30 años en Tetuán

 

30 AÑOS EN TETUÁN

 

SÍ, este año cumplo mi 30 aniversario de mi primera intervención profesional en el barrio de Tetuán.

 

Disculpad primero por hablar de mi persona. Soy reacio por muchas razones, pero la principal es que pienso que cuando uno habla de sí mismo es el momento de abandonar lo que estas haciendo.

 

La publicación Tetuan30dias me ofreció al cumplirse los 20 años de la terminación de la expropiación de La Ventilla mi opinión, con su conocimiento de hemeroteca de mi intervención, que nunca olvidaré. En el último número viene mi nota de opinión, página 16 : https://www.tetuan30dias.com/pdf-n4431

 

 Fue en el año 1993. Si siempre he sido muy malo al decir que no a los retos, después de encargos similares en diferentes localidades de la Comunidad, me “invitaron” a hacer lo mismo en lo que puede ser una de las mayores remodelaciones de barrios no solo en Madrid sino a nivel nacional.

 

Yo poco sabía de Tetuán, algún proyecto de arquitectura. 

 

Las expropiaciones en las que participamos anteriormente eran muy superiores en suelo, creo sumadas son más de 9 millones de metros cuadrados, mucho, pero era suelo rústico en su mayor parte, que pasaba por ende a urbanizable. Por ello pocas construcciones, pocas viviendas a desalojar. Complejo, pero factible. En todas se consiguió acuerdos con la Administración, en todas formamos una Asociación de afectados. Yo sabía perfectamente a mi edad, entonces, de 34 años  y ya 12 de arquitecto, qué debía hacer.

 

Por ello una expropiación de tan solo 400.000 m2 de suelo y no más de 3000 afectados, era bueno, aparentemente fácil.

 

Me equivoqué.

 

La estrategia es la siguiente. Se precisa un equipo pluri-profesional siempre. Precisas un abogado urbanista bueno, y yo tenía al mejor de todos ( un abrazo ). Un economista para valorar las actividades, los negocios. Un topógrafo, mediciones. Y mi labor era las valoraciones de suelo y vuelo. La administración de todo esto requiere personal y un amplio fichero de datos.

 

Las situaciones son individuales y la discreción en la toma de datos, la norma legal. Está claro que la similitud o no de estas afecciones simplifican o no el trabajo. Si todo es suelo por ejemplo, destinado a cultivo de secano, las valoraciones solo se diferencian en pocos parámetros, fundamentalmente la superficie.

 

Por esto, la experiencia en expropiaciones anteriores, en zonas de expansión de suelo rústico, con pocas construcciones y actividades, son complejas pero la diversidad de indemnizaciones pequeña. A su vez no existen muchos problemas de traslados de viviendas o negocios y la Administración puede intervenir en el suelo con facilidad relativa.

 

Por ello nuestra actividad profesional se llevaba desde nuestros despachos profesionales con contactos periódicos con los afectados. Cómodo.

 

¿Para qué montar una Asociación colectiva si las valoraciones son individuales?

 

Pues hay muchos motivos.

 

En el fondo te conviertes en un intermediario entre estos y la Administración y las comunicaciones verbales o escritas, existiendo una unidad jurídica, con una Asociación se simplifica. Habla uno en nombre de todos.

 

Pero lo principal es que es la propia Administración la que exige para cualquier posible acuerdo colectivo ( principal objetivo no ir a pleito ) que exista una entidad jurídica unitaria que agrupe los intereses. Es una paradoja, porque prefiere lo contrario en realidad ( divide y vencerás ). En esa lucha anda el juego.

 

Es inviable llegar a acuerdos con la Administración si no consigues una representación de al menos el 50%. En el Paseo de la Dirección Dragados me exigía bastante más y ni aún así lo conseguimos ( por otros motivos, el Ayuntamiento lo apoyaba ).

 

Y con estos criterios, montamos en Enero de 1993 la Asociación de Propietarios Afectados por la Expropiación de La Ventilla APR 06.01 de Madrid.

 

¿Por qué Propietarios solo ?

 

En aquellos años las Asociaciones  de Vecinos estaban muy valoradas políticamente y esta zona la tenía que expropiar la Comunidad de Madrid ( IVIMA ), gobernando en coalición con el Partido Comunista, el PSOE. 

 

Como dice el artículo existían yo creo que algo más de 3.000 viviendas que realojar.

 

Lo primero que me sorprendió es que el censo, al principio de la expropiación, eran poco más de 1.800 viviendas con lo cual “creció” las familias afectadas a casi el doble en esos 20 años.

