EQUILIBRIO ECONÓMICO -46 ( 561 )

He analizado, someramente, pero con los documentos delante, mis opiniones sobre el Acta de Rescisión tanto a título de viabilidad de motivación como de incumplimientos por las partes.

Queda el análisis económico de la misma.

EQUILIBRIO ECONÓMICO

Todo acuerdo entre Administración y Privados debe atender a este principio básico, pero en Urbanismo es exigible.

Nos falta un documento al que no he tenido acceso, el Pliego de Condiciones Económicas Administrativas del Concurso, firmado su adjudicación en Septiembre de 2006.

Aun así, este documento fue modificado y perfeccionado ( no me gusta esta palabra ) por el Convenio suscrito en Marzo de 2007 y sus diferentes adendas.  Documentos desconocidos hasta enero de este año.

Leyendo estos, tomo en conclusión que Dragados tenía claro que se trataba de un Convenio sujeto a las condiciones de tal, con un precio fijo y un techo máximo de gasto.

Esto significa que tenía el Concesionario que cumplir una serie de objetivos y recibir en compensación una edificabilidad valorada en un importe económico ( 176.500.391,97 € ) y la única variable previsible, era el mayor importe por Sentencias e intereses de las mismas, que  se fijaba en un importe máximo de 14.861.610,51 €.

 Sobre el resto de costes parece obvio que siempre que se cumplan los objetivos fijados, sin incumplimientos, si hay beneficios son para Dragados y asumiría las perdidas en caso contrario.

 Con la Sentencia del Supremo, Dragados en estas condiciones, pagaría hasta el límite de 14.861.610,51 €, termina la urbanización en plazo salvo causas no imputables, entrega el edificio de realojo y a cobrar los 176 millones íntegros, embolsándose los ahorros mayormente obtenidos por infravaloraciones de la expropiación con respecto a la Doctrina fijada.

Esto es lo que el Ayuntamiento quiso modificar, y en el Acta de Rescisión se indica que es un contrato no un convenio y que sólo se abona según los gastos realmente satisfechos.

Todo esto, ya lo analicé en el post “Las cuentas de los cuentos”, de fecha 11 de Septiembre, 3 días después de la firma del Acta.

Recordad la tabla resumen obtenida de los resultados económicos del anexo.

Por tanto, no es extraño que el Delgado, Sr. Calvo, indique la asombrosa negociación  que obliga a Dragados a limitar sus cobros a 127 millones exactos de euros, produciendo eso que llama ahorro de 49 millones, sin contar los catorce de mejora de la urbanización, desaparecidos desde siempre.

No voy a entrar en si las cifras son correctas, si los gastos son los reales. Estan auditados y son aparentemente creíbles.

Queda demostrado que el Plan Touza era más barato de ejecución que el aprobado en el año 2006, y eso que esta auditado 10 años después. Vamos, que nos han dado gato por liebre. No es de igual importe como nos indicaron para posibilitar la aprobación de este modificado.

Los costes de los edificios de realojo son similares, salvo que se hacen la mitad de las viviendas previstas y a cambio, abonamos las plazas de garaje de las mismas, que no venían en Concurso.

Pero la mayor partida de ahorro está en mas de cuarenta millones de euros por esas reducciones presupuestarias, en las expropiaciones, incluyendo ya los mayores importes de Sentencias aplicables a Dragados.

El Delegado justifica esto como que las previsiones de gasto iniciales eran desmesuradas y nunca errores en la Tramitación Expropiatoria, como es lógico. La cifra abonada a los expropiados es, según esto, la correcta, amparada por Sentencias firmes e incrementada en sus intereses legales.

Se contradice todas estas afirmaciones con su preocupación por algunos afectados ( no todos ) que con esas valoraciones no pueden adquirir la vivienda de realojo y las hipotecas cuya valoración de mercado eran muy superiores.

Se contradice a su vez con la aprobación en Pleno, sin oposición de ningún Concejal, de búsqueda de solución jurídica a los afectados injustamente tratados por estas valoraciones municipales.

Los intereses legales de demora de una valoración ridícula, no satisface ningún derecho. Un 21% más de una indemnización enana teniendo que esperar 6 años para cobrar, no libra a nadie de un incumplimiento manifiesto, ni sus consecuencias.

Es otra ofensa a los expropiados que se indique que además del ahorro económico se han encontrado con suelo gratis urbanizado para más de 1000 viviendas sociales. Y quiero comprendan mi continuo cabreo desde entonces.

Ese suelo es un enriquecimiento indebido a costa de los expropiados, que son los únicos perjudicados en toda esta película.

 No es creíble que Florentino Pérez renuncie así como así a 40 millones. ACS tiene establecidos pleitos millonarios en todo el mundo. Más cuando, como hemos visto y dice el Acta, “el criterio aragonés” es que no ha existido incumplimiento alguno.

Comprendo  y así se lo he dicho al Delegado que había que llegar a un acuerdo amistoso como fuera, no sé si un Acta o una vez cumplido el plazo, porque en caso contrario, con mutuos incumplimientos sucesivos,   conducía a una paralización de años con un posible resultado adverso.

Dragados, seguro que tiene razón cuando dice que esta operación ha sido económicamente desastrosa.  La paralización de personal, instalaciones y maquinaria así como esos intereses de demora, no creo se cubran con el lucro cesante abonado.

No creo que nos dejen enterarnos de los datos reales que justifican todo esto, las contraprestaciones existentes. Lo que esta claro es que se ha producido el beneficio a costa del perjuicio de expropiados.

Pero esto hay también que demostrarlo:

Podría suponerse que el Tribunal Supremo se ha vuelto loco al valorar el suelo a 3.920 €/m2 cuando el Tribunal Superior, el mismo suelo, lo valora en 347 €/m2. Esta circunstancia invalidaría así de principio valoraciones tan dispares.

La valoración de 347 €/m2 se puede decir plenamente que no está dictada con arreglo a Doctrina, por no ser de aplicación el método de cálculo empleado.

Ahora mismo, con Sentencia firme del Supremo, las dos periciales mías, lo han sido, al igual que las redactadas a todos los que me las han solicitado, más de 200 fincas, por el mismo importe, 3.920 €/m2, corregida eso sí en aquellos casos donde tuvieran una edificabilidad consolidada superior a la media del sector. Solo tres de ellas han podido ir al Supremo, por cuantía. El que una de ellas alcanzara una cifra inferior era por un error de cálculo de la Sentencia, que fue subsanado y abonada la diferencia meses después.

