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lunes, 22 de agosto de 2016

PREOCUPACIONES 53 ( -463 )

He retrasado un par de días mi regreso a Madrid. Por ello resulta imposible revisar la obra del Paseo y publicar las fotografías como resultado.

Aún así no os quedáis sin el post prometido. Muchas veces los árboles no te dejan ver el bosque y se ven mejor las cosas desde fuera. Por ello os expongo mis

PREOCUPACIONES

A/ PLAN TOUZA A PLAN CALVO

Con el acuerdo que se está perfilando, parece seguro que el nominado por nosotros Plan Touza, quedará de algún modo modificado por el Plan Calvo. Este nombre tiene coherencia con el anterior, ya que si el primero fue redactado en el estudio de arquitectura de Touza, el siguiente lo es según las orientaciones de la planta sexta de DUS, encabezado por su Delegado, Calvo.

Mi preocupación es saber si hemos llegado a tiempo. El Plan Touza era el desarrollo de las infraestructuras para rentabilizar 2000 viviendas en ese momento de futura propiedad de Dragados, gestionadas por la empresa de su matriz ACS, Cogesa.

Todo por tanto en este Plan estaba previsto para fijar la edificabilidad lucrativa en los solares más adecuados al volumen económico del adquirente, con sus infraestructuras ya construidas.

Ahora tenemos estas infraestructuras y sus consecuencias. Hemos elevado el Paseo entre 3 y 12 metros, para alcanzar ese cruce con Capitán Blanco Argibay, al menos con una rotonda conseguida en alegaciones, pero encuentro complejo. Esto conlleva a su vez una nueva dificultad, continuamente denunciada de solución de cornisa como accesos al parque.

El día 19 de Septiembre, en ese esperado Pleno en la Junta de Distrito, nos aclarará la eliminación de edificaciones en esta cornisa, que sin duda será aplaudida por todos, pero deben demostrar la solución técnica a todo este dislate. Las infraestructuras, ahora sobredimensionadas o inservibles. 

Tenemos una vía rápida, que nos separa del parque y que no es más que la culminación del eje Pablo Iglesias-Ofelia Nieto, perdiendo ya su sentido de nombre como Paseo e incrementará sensiblemente la circulación de vehículos, convirtiéndose en un acceso más a la capital.

Todo esto debe resolverse en ese nuevo Plan Calvo. Ya que nos cuenten cuánto nos va a costar en indemnización ( manda narices ) a Dragados, como en el sobrecoste de urbanización en solares que pasarán con todas las instalaciones pagadas a ser no edificables, será otro cantar.

Siempre nos quedará la pregunta de si, para esto, no hubiese sido preferible rescindir antes. La respuesta depende directamente del coste de todo esto en esta negociación.

B/  UNIDADES HABITACIONALES

Este término de denominación de Ahora Madrid a las viviendas sociales, nos suena mucho a los arquitectos a Le Corbusier, Arquitecto del que hemos aprendido. Pero creo no tiene nada que ver.

Yo, en este tema tengo una visión quizás muy agresiva. La política de  vivienda social en este país ha supuesto un continuo fallido. Desarrollada por quien sea, izquierda o derecha, ha significado la creación por Empresas Públicas de viviendas para la venta de unidades mediante sorteos que han motivado más chiste que justicia y otras alquiladas a perpetuidad, sin tener en cuenta la situación cambiante económica futura de sus moradores y encima ahora en manos de fondos buitre.

No quedan viviendas para resolver problemas sociales reales en manos del Ayuntamiento.

Ahora  se habla de descentralización, dotando a las Juntas de Distrito de más poder así como las Asociaciones de Vecinos, cosa que parece precisa, si bien yo soy más partidario de socializar los políticos y menos de politizar los gestores sociales. Estamos para ayudar, no para gobernar ( cosa que seguro no nos dejan ), y los políticos son los que deben integrarse más en la realidad social, ganándose el voto.

Pero es cierto que si hay que establecer la política social precisa, deben ser las Juntas de Distrito las que las gestionen, como más conocedoras de la realidad y será preciso descentralizar la EMVS.

Ahora se encuentran, con el acuerdo posible con Dragados, con las viviendas de protección pública incrementadas en número en los modificados, que ya no se les entregarán, cuyo importe, si entra en discusión será de índole exclusivamente económico ( el pleito que se ve venir ).

No dudo que obtener, ordenados, solares para casi 1000 viviendas de promoción pública puede despertar la ambición de desarrollar nuevas ideas, unidades habitacionales, en una nueva política social de Ahora Madrid.

Creo en arquitectura específica para vivienda en alquiler de uso limitado a familias necesitadas, unidas a ayudas para conseguir que no precisen las mismas. Y esta arquitectura no puede ser igual que la vivienda tipo tradicional, con un destino de permanencia. En otros países están más avanzados en términos de soporte, sostenibilidad y flexibilidad de distribución que estas unidades requieren. No significa mala arquitectura, sino diferente arquitectura. Esto a su vez apoya que las administraciones públicas no se conviertan en competencia desleal de las promotoras privadas, creando un producto diferente.

Esto no significa que se prescinda de vivienda pública como la que conocemos, como complementaria. Pero la EMVS debe limitarse a vender suelo a promotoras privadas, fijando el precio de venta de las viviendas, lo cual sí abre un camino seguro de financiación de esta empresa.

Todo esto se puede y debe desarrollar, pero hay que hacerlo bien.

Me preocupa que el Paseo se convierta en una unidad experimental ( de nuevo ). El peligro de todo esto es modificar una zona conflictiva de infravivienda y negocios alternativos, que era lo que existía, por una concentración de lo que llamamos chabolismo vertical, con resultados análogos.

Esto hay que dosificarlo bien y todas la Juntas deberían poseer estas unidades, pero evitando la concentración zonal e integrando como controlando su uso.

En el Paseo precisamos menos edificabilidad y más dotaciones, incrementando incluso el uso terciario y comercial. No es un Plan cerrado en sí mismo sino que debe nutrir a todo Bravo Murillo oeste.

