UN AÑO POR DELANTE

UN AÑO POR DELANTE

Empezamos el año 2019, electoral, con nuestro Paseo de la Dirección siendo, como desde hace unos años, noticia.

Gracias a @Tetuán30Dias que de nuevo recoge  los últimos datos, escribiendo esta historia.

Estoy intentando recabar la veracidad, no de estas transmisiones de Dragados, que parece confirmado por distintas fuentes, sino de cuánto es el importe y mucho más interesante, qué van a construir.

Es evidente que no voy a recibir una llamada de Dragados ni tampoco del Ayuntamiento.

Pero os voy a dar mi opinión.

Yo interpreto que han debido vender todo, y que ese importe inicialmente aportado de 180 millones de euros puede ser cercano a la realidad.

Esa cifra es la inicialmente prevista en la Concesión, que coincidía con los gastos de todo tipo que iba a gastarse en la ejecución de esto, incluso expropiación, para la que había una previsión en el año 2006 de 130 millones de euros.

Evidentemente es la cifra contable de previsión incluida en sus balances. Es por ello que pretendan acogerse a estos datos.

También es cierto que con ese acuerdo de transmisión amistosa del Ayuntamiento se deduce los siguientes datos:

Dos torres de vivienda libre en Capitán Blanco Argibay c/v Paseo de la Dirección, de 40.600 m2 en un precio contable de 93.786.000 € y que Dragados habría vendido en 120.000.000 de Euros y el bloque anexo de oficinas, de 3.525 m2 de edificabilidad, adquiridos en 8.142.750 € y transmitidos en esos 10.000.000 €. Esto daría la noticia  de beneficio en corto tiempo de casi un 40% de Dragados.

Las dos torres de Marqués de Viana c/v Paseo de la Dirección acompañadas de dos edificios más pequeños anexos, con un sumatorio de 44.125 €, lo son para viviendas de Protección Oficial VPPL y por ello están limitadas a precio de 28.470.625 €. Si fuera cierta la noticia hubiera sido vendida por un valor de 50.000.000 €, lo que da esa cifra aportada de los 180 millones de Concesión a nivel contable.

Ya fuerte es la repercusión a la que se dice ha transmitido las dos primeras torres, pero esto tan sólo indica lo equivocada que estaba la interpretación de valoración de la zona.

Dragados es una empresa privada y no solo puede, sino que debe transmitir al mejor precio, por el bien de sus accionistas. Nada que objetar, sino que reafirma la incorrecta valoración de 868 €/m2 abonada de suelo a los expropiados, diferencia que es la que ahora se incluye como plusvalía .

Solo decir que si se pretende edificar 700 viviendas, una simple división sobre los 40.600 m2 construibles, nos arroja el dato de 58 m2 por unidad. Estamos hablando de apartamentos de un dormitorio, más típicos de alquiler que de venta. En todo caso 350.000 € por un piso de un dormitorio. Estos datos son creo sorprendentes.

Ojalá encuentren operador para ese bloque de oficinas, que vendrán bien al barrio.

Más perplejo me deja las otras torres, ya que tan sólo se podría obtener un mayor precio, en el caso de que se modificara el uso de vivienda protegida, limitada por Ley, por otros compatibles, como es comercial en planta baja y primera, o sustituir íntegramente algunos edificios por terciario. Por ejemplo, si sigue el mismo trato arquitectónico que las otras parcelas, tendríamos dos torres de vivienda protegida cuya planta baja y primera fuera comercial y las dos edificaciones colindantes más pequeñas, oficinas.

Esto, ojo, esta permitido y yo lo he alegado siempre, la última vez, en ese 3 modificado.

Insisto, no me parece mal la introducción de terciario y comercial, que me parece imprescindible.

Soy firme defensor de la equiparación de dotaciones y servicios por distritos. No creo en las City, concentración de grandes superficies de oficinas. Esto esta fracasando en todo el mundo. Generan espacios desiertos nocturnos y no son prescindibles ante los medios de transmisión de datos. Cada vez se dispersan más las empresas según las necesidades de los clientes como calidad de vida de sus empleados.

El gran fracaso de estos 4 años ha sido precisamente en centrar la política en la movilidad y no en esta equiparación. Y es un fracaso porque sin esta equiparación no se evita la movilidad, sino que se fomenta. Bloquear el tránsito no conduce a su menor dimensión sino en un mayor retraso circulatorio y por ende contaminación.

Habrá en la próxima legislatura, gane quien gane, que retomar los estudios pormenorizados que sí tiene el Ayuntamiento realizados.

Pero esta claro que vender a un precio de vivienda protegida y autorizar sin más otros usos con una plusvalía, y más sin atender las alegaciones ante un modificado de Plan, por mucho que en dicho documento indique que no incluye la zona de Dragados, no tiene por así decirlo, buena cara.

Insisto en que lo doloroso es que las plusvalías de Dragados se producen por reducir esos 130 millones a los expropiados en una cifra mucho menor, con el apoyo de Sentencias erróneas según Jurisprudencia del Supremo, solo aplicada a muy pocos.

Pero aquí estamos.

El 3 Modificado se aprobará probablemente en Marzo, lo cual indica que lo están revisando, lo cual es bueno, ante las imprevisiones que contenía el texto original, por razón sin duda a una aprobación precipitada políticamente. 

Ya he manifestado que correr en esto no tiene sentido alguno, y ahora lo demuestro.

Seguro que Dragados ha afianzado su posición, como siempre. Ha tenido tiempo de sobra en ese año y medio de liquidación en conseguir las licencias oportunas y como ahora vemos, incluso en vender antes de la aprobación de nada.

En estas condiciones, las alegaciones por lo sucedido, no impedirán las grúas, las torres.  Veremos operarios de Dragados en breve.

No es normal hacer un sondeo de prueba de resistencia de suelo antes de la redacción del proyecto de ejecución y tampoco su redacción sin la oportuna licencia.

Tan solo nos queda por tanto, para el resto de zonas, que ese modificado sea el que mejore la situación del barrio. De nada sirve ahora precipitarse.

En caso de aprobarse en Marzo, se discutirá en elecciones. Las responsabilidades, políticas.

SUBVENCIONES Y REALOJOS

La semana que viene tendremos noticias de esa subvención para el acceso a la propiedad de las viviendas de realojo a aquellos propietarios que perciben menos en el proyecto de expropiación. Veremos esas bases y analizaremos cómo extender al máximo sus efectos.

Para nosotros es una medida insuficiente, pero lo que sí debemos es estar especialmente orgullosos de con la presión popular alcanzar unas medidas que jamás se habían producido nunca, que yo sepa.

Esto afianza como dato la injusticia cometida que espero sea analizada en la Comisión Europea de Derechos Humanos.

Según datos, de las 26  familias que sortearon, aún quedan 11 familias por realojar y del resto, que son más de 6 familias, ni tan siquiera han empezado.

No parece mucho éxito.