Se han aportado muchas periciales en el Procedimiento, no solo la mía. Más de 100 por peritos independientes contratados por el Ayuntamiento, uno por finca, todos arquitectos.

El problema mayor para el justiprecio, era la definición de suelo del sector. Yo consideraba que era Suelo Urbano Consolidado con urbanización en funcionamiento y dedicado a vivienda libre. A su vez esto lo refrendaba, que el propio Plan Parcial de 2006 no fijaba reserva alguna para vivienda de Protección Oficial y que un Convenio entre partes no podía alterar esta circunstancia.

Muchos peritos y el propio Jurado Territorial no seguían mi criterio, y afirmaron que era o bien suelo urbanizable o urbano sujeto a reforma y que por tanto, debía contemplarse este tipo de viviendas y, mayoritariamente, recogían el acuerdo por el cual el 50% tendrían algún grado de protección.

Por este principio, si la mitad de las viviendas se proyectaban hacer de Protección Oficial, el precio del suelo es muy inferior, porque al hacer la media con la otra mitad de libres, se reducía la media del valor unitario de suelo a cantidades que oscilaban según otros datos, a cifras entre 1.200 €/m2 y 2.500 €/m2.

Pues bien. El Supremo en su Sentencia fija el criterio por mí contemplado y por tanto, indica que no se puede contemplar en el cálculo la vivienda de protección oficial y por eso es justificable esta valoración muy superior.

El Ayuntamiento y Dragados, que siempre han contemplado este peligro, vieron el cielo abierto ante una nueva Ley del Suelo ( 8/2007 ), con una interpretación que evitaba estos criterios, al considerarse sólo la edificabilidad en su situación de origen, esperando meses a la aprobación del Proyecto a la entrada definitiva en vigor de esta nueva Ley. Pero también el Supremo anula este sistema de valoración.

Otros representantes, peritos, intermediarios o como cada cual quiera denominar a los profesionales que trabajamos, han contemplado otras valoraciones inferiores, y hay un principio en Derecho que es que a nadie se le abona más de lo que solicita, por lo que sin mas se le reconoce esa cifra inferior que demanda.

Por esto, nos volvemos todos un poco tarumbas cuando empezamos a detectar que existen  valores unitarios de suelo distintos. En realidad sólo hay un criterio que apoya unas valoraciones.

Aún así, a pesar de considerar siempre que la valoración pericial mía era ajustada, como se ha demostrado, como Presidente de esta Asociación, elaboré más periciales de las que tenía contratadas, gratuitamente ( al final todas las serán ), porque el fin último era negociar un Convenio con Dragados, en una cifra que fuera, sencillamente, repartir y equilibrar los beneficios, injustamente detraídos a los Propietarios, pero contemplados en la Concesión.

Por supuesto, Dragados, en el año 2010 no aceptó ese acuerdo, ni se lo obligó el Ayuntamiento, porque afectaba a sus beneficios futuros, que no eran por Sentencias, cuyo techo estaba fijado, sino por la infravaloración en la expropiación por vía administrativa. Esto es, hasta la cantidad fijada por el Jurado Territorial. Esto demuestra que Dragados pensaba que todo ahorro sería beneficio suyo, porque si no hubiera estado encantado en esta solución, paga más pero lo recupera con edificabilidad.

Si todos hubieran podido ir al Supremo, obteniendo 3920 €/m2, está claro que el equilibrio económico de la Concesión, quedaría pertrecho. Más de 200 millones.

Este era el cálculo, pero sabía inalcanzable para muchos.  Sobre todo los pequeños propietarios.

Las Cooperativas de vivienda social que acumulaban suelo tenían intereses totalmente contrarios, obtener suelo barato para lograr su fin. La Cooperativa Area Norte se dio de baja de nuestra Asociación el mismo día que me nombraron Presidente, en el año 2006, en votación abierta contra el candidato de esta Cooperativa. Aún así las relaciones han sido cordiales, les redacté gratuitamente la misma pericial y por ironías del destino, ni la emplearon en el Procedimiento y son de los pocos, que ya no pretendiendo suelo, se aprovecharán de la Sentencia del Supremo. Eso sí por el importe solicitado, menor que la pericial mía. 

Por tanto se puede deducir que la Pericial que fija el valor en 3.920 €/m2 es la correcta aplicando la Doctrina del Tribunal Supremo para el Paseo de la Dirección.

Esta Sentencia es muy importante no sólo para nuestro sector. Para que lo entendáis todos pondré algunos ejemplos:

El legitimo heredero malvado de Florentino, el Sr. Calvo, contento con el resultado de las 1000 viviendas para exclusión social edificadas en tan sólo 7 meses por Dragados en el Paseo, decide expandir la idea al resto de Madrid.

Expropiará para hacer vivienda social en todos los barrios. Empieza por colindantes, tocando los áticos ahora propiedad de Luis Romero y Montserrat Galcerán, obtenidos con esfuerzo legítimo como herencias de humildes clases medias.

Como es para viviendas de Protección Oficial, pues se valora con arreglo al precio de suelo de estas, por lo que nos pagan cuatro veces menos. Ah, y nos podemos meter en pisos que valen dos veces lo que nos abonan, sin selección de vecinos, de Protección Oficial y sin decidir el mismo, por sorteo.

Yo me enfadaré mucho pero Montserrat se quedará muy contenta, porque es para un bien social.

Lo mismo pasaría por ejemplo en la calle Serrano. Lo mismo opinarán, qué buena labor social.

Con arreglo a este criterio ha valorado el Jurado Territorial en 1062 €/m2.

Esta Sentencia, respeta los derechos consolidados de la Propiedad Privada.

Pero el pérfido Sr. Calvo, decide que para evitar pagar lo que vale y hacer esa vivienda social, ante la insistencia ahora de Plataformas de otros grupos políticos a los que no les ha tocado, decide que como la Ley del Suelo actual define que hay que valorar con respecto a  la edificabilidad de origen y las casas de la zona fueron construidas en el año 1951 ( por cierto no he encontrado casa construida en los años 50, debido a la postguerra, sino anterior a la contienda o ya en los años 70 ) pues esa es la vivienda libre tipo que debemos aplicar para calcular el suelo y como también en ese año había menos casas pues vale mucho menos.

