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martes, 27 de septiembre de 2016

SENTENCIA Y ESPECULACIÓN ? 16 ( 499 )

 OBRA

Pocas cosas que relatar, Dragados están terminando las obras que están incluidas en el contrato de rescisión.




Como vemos el ascensor entre Isla Gomera y el Paseo ya está casi terminado. Esta “caja mágica” seguro que no se pone en funcionamiento hasta que se ejecute el polideportivo.

La gente se pregunta cuándo se inaugura el Paseo, que ya está prácticamente terminado.

CONTRATO DE RESCISIÓN

Parece ya un contrasentido que estemos todos pendientes de conocer, debidamente publicado el texto de la Rescisión entre Dragados y Ayuntamiento.

Este contrato ya lo conocen muchos letrados porque Dragados no tiene ningun sentimiento de ocultar nada, ya que inmediatamente suscribir este documento, lo ha presentado como prueba en el Tribunal Superior de Justicia, desistiendo de los procedimientos abiertos y desentendiéndose así de su resultado.

El Tribunal ha remitido, como no puede ser de otra manera el documento a todos los letrados, por lo que ya está en poder de mucha gente.

De todas formas de nada sirve adelantar una exclusiva, es el Ayuntamiento el que debe agilizar este trámite y será entonces, cuando podremos todos analizar el contenido, que ya de todas formas conocemos en rasgos generales por el propio Delegado.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Como ya sabéis mis lectores, sólo 3 fincas de las más de 400 propiedades, han podido ir al alto tribunal de Justicia.

Esto es porque son fincas pequeñas, muy fragmentadas, de antiguas titularidades, con muchos copropietarios. Para ir al Supremo, antes de este mes de Julio, en la que cambió la Ley, se precisa que por propietario la reclamación sea de cuantía superior a 600.000 €.

Casi todas tenían impedido el acceso al Supremo por este concepto y algunas no acudieron ( muy pocas ) por los costes de esta reclamación en gente de procedencia humilde.

Tres fincas, dos de ellas ya tenían Sentencia favorable del Supremo y faltaba la tercera.

Ayer me comunicaron que la finca 100, con una superficie registral de 764,86 m2 había obtenido Sentencia Favorable, reconociendo el valor obtenido por este perito de 3.963,78 €/m2 y fijando el justiprecio en 3.183.323,61 €.  

Tres de tres. Yo creo que esta bastante fijada la Jurisprudencia y por ello determinada la Doctrina de interpretación de la Ley del Suelo de 2008, con resultado totalmente diferente del aplicado en el Proyecto de Expropiación y desautorizando expresamente el empleado por el Tribunal Superior.

Insisto, algo hay que hacer. No se puede explicar esto a tanta gente.

ESPECULACIÓN ?

El otro día, en el Pleno Extraordinario, no dudo que un poco molesta por mis críticas, Montserrat Galcerán, la Concejala, hizo una acusación velada que a mí al menos me dejo perplejo. Al final del Pleno, me acerqué a ella para pedirla explicaciones y fue ella la que me las solicitó. Parece que existe la duda de si en este proceso han existido operaciones especulativas de propietarios privados.

Estoy a punto de terminar este estudio, pero por su gravedad adelantaré algunos datos de lo que entregaré debidamente documentado en la Junta de Distrito.

El sector está compuesto por poco más de 50.000 m2 de suelo privado a expropiar. La división de la propiedad es en fincas usualmente pequeñas, de propietarios muy antiguos. Existen además unos 3000 m2 de suelo de titularidad desconocida y unos 2000 que ya eran municipales o del Ivima, por diferentes conceptos.

En el año 2000 se empieza por el Ivima el estudio del sector, una vez terminado el de La Ventilla. Eso hace que empresas operadoras de suelo y promotoras se interesen por el mismo. Esto ocurre siempre, no es un caso extraño. Acceden al suelo comprando a particulares. Este suelo, al no estar todavía ordenado es más barato que un suelo finalista, ya urbanizado, pero tiene muchos más riesgos.  

Parece lógico que  la primera en interesarse fuera Larcovi. Esta empresa es una gestora de suelo y cooperativas de vivienda, habitualmente social. Sus componentes accionariales no proceden precisamente de la derecha y su política de gestión tampoco. Es una acreditada firma con más de 30 años de experiencia. Es lógica su presencia porque ya compró un importante paquete de suelo en la Ventilla edificando muchas viviendas. Sencillamente, siguió comprando suelo en este sector.

Larcovi adquirió entre el año 2000 y el 2002, esto es 8 años antes de la expropiación, suelo que en ese momento estaba a la venta. Lo adquirió al precio fijado como mínimo a efectos fiscales, unos 650 €/m2. Adquirió unas 12 parcelas, de superficie entre 120 y 450 m2, con un total de 3.177,44 m2.

En el año 2002, yo creo que con el conocimiento de que el Ivima no iba a desarrollar nada, dejó de adquirir suelo, y ha aceptado en el año 2009 en conformidad la cifra del Proyecto de Expropiación, en 868 €/m2. Si actualizas en 9 años la cifra de compra te sale este resultado. No ha ganado ni perdido,  simplemente ha recuperado su inversión.

Parece desechado, por tanto que sea Larcovi un especulador.

Inmediatamente aparece la mencionada Cooperativa Área Norte . Esta es una cooperativa que surge hacia el año 2000 y recoge los fondos para vivienda de más de mil cooperativistas. Compran en diferentes sitios, en Tres Cantos, Pozuelo, Rivas, Algete y en el Paseo. Y hacen lo mismo que Larcovi, adquirir suelo al menor precio que pueden en un terreno no ordenado, con sus incertidumbres.

Calificar a una cooperativa ya como especulativa parece una aventura arriesgada, porque estas entidades no tienen como fin ganar dinero sino abaratar los costes para sus asociados.

Adquiere suelo entre los años 2002 y 2005, deteniendo el proceso de compra cuando se inicia el Convenio de Dragados.

Adquiere unas 20 fincas, de superficies diversas que van desde los 50 m2 a los 2.700 m2 ( una de ellas ), en el estudio realizado a mí no me salen más de 8.500 m2 de superficie de esta titularidad, pero puede que lo que pase es que no tenga acceso a datos de expedientes de dominio favorables y que esta cifra pueda aumentar.

Las adquisiciones lo fueron en cifras que oscilaban entre los 650 €/m2 a los 750 €/m2, copiando la estrategia de valoración fiscal.

Para evitar suspicacias en aquellas fincas consultadas de nuestra Asociación se incluyó una cláusula de revisión en caso de que en la expropiación estas fincas alcanzaran una indemnización superior.

Y aquí es donde aparece FCC. Esta empresa era la que construía las viviendas de esta cooperativa y apoyaba técnicamente estas operaciones, no siendo partícipe de la Cooperativa sino contratada por la misma. Al entrar en Concurso de Acreedores, es el acreedor preferente, será el primero en cobrar. La gestión de esta cooperativa la lleva el Administrador Concursal.

Ninguna de estas empresas precisa un técnico como yo, desgraciadamente. Tienen su propio equipo jurídico y técnico.

Esta Cooperativa adquirió solares que tenían inquilinos, algunos, pero respetaron los alquileres de renta antigua, como saben en DUS.

No, no parece calificable de especulador hasta ahora nada. Como respondió Lasheras en la Comisión, no es más que un operador de suelo más.

Lo que hace sospechoso es que sea una de las pocas entidades que se verá aprovechada de la Sentencia del Supremo, obtenida por esta Asociación.

La razón es sencilla. Dragados y esta Cooperativa han estado negociando suelo a cambio de indemnización durante años. Esto es perfectamente legal e incluso considerado como aconsejable en todo proceso urbanístico, haciendo partícipe al propietario del resultado de la expropiación.

