ya, con diferentes cooperativas ( según fuentes de las propias empresas ), también con la Cooperativa Área Norte. La deuda con dicha Cooperativa, a través que la misma tiene con los aportantes de dinero para vivienda en el sector, puede hacer una permuta posible financiera.

También Cogesa se reservaría  la promoción que guste, y Dragados la construcción para terceros que así pacte en la cesión de suelo.

Recordad que estas viviendas tienen limitado el precio de suelo, pero ya no son baratas, dependiendo de tamaño y calificación, con garaje y trastero, difícilmente bajarán de 200.000 €.

Como veis así ya los números salen.

Más difícil, será obtener promotor para las viviendas libres, que se limitan en principio para las torres de Marqués de Viana. Y digo en principio, porque las torres de Capitán Blanco Argibay, si bien son cedidas como VPPL, el Plan Parcial posibilita en usos exclusivos otros usos ( oficinas u hotel ).

Sin embargo, insisto, estas torres son las que pueden generar un impulso más importante   de la zona. Ojalá el mercado futuro sirviera para que ese uso fuera más económico que residencial. Está claro que en una zona sin equipamientos, de residencia de nivel medio- bajo, pero en una situación de Madrid, absolutamente privilegiada, una torre de oficinas impulsaría los equipamientos ahora inexistentes, crearía puestos de trabajo.

Por tanto, no tener prisa en estas edificaciones va en orden de una mejor venta, que sin duda creará mejor resultado. Pero el mercado manda.

Y este es el futuro previsible, o así en principio el que pienso está pensado.

Dragados iniciará una vez apruebe el Proyecto de Urbanización modificado lo que le interesa para cumplir con sus futuros clientes de cesión de suelo: El Paseo de la Dirección. Si os dais cuenta, casi toda la edificabilidad se concentra en esta zona, que precisa para obtener sus recursos, en la construcción como en la venta de dicho suelo. Esa es la mayor garantía que creo existe de la construcción de esto.

Probablemente, y así lo posibilita el Plan modificado, se intente solapar la construcción de los edificios de cornisa ( los que dan al Paseo y al parque) con la urbanización del propio Paseo. Esto provocaría un ahorro importante, porque la cornisa se produce mediante relleno de tierras, y es absurdo rellenar, para luego escavar los sótanos de las nuevas edificaciones.

Creo que una buena gestión por parte de Cogesa con los adquirentes de estos edificios podría hacer que ese ahorro potencial de construcción se traduzca en una Cornisa más acorde en utilización y por ello mantenimiento. El éxito o fracaso de este Plan Touza, como les habrá dicho el propio arquitecto, está en el tratamiento de la cornisa, en la creación de soportales en las edificaciones que no cierren esta área. Lástima que los deseos de este arquitecto sean demasiados costosos.

Pensar que todo esto se terminará en el plazo indicado de 20 meses, que las viviendas de realojo se terminen y entreguen el año que viene, entra más en los deseos de todos que en la realidad posible.

Importante la rápida ejecución del polideportivo, promesa incumplida, con proyecto realizado ahora inservible.

Desconozco ante esta gestión efectuada de dónde se ha sacado el premio twitter asimilando esto al Monopoly.

ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN 9 DE ABRIL

Como sabéis, el próximo jueves se celebra la obligada en estatutos Asamblea General de nuestra Asociación.

Yo creía que sería una Asamblea con muy poca gente, ya que los asociados, si bien no se dan de baja ( cosa que deben hacer ), casi todos, ya tienen su tema encauzado. Digo encauzado, nunca resuelto. Aquí resolver, como las críticas que recibo y acepto, poco.

Los inquilinos, salvo excepciones, realojados e indemnizados. Los propietarios indemnizados malamente. Todos con sentencias firmes o pendientes de recibirlas.

La aparición de La Plataforma, con el apoyo masivo del barrio, incluyendo resto de asociaciones y grupos políticos han dado otra dimensión a todo, que ha hecho posible el impulso que se aprecia, muchas veces desordenado, eso sí, descoordinado como siempre, pero al menos con prisas.

Por tanto, y, ante esta situación actual, como futuro previsible, creo que la Asamblea debemos darle la dimensión nueva, creada actual.

Esta no  es una Asamblea ya de sólo una Asociación, sino que pretendo sea una reunión vecinal, donde todos hablemos y participemos, ya no desde el anonimato de un blog, sino expresando nuestras opiniones colectivamente.

Yo poco puedo hacer más a nivel profesional que lo ya realizado, compartiendo la suerte con vosotros. Pero ahora que parece existirá un cambio de gestión futura política, con el partido que sea, ocurrirá, y que ahora estamos unidos, podemos empezar a hacer lo único que nos queda:

Presionar para que se realice el barrio que nos merecemos.

 Invito desde aquí a todas las asociaciones que deseen asistir, como medios de comunicación. Sé que nuestros comandos twitter así lo harán directamente.   

 

ASOCIACION  DE  PROPIETARIOS  PARA  EL  DESARROLLO URBANISTICO DEL PASEO DE LA DIRECCIÓN ( APR. 6.02 )

CONVOCATORIA  ASAMBLEA  GENERAL

Estimado Asociado:

 

Por la presente y por orden del Sr. Presidente de la Asociación D. Luis Romero, en cumplimiento con los Estatutos de la Asociación, se convoca a todos los Asociados a la Asamblea General Ordinaria, el día 9 de Abril de 2.015, a las 20.30 horas en primera convocatoria y a las 20,45 horas en segunda, que se celebrará en la Parroquia San Ignacio de Loyola de la calle Pinos Alta, en el barrio de Tetuán, Madrid.

 

Se celebrará con el siguiente :

Orden del día

 

a/ Lectura y Aprobación en su caso del acta anterior.

b) Informe Don Luis Romero, Presidente, sobre las actuaciones realizadas por la Asociación en el año.  

c) Informe sobre realojo de las 114 familias con viviendas sorteadas en el Paseo de la Dirección 

d) Situación futurible de realojo de las familias restantes, familias de integración. Derribo, vallado y limpieza de solares, chatarrería.

e) Liberación bloques en división horizontal.

f) Futura construcción de bloque de realojo y previsión de tiempos de adjudicación

g) Situación de los pleitos por valoración  de la expropiación y pagos a los que todavía no han cobrado

h) Obras previsibles y explicación técnica y jurídica del  2º Modificado del Plan Parcial y el consecuente Modificado del Proyecto de Urbanización.  Actuaciones de la Asociación posibles, incluyendo expresamente la discusión y voto sobre  la conveniencia o no, de interposición de alegaciones al proyecto de urbanización y/o Contencioso  al Modificado del Plan.

i) Ruegos y preguntas