Menos mal que no tienes un solar que nunca se halla construido, porque si no valdría para plantar tomates, aunque el maléfico después levante 26 plantas.

Con arreglo a este criterio ha valorado Dragados y Ayuntamiento a 868 €/m2.

Esta Sentencia indica la Doctrina de que la edificabilidad de origen es la existente en el Planeamiento vigente inmediatamente anterior al Plan que sea objeto de la expropiación, este materializado o no.

Supongo que ahora tanto Montse como yo recibiremos sendas cartas expropiatorias, única cosa que creo nos queda por sufrir a ambos, dando la cara ante esta injusticia.

Otra cosa es que se pueda extender esta correcta Doctrina del Supremo ahora a todos los afectados, porque en España existe un celo procedente del Derecho Romano consistente en que debe prevalecer la Seguridad Jurídica, una Sentencia firme lo es hasta que lo diga otro juez que no lo es.

Todos hemos visto  esas pelis americanas donde un apuesto abogado defensor, en plena sala de juicios señala a una persona del público demostrando la culpabilidad en el crimen, con los aplausos generales, su detención inmediata ante la fuga del individuo y la inmediata libertad del inocente reo.

Aquí, salvando las distancias, son ejemplos exagerados en vías al entendimiento, no es tan fácil. Ni os cuento los meses que se pasará el inocente en su "Vivienda de Proteccion Oficial" con alquiler social.  

Está claro que Calvo no pagará más por las expropiaciones si no se lo dice un juez.

 Pero sí se debe incluir ayudas, convenios, indemnizaciones, lo que se quiera,  a unos afectados, como se le ha ordenado en un Pleno. En nada debe tener que ver con remover Sentencias. Y debe ordenar este estudio jurídico que se le ha solicitado en el Pleno. Dar la cara en cualquiera de los sentidos, no solo a nosotros sino al resto de grupos.

Seguro que se convencería si se negaran a aprobar nada de lo tratado ese famoso 15 de Agosto con Florentino Pérez, hasta el cumplimiento de la proposición del Pleno. La asesoría jurídica de Dragados, junto con la del Ayuntamiento descubriría un antecedente aragonés que permitiera hacerlo.

Tranquilo Florentino, no hagas nada, no lo van a hacer ( ya no sólo nos expropian sino que nos deportan ).  Liquida eso sí lo que sea y abre el Paseo, anda. 

Montserrat Galcerán dice que esto se está estudiando, concretamente pagar lo suficiente para que los vecinos puedan adquirir su casa. Al menos eso hemos entendido. No se a cuantos ni como, ni tan siquiera el presupuesto de todo esto.

Nosotros estamos estudiando a su vez, de manera simultánea, las posibilidades por vía jurídica, y su coste.

Seguiremos presionando para que esos apoyos sean amplios, se consideren para todos, y que satisfagan de alguna manera.

Y los partidos políticos deben hacer lo propio, ayudarnos a conseguirlo.

Como le dije al Delegado cuando me preguntó: ¿ Y tú qué quieres? :

Que esto se termine de una vez. Pero no me puedo ir con un quizás, sino con una solución. 

En las relaciones sentimentales, es cierto que existe eso de que el silencio es la mayor venganza y la insistencia tiende a convertirse en degradante, pero eso no sirve en este tema.

El retraso en dar una solución válida, unido a nuestra insistencia en las críticas presionando cada vez más,  conduce y persigue no doblegar al Delegado sino concienciar al ciudadano y al resto de afectados que ya no van a seguir en sus casas, esperando. 

El problema no se arregla con el silencio sino con todo lo contrario.

MENTIRAS E INCUMPLIMIENTOS -41 ( 556 )

DESMENTIDO

35 años de profesional en Madrid. No he sido tan crítico con para lo que siempre será Gerencia de Urbanismo nunca. He tenido relaciones profesionales con todos los sentidos políticos, y a algunos sorprendería los datos. Lo JUSTO ES LO PRECISO.

Me ha llamado Javier Gonzalo, Inspector de la obra del Ayuntamiento de Madrid.

Aclaraciones:

1/ Se han interpretado mal las expresiones del Sr. Infanzón ( su jefe ) en el sentido de que los 2.900.000 € no tienen nada que ver con la cornisa del Paseo. Se ha dividido los 3.630.000 €, que es ciertamente lo que esta presupuestado para terminar la urbanización interior de viario y parques que quedan, con la cornisa y accesos al parque, que esta presupuestado en 2.900.000 €. Esto incluye zonas dentro de la cornisa que conocemos como en el parque, porque hay que hacer esos accesos y depende por tanto de medio ambiente.

2/ Este presupuesto esta por exceso de lo calculado según el anteproyecto elaborado por el arquitecto Jose Luis Sanz, Este junto al modificado de Plan, que esta avanzado, tienen previsto ponerlo a disposición del barrio para la participación ciudadana inmediata. He insistido en la situación de zonas como Carmen Portones, donde el cambio de sentido de circulación perjudica a los negocios seriamente. Se ha comprometido ha estudiarse en este modificado.

3/ Ha advertido seriamente a su Departamento que es cierto, que NO esta contemplado los 1.480.000 € que se estudiaron en Presupuestos Participativos para calles aledañas y/o adyacentes y que considera deben incluirse en los presupuestos ya, porque es ridículo no enfrentar estas obras a la vez.

4/ La modificación del vallado de la cornisa, con la inclusión de unas barras, que desde este medio hemos insistido, para cumplir con la normativa, e imposibilitar la caída de cualquier niño por el hueco, será ejecutado en todo el recorrido a costa de Dragados, ya.

 
Gracias, Javier. Un abrazo. Seguiremos colaborando, somo siempre, a pesar de todo.


MENTIRAS

Nunca se perdonan, menos en políticos que dicen representar a la ciudadanía.

Pero voy a explicar lo que no se supo del Pleno donde se acordaron ayudas a los afectados.

Estaba enfadado con Bosco, porque, como ya he explicado, en temas sociales no se entiende abstención, se vota sí o no, y se le explica, claramente al ciudadano esta postura.

A Mercedes la mandé un E-mail rogando que no troceara la propuesta en 3, que era preferible un NO que un sí que luego el Delegado se lo pasara por….ahí.