Este proceso de negociación se desbarató ante la delicada situación Concursal descrita. Sin embargo, al inicairse el año pasado el pago de estas fincas se encuentran sin comerlo ni beberlo con una situación idónea para cubrir sus aspiraciones económicas, ya que el Tribunal Superior ya recoge en parte la nueva doctrina y ganarán probablemente en el Supremo.

No tengo la menor duda que el Administrador Concursal ordenará al letrado de su confianza Recurrir al Supremo, porque debe velar no sólo por los intereses de FCC, sino por los económicos de los cooperativistas.

Las dos empresas que han ganado en el Supremo, son empresas patrimoniales, una de ellas propietaria antigua del suelo y la otra adquirente en el año 2003 con fines de buscar una rentabilidad futura legal de unos ahorros familiares.

Tampoco veo especulación en esto.

Quedan por ello, unas 350 fincas, el resto, que no han podido recurrir con una superficie de 35.000 m2.

Unos 7.000 m2 de estos firmaron en conformidad con la valoración del Proyecto de Expropiación.

No veo especulación alguna por supuesto en estos propietarios, significando por ello que los insatisfechos ascienden a una cifra aproximada de    30.000 m2. Estos más de 300 pequeños propietarios son los agredidos, no los causantes de nada.

Descartando en los propietarios de suelo la especulación, quedaría esta Asociación o yo mismo por analizar, por qué no.

¿ Seremos unos especuladores por solicitar 3.900 €/m2 ?

Pues según el Supremo, está acreditado que no.

Pero es más, cuando me reuní por primera vez con la Directora General de Gestión Urbanística, Isabel Pinilla, me acuerdo que la dije:

Este desarrollo por expropiación mediante Concesión a un privado con permuta de suelo es totalmente erróneo, porque no se puede convencer a ningún juez que se precie que vendes suelo a Dragados mucho más caro que lo adquieres del expropiado, estas ya en el convenio fijando el verdadero valor del suelo.

Y es que mientras el Proyecto valora el suelo bruto en 868 €/m2 a Dragados se le vende en:

Valor suelo bruto = Precio unitario de repercusión x Edificabilidad media = 2.310 €/m2 x 1,8 m2/m2 = 4.158 €/m2

Es decir, que el Ayuntamiento vende a Dragados en 4.158 €/m2 lo que adquiere en 868 €/m2.

Y digo yo…….

¿ Quién es el especulador y al único que le sobran ahora los cuartos ? = Ayuntamiento


Pero José Manuel Calvo se vuelve a equivocar, porque esos 49 millones de euros, sí, esos que Florentino le habrá costado explicar su ausencia en ese Consejo de Administración, no existen, porque se lo gastará además el Ayuntamiento en Sentencias del Supremo y en resolver una urbanización que no costará tan sólo, si se hace bien 7 millones de euros. 

jueves, 22 de septiembre de 2016

COMISION DE URBANISMO SURREALISTA 21 ( 494 )

COMISIÓN DE URBANISMO SURREALISTA

El miércoles pasado, día 21, se celebró la Comisión de Urbanismo de Desarrollo Urbano Sostenible.

En el Orden del Día, figuraba la comparecencia a petición propia del Delegado de Urbanismo, nuestro ya conocidísimo José Manuel Calvo, a petición propia, con el fin de explicar a los grupos políticos la rescisión amistosa del Convenio a Dragados del Paseo de la Dirección.

No fue grabada y no pudisteis verla, pero por eso me esmeré en  asistir, con la convicción de que los grupos políticos debatirían esto más abiertamente que en un Pleno acobardados por una vecindad que no venía a la fiesta organizada que se pensaba.

Os la narraré por encima:

José Manuel Calvo ( Ahora Madrid ) , explicó lo mismo que en el Pleno, por lo que ya lo conocemos todos. Como apunte distinto que el plano donde se refleja la reducción de edificabilidad de 4 edificios, los de cornisa, no es definitivo, sino simplemente una orientación.

Bosco Labrado ( Ciudadanos ), hizo un brillante y elaborado discurso, se nota que es vecino nuestro. Indicó que esto de éxito nada de nada, que no estaba claro los motivos reales de esta rescisión. Se ha hecho con ocultismo sin contar con Junta de Distrito, grupos políticos ni afectados, y que ni tan siquiera podían acudir al texto, solicitado.

No comprendía, que si como dice el Delegado, está terminado el 88% de la urbanización, a punto de entregar, en Octubre el bloque de realojo y prácticamente acabadas las expropiaciones, se precise rescindir antes de cumplir el plazo. Si como parece decir esto no ha habido incumplimiento sería mejor terminar el plazo exigiendo eso sí al Concesionario las modificaciones precisas. Y si todo esto oculta un incumplimiento de Dragados se debería haber esperado a que se consumiera y reclamar.

Ahora, con esta rescisión, que no viene a ser más que reconocer todo a un Concesionario al que todos criticamos su mala gestión, pagándole encima una indemnización de más de 3 millones de euros, nos quedamos con muchas incertidumbres.

No es cierto que se ahorre el Ayuntamiento 49 millones ya que ese dinero es el mismo que acabará pagando por sentencias en el Supremo. La Cooperativa Area Norte, con una posible indemnización millonaria, ante el Supremo mientras el resto de vecinos han sido injustamente tratados. Le pide explicaciones concretas sobre la rara acusación de Montserrat Galcerán de existencia de especuladores y FCC.

No obtiene respuesta a esta última pregunta que se limitan a decir que La Cooperativa Area Norte no es más que un operador privado más de suelo.

¿ Quién terminará esto ? ¿ Cuánto nos costará a todos los madrileños ? ¿ Lo incluye ya en los presupuestos del año que viene, todas las partidas, hasta las calles aledañas al Plan ?, ¿Ya esta usted elaborando   un modificado de Plan ? ¿ Cuanto tiempo de paralización administrativa consumirá esto de nuevo ?

Se necesitan menos viviendas y más dotaciones. ¿Tiene contemplado esto y su coste ? ¿ Tiempos para todo esto ?

Tendría gracia que fuera luego Dragados el que ejecute estas nuevas obras al ser por lógica el que mejor se conoce el sector.

Le preocupa los expropiados, todos, que han sido maltratados y ahora abandonados a su destino, ofreciendo a los mismos todo el apoyo presente como futuro.

Indica que se tiene que resolver la situación de los vecinos con edificios en proceso de liberación, sin noticias desde hace 3 años de la misma.

Mercedes González ( PSOE ), Mercedes es una gran oradora, con ella no se aburre nadie.

Indicó para resumir su intervención que desde ahora, Florentino Pérez tiene tres  colaboradores admirados, con la fotos colgadas en el dormitorio, Ronaldo, Benzema y  Calvo.

Se rescinde el contrato, se le paga hasta el último duro y se le indemniza por su buen comportamiento en 3, 2 millones de euros, y, ahora, ¿ Qué decimos a los vecinos ?.

Años y años vecinos agredidos directa o directamente.

Le ha avisado de que correspondía haber parado esta obra, con las consecuencias que fuera y después de 15 meses, dejan al barrio ejecutando una autopista que no engañen a ningún vecino, está ya todo pensado, la participación ciudadana no podrá intervenir mucho y se dañará su futuro, con la creación de muchas viviendas cuando lo que se precisa son muchas dotaciones.

Mejor hubiera sido que contara la verdad, que no tenía más remedio que firmar esto como sea, ante una contratación y sus consecuencias nefastas.   

Termina solicitando al Delegado que sea tan generoso con los expropiados como ha demostrado serlo con Dragados. ( os juro que por poco me pongo a llorar )   

Jose Luis Martínez- Almeida, del PP, venía con el tema muy estudiado. Sorprendente actuación de una persona que pasaba antes de puntillas en un tema al que se limitaba a pedir perdón.

Indicó expresamente su total desconfianza a la veracidad de que Florentino Pérez condonara así, sin más 49 millones de euros, cosa totalmente inexplicable. Esto produjo sonrisas en todos los grupos como asesores.