Y a su vez, hay que precisar que si se encuentra gratis el ayuntamiento con solares, será porque lo habrá pagado alguien. Sí, los expropiados, que han cobrado menos. Ahora el beneficiario de este injusto justiprecio, según el Tribunal Supremo, es el ayuntamiento, no Dragados, y por ello el que debe, a cargo de estos solares, enmendar esta situación.

Estaría bueno que fueran los afectados en esta expropiación los que colaboren en la obra social a terceros. Aquí los experimentos de terceros acaban pagándolos siempre los inocentes.

C/ AYUDAS A AFECTADOS

Una de las misiones que exigiremos del Pleno Extraordinario del día 19 es comunicar a los diferentes partidos políticos los acuerdos que mitiguen los problemas económicos sobre los afectados.

Mis divergencias en este concepto me ha llevado a algunas discusiones, tanto con la Junta de Distrito como con los miembros de La Plataforma.

Debe ser que no me he explicado  bien.

Yo no sólo quiero extender la ayuda a todos los afectados porque sea Presidente de una Asociación y a ella me debo, que es cierto, sino por otro motivo.

Llevo dedicado a temas de estos, más de 30 años y nadie duda que algo se.

No es fácilmente viable ni del todo legal, mejorar a unos y no hacerlo con todos. Intentar, como se ha pretendido mejorar a los últimos expropiados, reduciendo el precio de la vivienda de realojo conlleva a soluciones complejas, como esa cesión de superficie que se propone.

Arreglar la solución de las hipotecas es complejo siempre, porque como saben ya los bancos, que conocen la Sentencia del Supremo, lo que está mal es el justiprecio. No han sido notificados en el Proceso Expropiatorio y seguro que ya están preparando su defensa ( esto como dije en un post, es volver a empezar ) .

Comprendo y he aceptado, previo a la doctrina ya aceptada por el propio Tribunal Superior, que es mejor arreglar mal a algunos que no hacer nada con nadie, pero ahora todo es más injusto, políticamente invendible y menos para Ahora Madrid.

Por ello, previo a la demanda vecinal notificada, con las dificultades, costes e incertidumbres que entraña, en unos vecinos mayores, que precisan ayuda ya y no pueden esperar lo que los jurídicos municipales denominan “simples futuribles”, he solicitado una reunión con DUS, a través de solicitud al asesor de la Concejala, Gonzalo López. No tengo respuesta, aún.

A esta reunión asistiría yo, como técnico y Presidente representante y el letrado Ángel Mingo de Miguel. Letrado conocido y respetado, ya por todo el sector, por ser el que ha conseguido la famosa sentencia, pero más por los funcionarios municipales, ya que fue durante unos 40 años, letrado   consistorial del Ayuntamiento de Madrid, especialista en urbanismo y juntos hemos desarrollado más cosas de las que parece ( algunas hasta bien ).

Creo que esta reunión debe considerarse la viabilidad jurídica como técnica de un convenio abierto a todos los afectados, asociados o no, y para ello debe ser interesante a su vez para el municipio. Me estoy a su vez poniendo en contacto con otros letrados como técnicos representantes.

A pesar de ostentar la representación de más de la mitad de los afectados no me creo representante de todos por lo que ruego en caso de la reunión solicitada, al menos la confianza de establecerla con la única misión que analice la viabilidad, con la garantía de que en caso de positividad la decisión colectiva sea decidida por todos con posterioridad, en una Asamblea conjunta.

De esta reunión puede salir esa viabilidad, pero es una determinación política la que debe autorizarlo. También estoy poniéndome en contacto con todos los partidos, para recabar este apoyo, que debería ser expreso en ese Pleno. Supongo no tendré muchas dificultades para encontrar apoyos en algún grupo político para su exposición y defensa al resto, con el rendimiento que esto supone.    Espero sea innecesario porque sea la propia Junta en Pleno la que se pronuncie positivamente.

Está claro que si no se quiere no se puede, pero no será porque sea inviable, simple excusa sino porque no se quiere, y el elector debe saber quién le apoya.

D/VIVIENDAS DE REALOJO

Pues esta es mi mayor preocupación. Parece un tema resuelto, pero no. 70 viviendas en construcción que realojarán a no más de 30 familias que quedan en los edificios aún no derribados.

El resto de viviendas representan la  compensación a la EMVS por viviendas entregadas fuera del sector a esta empresa así como retorno de vecinos realojados transitoriamente fuera. Gente de fuera que se deben integrar con estas 30 familias.

Estas viviendas nada tienen que ver con las unidades habitacionales anteriormente definidas, sino que es la restitución del derecho constitucional usurpado por la expropiación. Son viviendas permanentes y en legalmente  régimen de propiedad.

En realidad no se restituye este derecho, ya que la vivienda expropiada es elegida así como los vecinos integrados y la otorgada es asignada y los vecinos también.

Ahora, como única solución propuesta de adquisición, ante este desequilibrio económico expropiatorio, es la del derecho en superficie a un precio aproximado de 950 €/m2, lo cual aproxima el valor de la vivienda a las indemnizaciones sumando intereses de demora. Se transmite la edificación, pero no el suelo, y es cesión durante la vida del edificio, por lo que si no se adquiere el suelo con el tiempo de vida del inmueble se pierde todo derecho. 

Y yo, me hago la siguiente pregunta inocente:

La demanda vecinal por extensión de la Sentencia del Supremo, para los juristas municipales es un “simple futurible”. Y esa promesa de venta del suelo de la vivienda, completando por tanto la propiedad usurpada de la misma, en un precio digno, en un plazo de 3 años….. ¿ No es un “simple futurible” ?

Quién y cómo se garantizará esto, es la explicación que deben expresar, si es que se puede.

Las garantías de todo esto convertirán un simple futurible, en una posible solución financiera transitoria que complementada a un acuerdo económico resuelvan este entuerto.

No se puede exigir a los afectados una fe ciega. Tienen muy presente lo acontecido con los garajes del edificio de realojo edificado.

