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viernes, 17 de abril de 2015

TIC-TAC


TIC-TAC

Que nadie piense que este título es la definición de un futuro político personal o colectivo. He elegido este lema como perfectamente definitorio de la situación actual de algunos afectados en el sector. Como leen este blog, pueden considerarlo una recomendación seria.

Actualmente, como he indicado en anteriores entradas se están estableciendo negociaciones difíciles con los últimos residentes de casas bajas como de edificios afectados por la posible liberación.

Todo el mundo tiene derecho a defensa con los medios que considere oportunos.

Pero cuando certas redes sociales amenazaban con “TIC TAC”, la posibilidad de un mundo nuevo, ese mundo, nuevo o no ( yo dudo que mande quien mande cambie mucho nada, pero es una opinión de escepticismo, no de posicionamiento )  , se decide con las elecciones de dentro de un mes.

Esto implica que los actuales representantes políticos responsables de esta expropiación, están ya recogiendo papeles de sus mesas de trabajo. Ya nada tramitarán nuevo y tienen la obligación de resolver los expedientes que tienen en esa cesta que tienen sobre la mesa.

Por eso y porque de alguna manera esto tiene que empezar a construirse, el tiempo de descuento para estas negociaciones es muy corto, menos de dos semanas. Tened en cuenta que la decisión sobre cada caso se tiene que tomar en un sentido u otro. Yo desconozco cuál será pero entiendo que en período electoral es más rentable una obra en marcha que un caso particular.

Tendrán que tomar, por tanto, la decisión de si liberar los edificios aunque exista un vecino que no quiera o atender a la mayoría.

A todos los inquilinos se les han ofrecido viviendas, los que las han aceptado se han realojado o están en período de hacerlo. Los que tienen problemas de doble titularidad u otros, a la mayoría, por lo menos a los que estaban a mi alcance les he hecho llegar un ofrecimiento de Dragados, que espero negocien más con la cabeza que con el corazón.

A los gitanos creo que el mensaje es que como tienen una letrada común he ofrecido una reunión con un representante de ellos, la letrada y yo con la EMVS, para resolver en lo que se pueda esto. Es primordial por muchos motivos tirar esa zona, y es una demanda ya colectiva del barrio.

Se está intentando el desalojo de la vivienda ocupada en el edificio de realojo, se le ha ofrecido otra de las libres del propio edificio y no se ha pronunciado, y la otra desocupada estoy seguro de que si no esta arreglada las reparaciones son tan pequeñas que lo serían de inmediato.

Y dicho esto, con el trabajo posible efectuado o en vías de terminar ya puedo definir mi opinión sobre cómo se ha efectuado a nivel genérico los derechos de los residentes. Es una opinión personal.

Todo proviene de La Ventilla. De hecho esta expropiación no era más que la continuación de la expropiación de la Avenida de Asturias y su enlace con el nuevo Paseo de la Dirección, y que debería ejecutar el IVIMA. Ante la renuncia del IVIMA fue asumida por el Ayuntamiento.

Por tanto la mayoría de los residentes, en realidad todo el barrio, tenían en su conocimiento cómo se resolvió los realojos en La Ventilla.

Yo fui contratado en La Ventilla para la organización de la Asociación de Propietarios en 1.993 y los inquilinos estaban recogidos sus derechos por el resto de Asociaciones. Quiero recordar que los intereses de los propietarios son fundamentalmente económicos, pero para los inquilinos todo era distinto.

En esa expropiación los inquilinos no cobraron nadie nada más que los gastos de mudanza, pero a todos se les facilitó una vivienda súper-barata, a los primeros expropiados a un valor de 15.000 € aprox. y el resto a 40.000 €   y con la posibilidad de pagarlo al IVIMA en muchos años.

Esta claro que todos querían que el propietario fuera expropiado con rapidez para optar a estas condiciones y poder el IVIMA construir sus pisos.

Delicada posición la mía, ante estos vecinos y sus Asociaciones, pero yo estaba haciendo mi trabajo, y más de 1000 fincas firmaron en el año 1998 un convenio amistoso, construyéndose lo que actualmente veis y con los realojos en las condiciones indicadas.

Por tanto estas referencias eran las que se esperaban en este sector, tanto por los propietarios como los inquilinos.

Pero el tiempo pasa, ya nuestra  Asociación independiente para el Paseo, recoge los intereses de propietarios e inquilinos y me veo obligado a aunar ambos. Ya no es el IVIMA y el Ayuntamiento, creo erróneamente, sin arreglar como le había asesorado primero los problemas urbanísticos, elige una gestión por Concesionario, con el resultado existente.

En 10 años han cambiado las leyes, perjudicando a los propietarios directamente y modificándose los criterios para los inquilinos.

Ahora a los inquilinos SI se les indemniza por la extinción del contrato de alquiler antiguo. El método de cálculo es por tanto abonarle la diferencia de rentas que paga ahora y las que les correspondería en el caso de que se busquen a precio de mercado una vivienda de alquiler de las mismas características en el barrio, durante el plazo restante de contrato, en caso de contrato indefinido se aplican 8 años.

Además se les ofrece una vivienda en compra o alquiler de promoción pública a precios subvencionados que en alquiler no supera el 22% de los ingresos, por un plazo de 5 años ( en realidad legalmente son 3 años pero en negociación con un servidor se aumentó el plazo ).

Esto, que se puede entender como la aplicación estricta de dos leyes distintas, una las de expropiación   y sus valoraciones y otra la de realojo y derechos a la vivienda, las considero contradictorias.

Si se extingue un contrato de arrendamiento económicamente se supone que tiene recursos recogidos directamente en la indemnización para realojarse donde le dé la gana y por tanto no tendría derecho a vivienda y menos de promoción pública.

Comprendo perfectamente que los propietarios no comprendan que a ellos les paguen tan poco y a sus inquilinos tanto por la extinción de su contrato. A estos decirles que en caso de no ser una expropiación, si tuvieran que vender su propiedad, hubieran tenido que abonar lo mismo a su inquilino.