Todos los grupos estaban convencidos por el Delegado de la inviabilidad jurídica de la propuesta. El PP lo dijo, era un apoyo más testimonial que otra cosa. La abstención de última hora de AM fue en contra del Delegado para no quedar mal en unas luchas internas muy serias que se las pasa por el forro ( como todo ).

Mercedes troceó las preguntas con el convencimiento de ambos de que nada saldría de esto y para la posteridad como escarnio exigió el voto a mano alzada.

Yo me sentí fatal. Creo seriamente que esto unido a otras cuestiones personales me produjo algo que tardé en mi refugio, mi barco, 3 días en superar. El recuerdo nunca.

Soy yo el representante de muchos afectados, porque la mayoría así han querido. El nombre de los concejales no se los conoce nadie, el mío todos. Por más que intenten desacreditarme llamando  a mí y a esta Asociación de todo, personas que ni siquiera han sido elegidos, sino contratados a dedo, que no hacen nada y que no tienen preparación alguna para el sueldo que abonamos todos.

Soy yo el que tengo que explicar ahora que la disposición en un Pleno, votada sin ninguna oposición en contra no se llevará a cabo. Y es a mí al que van a intentar recurrir para su defensa, abandonados de nuevo por esta política emergente que no es más que la repetición de pasados perdidos.

Y yo sí que se los pocos medios económicos como humanos con los que contamos.

Ayer en la comisión DUS, Bosco, te lo agradezco, intentaste que fuera el Delegado el que diera la cara, pero se escondió, como siempre en su Director General, en este caso Infanzón. El sólo esta para poner nombres bonitos propagandísticos a temas que luego darán explicaciones de su escasa ejecución. Así la operación asfaltado la denominamos Por fin, en un alarde de ingenio compartido colectivo.

Aquí tenéis el enlace de lo sucedido:

https://www.youtube.com/embed/i4snKK3L50s?start=6518

Sr. Infanzón, dedíquese a su función exclusiva de arquitecto. Usted en política declararía la guerra de España con su país de origen el primer día.

La pregunta era sobre el dato de los 3.630.000 € destinados al sector del Paseo de la Dirección, pero Bosco añadió sin aviso los 2.900.000 € aparentemente de la Cornisa pero ejecutados por Medio Ambiente y por recursos para la expropiación como ayudas a los afectados no contemplados en presupuestos. A su vez, solicitaba participación ciudadana en la modificación del Planeamiento.

Usted contestó sin dudar, y sin que existiera contradicción alguna por el Sr. Lasheras como el Sr. Calvo. Por cierto, sería conveniente volver a crear una Dirección General de Gestión, separada de la de Urbanismo, porque está visto que somos pocos los especializados y no coincidimos.

a)      Los 3.630.000 € son TOTALES para terminar todo el sector, ni un duro más e incluye la cornisa como accesos.

b)      Los 2.900.000 € son para el Parque de Rodríguez Sahagún en general, no entrando la cornisa ni accesos del sector, que debe cubrirse con esa cifra que es la mitad de la que tenía contratada Dragados.

c)  la expropiación esta ya ejecutada ( supongo que entonces nos podemos dar todos por pagados).

d)      El modificado del Plan Parcial, que se basa fundamentalmente en esa cornisa ( quitando los edificios que en este blog sabemos desde hace meses ) se está haciendo ya y consensuado con los vecinos en Participación Ciudadana.

 Mire, Sr. Infanzón, nos vamos a poner a buscar al ciudadano que esta colaborando con ustedes en ese modificado. Seguro que habrá alguien.

 Quizas se refiera a la coordinadora de Calvo, la arquitecta Raquel del Río, esa que ayudó a redactar esa Auditoría que no existe, la ciudadana que transmite los datos a la Junta de Distrito, bueno, no, a AM de la Junta, y debe encargarse estos de convencer, con los medios persuasivos que sea, a los ciudadanos.

Que ya no nos engañan, que en los próximos presupuestos participativos van a ir sus asociaciones y punto. En la remodelación de la Plaza de Castilla, 7.500 votos.

Hagan el Paseo que quieran, pero termínenlo. Yo dudo que con ese presupuesto se cubra ni tan siquiera la cornisa.

Por cierto, Montserrat, explica cómo y con cargo a que presupuesto vas a cumplir tan sólo lo que dijiste en el Pleno, pagar más a las viviendas que ahora no pueden comprar la nueva, o sea sólo a las 22 familias que os molestan, olvidando al resto.

Yo no participaré de ninguna manera en un tema financiado por una injusticia.

Sobre que la expropiación está ejecutada, pero si es mentira. Luego veremos que Dragados ha depositado casi 3 millones de euros para este fin, que no están abonados y que no hay ni para empezar con lo que queda. Sobre ayudas, sencillamente, no hay presupuesto.

Supongo que en la Comisión DUS, el Sr. Calvo, el año que viene jugará con aumentos presupuestarios en todas las sesiones mensuales, bajo la sonrisa irónica del resto de grupos.

Y Bosco nos manda un Tweet donde indica claramente la posición de Calvo, aquella que no se atreve a dar a la cara: Que no pagará nada que no se lo diga un Juez.

Bueno. Nosotros no aceptaremos nada que no nos lo diga un Juez.

Desaloje judicialmente. Si puede, porque me encargaré personalmente de informar al Juez de sus incumplimientos. Por cierto, los jueces también leen las redes sociales. Son humanos, aunque a veces no lo parezca.

Por cierto esto del mannequin challenge se va a poner de moda. 

INCUMPLIMIENTOS

Quizás el capítulo de todos los post más raro de contar. A ver por dónde empiezo y cuándo termino.

Intentar explicar a un afectado si ha habido incumplimientos o no de Dragados y el Ayuntamiento en el Paseo de la Dirección es como, yo que sé, intentar convenceros de que Pablo Iglesias es de derechas.

Pero hay que hacerlo, porque según el Acta de Rescisión, sí lo es. En fin no seguiré por estos derroteros.

En el anterior post indiqué que era preciso, para realizar un “contrato”amistoso de rescisión, que no hubiera incumplimiento, y DUS, en un informe fechado el día anterior ( 7 de septiembre ) descubre que NO ha habido tal incumplimiento y lo fundamenta jurídicamente. No hay nada como dar la orden adecuada.