112 plazas subterráneas edificadas, desde hace 4 años sin entregar. Los gastos de estas plazas de mantenimiento a costa de la EMVS, que no tienen ni siquiera contrato de gestión. La propiedad ahora traspasada al Área de Gobierno de Hacienda, sin control ya por DUS.

Estas plazas, que debieran ser siempre vinculantes a las viviendas, reclamadas económicamente por Dragados, al no incluirse en el convenio.

Dislate tras dislate, provocado por los mismos que venden futuribles ahora. Nada indica que lo mismo no suceda en el edificio en construcción de realojo por entregar.

Por cierto, todos los pleitos que hemos ganado en tantos años siempre eran calificados de “simples futuribles”. Como siempre, pleito ganado, éxito profesional, pleito perdido, justicia incompetente.

Preocupaciones sin más de verano, que una vez pasado este, el día 19 de Septiembre, intentarán demostrar que no tienen motivo real, pero que tengo.  Pero si alguien piensa que con el tiempo y esfuerzo sometido vamos a renunciar a algo ahora, se equivoca.    Llegaremos hasta el final.

El próximo post ya incluyo el reportaje de las obras prometido.


Bienvenidos a todos y ahora todos juntos a terminar lo iniciado. Como estáis de vacaciones, tenéis más tiempo de leer todo este rollo.

miércoles, 27 de julio de 2016

300.000 79 ( -437 )

300.000 VISITAS


Sí, cuando se publique este post habremos sobrepasado la mágica cifra de 300.000 visitantes en este blog.

Esto empezó hace años, con  otro blog anterior, como saben los estudiosos del mismo como investigadores de lo que ha pasado, que utilizan los datos cronológicos para esta función.

Pero sólo este blog, ya ha alcanzado esa cifra. Lo que era un simple experimento mío de conexión como canal de participación ciudadana en un proceso urbanístico, creo se ha convertido en un elemento transcendental en su desarrollo como evolución final.

No le ha gustado a Dragados y el Ayuntamiento ha pasado por diferentes evoluciones, positivas y negativas, utilizándolo cuando le convenía. Pero siempre lo leen. Muchas veces antes de decir algo ya estaba resuelto, porque era denunciado aquí.

Pero no sólo Dragados, Ayuntamiento, afectados, el barrio, son lectores habituales. La prensa se ha acostumbrado a entrar. Antes me llamaban antes de publicar algo y ahora ya lo publican repitiendo frases exactas.

Sólo la carta a Manuela Carmena del viernes pasado ha sido leída por más de 3000 personas.

Todo arquitecto que se precie suele tener dos blog, uno de hojas blancas, para los dibujos a lápiz y otro de cuadraditos, para anotaciones más exactas. Pero creo que ahora hay que tener tres, el de conexión con  tu entorno.

Enhorabuena a todos, y gracias.

  LA BOLA DE CRISTAL

Sí, suelo publicar esta sección cuando empiezan unas vacaciones, en navidad y en verano. Ambas situaciones son el comienzo de una nueva etapa, un nuevo año real y el otro laboral En ambos casos nos proponemos ser diferentes y apuntarnos a un gimnasio.

¿ Qué pasará a la vuelta ?

El día 19 de Septiembre ya sabemos que existe ese Pleno Extraordinario del Paseo de la Dirección.

Que conste que nos enteramos todos a la vez ante mi pregunta, incluso José Manuel Calvo, que le pasaron una nota en ese momento y que se apuntó a la misma.

En ella nos contarán los avances en la negociación con Dragados, si bien yo creo que no se cerrará la misma hasta Octubre, final de la concesión.

Para esas fechas, si no esta abierto el nuevo trazado de Paseo, poco faltará.

Discutirán las múltiples fechorías cometidas  durante esta concesión y sus repercusiones legales de todo tipo posibles y las responsabilidades exigibles. Momento que aprovecharán para insistir en las críticas al PP por esta actuación.

Describirán los estudios ya muy avanzados del nuevo Plan Parcial, que veremos es muy diferente, bajando más edificabilidad de lo que pensamos y con una sensible protección de la cornisa como accesos.

Este nuevo Plan ha tenido una protagonista esencial: Montserrat Galcerán. Voy a contarlo. Se han producido creo tres reuniones con Carmena y Calvo en Cibeles. En ellas nuestra concejala ha defendido con más que palabras este nuevo Plan. Sólo ahora se ve la luz en estos esfuerzos. La primera reunión tan sólo se admitía la reducción del edifico del polideportivo, poco más. De la defensa a las afectadas propuestas entonces a la que se expondrá el día 19, va un abismo, pero seguirá pareciendo poco a estos.

Y es que Montserrat, enfadada, se crece mucho. Creo por eso que no vendría mal un poquito de esta dosis, ahora al final para intentar un acuerdo económico con todos los afectados.

Para ayudar a todo ello, yo hablaré con todos los partidos de la oposición, para que nos apoyen en el acuerdo de mínimos que he solicitado.

He pedido una reunión técnica-jurídica con DUS para estudiar esta solución. Este es un problema social y político que se debe resolver y a los juristas hay que ordenarles que estudien su viabilidad. Es absurdo no hacerlo con la excusa de siempre, es innecesario. Es innecesario para ellos.

Esto puede llegar a ser un acuerdo amistoso de rescisión o no, pero será una rescisión segura. Yo pienso que acabará en una demanda económica y otra de Responsabilidad Patrimonial. Pero ya veremos.

El encarnizado debate se producirá en demostrar al resto de grupos como el barrio la viabilidad económica real de llevar a cabo no sólo este nuevo Plan como las dotaciones, en esta legislatura.

CERRADO POR VACACIONES

Sí, ha llegado esta sección. Es cierto que las necesito.

Lo dedicaré a mis dos deportes favoritos: El chiringuito y la vela. La vela no precisa explicación.

