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POST CARMENA

Sí, este post está dedicado a la gentil visita de nuestra Alcaldesa, Manuela Carmena.

En primer lugar nos sorprendió con una visita previa al Paseo de la Dirección.

A las 18 horas, un 19 de Julio. Seguro que Dragados había decidido invitar al poderoso sol en el día más caluroso del año, para acompañarnos en tal evento. Sí, sol de justicia, bueno no, de injusticia.

Recorrimos, al ritmo de paso de Manuela ( por poco nos mata, está en forma ) , todo el  paseo, y la concejala de distrito, Montserrat  Galcerán, explicando esta actuación.

La comitiva incluía al concejal  Nacho Murgui,  y que afecten y conozcamos al Paseo, el Delegado de Urbanismo, José Manuel Calvo, asesorado por el Director General de Obras Públicas, Sr. Infanzón así como el inspector de la obra, Javier Gonzalo. Gonzálo López, como asesor de la concejala y  más gente y vecinos, unas veinte personas.

Mientras referían la obra yo perseguía al Delegado, con ese afán que sabe que tengo ( esto es a nivel general ) de buscar información que daros.

De las conversaciones de unos y de otros se deducía que estamos en una fase de negociación con Dragados de escisión de la Concesión.

Parece que con los gastos satisfechos hasta la fecha, como pendientes previsibles al Ayuntamiento no les sale las cuentas para cubrirse con las cuatro torres, es decir que sería inferior a  los 130.389.375 € de precio del suelo para todas. Pero esto sigue siendo una incógnita.

Es por ello, que, aparentemente se le había ofrecido a Dragados además de una de las  torres, las tres parcelas T1, que desde principio de año son ya suyas, las dos torres de Capitán Blanco Argibay, quedando el resto en compensación económica, entre 5 y 7 millones de euros.

Dragados parece no estar en principio de acuerdo, pero parece que la negociación circula por estos conceptos.

Me esforcé en volver a demandar que la valla limitadora con el parque no cumple la debida normativa de seguridad anti caída, además de ser fea. Intenté que lo oyera el sr. Infanzón, aunque creo que lo sabe de sobra.

A su vez los vecinos demandaron creo lo que más les preocupa directamente, árboles, vegetación y saber dónde vamos a aparcar, se han suprimido muchísimas plazas, todas en tramos de paseo.

Demandé delante el edificio de realojo al Delegado que se entreguen las plazas vacías del edificio de realojo construido, una vez más y me contestó que ya no tiene atribuciones porque Patrimonio Municipal ahora pertenece al Área de Hacienda y si fuera de la EMVS pertenecería a asuntos sociales

Pensé, ventanilla única.

Todos quedaron convencidos de que sí había habido una evolución muy importante en la ejecución de las obras como en la resolución de problemas sociales previos y simultáneos a la misma.

Nos detuvimos para contemplar algunos carteles reivindicativos de los vecinos, y el Delgado contestó a los vecinos que él tenía que hacer lo que debía y no hacía caso de estas como de otras manifestaciones, y que se guiaba por su asesoría jurídica.

Yo indiqué que esa asesoría era la misma que había conducido a errores que en el Paseo le han costado a todos muchos millones de euros.

Pensé que puede no estar preocupado con las manifestaciones populares, pero sí debe estar preocupado por estar en un gobierno en minoría y sus consecuencias.

 Terminamos la visita contemplando la cornisa y el Canal de Isabel II. Nuestra Alcaldesa ( cada vez me sorprende más ) razonó la posibilidad de realizar una zona de agua colindante al Canal.

Les expusieron los problemas de todo tipo existentes entre este angosto espacio entre Canal y cornisa.

Y a toda marcha, a pie, nos fuimos, detrás de nuestra Alcaldesa, como si de etapa reina del Tour fuera, a la Junta de Distrito, donde a las 19.30 horas nos esperaban las preguntas de todos los vecinos.