Aquí el insulto a toda una ciudadanía:

Si veis la consecuencia se resume:

Dragados a fecha del informe ha cumplido con la expropiación.

Las consecuencias de los retrasos tan sólo han afectado a Dragados que han pagado los legales intereses de demora.

Como es un contrato, que sólo afecta a ambas partes contratantes,debería existir una infracción muy grave para rescindir por este motivo el mismo. Relaciona correctamente, como veis, los motivos que todos juntos, sí se han producido en esta relación. Retrasos injustificados, abandonos de las actuaciones, demoras injustificadas de todo tipo, falta de pagos.

Pero, amigo, la Ley tiene sus interpretaciones. Según señala la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón ( que debe ser muy importante ), si no hay expediente de penalización por parte de la Administración, es decir, si el Ayuntamiento no ha abierto expediente sancionador alguno, pues los hechos no han sucedido.

Sólo existe un expediente sancionador a Dragados en estos diez añitos. El 30 de Mayo de 2014, por un importe de 2000 €, que Dragados abonó religiosamente.

Por tanto, pelillos a la mar, aquí, no ha pasado nada. Se rescinde y a otra cosa mariposa.

Ahora es cuando yo tengo a pensar de tan digno criterio aragonés, en dejar de seguir escribiendo, pero  lamentablemente, soy castellano y marinero ( cosa habitual por sus extensas playas ).

INCUMPLIMIENTOS DE DRAGADOS

 En primer lugar, decir que el proyecto de expropiación se ha cumplido, cuando diez años después Dragados tiene que dejar un depósito de 2.888.551,37 € para cosa pendientes sin expropiar, es un poco singular. Dudo que esta cifra se limite a esto, pero no voy a entrar, ya lo veremos.

De momento, y para abrir boca, es cierto que en la fecha de este Acta la cantidad pendiente ya fijada por Tribunales es de 1.008.077,23 €, pero actualmente esta cifra creo que supera los seis millones de euros.

Solares sin titularidad, expedientes de dominio….. Decir que la expropiación está terminada, esta, es como mínimo aventurado.

Sobre los incumplimientos, haré un ligero viaje por los acontecidos con respecto al CONVENIO ( así se llama ) entre Dragados y Ayuntamiento de fecha 14 de Marzo de 2007, que fija las actuaciones a realizar durante la Concesión.

Obviaré el resto de adendas y demás, porque, de verdad, esto debe ser breve.

Veamos:

3.2 EXPROPIACIÓN

El método elegido libremente por Dragados es el de Tasación Conjunta. Ya lo veis. El plazo para la presentación del Proyecto de Expropiación por este sistema, que incluye valores iguales para todos los suelos, estén donde estén, es de 6 meses desde la adjudicación, según las condiciones de Concurso.

El concurso es de adjudicación, septiembre de 2006, por lo que el proyecto de expropiación debería haberse presentado días después de este contrato.

El proyecto de expropiación fue aprobado inicialmente  el 27 de Junio de  2008, curiosamente 7 dias después de la entrada en vigor del RDL 2/2008 Texto Refundido de la Ley del Suelo, que es el que posibilita su errónea interpretación según el Tribunal Supremo que Dragados y Ayuntamiento reduzcan el valor del suelo de todos por el sistema de Tasación   Conjunta.

Este retraso inicial de más de un año, obligaría a que este Proyecto, según las clausulas del Concurso debiera haber sido por Tasación Individual y no Conjunta.

Es debido a provocar esta reducción de valoración de todos los afectados, lo que consigue que la aprobación definitiva del proyecto de expropiación se apruebe definitivamente el 16 de Abril de 2009, casi 3 años después de la concesión, sin pagar ni un duro, sin hacer nada.

Decir que pagando intereses de demora, parando pagos desde el año 2010 a fecha actual, seis años después, no ha habido incumplimiento, tiene matices que podrían explicar muchos.

3.5 EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN

Dragados se quedó con este concurso mediante la mejora en los gastos de urbanización de 14.573.247,76 €, y en este contrato descubrimos que esta cifra se detrae de los gastos de expropiación. O sea, que Dragados en realidad paga lo mismo que las otras ofertas, a costa de los afectados.

Lo que a su vez hace este contrato es que nos quita los 6 aparcamientos subterráneos que se incluían en el concurso y que se limita a hacer un estudio de viabilidad, que por supuesto sale negativo, nos quedamos sin plazas.

Como vemos, asumía Dragados que cualquier incumplimiento o ausencia de cualquier cosa, sería sufragada por esta empresa, y en el año 2010 se para todo alegando dificultades técnicas menores, obligando a un modificado cuya aprobación en el año 2013, ya sabemos cuál era su real objeto.

Parece que todo esto, no debe ser incumplimiento, según el Acta de Rescisión.

4- PRECIO DE LA CONCESIÓN

No es habitual, al principio de un Convenio, sin ejecución alguna, concretar las parcelas adjudicables al concesionario.

En el concurso por tanto se le reconoce una edificabilidad global dentro del sector, pero no se materializa ni concreta en parcela alguna.

Esto es porque durante el proceso de ejecución siempre puede ser más aconsejable una adjudicación en distintos sitios. En una remodelación, más, ya que los primeros suelos liberados deben ser para la inmediata construcción de las viviendas de realojo, sin las cuales, es inviable el desalojo y por tanto la ejecución de todo.

En este Convenio ya Dragados se queda con las mejores parcelas, y las que aparentemente están ya liberadas y municipales, por lo que complica y retrasa la evolución de todo  al tener que expropiar suelo ocupado para este fin de realojo.

Luego se encontrará Dragados con que fue aparentemente engañado por el Ayuntamiento que no especificó que estos suelos estaban sujetos a reversión y creo que esto ha sido la razón oculta de la fuerza de esta empresa privada en las negociaciones, por haber alterado seriamente sus objetivos financieros.

Bueno, y aquí tenéis lo que se supone ha hecho,  ejecutar un Plan cuando han hecho uno más barato, todo tipo de accesos, cuando no tenemos al parque, autorizaciones, supongo se refiere al estudio medioambiental, y seguridad, salubridad y ornato, tanto suelo como subsuelo, que a todas luces ha ejecutado escrupulosamente ( risas ).

Por cierto….Dónde está esa auditoría externa que debe pagar según contrato Dragados ¿?.....