Pero es más, continuó informando a todos que fue un acuerdo en una reunión para la que regresó expresamente Carmena el 15 de Agosto, con Calvo y Florentino Pérez acompañado de su hermano Enrique. Considera claro que lo que hubo allí es otra cosa otro acuerdo que no nos cuentan. Ironiza diciendo que a ver si al menos Florentino, con ese contrato de basuras, nos limpia las calles mejor.

El Delegado contesta que en esa reunión se trataron además del Paseo otros temas, a lo que Almeida asiente con una sonrisa.

Manifiesta que el grupo de Ahora Madrid, mucho quejarse del PP y que, al final han hecho lo mismo, negociar con Florentino, no con nocturnidad, sino con “agostidad”, indica que no se diferencia la política en Urbanismo actual de las malas conductas que denuncia al PP.

En fin, totalmente surrealista, el portavoz del PP acorralando absolutamente al Delegado por el tema más nefasto provocado por el propio PP.

Indica a su vez que no todos los grupos de la oposición pueden estar equivocados, y que sin duda es entonces el Delegado el que no lo está.

Manifiesta su apoyo total a los afectados a los que hay que darle una salida digna.

A esto, que hay unanimidad se limita el Delegado a decir que aún no hay solución alcanzada para las personas que le preocupan, que son los vecinos que no pueden adquirir la vivienda, pero que están en ello.

REFLEXIÓN

El Sr. Rajoy, debe urgentemente sopesar contratar a José Manuel Calvo. El Paseo de la Dirección, ha logrado solita “ La gran coalición”. Llevamos un año el país sin gobierno y llega el Paseo y parece que ya tenemos mayoría absoluta alcanzada.

Ahora Madrid, ha logrado que se una el PP con el PSOE y C´s en unas opiniones análogas y en el pensamiento colectivo de que esto no es más que un sucio engaño, a los afectados, como al barrio.
Pues no vale con estas declaraciones.  Si tanto nos queréis, ya sabéis, proposición al Pleno al canto, y entonces veremos si tantos buenos propósitos son ciertos. El voto se alcanza con hechos, no con palabras.

El Paseo, José Manuel, es muy importante políticamente para ti y tu futuro. Al principio, pensabas que era un tema menor, con poca repercusión social, y que ante algunos desconocimientos que seguro tenías, porque no te informaban, cometiste el error de continuar en vez de obligar.

Carmena, astuta jueza, ha logrado un acuerdo transaccional que te ha librado a ti y como te he dicho personalmente a todos de un lío judicial evidente.

Pero no creas que has ayudado con esto al barrio. Las infraviviendas ya estaban en el mes de Diciembre derruidas. La autopista no ha conducido nunca a ninguna parte, si te pasas, comprobarás que no pasa nadie, esta vacía. Pero cuando se abra se convertirá en otro problema, un nuevo acceso de coches a Madrid, cuando lo que pretendes es lo contrario.

Los solares preferimos que se queden años vallados y sin construir que masificados con viviendas monstruosas.

Los accesos al parque, ya estamos acostumbrados a la escalada.

Pero tu necesitas terminar algo que presentar en tu balance de resultados, dentro de dos años, poco tiempo en urbanismo. Los alcaldes precisan para su elección no Planes, Proyectos, sino realidades ejecutadas durante su mandato.

Decía Gallardón que siempre le votarían, hiciera lo que hiciera,  porque había hecho el túnel de la M30.

Usted precisa resultados que demuestren su nueva forma de gestión  y que salgan en plazo.

  TorreEspaña si se realiza la compra, que tan solo será si el posible comprador vende sobre plano ese hotel ( en caso contrario nos quedaremos todos de piedra ), y que por mucho que empiece no creo se termine pronto.

La operación Chamartín, o como se vaya denominando está ya en pleito y de todas formas acabado tiene por su juventud más posibilidades usted que yo de contemplarlo.

Tampoco la operación Calderón, que si va todo bien no empezará hasta dentro de dos años.

Por tanto usted necesita convertir en operación estrella ejecutada esto, pero creo que todos tenemos la impresión de que o lo hace muy bien y con mucho esfuerzo o se le volverá en contra.

Yo salí de la Comisión con un fuerte dolor de estómago, la palabra era estupor. Usted no va a hacer pos su propia voluntad nada por los expropiados.

Usted solo quiere un acuerdo con las 13 familias que no van a poder comprar la casa de realojo, porque hay otras que si se pueden acoger a la Doctrina del Supremo, en otro hazmerreir que llevará a una confrontación que no se valora entre vecinos a lo que sin duda se añadirá todo el resto de afectados provocando un escándalo social.

Y quiere esto porque es una imposición de su Junta de Distrito, que tantos desvelos le ha llevado, pero con nulo éxito porque usted no le ha dado salida alguna.

La única manera que tiene la Junta de salvar a esas familias y abandonar al resto se la voy a dar yo aquí mismo:

Cojan 13 sobres y metan en cada uno unos 80 billetes de 500 euros. Queden en un puente, en noche cerrada ( nocturnidad ), no hace falta que sea en Agosto, y entreguen sin documento alguno esta cantidad.

No se puede legalmente resolver a unos y no a todos. Eviten y yo colaboraré que estas ayudas sean aprovechadas por terceros de mala fe, si bien esto no es una era, donde el viento separa la arena del trigo.


Y termino:  Pónganse ustedes de vuelta y media, acúsense de todo lo mal que se ha hecho esto, generen todas las comisiones de investigación que quieran, que su resultado nos  ayudará mucho. 


p.d.:A todo esto le quedan muchas explicaciones pero eso lo dejo para la semana que viene.

martes, 20 de septiembre de 2016

PLENO EXTRAORDINARIO 23 ( 492 )

REUNIÓN DE LA PLATAFORMA CON JOSE MANUEL CALVO

El viernes pasado, a las 16.30 horas, nos reunimos con el Delegado de Urbanismo, José Manuel Calvo, así como su asesor Pablo Carralero, en una sala de reuniones del Palacio de Cibeles. Asistimos La Plataforma, seis miembros.

Creíamos inocentemente que éramos citados para discutir algún acuerdo con los afectados, alguna propuesta nueva, que es lo que yo había solicitado a la Junta de Distrito. Asistimos por ello ilusionados.

Nada más lejos de la realidad. La reunión, tenía por objeto, pensando bien, comunicarnos personalmente, previo al Pleno Extraordinario del Lunes, las condiciones generales de la rescisión pactada con Dragados.

Estas condiciones ya son conocidas por todos porque no hace nada más que salir en prensa. Se discutirán mañana en la Comisión de Urbanismo, a la que asistiré de oyente. Por tanto os lo cuento mejor en el post del viernes.

Muchas noticias que transcurren a toda velocidad.

De soluciones a afectados, nada de nada. Vuelven a enfocar el asunto como que tan sólo pretenden hacer accesible a las últimas familias, una 30 que faltan por realojar, mediante sustituir la venta de la vivienda, que tiene por ley un valor superior a los cien mil euros, esto es, el doble o más de lo que cobran por la expropiación, por cederles un derecho de superficie del edificio, durante 75 años, sin transmitir  así el suelo y por tanto hacer legal que esto baje de valor y aproximarse a lo que cobran.

Yo le indico que esto es una solución parcial para muy pocos, que discrimina a muchos anteriores realojados y que dudaba de su aceptación por los posibles beneficiarios.

Insistí que la solución es enmendar unas indemnizaciones erróneas, a lo que me indicó la imposibilidad legal de hacerlo.

Yo le indiqué que no pretendía reabrir el proceso expropiatorio, imposible por Sentencias firmes, justas o no ahora, por la Doctrina nueva del Supremo.

Pretendía o señalaba el estudio de una indemnización suplementaria pactada con el objeto de resarcir a los afectados de la evidente falta de criterio como errores de todo tipo reconocidos que han conducido a todo esto.