Es raro porque lo usual es que durante la expropiación la gente se canse y desista como ocurrió en el Paseo de la Dirección. Algo pasaba. 

Los títulos de derechos de los ocupantes eran muy distintos, entre los sin título, las varias familias que residían en una sola unidad registral de vivienda, residentes realojados en precario legales de antiguas expropiaciones ( Prolongación Chamartín ), inquilinos con título de renta antigua o no…..

 

Propietarios registrales de viviendas no más de 900 familias residentes y poco más de 100 actividades con diferentes títulos de todo tipo. Estas 1000 fincas eras las destinatarias hipotéticas de nuestra Asociación.

 

 A mayor complejidad, un Plan de Remodelación anterior vigente incluía unos derechos a la compra de las nuevas viviendas a residentes incluidos con cualquier título en este Plan en no más de 3.000.000 de pesetas (18.0000 €), a pagar en cómodos plazos. Muchos inquilinos pasaban fácilmente a la adquisición de una vivienda nueva y solo una pequeña parte de los propietarios eran los incluidos en el listado.

 

En resumen, 2000 familias deseando la expropiación y otras 1000 que se defendían de la misma y que teníamos que representar. Cómodo no. Decidimos defender a cualquier propietario como actividad económica, con cualquier título. 

 

Ni que decir tiene que Las Asociaciones de Vecinos de Tetuán más fuertes, que eran 3, se repartían no muy bien avenidas entre ellas (eso suele ocurrir, antes y ahora) y apoyaban los derechos de las 2000 familias. Ni que decir que nuestra llegada no fue digámoslo así, aplaudida. Luego fue mejorando.

 

A todo esto figuraros el panorama, el barrio era un collage de situaciones individuales completamente variopintas, era un mundo en pequeño.

 

Casas bajas se unían con edificios plurifamiliares, negocios en locales comerciales con naves industriales, almacenes de todo tipo, negocios singulares, pequeñas zonas de cultivo, talleres, todos conviviendo desde décadas.

 

Pronto me di cuenta de que asimilar todo el problema era inviable desde mi oficina. A la complejidad de valorar tantas cosas diferentes y muchas singulares, se unía que mucha gente, y más con la presión social sometida, se resistía a facilitar información precisa.

 

Decidí trasladarme con una secretaria (entonces mi hermana) a un local comercial, una antigua pescadería sito en la antigua Plaza de Joaquín Dicenta ( más pequeña que la actual ), en principio pocas horas y acabó siendo todas las mañanas.

 

Allí contactaba, puerta a puerta, en los bares, en la calle, con todos, me relacionaba e identificaba con los problemas reales de cada uno. Iba no solo creciendo la Asociación, sino que determinaba el diagnóstico colectivo de muchos problemas individuales. Hice muchos amigos, y eso a su vez me incrementaba la necesidad de cerrar un acuerdo que librara esta situación. Me acostaba todos los días con un problema nuevo.

 

Tengo que decir que alguien puede interpretar que al representar a Propietarios esto significaba un contenido de cierto calado político, y nada más lejano de la realidad.

Mis afectados, muchos lo que tenían era su único patrimonio y lo perdían. A su vez yo nunca me he llevado mal con el PSOE, al contrario, muchos de los acuerdos urbanísticos los he suscrito con este partido y tengo buenas relaciones, y entonces, también o más.  Cuando representas a tanta gente debes respetar a todos, bueno, en mi caso, siempre.

 

En 1.995 cambió el gobierno de la Comunidad, pasando a manos del PP.

 

Esto, y demuestro lo antedicho, una vez más lo que pasa es que tan solo es una vuelta a empezar con las negociaciones.

 

En 1998, una gran mayoría de los propietarios de viviendas como negocios suscribieron Convenio Urbanístico con la Administración, liberando el suelo para la urbanización que ahora conocemos.

 

Con posterioridad a dicha fecha, el IVIMA se negó a seguir subscribiendo convenios, limitándose a abonar la cantidad pactada. Era muy difícil judicialmente subir una valoración que la mayoría habían aceptado, como así pasó.

 

Si bien se alcanzó una subida de valoración muy importante, los honorarios,  abonados a mi equipo por los afectados, no me dieron para jubilarme en un chalet en La Moraleja (cosa que se dijo ) sino que acabé aceptando en el año  2000 a regañadientes meterme en el Paseo de la Dirección y viviendo en el barrio desde entonces.

 

30 años en Tetuán, y los que me quedan. Creo cuando pienso en todo, tanto por las experiencias que callo como por las que transmito, ha merecido la pena y que me ha hecho una persona mejor y eso no tiene precio. 

Gracias por el recuerdo.