INCUMPLIMIENTOS DEL AYUNTAMIENTO

Hablar mal de Dragados es fácil, pero sin la colaboración municipal esto hubiera sido imposible.

El más importante incumplimiento ha sido NO TRAMITAR EN TIEMPO, durante la paralización de Dragados, desde el año 2011 al 2013 todos los expedientes expropiatorios, provocando una ayuda evidente al concesionario y un grave perjuicio al afectado en Tasación Conjunta, con diferentes criterios judiciales según su momento de tramitación. Decir que esto se cubre con los intereses es tan cierto como falso.

Dragados se  ha quejado siempre de que es imposible la ejecución de un Plan de Remodelación si no se llegan a acuerdos o se desahucia a los moradores sin derecho a realojo. Esto es obligación municipal y ni tan siquiera ahora se está haciendo. DUS desahuciar a personas injustamente tratadas… NO. Pues es un incumplimiento, mire usted. Hubiera sido alegado en un Pleito que hubiéramos perdido y pagado todos. Por esto rescinde, oiga. No les veo instando entrada en domicilio alguno, pero tenemos tiempo.

Ustedes no han puesto en disposición de Dragados el suelo para construir edificio de realojo. El primer edificio de realojo, que lo sepan todos, está en suelo de reversión, con Sentencias de devolución en el año 2010 a sus titulares, y NO nos hemos opuesto a la edificación, cosa que podríamos haber hecho. El suelo para el segundo bloque lo han entregado hace un año tan sólo. Incumplimiento municipal. Otra vez, perdemos el pleito todo.

El Ayuntamiento tiene suscrito transmitir las parcelas a Dragados y conceder las licencias según urbanicen, para garantizar un correcto funcionamiento financiero de la Operación Urbanística. Cosa que ni tan siquiera ahora han hecho, todavía, primero por la reversión famosa, no eran suyos los terrenos y luego, pues porque era escandaloso. Incumplimiento de nuevo, pleito que perdemos todos.

CONCLUSIÓN:

Esto hay que llamarlo por su nombre: ACTA DE RESCISIÓN POR MUTUO INCUMPLIMIENTO.

REIVINDICACIÓN SILENCIOSA Y VIABILIDAD JURIDICA -39 ( 554 )

REIVINDICACIÓN SILENCIOSA

Ayer fue el Pleno del Ayuntamiento. Ya sabéis la pregunta sobre el Paseo la formulaba el Psoe, era la última, la nº 21:

La idea no era mía, pero me parecía prudente cruzar una línea, dentro de la cordura y respeto debidas. Participé en ella.

Ayer, con una Democracia que la expresión pacífica ciudadana lo permite, como sabe nuestra Concejala Montserrat,  miembros de La Plataforma, en el momento de la exposición del punto 21  pacíficamente se pusieron en pie sosteniendo unas páginas con reivindicaciones, que no dudo luego serán fruto de memes múltiples. Era un simple mannequin challenge, quedarse quieto sin mover un músculo durante la intervención.

Montserrat Galcerán ordenó que depusiéramos la actitud, y ante nuestra negativa amenazó con llamar a las fuerzas del orden, para lo que pidió apoyo del resto de grupos.

Menos mal que Ciudadanos intervino con inmediatez así como Psoe, indicando que no le importaba la expresión ciudadana, a lo que se sumó el PP, dejando en manos exclusivas de Galcerán la decisión, deponiendo la amenaza.

Vamos a ver, qué daño se hacía, ninguno. Ella misma provocó un escándalo al no proteger en un Pleno pasado al portavoz del PP de insultos y amenazas de público y, ahora, a la única persona que afectaba muy indirectamente esto, era a ella misma y su grupo, que era la que tenía que dar cuentas de una sola pregunta.

Comprendo que está pasando malos momentos, pero esto no me gusta nada.

RESPUESTAS DE GALCERÁN

Por supuesto, niega esa auditoría, que nos habían afirmado existía en muchos momentos.

Indica que Ahora Madrid, se abstuvo en el Pleno   a la solicitud de una auditoría externa sobre el Paseo, porque  propuso una transaccional que no fue aceptada, pretendiendo eliminar la 3, consistente en la suspensión temporal del Acta de Rescisión suscrita con Dragados. En caso de haber sido aceptada por Psoe. Desconozco la veracidad de esa transaccional, porque no figura en ningún lado.

En caso de haber sido aceptada por Psoe, hubieran votado que sí tanto a la 1 como a la 2, el convenio con afectados. Parece según esta versión que miente otra vez Calvo, porque no se va a votar que sí algo que dice es inviable jurídicamente. Absurdo.

El Psoe se habría negado a aceptar esta transaccional con AM como la presentada por C´s por considerar que sin una suspensión de la Rescisión la auditoría no tiene sentido. Y tiene razón, por eso el PP votó en contra, era un gasto inútil.

Para qué una auditoría si ya esta legitimada la actuación de mutuo acuerdo. O se suspende o no vale para nada.

Nos promete a cambio Galcerán esa comisión de investigación. Pues lo mismo. Un premio para Beatriz Lobón y su equipo que sin incumplimiento ninguno han conseguido ahorrar costes de manera asombrosa, sólo desacreditado por el Supremo, lástima.

Vuelve a atacar, parece que le dicta Calvo, en que en el año 2013 el Psoe se abstuvo en la votación del 2 modificado.

Te defiendo, Mercedes. Tanto en el primer modificado como el segundo se desconocían las adendas que se aprobaban después y que descubrían las ventajas con el concesionario.

Pero a la pregunta 2, Montserrat contesta de manera singular.

Dice que hubiera votado que sí, algo que aquí indica nunca harán. Recordemos la proposición aceptada:

El Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible llegará a un acuerdo mediante convenio o la fórmula jurídica que se considere más idónea, con los expropiados cuyas valoraciones han sido cuantificadas muy por debajo de las asignadas por las diferentes Sentencias Judiciales que se han ido dictando por diferentes Tribunales de Justicia ( TSJM y Tribunal Supremo ) en el que se recoja una fórmula de compensación frente al desequilibrio económico que les perjudica gravemente.

Esto afecta a todos, que yo sepa. No sólo a los que molestan ahora, porque esta claro que con esta aprobación desalojar no va a ser fácil, y pagar más a estos o bajarles el piso y no a los otros tampoco y no responde con la propuesta aceptada. Hay gente que ha renunciado a piso y otros sin derecho que entra dentro de esta misma injusta valoración.