Me indicó que le preparara un breve estudio escrito de la pretensión y que se la entregara a él personalmente.

Cosa que estoy preparando.

Le indiqué que, a la vista de los contratos con Dragados, comprendía su actuación hasta la fecha, porque en caso de pleito no estaba nada claro el resultado.

También le señalé, ante rumores infundados que yo ni tan siquiera era el perito de la Cooperativa Área Norte, que tiene sus propios letrados, supongo acreditados en el Procedimiento,  el peritaje valoró estos terrenos en 2.400 €/m2 por la tasadora Tinsa, que no tiene nada que ver conmigo y que se dieron de baja de nuestra Asociación hace ya muchos años.

A más indicación esta empresa que ahora se puede beneficiar de la Sentencia, por otro error al retrasar el abono de estas fincas para el final por el Ayuntamiento, esta en situación Concursal, por lo que esta dirigida por un Administrador Concursal y debe procurar conseguir la mayor valoración que se acercaría a 30 millones de euros ( no 50 como señalaba Sofía, de Ciudadanos en el Pleno, creyendo que la pericial era la mía ).

Es por tanto un error grave insinuar que un acuerdo colectivo, mucho más económico, pueda ser a beneficio de esta empresa, ya que dudo lo prefiera a tan jugoso beneficio recurriendo al Supremo.

Indicó ante mis preguntas que los edificios de realojo se estaba preparando un escrito de contestación a los 3, el de Aligustre 1 y Paseo de la Dirección 314 y 316

PLENO EXTRAORDINARIO DÍA 19 EN LA JUNTA DE DISTRITO





Lo podéis ver en directo por you tuve, en la dirección https:www.youtube.com/watch?v=mjC398YPMZs

En este blog estamos para contar lo que no se dice, ya que lo que se comunica por otras fuentes, ya tiene su cauce, seguro que más profesional.

Haré un pequeño resumen que incluye mis apreciaciones:

Montserrat Galcerán, Concejala de  Distrito hizo un resumen de los acontecido desde los orígenes de la Concesión. Era lo mismo y coincidente de lo referido en este post en el capítulo “Mi visión de los hechos ( 1 a 4 )”, publicado en los cuatro post precedentes.

Sólo una apreciación: Intentas justificar la actuación de la Administración en esos ahorros presupuestarios producidos con la rebaja de las indemnizaciones a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2008. Comprendo que lo intenten, no sólo ella, pero olvida:

1/   6 meses después de la Concesión, a principios de 2007, se firmó el convenio con Dragados, que, como ya sabemos, tenía por objeto no sólo otorgar las cuatro torres, solares mejores, sino reducir impunemente los  14 millones de euros de mejora, que no podían salir nada más que de reducción del coste de expropiación. Por tanto, en ese momento no existía crisis, ni se sabía Ley nueva alguna y lo que se buscaba era únicamente favorecer al Concesionario.

2/   Si en el Pliego, Dragados tenía 6 meses para la redacción por Tasación Conjunta del Proyecto de Expropiación, a fin conseguir su objetivo, retrasó la aprobación a fecha 20 días posterior a la entrada en vigor de la nueva Ley, para provocar así, dos años después la justificación de una reducción que se tradujo en más de 30 millones.

3/   Tú misma dices el grave error de haber recurrido la Resolución del Jurado Territorial.

4/  Se ha demostrado mediante la Sentencia del Supremo, que la aplicación de esa Ley del año 2008, era totalmente incorrecta, como podía pasar perfectamente, porque hoy en día tampoco hay una jurisprudencia clara al respecto.

Es por ello que los argumentos de que este ahorro lo ha sido por elementos externos sobrevenidos, fallan por su base y por tanto me puedo permitir sin riesgos decir que lo ha sido con   errores administrativos que lo han provocado.

En la réplica parece que en respuesta a mi petición de ayuda a todos los afectados, incluye una referencia extrañísima a FCC, que creo podré aclarar en breve.

José Manuel Calvo, Delegado de Urbanismo, explica las ventajas de la rescisión, con esa reducción de 49 millones de euros y los solares recuperados para vivienda social de ejecución municipal de más de 105.000 m2.

Siempre ha sido partidario de poner el Paseo como ejemplo de lo que no se debe hacer. Si no lo ha podido prodigar como ejemplo más es porque el Paseo no es muy conocido como otras operaciones de Madrid.

Defiende por ello la inconveniencia absoluta de ceder la gestión a empresas privadas del urbanismo, perdiendo el control municipal del mismo. Insinúa operaciones como Chamartín.

Sin entrar en calificar esta apreciación, aunque me parece demasiado absoluta, indicar que existe una diferencia en el trato de Chamartín con el Paseo.

Para la operación Chamartín no pasa nada, se para y punto, y si hay pleito ya se verá.

Para el Paseo hay que ejecutarlo porque está firmado y puede ser gravoso para el municipio.

 Así no se entiende cómo de igual manera no se detuvo esto desde el principio, o en el més de Diciembre, cuando ya estaban los problemas sociales resueltos casi todos, realojadas las familias que entorpecían la ejecución principal.

Me da la impresión que, como se dice, a José Manuel le ha ido pillando el toro. Exigiendo el cumplimiento al principio, según avanzaba la obra se iba enterando de las verdaderas condiciones contractuales y esto ha provocado que la rescisión llegue tarde.

  Pero, insisto, mejor así.

Sofía Miranda, de Ciudadanos, no ve claro la convenencia de esta rescisión, con las incertidumbres de futuro, que debe aclarar y no hace, quién va a terminar, cuándo y cuánto nos va a costar.

También indica que va a suponer una paralización porque exige una modificación de Plan que pregunta si ya se está tramitando. También exige la remisión a su grupo del texto de las condiciones de esta rescisión, para su estudio completo.

Hace una defensa decidida de que se debe en contra una solución para los afectados.

Mercedes González, de Psoe, siempre ha sido partidaria de una rescisión muy anterior, sin ejecutar nada de lo proyectado, que le parece espantoso. Tampoco entiende por qué en la Operación Calderón se evita el Plan anterior compuesto de torres altas y aquí se permiten monstruos de 26 plantas.

Defiende a los afectados con la sensibilidad que la ha hecho acreditativa de mucho cariño en el barrio.

Tiene dudas sobre la rescisión alcanzada, que dice beneficia tan sólo a Dragados, que se va de rositas.

Jose Luis Martínez- Almeida, del PP, insiste en su perdón al barrio como afectados, indica al Delegado que tendrá todo su apoyo en cualquier opción que se presente que sea beneficiosa urbanísticamente y en especial, lo que le preocupa más, enmendar la situación de los afectados.

Luis Romero, Asociación afectados, desgrano la defensa de que esos ahorros que se pretenden vendernos como presupuestarios lo han sido procedentes de una demostrada valoración incorrecta de los bienes de los expropiados, exigiendo una reparación económica por los errores administrativos que lo han provocado.

A esto el Delegado me insiste que le entregue esa propuesta que ya me indicó redactara. Lo haré.

Pachi Barrueco, Asociación Ventilla, hace un resumen muy efusivo de los daños provocados en tiempos del PP que han hecho sufrir a mucha gente durante años y que no sirve tan sólo pedir perdón sino que hay que exigir responsabilidades a los que lo han originado. No sirve con un simple perdón.

También apunta que se tienen que estudiar soluciones imaginativas que ayuden a los expropiados.

Estimado Pachi: Ya verás como lo que quieres es ya imposible porque una de las condiciones de la firma de esta rescisión es precisamente eso: Anular cualquier responsabilidad entre ambos, tanto de la Administración como de Dragados.   Pero encantado de que fuera posible.

Antonio  Ortiz, de Asociación Cuatro Caminos, siempre ha expuesto su total oposición a este desastre de urbanización que atenta contra todo el barrio, proponiendo soluciones drásticas de  reducción de viario, edificabilidad y exigiendo un Estudio Medioambiental que parece no existe y que ha provocado entre otras cosas la afección de la protección del Canal como arbolado.