Pocas veces he visto la sala de juntas tan abarrotada. Gracias.

No había sitio para todos y a algunos nos sentaron donde los grupos políticos. Extraña sensación.

Se hicieron 20 preguntas de vecinos en turnos de 5.

Sólo referiré las que nos afectan.

Una vecina del Paseo de la Dirección 314, aparentemente liberado, preguntó cuándo dicha liberación.

José Manuel Calvo contestó que estaban haciendo los estudios técnicos precisos y que serían incluidos en ese Plan que se está haciendo.   O sea, que sí, pero sin dar más pistas de plazo alguno.

Yo pregunté, estará grabado, pero resumo:

Les deseo suerte en esa negociación que no me negarán que se está entablando con Dragados para rescindir la Concesión, pero también les debo decir que debe ir acompañada de datos concretos de qué va a sucedernos cuando esto suceda. Llevamos desde el año 1921 esperando se acabe esto y a la gente le preocupa que con esto, si no hay soluciones claras previstas puedan conducirnos sencillamente de Málaga a Malagón. Espero que todo esto se exponga en el Pleno Extraordinario previsto para este tema en Septiembre.

Mi deber es defender con todos los medios a mi alcance, tanto legales como políticos como mediáticos a los afectados. No comprendo que puedan negociar una salida a Dragados, que no se merece y no se negocie con los afectados, con unas desigualdades ya refrendadas por una Sentencia en el Supremo.

Gracias por los aplausos.

Me contesta Manuela Carmena que gracias por desearles suerte, que deben tener siempre en todas las gestiones ( muy política ).

A la segunda indica algo así como que no pueden tener la misma indemnización los que han recurrido como los que no lo han hecho. Pero que por supuesto hay que hablar e intentar llegar a acuerdos con todos.

José Manuel Calvo me indica que por supuesto todo esto será aclarado en el Pleno Extraordinario que ya pone fecha ( la desconocíamos ) el día 19 de Septiembre y anuncia que asistirá.

Intenté replicar con una nueva pregunta, pero me indicaron a mi lado que sería imposible.

Una vecina de la torre de Villamil con Ofelia Nieto indica que no cobran el solar expropiado, proindiviso de muchos, por falta de inscripción de dos titulares pendiente de herencia, ya que las obras están por tanto sin terminar.

Manuela Carmena contesta que lo preguntará y contestará.

Al final, acabado todo, a las 21.20 horas me  acerco al Delegado y le indico:

Según dice la Alcaldesa: ¿ Cómo hablamos de los afectados ?.

Se acabó la paciencia. La respuesta fue: Estamos siempre hablando de los afectados.

Me dirijo a Montserrat Galcerán y le indico la posibilidad de que nuestra asesoría jurídica se ponga en relación con la de la mesa técnica sobre este tema para analizar una salida que favorezca a todas las partes. Si no sale, pues solo hemos perdido tiempo.

Me dice que está de acuerdo siempre y cuando esto no conduzca a entorpecer los acuerdos económicos que conduzcan a una reducción de costes que conlleven una recuperación de parcelas y su edificabilidad.

Acepto esta idea. No la digo que yo ya tengo esbozada esa propuesta.

Y nos vamos.

RESCISIÓN CON DRAGADOS

DUS tiene este plan de rescisión desde el principio. Lo que ocurre es que se ha adelantado. Estaba previsto una vez llegara el plazo de la concesión y ante su incumplimiento. Sin embargo se encontraron con la amenaza real aquí denunciada de que Dragados no podía asumir plazos de obras modificadas y/o desconocidas y que comenzara la ejecución con arreglo a proyecto como su coste añadido de modificación posterior en su caso.

Pero DUS lleva trabajando desde hace tiempo y ya tiene muy avanzado el Plan modificado, llamándolo 3 modificado, nuevo Plan, Plan Especial o Perico de los Palotes.