Por tanto, cuando oigo palabras como injusticia, o que se ha negociado mal, primero, poca negociación se le ha dejado hacer a este negociador, y segundo, los inquilinos, como siempre son en este caso los más favorecidos, pero de otra manera que en La Ventilla.

Claro, ya no es un chollo. Ya no conviene tanto buscar un sector en expropiación y alquilar algo para que en un futuro te den una vivienda subvencionada. Ya los precios de adquisición de la vivienda pública son altos y los alquileres también. Los contratos de alquiler ya no son indefinidos, pero sí prorrogables ( siempre que transcurrido el plazo se sigan cumpliendo las condiciones ).

PAGOS PENDIENTES

El TIC-TAC no incluye estos pagos. Se van a seguir como hasta ahora liquidando las fincas pendientes así como los intereses de demora que faltan. No le afectan las elecciones.

CHATARRERÍAS

“Se está montando parda”. Se ha creado por La Plataforma un twitter específico denominado @fuerachatarrería y podéis enviar lo que queráis al correo fuerachatarreria@gmail.com.

Lo que sí os pido es que no utilicéis este medio con acusaciones que no estén suficientemente contrastadas así como, en este caso,   pongáis el nombre del informador. Tampoco suplantéis a nadie en comentarios. Me ponéis en una situación comprometida. Prefiero que la denuncia sea al correo anterior, así la investigamos, previa a cualquier publicación.

Por supuesto cualquier cosa evidente que suceda en la calle, aquí estamos, a comentarios.

Creo que alguien tiene que decir al Sr. García o sus representantes que el tiempo de su actividad, legal o no, no debe estar ligada a la compra no sé muy bien cómo, de objetos usurpados y no sólo de los contenedores.

Pero dicho esto, hay que tener mucho cuidado de cómo se realiza esto. No tengo muy claro las consecuencias de quitar de golpe la única actividad de esta gente de los carritos. Hay que tener cuidado con el enfrentamiento de cualquier tipo ciudadano.

Estamos en período electoral, pero desde la junta de Distrito hay que atender con mucho cuidado esto. Y la primera mediad debe ser una : CLARIDAD.

La gente lleva aguantando años, si precisan un esfuerzo que sea porque se les aclara todo y se les da unos plazos.

Por supuesto: TODOS ESATAMOS INDIGNADOS.

MODIFICACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

Me ha comunicado la responsable de Planeamiento Municipal su agradecimiento al apoyo, con las modificaciones oportunas al nuevo Plan como Proyecto de Urbanización.

Eso no indica que piense que las cosas se tienen que hacer de otra manera.

Os tragáis otra anécdota mía ( lo siento, viene en el precio ).

Como a mí siempre me toca lo fácil ( es broma, nunca me ocurre, no me gusta ) soy junto con otros profesionales, contratado para hacer un proyecto de edificación para  un país al sur de África, a 5.500 km. de aquí.

A falta de cualquier norma urbanística y técnica local se guía por la Norma Francesa y la Norteamericana. En realidad tienes que redactar los proyectos con la norma más desfavorable en cada caso.

En estas condiciones se redacta el preceptivo Proyecto Medioambiental, que no incluye sólo la protección de la naturaleza, sino que, dentro de dicha naturaleza, tienen la osadía de incluir al ser humano.

La obra se está ejecutando en medio de la selva, de hecho, nos hemos cargado un montón de árboles para la misma como sus accesos.

Hace tres años, previo a la aprobación definitiva del proyecto, soy llamado y me desplazo al país mencionado.  

Cuando recorro, con otros técnicos, en un imprescindible todoterreno, los 30 km que me separan de la capital, me explican que lo que se va es a dar cumplimiento de un requisito previo incluido en ese Proyecto Medioambiental: Convencer a los ciudadanos de lo que se va a hacer e incluir las modificaciones que a la vista de lo que digan sea preciso.

Son dos horas de viaje y llego a un poblado, que debía ser el cabeza de comarca ya que poseía la policía zonal y un pequeño salón de usos múltiples. Allí estaban expuestos mis planos en una sala llena de sillas.

Llegan las autoridades locales como del Estado y empiezan a llegar mucha gente más bien rolliza ( en estos países la gordura es señal de riqueza y salud, nadie se quiere casar con la flaca ) vestidos con túnicas de colores diferentes, referidas cada una, a una tribu distinta. Cada uno venía desde un área muy grande de pequeños poblados, algunos inaccesibles.

3 horas de explicaciones en francés, múltiple preguntas, modificaciones introducidas.

Sin este requisito no es posible la aprobación del proyecto.

Esto existe en un país remoto, de democracia de menos de 5 años de vida.

No se puede ni se debe aprobar modificaciones urbanas sin un contacto más directo con los ciudadanos.

No parece lógico que nos digan: “ Vamos a hacer caso a las alegaciones porque los vecinos tienen razón”, gracias, pero que se tenga que resolver esto en un mes de alegaciones, algo que es para toda la vida, no es un buen sistema, por muy legal que sea.

Que tenga que negociar con el Concesionario modificaciones del proyecto de urbanización, yo, pues mucho menos, sobre todo si son lógicas.    

Pero bueno, esto ha sido muy rocambolesco, pero el resultado es lo que importa y ya es mejor.

Gracias al esfuerzo de todos.

P.D.  Que rollo os he metido, lo siento, prefiero los cuentos.

martes, 14 de abril de 2015

CHATARRERÍA Y ACONTECIMIENTOS


3 MODIFICACION DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN

Como prometí en la Asamblea del día 9, aquí os acompaño el borrador de la modificación propuesta por Dragados ante nuestras alegaciones al Proyecto de Urbanización, en período de aprobación definitiva, en breve, lo que yo ya llamo la cuarta modificación de todo esto.



Como veis, ya la cornisa no está arbolada, posee circulación pavimentada para peatones, poseerá alumbrado público y mobiliario urbano y una previsión de una zona para actividades diversas, con la preinstalación para una posible implantación de uso hostelero y/o comercial menor tipo quiosco .