Habla, de nuevo de que no van a valorar más el suelo igual para todos porque “ han existido cambios de titularidad en los últimos años y se beneficiarían”.

Bueno, y qué, si son transmisiones legales pues qué le vamos a hacer y si no lo son, al juzgado de guardia, especifique.

Este sector lleva pendiente de expropiación desde antes de la guerra civil, y en el año 1936 el bando republicano quemó el registro de la propiedad de Colmenar Viejo, dejando sin datos público a toda la zona norte de Madrid, por lo que las transmisiones desde esta fecha son difíciles de cotejar. Nada se sabe de la Sra. Alberdi, ni del ingeniero Reyes Aizquibel, su marido, ni de Luis ni Carmen Portones. Transmisiones confusas y algunas incluso denunciadas por fraudulentas.

El que adquiere una zona que no se puede construir, o esta bien informado o esta loco, y siempre intenta comprar a la baja o se equivoca.

Pero usted no se remonta tan atrás.

Usted investiga y yo ya a su asesor le di los datos ante, llamémosle así, insistencia, las ventas desde el año 2000 al 2006 a dos cooperativas de viviendas.

Estas cooperativas las conocemos bien, usted no, porque han estado intentando comprar suelo, no vuelo, en ese plazo, a pequeños propietarios. Larcovi y Cooperativa Área Norte.   

Al principio resultaba fácil para ellos porque existían solares cuyos propietarios estaban hartos de esperar un resultado económico. En el año 2006 ya resultaba más difícil y con el Convenio con Dragados desconozco la existencia de transmisiones. Imposible desde la anotación en el registro de la expropiación, en el año 2008. Adquirieron unos 12.000 m2, esto es un 22% de los 55.000 m2 totales, totalmente insuficiente para cambiar el tipo de gestión ( 60% ), fracasando en este intento claro.

Debe Doña Montserrat  referirse sobre todo a la Cooperativa Area Norte, ya que Larcovi ha renunciado a mayor importe cobrando en conformidad y por ende sin posibilidad de beneficiarse de nada.

Los datos de esta cooperativa viene en internet y son públicos, al estar en Concurso de Acreedores. En la hoja de liquidación de esta empresa indican el cobro por suelo de más de nueve millones de euros, por sus más de 8000 m2 de suelo y vuelos mas intereses, que es lo que ya han percibido. Ruego que si tengo algún error me lo rectifiquen. 

Pero con esta cantidad la oferta de liquidación a los acreedores, donde no solo esta una empresa del Ibex, sino un montón de cooperativistas pequeños que se han quedado sin vivienda y sin ahorros es del 30%, de 1000 € aportados, recuperarían 300 €.

La única solución que tiene el Administrador Concursal es ir al Supremo, renunciando a cualquier acuerdo, e intentar percibir la tasación de Tinsa aportada, unos 2.400 €/m2, mas intereses. Pasaría de 9 a 30 millones, y esto con facilidad.

No creo que aceptaran un acuerdo más barato, ya quisiera el Sr. Lasheras.

Pero esto ya se lo he explicado a Montse, y sigue erre que erre. Si encuentra algo ilegal denúncielo y si no, se calla.

Pensando lo único que puede ser veraz es que si existe un acuerdo por mayor valor generalizado, como no puede ser de otra manera, será más fácil para esta y otras empresas ganar la Sentencia en el Supremo.

Dígales a los letrados de DUS que lo dejen, que ya han perdido. La Doctrina esta ya fijada y hasta el Superior la recoge. Lo único que pueden hacer es intentar rebajar el precio de la valoración al máximo y eso será curiosamente la del Jurado Territorial.

Por cierto, ya parece que existe otra de Supremo por valor de 4 millones y de las 30 viviendas en División Horizontal ya las 8 familias que han podido recurrir, tienen Sentencias favorables por diferente monto. Si le añadimos las que ya existían sin abonar, nada, gastados ya 8 de los 22 millones del año que viene.

Y queda la última reflexión, Doña Montse, juzgar a la gente por su dinero, no es conveniente, unos menos que otros. Aquí no se trata de ayudar al pobre, sino de enmendar una injusticia.

  VIABILIDAD JURÍDICA

Ya hemos visto varias cosas, los verdaderos motivos que obligaban a rescindir el convenio con Dragados, que sin embargo a los afectados no le venía nada mal en la defensa jurídica de sus intereses.

De hecho, es lo que más ha preocupado a DUS, su asesoría jurídica como Intervención Municipal.

El primer problema a soslayar es la propia naturaleza del Convenio con Dragados. Así se denomina y por tanto vendría regulado por las condiciones que para estos se  establecen en la Legislación vigente.

Por eso nuestro Delegado, asesorado por sus jurídicos, no quiere oír hablar de la palabra Convenio.

Observemos la motivación jurídica incluida en anexos:

En este informe lo primero que se analiza es que si realmente fuera un Convenio, se regularía por la legislación acorde, y refleja los art 143 y siguientes de la LSCM.

Y cuál es el que les preocupa, pues precisamente el que beneficia a los afectados.

· Artículo 245. Nulidad de los convenios urbanísticos de planeamiento

Son nulos de pleno derecho los convenios urbanísticos de planeamiento, así como cualquier convenio o

acuerdo, cualquiera que sea su denominación, que tenga por objeto definir los criterios de ordenación del

futuro planeamiento urbanístico, o lo condicione de alguna forma mediante estipulaciones que establezcan

la obligación de hacer efectivos antes de la aprobación definitiva, los deberes legales de cesión y, en su

caso, los convenidos entre las partes que establezcan obligaciones o prestaciones adicionales más

gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados.

Por tanto, y es cierto que poseen Sentencias e incluso un reciente informe de la fiscalía que así lo considera, se trata ahora no de un Convenio sino de un Contrato Administrativo y se rescinde con arreglo a estas determinaciones.

Se pretende sea un contrato entre partes sólo afecta a ambas, excluyendo a terceros.

Esto, como intento, esta bien, pero, al ser un acuerdo el contrato que altera el Planeamiento, es entrar en una discusión legal interesante.

No dice nada esta motivación de que la legislación vigente es la Ley del Suelo posterior, art. 9 de la Ley del suelo de 31 de Octubre de 2015 titulado Participación pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias.