No soy de playa, pero sí de chiringuito. Tiene que ser bonito y uno tiene, como siempre que ir debidamente acompañado. Gorra, traje de baño y toalla, como para decir que acaba uno de salir del mar. Gafas de sol para no perder detalle interesante, sin llamar la atención. Ordenador portátil y libro de calado intelectual, es una obscenidad recurrir a lectura ligera. En el caso de tener que recurrir a este tipo de libros, recomiendo poner como tapas superpuestas otras de algún libro de filosofía. Y  mi perro luigi, para dar un toque de sensibilidad al personaje. No es conveniente beber alcohol antes de las doce, pero tampoco retrasarlo mucho, una cervecita. Os lo recomiendo.


Pasadlo bien y en Septiembre todos ahí, que paso lista.

viernes, 22 de julio de 2016

CARTA A CARMENA 84 ( -432 )

CARTA A DÑA. MANUELA CARMENA

Ilma. Sra.:

No suelo dar este calificativo de Ilustrísima a la gente por su título, cosa que ya no es preceptivo. Pero después de su visita y conocerla, me veo en la obligación.

Ya conocía su capacidad y formación profesional, pero el martes demostró a los asistentes no sólo su agilidad en las respuestas y la búsqueda de las mismas, sino su formación física. Todo unido al agradecimiento por la visita, le acredita el título.

Este agradecimiento lo hago extensivo de parte de los miembros afectados por el Paseo de la Dirección como a todos los seguidores de este blog, cada vez más numerosos.

Cuando la pregunté en la sala de Juntas, al comprender el formato impuesto como el numeroso público, me percaté de la importancia de tener sólo una oportunidad, en un solo momento.

Pocas palabras para ser contundente en muchas cosas, a sabiendas que no tendría derecho a réplica.
Usted contestó a las mismas,   así como su Delegado de Urbanismo, Don José Manuel Calvo.

Sea esta mi réplica:

El desearles suerte en la negociación con Dragados, era en el fondo, y creo lo entendieron todos los asistentes, deseárnosla todos. Siempre he sido defensor de acuerdos y no de pleitos. Usted proviene de la carrera judicial y yo como perito soy conocedor de las ventajas de la intermediación amistosa.

El Paseo de la Dirección, no es una intervención urbanística más. Es la reactivación de un barrio agredido por muchas otras intervenciones que no han pensado en su desarrollo. Estas circunstancias históricas han conllevado una brecha abierta económica  como social que separan Bravo Murillo en dos, la derecha rica, la izquierda pobre.

Esta situación de abandono ha conducido a que el Paseo de la Dirección se convierta no sólo en la actuación pendiente de siempre, sino además la única opción realista inmediata de regeneración de esta situación.

No tenemos dotaciones, estamos orgullosos de la única, que es el parque Rodriguez Sahagún, que  en esta intervención en ejecución se margina sus accesos como vistas, quedando ya más al servicio de los barrios colindantes.

Debe ser una reactivación a su vez del sector económico. Barrio con mucha infravivienda que es sustituida, en un lenguaje político de vivienda social incompleta, en más viviendas ejecutadas por procedimientos expropiatorios. Esto no ha sido acompañado, al menos aquí, en ninguna medida de activación de la economía, incrementando por ello la marginación.

Es por ello preciso que tengan suerte en esa negociación, pero a su vez que sea aprovechada para una modificación realista de lo que el barrio precisa  y no sea utilizado de nuevo para lo mismo.

Este proceso debe ser activado por participación ciudadana real, que por cierto es su mayor apuesta de gobierno. En el Paseo no se ha visto aún este concepto por ningún lado, pero aquí otra cosa no tenemos, pero paciencia, nos sobra.

Tememos mucho que vuelvan a producirse promesas, estamos hartos de Planes y de Planos, queremos hechos, realidades, futuribles demostrables, presupuestos aprobados, y plazos de ejecución inmediatos.

Nos han construido el Paseo.  Autopista a ninguna parte, esperando coches ahora inexistentes, pero que sabemos que con esa edificabilidad brutal, vendrán y nos arrebatarán las pocas plazas de garaje que poseemos en superficie.

Nos han quitado muchos árboles, están contados, pero no nos los cuentan.

Nos prometieron parques, calles, y ahora ya no sabemos su plazo ni su forma.

Pensar en arreglar las calles adyacentes, ya parece un sueño posterior al día después.

Por eso les deseamos suerte, porque es nuestra suerte la que está en juego, no la de su gobierno.

Les he pedido una negociación con los afectados. Usted ha observado los carteles solicitando Sentencia del Supremo para todos.

Me contesta que no puede existir el mismo resultado para los que recurren como para los que no lo hacen. Evidente como acertada deducción.

El problema es que aquí han recurrido todos. Recibieron una Resolución del Jurado Territorial, que muchos aceptaron y fue su departamento jurídico, sí el municipal, el que se hizo partícipe de la decisión de Dragados  y recurrieron la Resolución, llevando a todo el barrio al Tribunal Superior. Y esto con cantidades que estaban contempladas como correctas en la Adjudicación de la Concesión.

Es el Tribunal Superior el que nos negó toda opción en un recurso que fue contra la Resolución del Jurado en muchos casos, sin intervención de nadie.

Sólo pudieron recurrir al Supremo los de cuantía superior a 600.000 €, por una legislación que impide lo contrario, curiosamente ahora derogada.

Sólo tres propiedades, las únicas con la solvencia suficiente de reclamación pudieron optar a dicho recurso.

Y es en este momento donde se produce la desigualdad, al obtener en el Tribunal Supremo no sólo cantidades muy superiores, que pueden ser discutibles o no, sino que el alto Tribunal desautoriza radicalmente el método de cálculo empleado por Tasación Conjunta, cuya   base es que todos los suelos, por estar dentro de un mismo ámbito deben valer lo mismo.

No es que no hayan optado a los diversos recursos que le facilita la Ley, sino al contrario, es la Ley la que se les ha impedido, el propio Tribunal Superior el que ha fallado erróneamente y la propia legislación la que impide su subsanación por vía judicial a los más desfavorecidos económicamente.

Contradicción de nuevo que los afectados que, por retrasos administrativos no poseen Sentencia firme pueden acogerse a la nueva doctrina generada.

Si a esto se añade que es la propia legislación la que aumenta el precio de la vivienda de realojo, comprenderá usted la desesperación de gente humilde que no entiende este desequilibrio vital sobrevenido.