Lo que se intenta es dotar a esta zona de un comportamiento más urbano, accesible, sostenible y seguro. Vamos, que Caperucita Roja pueda circular con su atuendo y nosotros que la veamos.

A su vez se proyectará unas rampas peatonales al parque, desde la cornisa, aptas para minusválidos.

Como veis, ya el cruce de Capitán Blanco Argibay con el nuevo Paseo, se efectúa mediante una rotonda.

El carril bici se resuelve mediante la señalización de los viarios de circulación externos, como de circulación lenta limitada a 30 Km / h, aptas para bicicletas.

Aún no están reflejados en el plano la solución de las escaleras de la calle Sorgo, que están ahora en estudio, así como otras peticiones formales que introduje la semana pasada.

Esto de momento es un dibujo. Hay que esperar la aprobación de las alegaciones y, lo que es más importante que el desarrollo formal del proyecto, como de la construcción sea el correcto.

Pocos comentarios sobre algunas acusaciones de otros grupos sobre nuestro apoyo aparente a todo esto. Yo hablo con casi todos los grupos, y, en privado me confirman mi opinión. Una cosa es analizar qué ha ocurrido, por qué y tramitar sus efectos y otra lo que se debe hacer en cada momento. Eso no indica apoyo alguno a nadie, sino que puede acabar en todo lo contrario. Y lo que tengo claro es que no me toca a mí ( de momento ).

Cada vez que pienso en esta situación me acuerdo de un chiste que contaba hace demasiado tiempo,  Eugenio, ya fallecido:

Erase un montañero, que, escalando una montaña, se cae, y queda suspendido de una roca, sujeto tan sólo por los nudillos de los dedos.

Desesperado, sólo le queda pedir socorro:

¡“ Dios mío, ayúdame” !

Esta llamada debía estar el ministerio divino esperándola mucho tiempo, por lo que asistieron de inmediato.

El arcángel San Rafael se apareció, con alas y todo y suspendido del aire le mira y le dice:

“ Hijo mío:  No te preocupes, tírate al vacío, que yo, a tres metros del suelo, te recogeré con mis cálidas manos y, antes de que te precipites al suelo, te depositaré suavemente sobre su superficie.”

Nuestro amigo montañero tuvo una rápida reflexión y gritó:

¿ Hay alguien más ?

Pues eso.    

CHATARRERÍA

Bueno, todos pensábamos hace meses que el día que se tirara la chatarrería, se acababa este problema. Como veis, no ha sido así.

Comprendo la indignación, que en un barrio donde las opiniones no suelen coincidir, ha sido unánime.

La apertura, curiosamente 10 días antes del derribo de la antigua, de una nueva, sita en Pinos Baja 70, a la que se han reconducido los suministradores de la otra, no se ha creído nadie que fuera un hecho fortuito.

Hay quien ha pensado en un acuerdo secreto para el traslado de la misma con la Administración expropiante y/o concesionario.

Yo creo, como lo he vivido, que esto no es cierto, pero comprendo la sospecha. No creo que sea cierto porque ni siquiera el día del desalojo se tenía por la empresa, pensado el mismo. A lo mejor es que tengo la debilidad de pensar bien siempre. A su vez al Concesionario, que tiene que vender pisos ahora en la zona, esto no hace más que complicarle las cosas.

Lo que sí son responsables directos Ayuntamiento y Concesionario es de haber llegado a esta situación. Si ambos hubieran abonado y desalojado hace 4 años, esta actividad, sin en esa fecha prejuzgada como molesta, como era su obligación, ahora ya nadie se acordaría.

El retraso ha ocasionado el efecto llamada de proveedores con carritos por la calle y sus efectos. La posibilidad ante los desalojos de las ocupaciones de viviendas por los mismos, a su vez ha contribuido a una proliferación de esta actividad, con el enriquecimiento de estos negocios.

Esto sin contar que en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia se señala directamente a estas actividades como elemento añadido de depreciación de las indemnizaciones, ante la falta de datos de valor real de mercado en esta situación,  a los propietarios de la zona, como expresé en la entrada del día…..

Ahora es preciso al menos enmendarlo, no la Sentencia, que ya es inapelable, sino este problema.

Otra cosa que llama a la indignación popular es que no sale una nave industrial, totalmente remozada y con todos los elementos precisos para la actividad aparentemente instalada, de la noche a la mañana. Tampoco creo que se gasten más de 100.000 € ( según comentarios de terceros ) nadie, sin que, previamente, les hayan dado  las bendiciones, aunque sea de palabra, al proyecto.

Creo que además de acabar con esto, en la Junta de Distrito hay que hacer las investigaciones pertinentes. No me creo, sin más, un desliz, aparente novato, de traslado de la actividad, pero es cierto que una acusación de este tipo es muy grave. Investíguese, y den aclaraciones suficientes.

También comprendo  que si ahora se cierra Pinos Baja 70, el lío de carritos hacia Marqués de Viana, puede ser excesivo. Pero esta actividad es legal, como ya hemos dicho, por estar amparada en una licencia antigua, siempre y cuando no se produzcan alteraciones en el local.

Estas alteraciones pueden producirse si se incrementa la actividad, uniendo los locales vecinos, ahora aparentemente desalojados y en alquiler. Esto podría suponer el cierre, en caso de producirse.

Sólo decir que si somos invitados a una manifestación popular, asistiremos.

PLATAFORMA

A fin coordinar, en lo posible, las futuras actuaciones, ante todo lo que esta ocurriendo, el jueves que viene, nos reuniremos los 12 miembros representantes de La Plataforma ( 12 sin piedad ).

DERRIBOS

Se ha derribado Aligustre 17, quedando pendiente tan sólo el desescombro.

 
Se esta terminando de desalojar Paseo de la Dirección 220-222 . Son familias Rumanas. No se tirarán estos edificios ya que por seguridad esta zona debe derribarse conjuntamente, y todavía no se puede por residentes actuales.
En esta zona  ya sólo quedan dos familias payas, ambas estaban pendientes de que se desalojaran sus viviendas okupadas adjudicadas en el edificio de realojo, y que ahora ya esta disponible una y se esta buscando solución a la otra.