Aquí se produce el primer enfrentamiento con la Junta de Distrito, que considera que las aspiraciones de DUS no coinciden con las del barrio. Tampoco coincide entonces el Plan B que ante pregunta mía expuso José Manuel Calvo en el foro Debates Urbanos, descentralizar el gobierno municipal y en especial el urbanismo en las Juntas de Distrito, que son, si no recuerdo mal en sus palabras, as que conocen realmente las necesidades de los vecinos.

El Paseo de la Dirección se ha convertido no sólo en la única operación urbanística de importancia en ejecución sino el ejemplo permanente utilizado para exponer la nefasta consecuencia de la colaboración mediante cesión a la empresa privada. Dragados ha ayudado mucho a esta idea y el resto de empresas deben estarle muy agradecidas.

En este experimento también somos los pioneros de ese Plan B. Actualmente está constituida una mesa técnica con colaboración de técnicos y abogados en la Junta de Distrito.

Ya he hablado también de esto. El Plan B será correcto siempre y cuando sea cierto. La descentralización tiene que serlo no sólo de los trabajos sino también de las decisiones. Esta mesa puede desarrollar ( yo creo que debe ) modificaciones que pueden no coincidir con las ya efectuadas por DUS, puede considerar erróneas las negociaciones con Dragados, su legalidad. 

Pero si no tiene atribuciones, no será, y ahora lo digo en público personas que inocentemente hacen dibujitos y que su función es convencer a la ciudadanía la bondad de la gestión de cada área central de gobierno municipal. Es decir, que le partan la cara a las Juntas de Distrito y no a los verdaderos ejecutantes.

Esperemos que no tengamos que denunciar estas circunstancias y que realmente se ejecute ese Plan B, al que deseo toda la suerte del mundo.

Empecemos con la oferta de rescisión municipal, en negociaciones ahora con Dragados.

Las torres que se les ha ofrecido a Dragados, sus datos, según la adenda que gentilmente publicó la Asociación Cuatro Caminos:

Por tanto la edificabilidad entregada a Dragados sería todas las T1.1, que corresponden al uso de Vivienda de  Protección Pública de precio Limitado que si sumamos a la T1.2 tendrían valor de suelo pactado de 28.460.625 €..  Poseen una edificabilidad de 44.125 m2 de vivienda social de la carilla, pero vivienda social que ha adquirido a 645 €/m2.

Recordemos que en la Concesión el precio de adjudicación era tan sólo para vivienda libre que se fija en   2.310 €/m2. En el caso de que toda esta edificabilidad lo hubiera sido de este tipo, el valor del suelo entregado a Dragados sería de 101.928.750 €.

Lo que ahora se está negociando es la entrega de las dos torres de Capitán Blanco Argibay, que poseen la misma edificabilidad que las de Marqués de Viana, en ese montante al ser libres de 101.928.750 €.

 A Dragados en principio, no les salen las cuentas.

Veamos. Aquí la duda de origen es si esto es un Contrato a Riesgo y Ventura, esto es, si Dragados tiene derecho a percibir los ahorros que debido a su generosa gestión ha obtenido igual que el deber de costear los sobrecostes sobrevenidos. Esto es lo que ha defendido siempre a pie juntillas, hasta ahora.

La Sentencia del Supremo que reconoce un valor de suelo a los expropiados de 3.920 €/m2 y no de 868 €/m2, en un procedimiento por Tasación Conjunta donde todo el suelo debe valor lo mismo, ha trastocado todas las ideas de defensa de unos y otros, incluidos los afectados.

Muy hábil Dragados al incluir en la adenda última que tan sólo se hace cargo hasta 14.861.610,51 € por estos sobrecostes presumibles de sentencias. Se supone que sólo esto no es a riesgo y ventura. Por tanto si existiera ahora cualquier gasto de cualquier importe no imputable a sentencias debería asumirlo Dragados.