Es por ello, que pretendo previo a cualquier intervención judicial basado en lo precedente, se pudiera establecer los contactos oportunos que conlleven una subsanación de la situación creada.

Insisto que no parece correcto una resolución amistosa con el causante sin que exista lo mismo con el agredido y más en un partido político que llega a la capital con una sensibilidad social de origen transmitida.

Reitero nuestros agradecimientos más sinceros de mis representados como lectores de todo tipo de este blog por la visita efectuada a esta que es también su casa.

Un saludo

Luis Romero
Presidente Asociación de Afectados Paseo de la Dirección.
  
OBRA

Ayer se produjo una avería seria en la conducción de agua en la recién construida calle Isla Gomera, frente a la calle Villaamil, con la inundación de local destinado a Centro de Día de ancianos colindante.

Se tuvo que efectuar una nueva excavación para encontrar la avería generada, obra que continuó hasta altas horas de la noche, con la nueva desesperación de los vecinos.

Insisto en que estas cosas pueden pasar, se han modificado muchas instalaciones enterradas y que pueden presentar problemas en el futuro según van poniéndose en funcionamiento. Ante la rescisión deben contemplarse las garantías adecuadas.

El Paseo de la Dirección, en fachada a la parcela del polideportivo ya está asfaltada y se contempla ya que las plazas ahora existentes de garaje del lado contrario se eliminan.


Como ya está pintado las líneas de circulación podéis contemplar que no está pensado la posibilidad de giro en el cruce con Ofelia Nieto en dirección sur, hacia Villamil, por lo que debemos aprender si pretendemos este giro la única posibilidad más inmediata que es tomar la calle Panizo y tomar la calle Carmen Portones, que ahora circula en dirección contraria y sí desemboca en un cruce semaforizado con Ofelia Nieto. 

miércoles, 20 de julio de 2016

POST CARMENA 87 ( -429 )

POST CARMENA

Sí, este post está dedicado a la gentil visita de nuestra Alcaldesa, Manuela Carmena.

En primer lugar nos sorprendió con una visita previa al Paseo de la Dirección.

A las 18 horas, un 19 de Julio. Seguro que Dragados había decidido invitar al poderoso sol en el día más caluroso del año, para acompañarnos en tal evento. Sí, sol de justicia, bueno no, de injusticia.

Recorrimos, al ritmo de paso de Manuela ( por poco nos mata, está en forma ) , todo el  paseo, y la concejala de distrito, Montserrat  Galcerán, explicando esta actuación.

La comitiva incluía al concejal  Nacho Murgui,  y que afecten y conozcamos al Paseo, el Delegado de Urbanismo, José Manuel Calvo, asesorado por el Director General de Obras Públicas, Sr. Infanzón así como el inspector de la obra, Javier Gonzalo. Gonzálo López, como asesor de la concejala y  más gente y vecinos, unas veinte personas.

Mientras referían la obra yo perseguía al Delegado, con ese afán que sabe que tengo ( esto es a nivel general ) de buscar información que daros.

De las conversaciones de unos y de otros se deducía que estamos en una fase de negociación con Dragados de escisión de la Concesión.

Parece que con los gastos satisfechos hasta la fecha, como pendientes previsibles al Ayuntamiento no les sale las cuentas para cubrirse con las cuatro torres, es decir que sería inferior a  los 130.389.375 € de precio del suelo para todas. Pero esto sigue siendo una incógnita.

Es por ello, que, aparentemente se le había ofrecido a Dragados además de una de las  torres, las tres parcelas T1, que desde principio de año son ya suyas, las dos torres de Capitán Blanco Argibay, quedando el resto en compensación económica, entre 5 y 7 millones de euros.

Dragados parece no estar en principio de acuerdo, pero parece que la negociación circula por estos conceptos.

Me esforcé en volver a demandar que la valla limitadora con el parque no cumple la debida normativa de seguridad anti caída, además de ser fea. Intenté que lo oyera el sr. Infanzón, aunque creo que lo sabe de sobra.

A su vez los vecinos demandaron creo lo que más les preocupa directamente, árboles, vegetación y saber dónde vamos a aparcar, se han suprimido muchísimas plazas, todas en tramos de paseo.


Demandé delante el edificio de realojo al Delegado que se entreguen las plazas vacías del edificio de realojo construido, una vez más y me contestó que ya no tiene atribuciones porque Patrimonio Municipal ahora pertenece al Área de Hacienda y si fuera de la EMVS pertenecería a asuntos sociales

Pensé, ventanilla única.

Todos quedaron convencidos de que sí había habido una evolución muy importante en la ejecución de las obras como en la resolución de problemas sociales previos y simultáneos a la misma.

Nos detuvimos para contemplar algunos carteles reivindicativos de los vecinos, y el Delgado contestó a los vecinos que él tenía que hacer lo que debía y no hacía caso de estas como de otras manifestaciones, y que se guiaba por su asesoría jurídica.

Yo indiqué que esa asesoría era la misma que había conducido a errores que en el Paseo le han costado a todos muchos millones de euros.

Pensé que puede no estar preocupado con las manifestaciones populares, pero sí debe estar preocupado por estar en un gobierno en minoría y sus consecuencias.

 Terminamos la visita contemplando la cornisa y el Canal de Isabel II. Nuestra Alcaldesa ( cada vez me sorprende más ) razonó la posibilidad de realizar una zona de agua colindante al Canal.

Les expusieron los problemas de todo tipo existentes entre este angosto espacio entre Canal y cornisa.
Y a toda marcha, a pie, nos fuimos, detrás de nuestra Alcaldesa, como si de etapa reina del Tour fuera, a la Junta de Distrito, donde a las 19.30 horas nos esperaban las preguntas de todos los vecinos.

Pocas veces he visto la sala de juntas tan abarrotada. Gracias.

No había sitio para todos y a algunos nos sentaron donde los grupos políticos. Extraña sensación.

Se hicieron 20 preguntas de vecinos en turnos de 5.