Existe también una carpintería, en el número 228, que esta pendiente de su indemnización para su desalojo voluntario, y este pago esta pendiente de un acuerdo con los propietarios del inmueble para su derribo.

Como veis, los problemas para el derribo  de Paseo de la Dirección 210 a 228 se cuentan con los dedos de una mano.

Y para el derribo del resto, dependemos de que se encuentren las viviendas a los gitanos residentes, con los problemas de última hora que están surgiendo. Ya os iré informando, parece que no va a ser tan fácil. Espero equivocarme.

PROBLEMAS PENDIENTES

Existen en la zona de casitas bajas, aún problemas que intentamos resolver para su realojo. Son problemas que en muchas ocasiones existen no de vivienda de realojo adjudicable, sino de dificultades en el cumplimiento de determinadas condiciones legales para el derecho al propio realojo.

Estoy colaborando, como saben estas personas, como siempre desinteresadamente ( o con el único interés de que esto se termine de una vez ) , en intentar resolver los mismos, aportando algunas soluciones.

Solo advertir a estos, que, una vez ofrecido un arreglo que crea justo, y eso incluye una proporcionalidad con el trato con el resto de vecinos, yo ya no haré nada más. No entraré en una negociación tipo subasta, por mucha fuerza aparente que su situación numantina, loable o no, conlleve. Todo tiene un límite.

Igual digo para los vecinos del Paseo de la Dirección 314 y 316 que están pendientes de decisión para la liberación de estos inmuebles.

viernes, 10 de abril de 2015

ACTA DE ASAMBLEA GENERAL DEL DÍA 9


ASAMBLEA GENERAL

Ayer a las 20.30 horas se celebró la anunciada asamblea vecinal.

A la misma asistieron una fuerte representación de las pocas fincas asociadas que quedan pendientes de solución.

Tened en cuenta que de las más de 260 fincas inscritas, propietarios y/o inquilinos de las mismas, esto es, más de 350 afectados, tan sólo queda pendiente resolver problemas a menos de un 10% de los mismos.

Por ello existía una amplia representación de las fincas pendientes de realojo de los edificios en propiedad horizontal y casi ninguno de las casitas realojadas como solares ya abonados.

Esto era lo previsible si bien se echó en falta una mayor asistencia vecinal, asidua a la red y con poca presencia en actos. Esto lo critiqué duramente, no se trata de echar la culpa a los políticos de falta de acercamiento, también el ciudadano debe participar, debemos cambiar las reglas por ambos lados.

Asistió eso sí los miembros casi al completo de representantes de La Plataforma ( “12 sin piedad”) Sospaseodireccion, y acreditándose, representante del partido político Ciudadanos.

La reunión duró 3 horas, saliendo a las 11 de la noche, por lo que resumo:

 Orden del día

a/ Lectura y Aprobación en su caso del acta anterior.

Doy lectura del acta de la Asamblea anterior que es aprobada por unanimidad

b) Informe Don Luis Romero, Presidente, sobre las actuaciones realizadas por la Asociación en el año.

Los esfuerzos de la Asociación ha sido por dos caminos:

- Defendernos de la Sentencia   adversa del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, si bien como ya indicamos en la Asamblea anterior se nos había puesto la defensa de intereses económicos de los propietarios muy difícil.

- Ayudar personalmente este Presidente a Ayuntamiento como Dragados a la resolución de los realojos, liberación de fincas y pagos pendientes indemnizatorios. Ha sido muy importante la presión social ejercida desde las redes sociales y actos en la calle por La Plataforma como grupos políticos, en especial IU y UPYD, a los que se les agradece la ayuda.

c) Informe sobre realojo de las 114 familias con viviendas sorteadas en el Paseo de la Dirección 

Cuando se sortearon hace dos años estas 114 viviendas, se sabía que el censo era superior a 210 familias por realojar, por lo que no había para todos.

A su vez se presentó el problema de familias que habían sorteado y con posterioridad se descubrió que no cumplían con algún requisito para su adjudicación. El más generalizado el poseer más de un 25% de alguna vivienda en el resto del territorio nacional, mediad a mi parecer errónea que sólo ocurre en la Comunidad de Madrid, desde el año 2009. Esto ya lo hemos subsanado en casi todos los casos pero quedan unos 5 pisos que están pendientes de solución.

La solución de estos casos serían siempre fuera de este bloque de realojo, por diferentes medios, por lo que estos podrían adjudicarse a otros. Estoy colaborando en encontrar la solución mejor para esta gente.

Existe a su vez una casa que esta pendiente de desahucio por una ocupación ilegal. Este piso estaba destinado a una familia, que no ha podido ser realojada.

d) Situación futurible de realojo de las familias restantes, familias de integración. Derribo, vallado y limpieza de solares, chatarrería.

A) Realojos, integración

Dejando aparte las cinco familias mencionadas, cuya solución es variable caso a caso, quedaría pendiente dos familias payas, una la de la vivienda ocupada en el bloque de realojo y otra, pendiente de otro problema. Ambas están en la zona afectada por las obras de urbanización del Paseo, por lo que se está intentando resolver a la mayor brevedad.

La familia con la vivienda ocupada adjudicada podría tener una solución con el cambio de la misma a otra de las cinco mencionadas por entregar, cosa que se les ha propuesto.

Como estaban en la Asamblea, abrieron el debate, diciendo que a su vez querían que les pagaran la indemnización que, por error se le había entregado a un vecino. Yo les aseveré de que ese problema ya lo tenían en el juzgado correspondiente y que estaba pendiente por tanto de Sentencia, por lo que no entendía que mezclaran realojo con esa circunstancia, sobretodo en su caso ( sin especificar públicamente el mismo ) . Propongo y aceptan ( al parecer ) que les enseñen esos  pisos sustitutorios.

