LAS CUENTAS 378 ( -136 )

LAS CUENTAS

Quizás lo más sorprendente como oculto de este Plan es los posibles resultados económicos de la Concesión. Eso que debe desarrollar la auditoría.

Poco se va filtrando. Quizás, y lo he reflexionado mucho, fuera conveniente hacer un post, con estas filtraciones. Si no hay información, puede haber desmentidos, correcciones, llegar a la verdad. Ese es el único objeto de este.

Las cuentas estaban claras en el momento de la adjudicación de la misma en el año 2006. Sin embargo estas cifras han sido “reconducidas” en diferentes momentos. La 1ª Modificación del Plan de 2.013, introducía como “mejora” el aumento de vivienda pública. Recordemos que en el Plan original no se indicaba reserva para este destino pero en Convenio se reflejaba que al menos el 50% tendría esta calificación. La compensación a Dragados era en la vivienda libre en una superficie de 76.407,1 m2 ( 38,73% ), es decir, exclusivamente las cuatro torres, a una repercusión de 2.310 €/m2 y por tanto un coste total de la concesión de 176.500.392,67 €.

Sin embargo este nuevo Plan establece un 24% de vivienda libre, un 35% de vivienda pública básica ( la barata ) y un 41% de vivienda pública de Precio Limitado ( la más cara de las protegidas ).

Por tanto, ya en el año 2013, era preciso un modificado del Convenio con Dragados, porque se reducía la vivienda libre del 38,73% al 24%. Este convenio modificado, sí se sabe que se aprobó, porque así figura en la memoria del 2ª modificado, Plan Touza  que dice:

“ Con fecha 10 de Octubre de 2013 la Delegada del área de Urbanismo y Vivienda, aprueba la modificación de las estipulaciones 1 y 4 del Convenio Urbanístico de formalización de la Concesión Administrativa de la Gestión, desarrollo y ejecución por el sistema de expropiación del plan parcial de reforma interior del APR 06.02 “ Paseo de la Dirección””.

El punto 4 es precisamente la definición de la compensación económica en edIficabilidad, es decir se fija el tipo de vivienda que se le otorga a Dragados y por qué importe.

Poco a poco se van filtrando estas cifras, pero con la precaución debida parece que los tiros son los siguientes:

vivienda libre = 44.802 m2 x 2.310 €/m2 = 103.492.620 €  ( se excluye las viviendas liberadas )

VPPB = 52.833,5 m2 x 470 €/m2 = 24.831.745 € ( se excluye las viviendas de realojo )

VPPL = 80.975 m2 x 645 €/m2 = 52.228.875 €

Con estos costes pactados el máximo rendimiento del sector en venta ascendería a 180.553.240 € y cubre todas las viviendas lucrativas.

Por supuesto, para que no peligre la concesión se debe mantener la cifra de 176.500.392,67 € para Dragados, por lo que al ayuntamiento le correspondería ese resto de 4.052.847 €, adjudicable en edificabilidad, además de la ya otorgada para vivienda de realojo.

Sin embargo en un recorte de otro tuit que un anónimo me manda, parece que estas cifras municipales eran más generosas, y que se aproximaban a los 15 millones.

Bueno, sea como sea, parece que Dragados, si se gasta ese máximo de 176.500.392,67 €, obtendrá la casi totalidad de edificabilidad libre, VPPB y VPPL del sector.

A mí me parece sorprendente la cifra de 470 € /m2, como de 645 €/m2, de precio unitario de vivienda pública.

En la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid aplicando el método “objetivo” de valoración aplica la sencilla formula:

Valor unitario suelo en APR 06.02 = Precio unitario en venta  VPPB x edificabilidad

La edificabilidad del sector ha sido en todo el proceso fruto de discusión pero el TSJM determina que es de 1,1184 €/m2 ( ni idea de donde lo saca )

Precio unitario en venta  VPPB = 1.940,48 €/m2 x 0,8 x 0,2 = 310,47 €/m2

Valor unitario suelo en APR 06.02 = 310,47 €/m2 x 1,1184 €/m2 = 347,24 €/m2

Es decir, que Dragados paga en el Convenio a 470 €/m2 lo que por Ley vale 310,47 €/m2.

Ya se, ahora me diréis: Ojo Luis, pide la retasación.

Si aplicáis la fórmula, tampoco sale más de 868 € que ofrece la Administración, por lo que si no conseguimos que este método de valoración no valga, o la edificabilidad cambie su criterio el Supremo, no veo el tema, pero bueno, es un dato de extrañeza más de todo esto. Habrá que esperar.