Después se abre un turno de intervención a vecinos que refieren su mala situación como afectados, tanto los ya realojados como los que faltan, insistiendo a su vez en cosas concretas sobre esta negativa intervención y cómo les afecta personalmente.

En concreto preguntan sobre la liberación de los edificios y la entrega de las plazas de garaje del edificio de realojo. La respuesta no puede ser más ambigua, al depender la primera de un modificado de Plan y no contestar a la segunda.

Mañana asistiré a esa Comisión de Urbanismo y espero poder informaros más. Cuando tenga más datos, incluiré mi visión más fundada de la situación.


En fín, como positivo es cierto que el Delegado ha prometido participación ciudadana para que se proyecte lo que realmente el barrio precise. Buenísima noticia, si se cumple.

viernes, 16 de septiembre de 2016

VISITA DE SOFÍA MIRANDA ( C´s) 27 ( -488 )

VISITA DE SOFÍA MIRANDA – C´S

El lunes nos visita Mercedes, del Psoe y ayer nos visitó Sofía, concejala y portavoz el lunes de Ciudadanos, con los portavoces vecinales de este grupo.

Miembros de La Plataforma, les acompañamos. Insisto. La Plataforma ni la Asociación tiene un marcado perfil político. Siempre he procurado, a nivel personal como colectivo huir de esto que sólo nos corta las alas y nos produciría ataques innecesarios, a unir a los que siempre se reciben.

Ya recibimos en su día una delegación del PP, cosa que no han pedido en esta ocasión, si bien tuve que recibirles yo sólo ante la negativa del resto de afectados.

Sofía fue apuntando todas nuestras inquietudes vecinales y comprobó nuestra profunda indignación de las manifestaciones del Delegado a una publicación, que luego expondré al final de este post.

Ofreció su colaboración absoluta con el barrio de su grupo que manifestará expresamente en el Pleno del lunes.

Gracias Sofía.

OBRA

Este capítulo, en manos la obra de Dragados, puede que sea de los últimos. El día 9 de Octubre termina la Concesión y para esa fecha estará acabado lo ya iniciado con casi total seguridad.

En el documento de rescisión , según declaraciones en prensa, se le ha reconocido a Dragados un tiempo superior, basado en que el Proyecto de Urbanización fue definitivamente aprobado 3 meses más tarde, por lo que finalizaría sobre el 16 de Enero de 2017 el tiempo para terminar el resto pactado.

Este tiempo para mí lo considero “ de gracia” porque no se entiende que se suspenda el plazo de la concesión y no el de la obra.

Este plazo se limitará tan sólo a terminar el edificio de realojo, que debe ser entregado con todos sus controles y modificaciones, por lo que debe terminarse en Octubre la obra del mismo. 

A su vez en este plazo extra debe plantar toda la vegetación, árboles y jardinería.

La última cosa que compete a Dragados es la descontaminación de la chatarrería. 


Recordemos. En Capitán Blanco Argibay existía una chatarrería donde se ejercía una intensa actividad de recogida de residuos, por empleados autónomos ( por llamarles dignamente ) de origen usualmente rumanos, que vivían okupando las casas que se iban vaciando mediante el lento proceso de realojo al que se nos sometía.

Esta situación supuso que más de 100 personas convivieran, en condiciones adversas con los habitantes pendientes de realojo y el resto del barrio. Supuso un verdadero Mobbing contra todos los afectados, que produjo que algunos de ellos decidieran abandonar todo derecho de realojo y marcharse, otra reducción de costes.

Cuando se consiguió, y esta es otra historia, desalojar esta chatarrería la policía denunció a Dragados a la fiscalía de Medio Ambiente por enterrarse residuos en el subsuelo de estas instalaciones, paralizando los trabajos en esta zona.

Hace poco la fiscalía ha dictado que los residuos NO SON CONTAMINANTES, ordenando eso sí su desalojo completo y transporte a vertederos autorizados.

Dragados estaba obligado a esta función, pero me temo que estará incluido su coste en el “ acuerdo amistoso” y lo pagaremos entre todos.

Ya le instado al Inspector de que no vale volver a hacer lo mismo, no se deja la chatarra y se espera a que desaparezca. No vale. Estaré pendiente.

Otra cosa que se debería hacer por Dragados es “ apañar” la chapuza de la rotonda. Hay algún precedente en Madrid de rotondas inclinadas, aunque no tanto. A esto hay que buscarle una solución estética tipo que la zona central este levantada puesta a nivel.

Ya en la red se están produciendo singulares propuestas fruto de la desesperación, más que de voluntad de participación ciudadana.


Que o falte el humor que nos hará falta.



MI VISIÓN DE LOS HECHOS (  y 4 )


11-SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

Un jarro de agua fría para todos los afectados, Abril de 2.014, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ( TSJM ), sección 4, dicta Sentencia sobre el valor de los suelos del Paseo.

Muchos afectados ni siquiera sabían que su expediente estaba pendiente de ninguna sentencia, porque aceptaban a valoración del Jurado Territorial.   Sencillamente están esperando en su casa, con un sobre muy grande llena de hojas con el sello de la Comunidad de Madrid, que le abonen esta pequeña diferencia, para ellos fundamental. Está claro que la los  más necesitados lo que puede parecer poco, es una eternidad.

El Ayuntamiento como Dragados recurrieron estas valoraciones. Otros afectados, también. Como veis, esto provoca que salvo los que al principio firmaron en conformidad, todos, sabiéndolo o no, pasaron por el   TSJM. Cuatro años de espera.

La Sentencia no podía ser más demoledora. En realidad no entra en la aplicación de la nueva Ley 8/2007, de dudosa interpretación, sino que se escapa de la misma alegando que es de aplicación el llamado Método Objetivo Singular de Valoración.  

Esta denominación es la más mentirosa, porque no es un método, no es nada objetivo y sí que es bastante singular.

Se trata de aplicar directamente a los solares, el valor  máximo fijado por Ley para vivienda pública, por tanto de objetivo no tiene nada ya que en los solares no existen construidos este tipo de viviendas y es bastante singular porque en Madrid no está vigente límite alguno de precio para la Vivienda Pública, lo que ha posibilitado la venta a Dragados de los solares en 470 €/m2 la vivienda de Protección Básica y  645 €/m2 la de Precio Limitado.

Con tan singular método fija el TSJM que ya no vale el precio unitario de suelo lo erróneamente calculado por el Ayuntamiento de 868 €/m2, ni los 1.064 €/m2 del Jurado Territorial. Falla que el suelo vale por tanto 347,24 €/m2, menos incluso que los valores tomados de repercusión de este suelo aplicados por el Ayuntamiento a Dragados.

Por supuesto, no tienen que devolver dinero encima los expropiados, porque se respeta por el Tribunal la valoración incorrecta del Ayuntamiento de 868 €/m2.

En estas condiciones, las cantidades que estaban previstas en el concurso para el Jurado Territorial, que ascendían a 10.615.436,08 € en el Concurso, es inaplicable por haber perdido el pleito.

Este es otro ahorro que se encuentra el Concesionario. Si incrementamos el 20% a esta cantidad, en concepto de Beneficio Industrial y Gastos Generales y le sumamos los 37 millones que ya habíamos ahorrado en el Proyecto de Expropiación, más de 50 millones de Ahorro.

 Ya el desequilibrio entre lo que cobran todos los afectados y el coste de las viviendas de realojo esta fijado y la muestra la tiene que en las 114 viviendas entregadas menos de cinco familias compran la misma, pasando de propietarios a inquilinos y unos 6 inquilinos de renta antigua y grandes indemnizaciones la adquieren, pasando de inquilinos a propietarios.