Sobre las familias de integración, fundamentalmente gitanos, a fecha de la Asamblea creo que ya están y así anuncio casi totalmente cerrado los acuerdos de realojo, unos fuera del barrio y otros en el edificio.

Tan sólo existe un problema con una familia que exige un desdoblamiento, esto es, que ahora tiene adjudicable una vivienda con arreglo a su unidad familiar y que ahora exige otra alegando un matrimonio de un hijo y el consecuente aumento. En principio se le ha denegado y se niegan a aceptar el desalojo. Estoy ayudando en esta negociación.

Por tanto estamos muy cerca de resolver este grave problema e insisto en la colaboración final oportuna.

B) DERRIBO; VALLADO Y LIMPIEZA

Como veis la zona afectada por nuevos derribos pendiente es precisamente la zona de integración, que es la misma donde subsisten las dos familias no gitanas. Es lo que nosotros llamamos “cerrro”, en la Travesía de Mateo, Paseo de la Dirección 200 a 228 y calle Alberdi.

Esta zona, de estado lamentable es continuamente asediada por ocupaciones y debe ser derribada conjuntamente, por lo que es primordial como determinante encontrar la solución a estos realojos.

El vallado como limpieza se está arreglando con la presión vecinal constante.

C) CHATARRERÏA





Como veis en las fotos las chatarrerías en el sector han pasado a la historia. Lástima que al parecer la misma, con aparente nueva titularidad se encuentre en funcionamiento en la calle Pinos Baja 70, tema que tendremos que presionar entre todos para resolver.

Reitero que no es un problema la chatarrería en sí, sino los efectos adversos de sus proveedores, con carritos circulando por las calles y demás.

Estas actividades deben reservarse para fuera del casco urbano residencial.

e) Liberación bloques en división horizontal.

Paseo de la Dirección 316, se le ha aportado la solución que pedía el último de los vecinos que se negó a firmar la liberación. Se espera por ello que, la semana que viene, alcanzando este acuerdo, al exigir el Ayuntamiento la unanimidad en esta solicitud se termine el problema de la liberación y por tanto no expropiación de este bloque.

Vecinos de dicho inmueble se quejan de que llevan más de un año pendientes de arreglar el edificio y que parece imposible que esta situación sea tan sólo por un vecino. Se defiende este vecino, que esta presente alegando que él no es el culpable sino que Dragados es el que no quiere. Yo le requiero que de una vez diga si va a firmar o no el acuerdo, aseverando las consecuencias de que se libere sin el mismo. Quedamos pendientes de este extremo.

Sobre el otro edificio liberable, el 314 del Paseo, la semana que viene se firma el acuerdo con un vecino que aún no lo había hecho y se dará solución por parte del Ayuntamiento del otro problema, en caso de no alcanzarse acuerdo.

Lo que tiene razón los vecinos es que 35 familias no pueden condicionarse a un problema particular, y estos, deben ser conscientes de esta circunstancia, como aquellos que indirectamente les apoyan.    

f) Futura construcción de bloque de realojo y previsión de tiempos de adjudicación

Como veis si se liberan estas viviendas, según el censo existente, quedan 36 familias en los bloques sitos en Aligustre 1 y 9, Pando 6, Travesía de Pando 2, Calicanto 5 y Paseo de la Dirección 318.

Esta previsión de número de viviendas es considerando los datos actuales de condiciones de realojo, por lo que puede variar, en poco al alza o a la baja.

Para estas familias Dragados esta esperando que el Ayuntamiento le entregue el solar situado en calle Aligustre c/v Capitán Blanco Argibay c/v Torres, con capacidad para 70 viviendas.

En este bloque se ubicarán las 36 familias restantes, quedando de titularidad de la Empresa Municipal de la Vivienda el resto, una vez deducidas las realmente entregadas.

A la EMVS se la deben, por actuaciones de realojo en viviendas de esta empresa fuera del ámbito, unas 50 unidades, por lo que para completar esta devolución lo más probable es que se cuantifique las viviendas de imposible devolución en número, económicamente, con una indemnización.

Como sabéis el plan incluye unas fases de ejecución de 20 meses, que terminan en Octubre del año que viene ( 2.016 ).

Parece muy difícil, por tanto, si todavía ni esta terminado el proyecto, que estos plazos se cumplan.   Creo que la adjudicación y por ello la zona afectada de urbanización a causa de estos derribos que no se pueden efectuar, se retrasará.

Por supuesto, estas familias no percibirán su indemnización hasta que obtengan su realojo, lo cual les hace responsables de sus edificaciones hasta entonces. Se debe pensar que esta situación se produzca a finales del año que viene y las obras finalizarlas de urbanización afectada, para 2.017.

g) Situación de los pleitos por valoración  de la expropiación y pagos a los que todavía no han cobrado

A) PLEITOS

Una crítica que siempre se me hace es que negocio mucho pero pleitos, pocos. Creo que recursos hemos efectuado por vía administrativa más de 500, por vía legal, más de 150.

Como ya venimos refiriendo desde hace meses. A los propietarios nos ha venido todo en contra y al Ayuntamiento y Dragados todo a su favor. En breve: Hemos perdido el pleito.

Si en el convenio inicial con Dragados existía un coste superior a 100 millones de euros para indemnizaciones, con dicha Sentencia negativa, tan sólo abonarán 56 millones. La crisis, que ha alterado ( aunque no debería afectar legalmente ) a la baja los precios,  y, sobretodo una ley, la 8/2007 del Suelo, que anula cualquier futurible de valoración a cualquier derecho no consolidado urbanístico del propietario, ha influido en esta reducción de nuestros derechos. Nada nos han dejado hacer, pues nada vale ( es una simplificación de una ley compleja, mis amigos técnicos y jurídicos no me lo toméis en cuenta ). Sigo considerando que esta Ley debe ser revisada.

Algunos miembros de la Asamblea indican que con esa Ley todo Ayuntamiento puede expropiar por dos duros y luego repartirse el producto con las empresas que quiera, vamos el Floropoly.  Yo añado que esta ley afectará mucho a la inversión inmobiliaria precisa para la reactivación económica, sin entrar en otras consideraciones de derechos de propiedad.