Pero dejémonos de rollos, si es a riesgo y ventura es de dudosa aplicación ya todo esto y el Ayuntamiento ( cosa que hubiera hecho yo ) debería haber hecho cumplir a Dragados todo, en la cifra de la Concesión, con los cambios que sí vienen contemplados en la cláusula 5 del Convenio.

El Ayuntamiento siempre ha defendido lo contrario, que toda la concesión está sujeta a los gastos realmente satisfechos por Dragados y en ello se basa el análisis económico suyo de esta rescisión.

Ahora nos encontraríamos en una discusión económica de los gastos realmente satisfechos o computables, discutiendo fondos descontados de Sentencias Firmes que ahora se demuestran incorrectas, con el problema social producido a más de 400 familias.

Ahora estas familias amenazan seriamente con una demanda. El Ayuntamiento tiene la patata caliente de, primero, seguir su programa social por el que les votaron y segundo decidir si prefieren una demanda con Dragados por 20 M € ( es un suponer ) o por 200 M € ( es un riesgo ) en la demanda vecinal.

Yo ya he notificado al resto de representantes políticos,

También hay que ver si el resto de grupos políticos apoyan de verdad a los afectados de Paseo, o es simplemente lo mismo, aprovecharse del problema para enfrentarse en una dialéctica vacía.

Pero es que hay más.

Una de las falacias de este Plan, que ya proviene del inicialmente aprobado es que las cuatro torres, las cuatro, puede edificarse en situación de planta baja el uso comercial y en primera, el uso terciario.

A su vez se permitiría, sin precisar el coste de esta autorización la modificación del uso de estos edificios a exclusivo Terciario, como oficinas u hotel.

Otro error, analizable por esas mesas técnicas es que no existe aplicación alguna de los coeficientes de homogeneización, que sí se refieren en el Plan original y que coinciden por supuesto con los legalmente establecidos en el Plan General de 1997.

Así en el capítulo 8 del Plan inicial, no modificado por el Plan Touza incluye que los coeficientes de homogeneización para los usos alternativos o complementarios serían:

Terciario Comercial : 1,06

Terciario : 1

Aplicando estos coeficientes al precio de residencial libre ( 2.310 €/m2 ), obtendríamos que el comercial de planta baja tendría un valor unitario de suelo de 2.448,60 €/m2 y que el uso terciario el mismo que el residencial, 2.310 €/m2.

Vamos a desechar la posibilidad de la TorreMercadona o similar. Si Dragados propusiera convertir en terciario el uso de Marqués de Viana, como ya he analizado, el valor del suelo adjudicado ya no sería  28.460.625 €., sino 101.928.750 €.  , que si lo sumamos al valor de la residencial libre de Capitán Blanco Argibay obtendría una indemnización real de 203.857.500 €.

Con esta cifra daba para todo y más por supuesto y desconozco por qué no se plantea esta posibilidad. Pero pensemos que no es cierta, de momento.

Lo que sí parece real es que en el proyecto que ya estará en elaboración, o lo que es más grave en período de obtención de licencia, Dragados habrá rentabilizado al máximo los solares de Marqués de Viana.

 Ya las propias imágenes incluidas en el Plan indican el edificio futurible:

Como veis las plantas baja y primera son mayores que las torres. Por este procedimiento plantean un mayor porcentaje de uso admitido de comercial como oficinas y menor de vivienda de protección pública.

Hagamos un cómputo imaginario, basado en el 15%  de comercial en planta baja y el 15% de terciario en primera. Obtendríamos, para Marqués de Viana:

Uso Comercial : 15% s/ 44.125 m2 x 2.448,6º €/m2 = 16.344.405 €

Uso Terciario : 15% s/ 44.125 m2 x 2310 €/m2 = 15.289.312,50 €

Residencial VPPL: 70% s/ 44.125 m2 x 645 €/ m2 = 19.922.437,5 €

Total : 51.556.155 €

De donde queda demostrado que incluyendo la cifra del 30% de usos en planta baja comercial y terciario se obtiene una plusvalía de 23.095.530 € sobre el precio de adjudicación de 28.460.625 €

Si esto fuera así, en el caso de que se aprobara el proyecto sin más con estos usos, Dragados realmente esta percibiendo no 137 M €, sino 160 M €, vamos, toda la concesión descontando lo que no ha hecho.