Tenemos a finales de 2014 un barrio agredido, indefenso, con una okupación agresora de viviendas, una situación que la propia Paz González, Delegada de Urbanismo califica en prensa como insostenible.

 En otoño  de 2.014 La Plataforma SOSPASEOSINDIRECCION ya esta haciendo muchísima actividad. Vecinos unidos en la demanda urgente de solución. Ya no sólo son afectados, sino que se une el barrio entero, como perjudicado colateral de todo lo acontecido.

12.- PLAN TOUZA

A finales de Diciembre de 2.014 se aprueba inicialmente el ya conocido por denunciarse su contenido en este blog desde muchos meses antes el 2º Modificado del Plan Parcial del Paseo de la Dirección ( nosotros lo denominamos Plan Touza ).

Ya hemos visto que Dragados tiene a su favor aparente casi 50 millones de euros, la totalidad de la edificabilidad, nadie puede pensar que pueda obtener más. Esto lo vengo denunciando en este blog desde hace años.

A su vez ha negociado con los afectados que quedan por realojar y tiene que construir unas 36 viviendas menos de realojo, al solicitar la liberación de Paseo de la Dirección 316 y 318. Nuevo ahorro a la vista.

¿Será suficiente?

 Pues no. Ya hemos ahorrado del pago de expropiaciones, del número de viviendas de realojo, queda ahorrar de los costes de urbanización.

  Se redacta el Plan Touza con dos fines:

1/ Reordenar los solares futuros de Dragados para conseguir que estén ubicados en las mejores zonas, preferentemente con vistas al parque, fundamentalmente las viviendas más caras. Esto provoca el final de un correcto tratamiento de cornisa y accesos al parque, con un frente de viviendas que separan este del barrio. Nuestro mayor activo se pierde.

2/ Ahorro presupuestario de infraestructuras, al hacer rectilíneo el nuevo Paseo, trazado más corto del sinuoso junto a la cornisa previsto, lo que provoca sin embargo levantar este viario entre 3 y 12 metros, complicando gravemente todos los accesos al parque.

Después de alegaciones de todos, este Plan mejoró algo y sobretodo conseguimos que se fijara un plazo máximo de 18 meses. Para su ejecución desde la aprobación definitiva que fue el 10 de Marzo de 2.015, esto es, pocos meses antes de las elecciones, que ganaría el PP, pero ya en minoría procediéndose a entrar en el gobierno Ahora Madrid con el apoyo del Psoe.

El 7 de Mayo de 2015, días antes de las elecciones, Paz González, Delegada de Urbanismo, suscribe la 2ª Adenda que recoge el nuevo modificado del Convenio con Dragados, secreto para todos.

En este acuerdo se repite la entrega de toda la edificabilidad a Dragados pero en los volúmenes determinados por el Plan Touza. A su vez se reitera que el límite de riesgo de Dragados por mayor importe de Sentencias e intereses será el fijado en el concurso, por lo que si sobrepasa la cantidad de 14.861.610,51 €, este exceso lo tendría que cubrir el municipio. Cosa que el Ayuntamiento firma alegremente, porque no hay previsión como se ve de que triunfen los afectados en sentencia alguna.

Los 18 meses fijados, el nuevo gobierno lo considera determinante, y con dudas de interpretación se calcula que finaliza a finales de Octubre de este año.

Poco tiempo y una espada de Democles para Dragados, ahora con un gobierno que no parece muy de acuerdo con los hechos aquí narrados.

13.-SENTENCIA DEL SUPREMO

Se habían producido, como he narrado unas reducciones presupuestarias cercanas a los 50 millones de euros, en aplicación de las Sentencias del Tribunal Superior.

Estas sentencias son firmes, ya que no puede recurrirse al Supremo aquellas que no superen la cuantía de 600.000 €, por titular de cada finca. Esto hace muy difícil recurrir a los pequeños propietarios como a los de aquellas fincas cuya cuantía sea superior pero que sean de varios herederos, casi todos.
En realidad al Supremo recurren de los abonados con Sentencia tan sólo 3 fincas correspondientes a 2  empresas.   Los propietarios individuales se ven imposibilitados.

En el mes de Abril de 2.016 se produce la primera de ellas y supone un varapalo tremendo para el Tribunal Superior. Considera incorrecto la aplicación del Método Objetivo Singular en el Paseo de la Dirección y por tanto incorrecto la valoración y que en esta finca lo fija en 3.920 €/m2.

Surge el escándalo en la vecindad. Los ricos se les reconocen el derecho y los pobres no pueden optar al mismo, siendo igual.

A esto se le añade que unos 12.000 m2 de suelo aún están en disposición de recurrir al Supremo, por retrasos en su tramitación y abono de la Administración. Esto significaría que podrían optar a valores muy superiores que todo el resto de vecinos. De este suelo, unos 10.000 m2 corresponden a una sola empresa, Cooperativa Área Norte, que estando en concurso de acreedores su acreedor principal FCC, seguro recurre hasta el final.

Total, vecinos humildes que por no poseer recursos o por no alcanzar la cuantía no pueden acceder a la Justicia y aquellos que sí pueden son empresas con acreditada solvencia, que consiguen su valoración adecuada.

Esto es políticamente insostenible.

Si a esto le añadimos que todo este desequilibrio, como ha quedado demostrado se debe a ahorros presupuestarios para reequilibrar una concesión privada, el escándalo está garantizado.

 El propio Delegado, José Manuel Calvo manifiesta este desequilibrio por una valoración incorrecta en sus apariciones públicas, grabadas, en campañas electorales.

A más inri ahora, a la vista de la doctrina del Supremo, como no puede hacer de otra manera, modifica su criterio de valoración el TSJM y ya no aplica el Método Objetivo Singular indicando que entonces, en resumidas cuentas, puede que la valoración del Jurado Territorial, sí, esa que llevó a los tribunales a todos en el año 2010, sea la más correcta ( la frase de Trillo se queda certísima ).  

 Solicito al Ayuntamiento en Julio de este año la extensión de la Sentencia a todos los afectados en una expropiación que por ser de Tasación Conjunta debiera producir efectos análogos.

Esta solicitud tiene el objeto final, en caso de no llegarse a un acuerdo con los afectados de una demanda  vecinal. 

Ojo, no será una demanda para intentar reabrir el proceso expropiatorio, completamente imposible para los sentenciados ( nunca mejor dicho ) sino una Reclamación Patrimonial por los hechos probados que manifiestan una evidente mala gestión en las actuaciones administrativas con un enriquecimiento indebido de terceros. 

14.- RESCISIÓN A DRAGADOS

Él día 8 de Septiembre de 2016 se ratifica por parte de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento el acuerdo de rescisión por mutuo acuerdo con Dragados.

Este documento, como sus efectos, es el que nos explicarán el próximo día 19 en el Pleno Extraordinario a las 18 horas en la Junta de Distrito de Tetuán.

Pero ayer en una entrevista a Madridiario,  José Manuel Calvo indicó las claves de esta rescisión amistosa.

O sea, que ya tenemos cuantificado los gastos y beneficio de Dragados, que se estima en 127 millones de euros y por tanto se confirma la reducción de costes, que en este blog, desde hace años nosotros ya avanzábamos sería de 50 millones que se detraen de valoraciones y actuaciones administrativas incorrectas que han perjudicado seriamente a familias mayoritariamente humildes, imposibilitando su acceso a la propiedad de vivienda propia, enajenada por la expropiación.

Hay manifestaciones que deben cuidarse, porque se puede estar entrando en un proceso de escándalo público que no sólo se debe cuidar, sino subsanar.


En caso contrario, la historia continuará.

martes, 13 de septiembre de 2016

VISITA DE MERCEDES GONZÁLEZ - PSOE 30 ( -485 )

VISITA DE MERCEDES GONZALEZ

Ayer por la tarde, a las 19.30 horas en una visita que nos anunció nuestra ya amiga Concejala del Psoe Mercedes González a la obra del Paseo de la Dirección. Vino acomapañada de Matías, su técnico asesor y la recibimos varios miembros de La Plataforma.