Hemos hablado mucho de esto. La solución para las casitas bajas y solares es imposible. Tan sólo las fincas cuyos propietarios han solicitado más de 600.000 €, pueden recurrir en Casación al Tribunal  Supremo, esto es, las fincas mayores. De momento sólo 3, lo han hecho.

Veremos qué pasa con estos Recursos y sus consecuencias, pero el pronóstico del resto, muy negativo.

Me preguntan por los edificios en altura, pues decir que el pronóstico es el mismo, pero al no existir aún Sentencia de ningún caso existe esa esperanza de defensa. Veremos que pasa.

B) PAGOS PENDIENTES

Creo que esto se está empezando a terminar. Dragados está pagando. Ahora está empezando con los intereses de demora de las fincas según van recibiendo las sentencias. Creo que en breves meses puede estar todo liquidado. 

h) Obras previsibles y explicación técnica y jurídica del  2º Modificado del Plan Parcial y el consecuente Modificado del Proyecto de Urbanización.  Actuaciones de la Asociación posibles, incluyendo expresamente la discusión y voto sobre  la conveniencia o no, de interposición de alegaciones al proyecto de urbanización y/o Contencioso  al Modificado del Plan.

A) Sobre la 2ª Modificación del Plan Parcial.

El Plan Touza, como toda la gestión y las relaciones Ayuntamiento- Concesionario, son muy discutibles en su tramitación como resultados económicos, que siempre han sido favorables a Dragados.

El Plan Touza no es malo por ser lo que es, puede ser mejor que el anterior, pero su aprobación supone una modificación sustancial de la Concesión.

Ya las mejoras en la edificabilidad entregada al Concesionario conllevan unas dudas razonables, que, unidas a la disminución de costes de expropiación ( sin explicación alguna del destino de estas reducciones ) como igualar los costes de urbanización de dos proyectos absolutamente diferentes, nos inducen a criticar cómo se ha efectuado todo.

Pero dicho esto, mi opinión es la siguiente:

La ejecución del paseo de la Dirección inminente es prioritaria a cualquier otra reflexión o consecuencia. Este barrio no puede ni debe esperar a soluciones futuras, ya ha esperado bastante. Esta en una situación límite.

Esta situación pues nos debe a todos razonar en las consecuencias de cualquier acto.

Creo que será el partido político gobernante o coalición al que le tendremos que someter nuestras dudas, tanto de plazos, como de obras a realizar, como de patrimonio municipal consecuente de este convenio. Pero, que lo hagan ya.

Contra el Plan Parcial estamos en plazo de interponer un Contencioso, pero si reflexionamos, aparte del coste que no tenemos dotación para interponerlo como Asociación, es mayor la duda sobre los efectos de su resultado.

Para detener el proceso constructivo con medidas cautelares, es muy probable que se nos exigieran avales de imposible obtención financiera. Esperar dos años a un resultado, saldrá una vez terminado y en caso de éxito: ¿Volver al Plan anterior?   Muchas dudas.

Se abre la votación sobre este extremo:

Se aprueba por unanimidad NO presentar como Asociación Contencioso contra la modificación del Plan Parcial.

B) Sobre la Modificación del Proyecto de Urbanización

Desde hace tiempo llevo negociando con Dragados las mejoras tanto del Plan Touza como después del Proyecto de Urbanización.

Ya muchas mejoras fueron recogidas en las alegaciones del modificado del Plan Parcial.

Pero, como en el blog he referido existían cosas inaceptables en este Proyecto, aún no subsanadas:

1/ La cornisa peatonal es sencillamente inaccesible y peligrosa y carente de contenido.

2/ El carril bici no aparece por ningún lado y se fomenta a cambio su desvío peligroso al parque.

3/ Los viarios internos no se han aprovechado las oportunidades que ofrece el mayor ancho proyectado para una mejor circulación interior, sobretodo en Isabel Serrano, donde se proyecta un colegio, y se pueden plantear más plazas de aparcamiento, ahora totalmente insuficientes.

4/ El cruce del Paseo de la Dirección con Capitán Blanco Argibay esta mal resuelto con un simple semáforo. Sería mejor una rotonda.

5/ Las escaleras existentes peatonales existente en la calle Sorgo, no tienen solución efectuada en el Plan Parcial, pudiéndose fácilmente sustituir por rampas de accesibilidad para minusvalía.

Ya se han presentado en el Ayuntamiento las alegaciones a este Proyecto de Urbanización.

Aún así referir que ayer día 8, en reunión celebrada en mi despacho, Dragados, conocedor extraoficial de mis pretensiones, aportó plano modificado recogiendo TODAS LAS ALEGACIONES de la Asociación presentadas.

Una vez observado los cambios, introduzco muy pocas modificaciones más, que están recogiendo, pero como conclusión:

Este Proyecto modificado de nuevo ya me gusta y lo traigo para que lo veáis:

 Es aceptado por unanimidad la mejora, solicitando eso sí, que para conocimiento del barrio lo publique en el blog.

Solicitaré el plano en formato apto para su emisión en el blog.


i) Ruegos y preguntas

¿ Se harán edificios comerciales y/o oficinas ?

Como ya he expresado, todo depende de Dragados, pero yo seguiré apoyando esta idea. Creo que es muy importante para la reactivación económica de todo el barrio, donde sobran viviendas,

¿ Y los equipamientos ?

Aquí es donde la presión social y los partidos políticos nos deben definir esto. El Paseo no es nada sin esos equipamientos. Se deben agilizar. El polideportivo es preciso inmediatamente, el colegio también, que al final se hace en el mismo sitio donde se tiró.

Hay que presionar.

¿ La red aérea existente ?

Mirad, el Proyecto de Urbanización proyecta derribar TODA la urbanización existente y hacer todo nuevo. Tan es así que el presupuesto de derribo y tratamiento de los residuos es de igual cuantía sorprendentemente que el de pavimentación de todo el área.