Sólo referiré las que nos afectan.

Una vecina del Paseo de la Dirección 314, aparentemente liberado, preguntó cuándo dicha liberación.
José Manuel Calvo contestó que estaban haciendo los estudios técnicos precisos y que serían incluidos en ese Plan que se está haciendo.   O sea, que sí, pero sin dar más pistas de plazo alguno.

Yo pregunté, estará grabado, pero resumo:

Les deseo suerte en esa negociación que no me negarán que se está entablando con Dragados para rescindir la Concesión, pero también les debo decir que debe ir acompañada de datos concretos de qué va a sucedernos cuando esto suceda. Llevamos desde el año 1921 esperando se acabe esto y a la gente le preocupa que con esto, si no hay soluciones claras previstas puedan conducirnos sencillamente de Málaga a Malagón. Espero que todo esto se exponga en el Pleno Extraordinario previsto para este tema en Septiembre.

Mi deber es defender con todos los medios a mi alcance, tanto legales como políticos como mediáticos a los afectados. No comprendo que puedan negociar una salida a Dragados, que no se merece y no se negocie con los afectados, con unas desigualdades ya refrendadas por una Sentencia en el Supremo.

Gracias por los aplausos.

Me contesta Manuela Carmena que gracias por desearles suerte, que deben tener siempre en todas las gestiones ( muy política ).

A la segunda indica algo así como que no pueden tener la misma indemnización los que han recurrido como los que no lo han hecho. Pero que por supuesto hay que hablar e intentar llegar a acuerdos con todos.

José Manuel Calvo me indica que por supuesto todo esto será aclarado en el Pleno Extraordinario que ya pone fecha ( la desconocíamos ) el día 19 de Septiembre y anuncia que asistirá.

Intenté replicar con una nueva pregunta, pero me indicaron a mi lado que sería imposible.

Una vecina de la torre de Villamil con Ofelia Nieto indica que no cobran el solar expropiado, proindiviso de muchos, por falta de inscripción de dos titulares pendiente de herencia, ya que las obras están por tanto sin terminar.

Manuela Carmena contesta que lo preguntará y contestará.

Al final, acabado todo, a las 21.20 horas me  acerco al Delegado y le indico:

Según dice la Alcaldesa: ¿ Cómo hablamos de los afectados ?.

Se acabó la paciencia. La respuesta fue: Estamos siempre hablando de los afectados.

Me dirijo a Montserrat Galcerán y le indico la posibilidad de que nuestra asesoría jurídica se ponga en relación con la de la mesa técnica sobre este tema para analizar una salida que favorezca a todas las partes. Si no sale, pues solo hemos perdido tiempo.

Me dice que está de acuerdo siempre y cuando esto no conduzca a entorpecer los acuerdos económicos que conduzcan a una reducción de costes que conlleven una recuperación de parcelas y su edificabilidad.

Acepto esta idea. No la digo que yo ya tengo esbozada esa propuesta.

Y nos vamos.

RESCISIÓN CON DRAGADOS

DUS tiene este plan de rescisión desde el principio. Lo que ocurre es que se ha adelantado. Estaba previsto una vez llegara el plazo de la concesión y ante su incumplimiento. Sin embargo se encontraron con la amenaza real aquí denunciada de que Dragados no podía asumir plazos de obras modificadas y/o desconocidas y que comenzara la ejecución con arreglo a proyecto como su coste añadido de modificación posterior en su caso.

Pero DUS lleva trabajando desde hace tiempo y ya tiene muy avanzado el Plan modificado, llamándolo 3 modificado, nuevo Plan, Plan Especial o Perico de los Palotes.

Aquí se produce el primer enfrentamiento con la Junta de Distrito, que considera que las aspiraciones de DUS no coinciden con las del barrio. Tampoco coincide entonces el Plan B que ante pregunta mía expuso José Manuel Calvo en el foro Debates Urbanos, descentralizar el gobierno municipal y en especial el urbanismo en las Juntas de Distrito, que son, si no recuerdo mal en sus palabras, as que conocen realmente las necesidades de los vecinos.

El Paseo de la Dirección se ha convertido no sólo en la única operación urbanística de importancia en ejecución sino el ejemplo permanente utilizado para exponer la nefasta consecuencia de la colaboración mediante cesión a la empresa privada. Dragados ha ayudado mucho a esta idea y el resto de empresas deben estarle muy agradecidas.

En este experimento también somos los pioneros de ese Plan B. Actualmente está constituida una mesa técnica con colaboración de técnicos y abogados en la Junta de Distrito.

Ya he hablado también de esto. El Plan B será correcto siempre y cuando sea cierto. La descentralización tiene que serlo no sólo de los trabajos sino también de las decisiones. Esta mesa puede desarrollar ( yo creo que debe ) modificaciones que pueden no coincidir con las ya efectuadas por DUS, puede considerar erróneas las negociaciones con Dragados, su legalidad. 

Pero si no tiene atribuciones, no será, y ahora lo digo en público personas que inocentemente hacen dibujitos y que su función es convencer a la ciudadanía la bondad de la gestión de cada área central de gobierno municipal. Es decir, que le partan la cara a las Juntas de Distrito y no a los verdaderos ejecutantes.

Esperemos que no tengamos que denunciar estas circunstancias y que realmente se ejecute ese Plan B, al que deseo toda la suerte del mundo.

Empecemos con la oferta de rescisión municipal, en negociaciones ahora con Dragados.

Las torres que se les ha ofrecido a Dragados, sus datos, según la adenda que gentilmente publicó la Asociación Cuatro Caminos:

Por tanto la edificabilidad entregada a Dragados sería todas las T1.1, que corresponden al uso de Vivienda de  Protección Pública de precio Limitado que si sumamos a la T1.2 tendrían valor de suelo pactado de 28.460.625 €..  Poseen una edificabilidad de 44.125 m2 de vivienda social de la carilla, pero vivienda social que ha adquirido a 645 €/m2.

Recordemos que en la Concesión el precio de adjudicación era tan sólo para vivienda libre que se fija en   2.310 €/m2. En el caso de que toda esta edificabilidad lo hubiera sido de este tipo, el valor del suelo entregado a Dragados sería de 101.928.750 €.