Mercedes, junto también Montserrat Galcerán, son un fenómeno totalmente extraordinario en la política de esta país, fenómeno común en otros donde la democracia esta más desarrollada.

Sin entrar en ideologías, son personas que se hacen accesibles, les gusta rodearse de la gente, escuchar sus problemas.

Gracias, Mercedes. Muchas gracias.

Recorrimos la obra y fue apuntando las inquietudes de los vecinos. Coincidimos en las modificaciones una vez rescindido el contrato.   Sus datos son coincidentes.

Mi opinión, que la transmití es que para quitar 4 edificios tan sólo dudo mereciera la rescisión con Dragados, sin otros argumentos. Yo creo que si ya se ha determinado la drástica medida de la misma, se debe repensar todo bien, aprovechar con un verdadero modificado todo, y con participación ciudadana real.

Esto no significa que toda la obra pendiente debe ser realizada ya, mediante dotación presupuestaria inmediata que saldría a licitación. Como se presente Dragados nos da algo.

Aquí tenéis los cuatro edificios que parece anunciarán su eliminación. Desde luego, la cornisa y todo el barrio lo agradeceremos.

Pero todo esto nos lo contarán el día 19. Este Pleno extraordinario  será un verdadero “ De Luxe”. José Manuel Calvo, por AM, Mercedes, por el Psoe, Sofía Miranda, por C´S y supongo otra figura por el PP.

Sí, yo también intervendré, me parece que con tres minutillos, que pienso cumplir ( no pienso robar el micro ).

Sería muy bueno conocer todos previo a dicho Pleno de Luxe el texto de la rescisión y que no se convierta en otro secreto.

Creo que Mercedes se tomó todas nuestras inquietudes con sumo interés y me prometió apoyo a las posibles soluciones a los afectados, que comenté ampliamente con su técnico.

RESCISIÓN A DRAGADOS

El jueves pasado la Junta de Gobierno  del Ayuntamiento de Madrid en el punto 11 anuncia la ratificación POR MUTUO ACUERDO de la rescisión de la concesión del Paseo a Dragados.

HIPOTECAS

Uno de los problemas mayores que quedan por resolver es las hipotecas por mucho mayor importe del proyecto de expropiación efectuadas mediante valoraciones de los bancos.

Estos bancos recurrirán siempre que puedan la valoración intentando acogerse a los efectos de la doctrina del Supremo. Tienen las ideas claras. Es el Ayuntamiento el que paga poco, ellos no se han equivocado.

Ahora han recibido esta carta del Ayuntamiento indicando que están en un callejón sin salida, o se llega a un acuerdo o el Ayuntamiento no puede inscribir en el registro estas propiedades.

¿ Alguna vez se percatará alguien que lo imprescindible es llegar a un reequilibrio pagando más a todos ? 

OBRA


Como véis, una buena fábrica de ladrillo visto dignifica cualquier esperpento, como este ascensor entre Isla Gomera y Paseo.

Esta prácticamente acabado el enlace entre la fase 5 y la 2, único tramo que quedaba de Paseo por realizar.

El tramo rectilíneo de Paseo  al sur de Capitán Blanco Argibay, casi terminado, esperando su gloriosa apertura para el día 19.


Estos pasos peatonales son los previstos para accesos al parque desde la calle Alberdi. Ya sabéis, llevaros de momento el parapente, salto al vacío. Veremos la solución de este Plan Calvo.

La acera en su enlace con la rotonda en Capitán Blanco, muy avanzada.


La rotonda. Este enlace más feo no puede ser. Esta rotonda fue introducida gracias a nuestras alegaciones, pero ya no cabía una solución buena. Es una mini rotonda, inclinada, que tiene que estar semaforizada, vamos, un encaje de bolillos.

Parece mentira que un Plan que se conocía desde el año 2013 ( que no digan lo contrario ), al final se desarrolla rápidamente y mal antes de las elecciones.

De todas formas es nuestra rotonda, la que con la protesta ciudadana conseguimos, igual que la morera, salvada por los mismos motivos. Creo que esta bonita morera se merece su ubicación en el centro de la rotonda y el nombre de la misma “Rotonda de los Afectados por la Expropiación “.

Queda obra por realizar, más de lo que parece, en realidad lo único que esta terminado son las calles y a falta de vegetación.

La obra de viviendas no prefabricada más rápida de la historia. Las 70 viviendas de realojo.


MI VISIÓN DE LOS HECHOS ( 3 )


   7- URBANIZACIÓN

Ya hemos dicho que el Proyecto de Urbanización se aprobó el 28 de Mayo de 2008. Después de alegaciones, aprobación definitiva, Dragados se dispone a urbanizar el sector a finales de este año.

Sitúa las casetas en los que ya considera suyos, los dos solares de Marqués de Viana donde empiezan a discurrir en los sectores inmobiliarios ofertas de compra de las torres que aquí se ubicarán. Que si un supermercado, que si un hotel de una importante cadena americana….. Supongo que Dragados estaba vendiendo ya la piel del oso, antes de cazarlo.

La urbanización se plantea en diferentes fases, las lógicas. La entonces fase 1 estaba prevista entre la Avenida de Asturias y la calle Arroyo, zona libre de expropiaciones como realojos, es la de inmediata ejecución primera.

A su vez se inicia por la otra punta, al sur, las obras situadas entre Ofelia Nieto y los solares de Marqués de Viana, por idénticos motivos, se consideran solares ya municipales y por ello sin problemas de ejecución como adjudicación, una vez urbanizados.

Estas obras siguen su evolución normal salvo en el caso de Marqués de Viana, que en el año 2009, sin motivo aparente se detiene por completo su ejecución. Se insinúa que existen problemas técnicos.

En el año finales de 2008 y 2009 salen las primeras sentencias de los Reversionistas del Tribunal Superior, que a pesar de diferentes apelaciones condenan al Ayuntamiento a devolver los solares a sus antiguos dueños, incluso los dos de Marqués de Viana.

Dragados debe pagar incluso un alquiler a estos dueños por el mantenimiento de sus casetas de obra.

Uno de los solares de los reversionistas es el del propio edificio de realojo, que se empieza su construcción. Lo que la gente no sabe es que fuimos nosotros los que no nos opusimos a la edificación del mismo en solares que ya no eran municipales en aplicación de  la Sentencia.

Esto fue así porque el Ayuntamiento solicitó al Tribunal que en vez de devolver los mismos a sus titulares, cosa ya inviable físicamente se fijara una indemnización sustitutoria.

Tras años de discusión de dicha indemnzación entre el año 2.014 y 2015 ya pudo el Ayuntamiento disponer de los mismos, y por ello poder entregar a Dragados, 8 años más tarde, su preciado trofeo. En Diciembre de 2.015 se entrega el primer solar de Marqués de Viana.   

La fase 1 sigue su curso, hasta que en el año 2011, que se para toda actividad.

8.-PAGO DE INDEMNIZACIONES

El Proyecto de Expropiación, de aprobación inicial 18 de Julio de 2008, se aprueba definitivamente con fecha 16 de Abril de 2009, análogo al aprobado inicialmente. Este proyecto está redactado por un Arquitecto de Dragados en colaboración con una técnico municipal.

Dragados abre una oficina en la calle Baracaldo para información al ciudadano afectado. Su misión real es establecer contacto individual, evitando colectivos, para convencer a la mayoría de las ventajas de esta valoración, que si bien podría parecer pequeña, las viviendas de realojo serían muy económicas, con completo aparente desconocimiento de los nuevos valores de las mismas.

En Gerencia de Urbanismo se hace lo propio, ofreciendo información favorable del Proyecto, su colaboradora redactora.