Por tanto, se supone que las nuevas redes de instalaciones son todas nuevas y por ende enterradas.

Hay que vigilar el cumplimiento de todo esto.

¿ Las aceras, qué anchos?

Pues se fija un mínimo de 1,5 metros para las existentes y 1,80 para las proyectadas. No hay problema. Sí que se debería adoptar medidas de luminarias de altas prestaciones y mantenimiento.

¿ Cuando y por dónde empiezan ?

Empiezan el mes que viene, porque se aprobará el proyecto de urbanización a finales de este.

El plan es empezar desde la fase 1 ya realizada, junto al edificio de realojo, hasta Capitán Blanco Argibay. Inmediatamente otro grupo de trabajo hará el resto desde Capitán Blanco Argibay hasta Ofelia Nieto.

El actual Paseo se inutiliza al tráfico, desviándose por Alberdi y Reyes Aizquibel.

Esta solución ofrece dudas a los asistentes de ser viable por el ancho actual de Alberdi.

Sin más se abre la sesión, dando las gracias a los asistentes.

martes, 7 de abril de 2015

Chatarrería "hasta nunqui" y futuro frente a una asamblea


CHATARRERÍA

Estaba comunicado el desalojo hoy de la chatarrería de Capitán Blanco Argibay.

Cuando llegaron representantes de Dragados y Ayuntamiento con la orden oportuna, este desalojo no se había efectuado. No ha sido voluntario.

Poco a poco los empleados han ido desalojando medios mecánicos como otros de producción, por lo que se intuye que desconocían el alcance real de la orden.

Cuando yo llegué a eso de las 12 de la mañana los funcionarios municipales estaban controlando que no se realizara actividad alguna de entrada de mercancía de proveedores ( nuestros queridos gestores de residuos autónomos ) y dando plazo prudencial del desalojo del interior como existencias.

Estos desalojos pueden torcerse en algún momento por algún motivo por lo que no anuncié la situación, esperando el feliz resultado del derribo de esta molesta actividad.

A su vez me he desplazado a la nueva gestora de residuos denominada Tetuán, domiciliada en Pinos Baja 70, comprobando que su actividad es creciente. Conozco que se está tramitando su cierre, veremos resultado.

En fin, una fenomenal noticia de arranque después de las vacaciones, seguiré la evolución de la noticia, gracias a mis colaboradores permanentes del comando twitter, tan eficaz.
Enhorabuena a los responsables municipales en esta gestión ( me criticarán otros por darla ) .

Cuando tengas las fotos las publico.

FUTURO PREVISIBLE

El día 9 y el 16 de este mes Dragados, sigue pagando las fincas que aún no ha percibido su indemnización. Ya queda poco por este concepto. La mayor parte de la deuda se establece en la Cooperativa Área Norte, que poseía algo más de 9.000 m2.

Esta Cooperativa adquirió los terrenos con la pretensión de intercambiarlos en su día por edificabilidad para sus adquirentes. A su vez su pretensión, al igual que otras, como Larcovi SAL era de una u otra forma controlar con una mayoría de suelo, la gestión. Sin embargo, el total de suelo expropiable, cercano a 50.000 m2, quedaba lejos, incluso uniendo esfuerzos, de esa mayoría.

Esta circunstancia por tanto en nada sirvió para que al final el Ayuntamiento optara a la expropiación de todos los terrenos, incluso de estas empresas, con el fin de por el medio de concesionario privado  mediante concurso público, desarrollar el sector.

Poca suerte la de estas empresas, que ya se habían puesto en contacto con algún concursante ( recordemos que además de Dragados se presentaban FCC, Sacyr y Ortiz ) . Los fuertes avales precisos para concursar hacían, como siempre, imposible el acceso a estos concursos de empresas no apoyadas fuertemente por grupos bancarios, directa o indirectamente.

Por tanto la estrategia era apoyarse en los concursantes, llegando a acuerdos posteriores de edificabilidad con los mismos. Pero salió mal, Dragados ganó el concurso y cedió a Cogesa, dirigida por Enrique Pérez toda la gestión. Cogesa es ya una promotora de viviendas, con sus propios compromisos.

Lo que ha sucedido después, ya lo sabemos.

Sin embargo, y a pesar de estar inmersa la Cooperativa Área Norte en situación Concursal, puede en este momento, unido a la situación de crisis inmobiliaria y, sobre todo a la modificación que no sabemos del Convenio con Dragados del Paseo de la Dirección, que se convierta en una solución para dicha Cooperativa.

Si, como todos suponemos, la aparente modificación del Convenio supone un incremento de edificabilidad otorgada al Concesionario, que obtenía un 33% de edificabilidad residencial en un principio y ahora se ve reducida esa edificabilidad en un 9%, limitándose al 24%, a cambio de que esa diferencia le sea otorgada a Dragados en edificabilidad en vivienda de protección oficial, al precio limitado para dicho suelo, obtendría prácticamente, la totalidad de la edificabilidad del Paseo de la Dirección , salvo el 10% de obligada cesión, que coincide con viviendas de realojo.

Esta circunstancia facilitaría a Dragados, a través de Cogesa, sacar fácilmente a la venta dicho suelo. Es más fácil vender 100.000 m2 a 350 €/m2 de media para VPP que   18.000 m2 a 2.231 €/m2, para residencial libre. 

Este suelo se puede estar negociando ya, con diferentes cooperativas ( según fuentes de las propias empresas ), también con la Cooperativa Área Norte. La deuda con dicha Cooperativa, a través que la misma tiene con los aportantes de dinero para vivienda en el sector, puede hacer una permuta posible financiera.

También Cogesa se reservaría  la promoción que guste, y Dragados la construcción para terceros que así pacte en la cesión de suelo.

Recordad que estas viviendas tienen limitado el precio de suelo, pero ya no son baratas, dependiendo de tamaño y calificación, con garaje y trastero, difícilmente bajarán de 200.000 €.

Como veis así ya los números salen.