Lo que ahora se está negociando es la entrega de las dos torres de Capitán Blanco Argibay, que poseen la misma edificabilidad que las de Marqués de Viana, en ese montante al ser libres de 101.928.750 €.

 A Dragados en principio, no les salen las cuentas.

Veamos. Aquí la duda de origen es si esto es un Contrato a Riesgo y Ventura, esto es, si Dragados tiene derecho a percibir los ahorros que debido a su generosa gestión ha obtenido igual que el deber de costear los sobrecostes sobrevenidos. Esto es lo que ha defendido siempre a pie juntillas, hasta ahora.

La Sentencia del Supremo que reconoce un valor de suelo a los expropiados de 3.920 €/m2 y no de 868 €/m2, en un procedimiento por Tasación Conjunta donde todo el suelo debe valor lo mismo, ha trastocado todas las ideas de defensa de unos y otros, incluidos los afectados.

Muy hábil Dragados al incluir en la adenda última que tan sólo se hace cargo hasta 14.861.610,51 € por estos sobrecostes presumibles de sentencias. Se supone que sólo esto no es a riesgo y ventura. Por tanto si existiera ahora cualquier gasto de cualquier importe no imputable a sentencias debería asumirlo Dragados.

Pero dejémonos de rollos, si es a riesgo y ventura es de dudosa aplicación ya todo esto y el Ayuntamiento ( cosa que hubiera hecho yo ) debería haber hecho cumplir a Dragados todo, en la cifra de la Concesión, con los cambios que sí vienen contemplados en la cláusula 5 del Convenio.

El Ayuntamiento siempre ha defendido lo contrario, que toda la concesión está sujeta a los gastos realmente satisfechos por Dragados y en ello se basa el análisis económico suyo de esta rescisión.

Ahora nos encontraríamos en una discusión económica de los gastos realmente satisfechos o computables, discutiendo fondos descontados de Sentencias Firmes que ahora se demuestran incorrectas, con el problema social producido a más de 400 familias.

Ahora estas familias amenazan seriamente con una demanda. El Ayuntamiento tiene la patata caliente de, primero, seguir su programa social por el que les votaron y segundo decidir si prefieren una demanda con Dragados por 20 M € ( es un suponer ) o por 200 M € ( es un riesgo ) en la demanda vecinal.

Yo ya he notificado al resto de representantes políticos,

También hay que ver si el resto de grupos políticos apoyan de verdad a los afectados de Paseo, o es simplemente lo mismo, aprovecharse del problema para enfrentarse en una dialéctica vacía.

Pero es que hay más.

Una de las falacias de este Plan, que ya proviene del inicialmente aprobado es que las cuatro torres, las cuatro, puede edificarse en situación de planta baja el uso comercial y en primera, el uso terciario.

A su vez se permitiría, sin precisar el coste de esta autorización la modificación del uso de estos edificios a exclusivo Terciario, como oficinas u hotel.

Otro error, analizable por esas mesas técnicas es que no existe aplicación alguna de los coeficientes de homogeneización, que sí se refieren en el Plan original y que coinciden por supuesto con los legalmente establecidos en el Plan General de 1997.

Así en el capítulo 8 del Plan inicial, no modificado por el Plan Touza incluye que los coeficientes de homogeneización para los usos alternativos o complementarios serían:

Terciario Comercial : 1,06
Terciario : 1

Aplicando estos coeficientes al precio de residencial libre ( 2.310 €/m2 ), obtendríamos que el comercial de planta baja tendría un valor unitario de suelo de 2.448,60 €/m2 y que el uso terciario el mismo que el residencial, 2.310 €/m2.

Vamos a desechar la posibilidad de la TorreMercadona o similar. Si Dragados propusiera convertir en terciario el uso de Marqués de Viana, como ya he analizado, el valor del suelo adjudicado ya no sería  28.460.625 €., sino 101.928.750 €.  , que si lo sumamos al valor de la residencial libre de Capitán Blanco Argibay obtendría una indemnización real de 203.857.500 €.

Con esta cifra daba para todo y más por supuesto y desconozco por qué no se plantea esta posibilidad. Pero pensemos que no es cierta, de momento.

Lo que sí parece real es que en el proyecto que ya estará en elaboración, o lo que es más grave en período de obtención de licencia, Dragados habrá rentabilizado al máximo los solares de Marqués de Viana.

 Ya las propias imágenes incluidas en el Plan indican el edificio futurible:

Como veis las plantas baja y primera son mayores que las torres. Por este procedimiento plantean un mayor porcentaje de uso admitido de comercial como oficinas y menor de vivienda de protección pública.

Hagamos un cómputo imaginario, basado en el 15%  de comercial en planta baja y el 15% de terciario en primera. Obtendríamos, para Marqués de Viana:

Uso Comercial : 15% s/ 44.125 m2 x 2.448,6º €/m2 = 16.344.405 €
Uso Terciario : 15% s/ 44.125 m2 x 2310 €/m2 = 15.289.312,50 €
Residencial VPPL: 70% s/ 44.125 m2 x 645 €/ m2 = 19.922.437,5 €
Total : 51.556.155 €

De donde queda demostrado que incluyendo la cifra del 30% de usos en planta baja comercial y terciario se obtiene una plusvalía de 23.095.530 € sobre el precio de adjudicación de 28.460.625 €

Si esto fuera así, en el caso de que se aprobara el proyecto sin más con estos usos, Dragados realmente esta percibiendo no 137 M €, sino 160 M €, vamos, toda la concesión descontando lo que no ha hecho.

Si este porcentaje parece elevado podríamos pensar como segura el del 20% de usos comerciales y terciarios, con lo que la cifra de plusvalía de Dragados asciende a 15.397.020 €, que tampoco vendría mal para fijar cualquier acuerdo con afectados.

Estas cuentas deben quedar aclaradas, si no queremos ser criticados después por los malos malísimos del pasado. Es fácil, se computa estos usos y se aplica la plusvalía en el momento que se conceda la oportuna licencia.