Pero sólo tienen éxito en menos de un 15% de los propietarios. Nuestra Asociación aconseja recurrir este Proyecto en disconformidad y que sea el Jurado territorial el encargado de fijar el valor en vía Administrativa.

Dragados empieza a pagar las indemnizaciones, pero con una condición: Pagará primero a los que están de acuerdo y después, a los disconformes. Cosa que se hace. Es un poco, si estas de acuerdo te pago ya y si no, te van a crecer los enanos.

En Octubre de 2009 se ponen en contacto conmigo y, ante la negación de firmar en conformidad muchos, Cogesa, Inmobiliaria de Dragados, me ofrece un Convenio pactado en precio para todos. En Noviembre de ese año, se llega al acuerdo económico. Se insta al Ayuntamiento a la paralización de los pagos hasta la subscripción de este acuerdo.

 Redactado el mismo por nuestra Asesoría Jurídica se le envía a la misma de Dragados para las modificaciones que estime. Silencio absoluto. En Diciembre comunico que doy por terminadas las negociaciones que comprendo solo tiene el argumento de paralizar sin razón aparente los pagos a todos.

Pero ni contestan ni pagan. El 25 de Febrero nos manifestamos los vecinos afectados, televisada por el programa Espejo Público en su programa del día siguiente.

Beatriz Lobón envía una desagradable y falsa carta a todos los afectados, en su domicilio, el día 24, día anterior de la manifestación para indicar la buena voluntad de abonar todo inmediatamente, procurando evitar la concentración ciudadana autorizada, del día siguiente.

En declaraciones a la prensa, esta señora indica que el proyecto, de 56 millones es inferior a los 88 iniciales en previsión de mayores Sentencias, ahora conociendo que ese argumento era absolutamente falso según el acuerdo de Marzo de 2007.

Pocos días después de la manifestación se empieza a citar a los expropiados al pago. Se empieza a citar a los que están de acuerdo, pero inmediatamente después se citan al resto.

En Julio de 2010, el Jurado Territorial dicta las primeras Resoluciones sobre la valoración de los primeros disconformes.

De 868 €/m2 de suelo, se estima una subida de aproximada mente el 21%, fijándose en vía administrativa la cantidad de 1.062 €/m2.

Dragados y Ayuntamiento están disconformes con esta Resolución, que la recurren al Tribunal Superior de Justicia.

En el mes de Diciembre de 2010, habiendo pagado a un 30% del sector, Dragados detiene todo.

 9.- EL TUNEL PERDIDO

El año 2.011 no sucede nada. Todo está parado. ¿Solicita Dragados un reequilibrio de la Concesión? No se encuentran documentos salvo estudios internos sin firmar. El ocultismo entre Ayuntamiento y Dragados es total.

Ni visión es que Dragados ya conoce que el Tribunal Superior obliga a devolver los solares donde iba a rentabilizar la inversión, de Marqués de Viana, se queda sin torres y el acuerdo de 2007 deja de tener sentido, es inútil porque el Ayuntamiento no puede ofrecer lo que no es suyo. La financiación esa con la venta de estos suelos inmediata, mentira.

A su vez el Jurado Territorial abre una posibilidad real de valoraciones muchos mayores en el recurso al Tribunal Superior. No tenemos suelo y el precio no está claro: Reequilibrio.

Hay que hacer algo, pero de manera controlada.

A la prensa se le dice que existen problemas técnicos que se están resolviendo, una tubería de gas imprevista y otra, que uno de los solares de Marqués de Viana se tiene que reducir su superficie porque existe no contemplado una salida subterránea  peatonal del túnel existente.

 Esto obligaría a una modificación del Plan Parcial como de sus acuerdos con el Ayuntamiento.

El 15 de Diciembre de 2. 011, con este problema técnico absurdo, el túnel imprevisto, que afectaba sólo a 1,5 metros de ancho de fachada, se aprueba inicialmente el 1 modificado del Plan Parcial del Paseo de la Dirección.

Esta aprobación fue un regalito final del Sr. Gallardón, porque el día 22 de Diciembre dejó la alcaldía para pasar a ser Ministro de Justicia. 

La única obra en ejecución en estos meses son las 114 viviendas de realojo.

10- 1 MODIFICADO DEL PLAN PARCIAL

Yo no entendía nada. Si habían perdido las reversiones, si el Jurado estaba dando la razón a los expropiados, ahora se aprobaba un modificado que incrementaba para la zona el número de vivienda pública, disminuyendo la libre.

Para entendernos, vale más, pero el producto lo ponemos más barato. Para entendernos, si unos tiene problemas económicos en casa lo mejor es que nos rebajen el sueldo. No tiene sentido alguno.

Si en el Plan Parcial original no existía limite ni previsión de vivienda pública, aunque existía a intención de que fuera el 50%, en este modificado el 24 % es libre, el 30 % de Protección Básica y el 46% de Precio Limitado. Vendemos más barato y, ganamos más. Otra vez lo mismo, lo que parece increíble es que debe ser mentira.

El año 2012 sigue detenido todo. No se pone de acuerdo el Ayuntamiento y Dragados en esta modificación. El nuevo gobierno de Ana Botella no debía verlo muy claro.

Pero Dragados no ejecutaba, las viviendas de realojo, casi finalizadas, no se entregaban, todo parecía que iba a acabar mal. El barrio degradándose.

El 26 de Marzo de 2013 se aprueba definitivamente este 1 modificado, retirando las alegaciones al mismo que lo bloqueaba Dragados.

Este Plan no le hice ni caso, porque yo ya tenía conocimiento por otras fuentes de las intenciones urbanísticas reales de Dragados, que estaban publicadas en la web de un prestijioso Arquitecto de Madrid, Julio Touza.

Sí, cuando el Ayuntamiento aprobaba en conformidad con Dragados ese modificado que desbloqueaba todo y que en 18 meses se terminaba, ya estaba en elaboración el 2 modificado, con aparente desconocimiento municipal.

Era un modificado que nacía muerto, pero que tenía otro objeto concreto.

El día 16 de Octubre de 2013 la Delegada de Urbanismo de Madrid, Paz González aprobaba la 1 ADENDA al Convenio con Dragados.

Esta Adenda, denominación que se da a un complemento de un contrato, en realidad es un modificado del mismo gravísimo, pero que lo explica todo.

Dragados, que en el Convenio posee el 38% de la edificabilidad, en vivienda libre, ahora se adjudica el 90 % de la edificabilidad. Todo salvo las viviendas de realojo, en los porcentajes de vivienda libre como protegida del 1 modificado.

Ahora se entiende. Es un momento en el que debido a la crisis no existe buena salida comercial a las viviendas libres. Las viviendas de Protección oficial a los disparatados precios fijados en el año 2008, producen una mejor venta con mayores beneficios.  A esto se añade que Dragados es una constructora y esto le permite aumentar la edificabilidad a construir de 76.000 m2 a casi 170.000 m2   con el aumento de ingresos por estos conceptos.

Este es el nuevo reequilibrio oculto a favor de Dragados. ¿ Lleváis la cuenta ?

Dragados, a cambio, entrega el edificio de realojo, cautivo antes del acuerdo y cumple la promesa de terminar el iniciado tramo denominado fase 6, entre Avenida de Asturias y calle Arroyo. Este tramo coincide el 1 Modificado con el que ya está en elaboración secreta que luego conocemos todos como Plan Touza.

Otro acuerdo que debe cumplir Dragados es el pago de las indemnizaciones, pero paulatinamente priorizando primero las fincas según sean realojadas. Esto lo que consigue es que siendo casas bajas, unidas entre sí y no realojarse a todas a la vez, no se pueden tirar ninguna y según se desocupan para el realojo son okupadas por familias, usualmente de procedencia Rumana y ocupaciones singulares.

Es cuando en Septiembre de 2.014 se forma de manera espontánea la Plataforma SOSPASEOSINDIRECCION, vecinos de todo el barrio que nos proponemos acabar con todo esto.


Continuará