Más difícil, será obtener promotor para las viviendas libres, que se limitan en principio para las torres de Marqués de Viana. Y digo en principio, porque las torres de Capitán Blanco Argibay, si bien son cedidas como VPPL, el Plan Parcial posibilita en usos exclusivos otros usos ( oficinas u hotel ).

Sin embargo, insisto, estas torres son las que pueden generar un impulso más importante   de la zona. Ojalá el mercado futuro sirviera para que ese uso fuera más económico que residencial. Está claro que en una zona sin equipamientos, de residencia de nivel medio- bajo, pero en una situación de Madrid, absolutamente privilegiada, una torre de oficinas impulsaría los equipamientos ahora inexistentes, crearía puestos de trabajo.

Por tanto, no tener prisa en estas edificaciones va en orden de una mejor venta, que sin duda creará mejor resultado. Pero el mercado manda.

Y este es el futuro previsible, o así en principio el que pienso está pensado.

Dragados iniciará una vez apruebe el Proyecto de Urbanización modificado lo que le interesa para cumplir con sus futuros clientes de cesión de suelo: El Paseo de la Dirección. Si os dais cuenta, casi toda la edificabilidad se concentra en esta zona, que precisa para obtener sus recursos, en la construcción como en la venta de dicho suelo. Esa es la mayor garantía que creo existe de la construcción de esto.

Probablemente, y así lo posibilita el Plan modificado, se intente solapar la construcción de los edificios de cornisa ( los que dan al Paseo y al parque) con la urbanización del propio Paseo. Esto provocaría un ahorro importante, porque la cornisa se produce mediante relleno de tierras, y es absurdo rellenar, para luego escavar los sótanos de las nuevas edificaciones.

Creo que una buena gestión por parte de Cogesa con los adquirentes de estos edificios podría hacer que ese ahorro potencial de construcción se traduzca en una Cornisa más acorde en utilización y por ello mantenimiento. El éxito o fracaso de este Plan Touza, como les habrá dicho el propio arquitecto, está en el tratamiento de la cornisa, en la creación de soportales en las edificaciones que no cierren esta área. Lástima que los deseos de este arquitecto sean demasiados costosos.

Pensar que todo esto se terminará en el plazo indicado de 20 meses, que las viviendas de realojo se terminen y entreguen el año que viene, entra más en los deseos de todos que en la realidad posible.

Importante la rápida ejecución del polideportivo, promesa incumplida, con proyecto realizado ahora inservible.

Desconozco ante esta gestión efectuada de dónde se ha sacado el premio twitter asimilando esto al Monopoly.

ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN 9 DE ABRIL

Como sabéis, el próximo jueves se celebra la obligada en estatutos Asamblea General de nuestra Asociación.

Yo creía que sería una Asamblea con muy poca gente, ya que los asociados, si bien no se dan de baja ( cosa que deben hacer ), casi todos, ya tienen su tema encauzado. Digo encauzado, nunca resuelto. Aquí resolver, como las críticas que recibo y acepto, poco.

Los inquilinos, salvo excepciones, realojados e indemnizados. Los propietarios indemnizados malamente. Todos con sentencias firmes o pendientes de recibirlas.

La aparición de La Plataforma, con el apoyo masivo del barrio, incluyendo resto de asociaciones y grupos políticos han dado otra dimensión a todo, que ha hecho posible el impulso que se aprecia, muchas veces desordenado, eso sí, descoordinado como siempre, pero al menos con prisas.

Por tanto, y, ante esta situación actual, como futuro previsible, creo que la Asamblea debemos darle la dimensión nueva, creada actual.

Esta no  es una Asamblea ya de sólo una Asociación, sino que pretendo sea una reunión vecinal, donde todos hablemos y participemos, ya no desde el anonimato de un blog, sino expresando nuestras opiniones colectivamente.

Yo poco puedo hacer más a nivel profesional que lo ya realizado, compartiendo la suerte con vosotros. Pero ahora que parece existirá un cambio de gestión futura política, con el partido que sea, ocurrirá, y que ahora estamos unidos, podemos empezar a hacer lo único que nos queda:

Presionar para que se realice el barrio que nos merecemos.

 Invito desde aquí a todas las asociaciones que deseen asistir, como medios de comunicación. Sé que nuestros comandos twitter así lo harán directamente.   

 

ASOCIACION  DE  PROPIETARIOS  PARA  EL  DESARROLLO URBANISTICO DEL PASEO DE LA DIRECCIÓN ( APR. 6.02 )

CONVOCATORIA  ASAMBLEA  GENERAL

Estimado Asociado:

 

Por la presente y por orden del Sr. Presidente de la Asociación D. Luis Romero, en cumplimiento con los Estatutos de la Asociación, se convoca a todos los Asociados a la Asamblea General Ordinaria, el día 9 de Abril de 2.015, a las 20.30 horas en primera convocatoria y a las 20,45 horas en segunda, que se celebrará en la Parroquia San Ignacio de Loyola de la calle Pinos Alta, en el barrio de Tetuán, Madrid.

 

Se celebrará con el siguiente :

Orden del día

 

a/ Lectura y Aprobación en su caso del acta anterior.

b) Informe Don Luis Romero, Presidente, sobre las actuaciones realizadas por la Asociación en el año.  

c) Informe sobre realojo de las 114 familias con viviendas sorteadas en el Paseo de la Dirección 

d) Situación futurible de realojo de las familias restantes, familias de integración. Derribo, vallado y limpieza de solares, chatarrería.

e) Liberación bloques en división horizontal.

f) Futura construcción de bloque de realojo y previsión de tiempos de adjudicación

g) Situación de los pleitos por valoración  de la expropiación y pagos a los que todavía no han cobrado

h) Obras previsibles y explicación técnica y jurídica del  2º Modificado del Plan Parcial y el consecuente Modificado del Proyecto de Urbanización.  Actuaciones de la Asociación posibles, incluyendo expresamente la discusión y voto sobre  la conveniencia o no, de interposición de alegaciones al proyecto de urbanización y/o Contencioso  al Modificado del Plan.


i) Ruegos y preguntas