En su apartado 6 indica: La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios.

En su apartado 8 : Los Convenios o negocios jurídicos que el Promotor de la Actuación celebre con la Administración correspondientes no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La claúsula que contravenga estas reglas será nula de Pleno Derecho.

Podemos dudar de que esto es o no un Convenio, pero jamás dudaremos de que se trata de un negocio jurídico entre el Promotor ( Dragados ) y la Administración ( Ayuntamiento ).

Como veis, no sólo es viable jurídicamente un acuerdo con afectados, llámalo como quieras, sino que es pertinente.

Por supuesto, nosotros no queremos que nuestra mayor baza se desmorone. No nos oponemos al Acta, ya no es ni convenio ni acuerdo, acta, pasamos más de puntillas, pero hay que comprender el nerviosismo que provoca todo esto.

Bueno, vamos a imaginar que es un Contrato y que no tenemos nada que ver. Cualquier rescisión de un contrato público, por mutuo acuerdo debe cumplir unos requisitos, que son muy fáciles de entender:

a)      Que no exista incumplimiento por ninguna de las partes, debido a que es inviable un mutuo acuerdo ante un incumplimiento.

b)      Que la razón para la Rescisión sea suficientemente motivada como de Interés Público.

Dejaré el análisis de si ha habido incumplimiento o no para el siguiente Post, en orden a no extenderme mucho. Todos tenemos ya una opinión formada.

Las razones esgrimidas son dos, que se incluyen en capítulo 5 del anexo:

1/ Interés General de vivienda social en Madrid.

Es aquí donde se basa la gran carga de la motivación.

Ya he expuesto que soy partidario de una Vivienda Pública en régimen de alquiler social para las familias más desfavorecidas como de exclusión social.

También he repetido que estas deben ser controladas como seleccionadas según criterios cercanos de necesidad como temporalidad, así como complementadas con incentivos, medios de creación de empleo así como dotaciones oportunas, no sólo de estas viviendas sino del barrio que las acoge. En esto la intervención de las Juntas de Distrito debe ser clave.

 Pero aquí los vecinos tenemos serias dudas, y ojo, ya no es sólo los afectados, sino todo el barrio.

Estamos en una zona muy conflictiva ya de por sí como para integrar sin más explicaciones 1000 viviendas de este tipo, en tan poco espacio.

Nos preocupa que la presión que aparece en prensa a diario de colectivos sociales, que tienen todo su derecho y a los que tenemos todo el respeto, conduzca a que directamente nos trasladen el problema a nosotros, otra vez.

No ponemos en duda que esto es un motivo importante pero sin más, insisto, es que lo que parece es justo lo contrario, contraproducente, y por tanto provocaría la nulidad del Acta.

Por otra parte, no parece suficiente motivo para la Rescisión, ya que si están tan claras las cuentas, a Dragados se le obliga a la finalización del Convenio, con las ampliaciones de plazo por inviabilidad de ejecución de algunas zonas, las modificaciones que ya se estaban determinando de zonas libres y se liquida, igual, según los costes realmente satisfechos, con lo que nos ahorramos indemnizaciones, tenemos claro el contratista de la obra y sus plazos. A su vez, obtenemos esos 105.000 m2 para estas viviendas sociales.

Y es que lo que no está motivado de ninguna forma es que sea lo que es, que la rescisión obvia las condiciones económicas de la Concesión por Convenio, alterándolas.

Y queda algo que complica mucho más todo.

Es evidente que Dragados se ha beneficiado económicamente de esta Acta, porque no cobra, pero no paga, que es prácticamente lo mismo.

No sabemos, con arreglo a las Sentencias como otros costes lo que valdrá todo esto. 

Esto antes se sufragaba con el pago a Dragados de estos conceptos con el suelo para las mismas viviendas de Protección Oficial que ahora se dice mentirosamente que se obtienen gratis.

Por tanto el interés social esgrimido, significa soportar todos los madrileños el coste de este suelo y además el de la ejecución de la obra de estas viviendas con el único fin real de que sea no se sabe muy bien quién ni cuál su selección, el que otorgue las mismas en régimen de alquiler.

Adecuación a los objetivos originales al Plan General

Para nuestra tranquilidad y beneplácito.

Este es un éxito personal de la Junta de Distrito y de nuestra Concejala Montserrat Galcerán, a la que mando un abrazo en momentos difíciles.

Es preciso un análisis mejor de la Cornisa. Ya hemos visto que este y no otro ha sido realmente el objeto real de la rescisión en los dos anteriores post.

Para los dos años siguientes se destinan 2,9 millones para este concepto, que, sin entrar en su cuantificación, al desconocerse el diseño, sí que es 3 veces más de lo preceptuado.

A su vez era preciso quitar 4 bloques de viviendas, 3 de ellos los que afectan directamente a la cornisa, por situarse en este borde, excluyendo las cuatro torres, ya otorgadas a Dragados.

A su vez eliminar el bloque que se situaba en el solar donde existe ya un proyecto de polideportivo en Ofelia Nieto ( sin determinar si será válido ).

Muy bien. Perfecto. Gracias Montse porque yo, como sabes, he seguido de cerca estas negociaciones, pasando de sólo el bloque del polideportivo y otro, a lo actualmente previsto.

El problema es que esto no es motivo suficiente para una rescisión.

Podemos alegar lo mismo. Se termina, se indica a Dragados en plazo la ejecución correcta de la cornisa, se le incrementa el coste de la misma y nos ahorramos la indemnización, que, por cierto, coincide con el mayor coste de la cornisa.

Como vemos, el problema mayor no son los afectados, sino la motivación esgrimida para la Rescisión, ya que  no está demostrado que no existieran otros sistemas económicamente más rentables como eficaces para el Municipio de Madrid.

Esto no lo digo yo, no es mi opinión sino que parece coincide con Intervención Municipal, que en anexos:  

Como vemos esto esta cogido por los hilos.

Pero creo que, y esto lo he dicho desde el principio, es lo que tenemos. Para salvarlo y perfeccionarlo no hay más  que integrar a los afectados en la solución así como Participación Ciudadana con capacidad de decisión en la motivación.

Sobre si ha habido incumplimiento o no, el próximo post. Eso ya es, como dijo el otro, “ éramos pocos y parió la abuela”.