Pero vamos a la Concesión y sus gastos previstos como unos supuestos reales:

VALORACION ESTIMADA

CAPITULO                                                                                concurso             gasto real  

1. EXPROPIACIÓN                                                                              rojo  estimado *

a) VALORACION DE LOS BIENES Y DERECHOS

Efectuada de conformidad con la Ley 6/1998 sobre

Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 9/2001 de la

Comunidad de Madrid, Ley de Expropiación Forzosa

Y Ponencia de Valores Catastrales debidamente

 Actualizada……………………………………………………………88.461.967,31 €          56.000.000 €

b) INCREMENTO MÚTUOS ACUERDOS                                                                                          

( Art. 141 de la Ley 9/2001)                                                                                            5%s/30%/56.000.000 €)

( 10% s/ 20%de 88.461.967,31 )……………………………………           1.769.239,35 €               840.000 €

 c) INCREMENTO JTE                                                                  ( todo recurrido al TSJ )

( 15% s/80% de 88.461.967,31) ………………………………………      10.615.436,08 €                             0 € 

d) INCREMENTO SENTENCIAS E INTERESES                  (negocios + 2 años: 10% s/ 56 K )

(5% s/80% de 88.461.967,31 +10.615.406,38) …………………           14.861.610,51 €               8.600.000 €

e) ESTUDIO GESTIÓN Y REDACCIÓN DE PROYECTO……….             86.567,00 €                 86.567,00 €

f) 6% BENEFICIO INDUSTRIAL………..                                              6.947.689,21 €             3.931.594,02 €

g) 14% GASTOS GENERALES…………………………………    16.211.274,84 €      9.173.719,38€             

TOTAL EXPROPIACIÓN ……………………………                     138.953.784,30 €              78.631.880,40 €   

2. DEMOLICIONES                   

TOTAL DEMOLICIONES……………………………………                2.583.360,00 €              2.583.360,00 €

3. URBANIZACIÓN

TOTAL URBANIZACIÓN ………………………………………        18.629.014,44 €            18.629.014,44 €   

4. CONSTRUCCIÓN EDIFICIO DE REALOJO

Valoración estimada por unas 300 familias                                                        185 / 300 x 16.334.233,23 €

En base a los precios máximos de venta de                                                                                      

Las viviendas protegidas que establece la

Consejería de Medio Ambiente y Ordenación

 Del Territorio, una vez deducido el valor del

Suelo.……………………………..                                                         16.334.233,23 €         10.072.777,14 €

                                                                                                           

  VALORACIÓN TOTAL ESTIMADA                         176.500.392,67 €       109.917,031,90 €

EXTRAS NO COMPUTABLES:

a) Mejora licitación Dragados urbanización                        14.573.247,76 €                         0 €

EXTRAS COMPUTABLES

Indemnizaciones liberación inmuebles…………                        35x 12.420 €           434.700  €     

Garajes de las viviendas      30% s/ total viviendas                                            3.021.833,14 €  

IVA REPERCUTIBLE  ( partida dudosa )

40% s/ Expropiación al 16% ………………………………………                                    5 .032.440,34 €

60% s/ Expropiación al 21% ………………………………………                                 9.907.616,92 €                                                 

Resto iva………………………………………..  21% s 34.306.984,72 €                       7.204.466,79 €

  

TOTAL PREVISION CONCURSO                            191.073.640,43  €          135.518.808,89 €

* Nota: Las cifras en rojo son estimando 2000 m2 menos expropiables por ser municipales, dos años imputables de intereses de demora, y que no se ganen ningún pleito de propiedades, así como que se impute a Dragados el IVA de  toda la facturación. Son aproximadas, pero obtenida de bases reales.   

                                                                                  

Como veis la cifra de costes,  considerando todas las partidas con IVA, que no se especificaba, siguen apareciendo cantidades sobrantes importantes .

Comprendo que esto es una estimación discutible, se criticará que se mezclan partidas de concurso con reales, que no se incluyen costes por causas de terceros, por retrasos……

Pero lo que esta claro es que esto hay que explicarlo. 50 millones del coste de expropiación es más de lo designado para toda la obra.

Quizás no sea el momento, que mejor cuando se conozcan todos los números, cuando se acabe la obra, pero eso será para otros, a los afectados eso precisamente les preocupa más.

Otra cosa que comentamos es que no parece razonable que las casas de realojo se vendan por encima del precio de coste de construcción ( una vez expropiado el suelo ), generando un beneficio municipal.

Si los costes fueran los de concurso, y yo defiendo esto, porque serían los exactos si no se hubieran producido retrasos, la media de precio de construcción sería  10.072.777,14 €/185 uds = 54.447.444 € por vivienda.

Esto significa que si  se están vendiendo las viviendas de realojo a casi 100.000 €, se están vendiendo al doble del precio marcado de coste de construcción de cada una a Dragados en el concurso.

Esta reducción en el coste de la vivienda no sólo repercute en la posibilidad de compra, sino que rebajaría el coste mensual del alquiler, calculado al 20% del importe de venta. Ayudaría a los afectados.

Si esto es cierto, o en parte, se podría decir que, por errores de unos pocos, la reparación de los mismos, ha recaído en las partidas presupuestarias de los afectados.

Se debería pues tener una sensibilidad especial, ajena a cualquier razonamiento técnico como jurídico, por muy firme que este sea y una determinación clara en su puesta en marcha.

Y esta sensibilidad debe ser general y no particularizada en lo que se precisa temporal, cosa que en tasación conjunta, parece inevitable.