Si este porcentaje parece elevado podríamos pensar como segura el del 20% de usos comerciales y terciarios, con lo que la cifra de plusvalía de Dragados asciende a 15.397.020 €, que tampoco vendría mal para fijar cualquier acuerdo con afectados.

Estas cuentas deben quedar aclaradas, si no queremos ser criticados después por los malos malísimos del pasado. Es fácil, se computa estos usos y se aplica la plusvalía en el momento que se conceda la oportuna licencia.

Que no hay fondos para reparación con afectados, está por ver.

PRESUPUESTOS PARTICIPATIVOS

No, no hemos ganado.

En primer lugar advertir que cuando se pierde, es difícil criticar algo. Es más fácil hacerlo desde un punto de vista ganador. Parece sospechoso de mal perder.

Si alguien ha intervenido presencialmente en este proceso, soy yo. He asistido a todas las reuniones, he dado ideas, he pretendido el buen fin de todo esto desde el principio. La última reunión presencial en la Junta, asistimos 3 representantes de grupos políticos y tres vecinos. Esa fue la participación ciudadana. No se me puede acusar de no haber participado, sino justo lo contrario.

Por eso voy a analizar fríamente el resultado.

Esta claro que ha ganado el arbolado de la Plaza de la Remonta como el Canal, después la remodelación de la Plaza de la Remonta y otra de arbolado.

Estas valoraciones son parciales ya que existe la petición de dotación presupuestaria a nivel general por un importe muy superior con la elaboración del concurso correspondiente de la reparación total de ambas plazas.

Reparar calles adyacentes al Paseo de la Dirección, por un importe de reparación total, no parcial y no incluido en partida alguna independiente ya municipal, de 1.180.000 €. ha quedado la numero 13 con 78 votos. Y sin embargo, la que era idéntica, cambiando adyacentes por aledañas ha sido la última con 19 votos.

Si no hubiera habido esta división en dos partidas idénticas y se hubieran sumado los apoyos hubiéramos tenido la suma directa de ambas, 97 votos, pasando a ser compartida con otra la 7ª opción más votada, que era carril bici, con un millón de euros de coste total.

Es más fácil que la gente elija varias partidas que creen solucionan más cosas por ser más baratas, que sin embargo muchas de ellas son realmente parciales, y esto hace más difícil que centren su voto en partidas que resultan más caras y no se dan cuenta que son globales y resuelven entero su ejecución.

Pero nos hubiera pasado seguro lo que le ha pasado a la propuesta de carril bici, que como ya se ha cubierto con las anteriores partidas más votadas una cantidad que sumada a la nuestra sobrepasa el presupuesto total, es directamente desechada por el sistema, recuperando las siguientes que sí cubren con un importe inferior el presupuesto fijado. 

Si el sistema elimina las partidas a partir de su no posible adaptación al cómputo global esta claro que no es un proceso correcto, ya que se premia las partidas más bajas de presupuesto en detrimento de las de mayor coste y este coste es seleccionado total o parcial por los propios convocantes del proceso.

Si en la plaza de la Remonta se ha definido una cantidad parcial igual debiera haber sido para la nuestra con reparación de un número de calles menor en el primer año. Por este medio se han desechado propuestas que a mí me parecían imprescindibles, como Tetuán sin cables que ya por su importe eran incompatibles aún siendo de las más votadas en los espacios de debate presencial.

Tetuán sin cables fue referido ayer por la propia alcaldesa como imprescindible, ante una pregunta de un vecino.

Sigo pensando que es muy interesante la idea de los presupuestos participativos, debe ser que lo critico por eso, porque hemos perdido y no sabemos admitirlo dignamente.