Que no hay fondos para reparación con afectados, está por ver.

PRESUPUESTOS PARTICIPATIVOS

No, no hemos ganado.

En primer lugar advertir que cuando se pierde, es difícil criticar algo. Es más fácil hacerlo desde un punto de vista ganador. Parece sospechoso de mal perder.

Si alguien ha intervenido presencialmente en este proceso, soy yo. He asistido a todas las reuniones, he dado ideas, he pretendido el buen fin de todo esto desde el principio. La última reunión presencial en la Junta, asistimos 3 representantes de grupos políticos y tres vecinos. Esa fue la participación ciudadana. No se me puede acusar de no haber participado, sino justo lo contrario.

Por eso voy a analizar fríamente el resultado.

Esta claro que ha ganado el arbolado de la Plaza de la Remonta como el Canal, después la remodelación de la Plaza de la Remonta y otra de arbolado.

Estas valoraciones son parciales ya que existe la petición de dotación presupuestaria a nivel general por un importe muy superior con la elaboración del concurso correspondiente de la reparación total de ambas plazas.

Reparar calles adyacentes al Paseo de la Dirección, por un importe de reparación total, no parcial y no incluido en partida alguna independiente ya municipal, de 1.180.000 €. ha quedado la numero 13 con 78 votos. Y sin embargo, la que era idéntica, cambiando adyacentes por aledañas ha sido la última con 19 votos.

Si no hubiera habido esta división en dos partidas idénticas y se hubieran sumado los apoyos hubiéramos tenido la suma directa de ambas, 97 votos, pasando a ser compartida con otra la 7ª opción más votada, que era carril bici, con un millón de euros de coste total.

Es más fácil que la gente elija varias partidas que creen solucionan más cosas por ser más baratas, que sin embargo muchas de ellas son realmente parciales, y esto hace más difícil que centren su voto en partidas que resultan más caras y no se dan cuenta que son globales y resuelven entero su ejecución.

Pero nos hubiera pasado seguro lo que le ha pasado a la propuesta de carril bici, que como ya se ha cubierto con las anteriores partidas más votadas una cantidad que sumada a la nuestra sobrepasa el presupuesto total, es directamente desechada por el sistema, recuperando las siguientes que sí cubren con un importe inferior el presupuesto fijado. 

Si el sistema elimina las partidas a partir de su no posible adaptación al cómputo global esta claro que no es un proceso correcto, ya que se premia las partidas más bajas de presupuesto en detrimento de las de mayor coste y este coste es seleccionado total o parcial por los propios convocantes del proceso.

Si en la plaza de la Remonta se ha definido una cantidad parcial igual debiera haber sido para la nuestra con reparación de un número de calles menor en el primer año. Por este medio se han desechado propuestas que a mí me parecían imprescindibles, como Tetuán sin cables que ya por su importe eran incompatibles aún siendo de las más votadas en los espacios de debate presencial.

Tetuán sin cables fue referido ayer por la propia alcaldesa como imprescindible, ante una pregunta de un vecino.


Sigo pensando que es muy interesante la idea de los presupuestos participativos, debe ser que lo critico por eso, porque hemos perdido y no sabemos admitirlo dignamente.

viernes, 15 de julio de 2016

VISITA DE CARMENA 92 ( -424 )

VISITA DE CARMENA

Os recuerdo que el próximo martes día 19 a las 19.30 horas y en una reunión programada en la Sala de Juntas de la Junta de Distrito, con una duración estimada hasta las 21 horas, nos visita nuestra Alcaldesa de Madrid, Doña Manuela Carmena.

Creo que es un buen momento para disipar rumores, para dar claridad en lo que se pueda o deba sobre el futuro de Tetuán como del Paseo de la Dirección. 

Es el momento de que nuestra Alcaldesa contemple la realidad de las inquietudes vecinales.

No todo es redes sociales, twiter, o este blog. Como comento a menudo, las guerras no las gana la artillería, sino el soldadito de a pie.

Ahora os espero, con vuestra presencia, con vuestras preguntas, vuestras inquietudes.

También espero respuestas.

Y ya saben, las que no den ellos, las daré yo, y suelo acertar mucho. A veces me da miedo, porque elucubraciones se convierten con suma rapidez en datos certeros, lo cual me preocupa, ya que uno no sabe si es en parte causante o simple aprendiz de brujo. Al final interpreto que es sencillamente, experiencia.

Es por esto que este post no incluye más información de futuro que esta, la visita. Llevamos demasiado tiempo solicitándola, que esperaré al miércoles para un post más intenso.

OBRA

Los vecinos estamos ya un poco cansado de contemplar que calles ya terminadas se vuelven a abrir por averías o instalaciones nuevas. Esto es cansino.  Espero que si los rumores de rescisión con Dragados son ciertas se reserve el Ayuntamiento algunas cantidades hasta la recepción definitiva, acabado el paseo del todo y en funcionamiento un año después, como pasa en todos los contratos.






Como veis en este recorrido ya se está terminando y abriendo al tráfico el tramo de la fase 4, entre Ofelia Nieto y Aligustre, con el importante cruce de Marqués de Viana.



Aquí ayer existió un problema. En la calle Carmen Portones se instaló un nuevo transformador enterrado y se volvió a abrir la acera, sin avisar previamente a los comercios de la zona, que perdieron la actividad todo el día. Hubo una acalorada protesta de estos vecinos y una muy inadecuada respuesta de los obreros.

Comprendo que es un momento muy tenso, con negociaciones que pueden alterar los puestos de trabajo de algunos, pero mejor es conservar todos la calma, y, sobretodo la educación. Aquí los únicos que no tienen culpa son los sufridos vecinos.


Esta calle de Carmen Portones ya está cambiado el sentido de circulación, con el semáforo en marcha.


Y, nada, QUE QUEDAMOS EL MARTES, NO ESPERÉIS COMO SIEMPRE AL MIÉRCOLES QUE LO CUENTE. LA VIDA ES PARA VIVIRLA NO PARA LEERLA.