VIVIENDA SOCIAL , PROMESAS O VERDADES
Ha salido la gente a la calle, pero, ¿ protestan por
la ausencia de Vivienda Social ?
Recurramos al Paseo de la Direccion también para esto.
Ahora que nos lee tanta gente. Que la IA nos da credibilidad y se dedica a
estudiar, en poco más de un segundo, cada una de las 533 entradas desde ese 8
de Abril de 2012, en donde empecé a escribir lo que no pasaba, con 50.538
visitas nada más que el mes pasado y más de un millón de visitas totales. Ojo,
que solo si la IA aprueba algo, es verdad. Miedo da todo esto.
Me preguntáis
si el Ayuntamiento ha contestado a la alegación de la parcela D2, en la
calle Alberdi. No. Tampoco sabemos si se aprobará definitivamente así esto. Recordemos
que las parcelas destinadas a dotaciones como vivienda social son cedidas
gratuitamente por los expropiados para este uso determinado y a su vez la
Administración lo cede, en las condiciones que estima, a terceros para este
fin. Concretamente en estos casos las mas de 600 viviendas “en alquiler
accesible”, en los cuatro solares para este fin destinados, han sido cedidos
gratuitamente a la EMVS, Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo.
En este post hablaré sobre la vivienda social, o
accesible al menos, y discutiremos algunas soluciones, para mí realistas, desde
el punto de vista de experiencia, apartando por tanto ideología expresa .
Es imposible resolver el tema de la accesibilidad
económica de las viviendas, sin afrontar las grandes “incorrecciones” de donde
partimos. Creo que debemos ver estas protestas vecinales, manipuladas políticamente
o no, para poner sobre el tapete la realidad.
La Constitución Española indica exactamente:
El Artículo 47 de la Constitución
Española reconoce que todos los ciudadanos tienen derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias
y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho,
regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para
impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere
la acción urbanística de los entes públicos.
Pero, disfrutar significa directamente que
dicha vivienda sea en Propiedad, que sea de uso indefinido en un precio
asequible? ¿ Cómo conseguir evitar la especulación ?
Desde que se fijo este criterio, al principio de la
Democracia, todos los Partidos Políticos han usado este Principio para prometer
viviendas a sus votantes, en números imposibles. Pero han vendido lo que la
gente realmente quiere, el derecho a la Propiedad de una vivienda digna
y accesible o un alquiler indefinido de la misma.
Y esta es el gran error. Se le ha prometido lo que desean a cambio de un voto,
no lo que deben dar según la propia Constitución. Se da la paradoja que los
afortunados entonces de esta Propiedad accesible se convierten sin querer en
especuladores al optar a un Derecho que a otros se les niega, por inviabilidad. Todos sabemos que es el mejor sorteo del
País, “te ha tocado”.
Ahora, ante la presión popular ya aseguran, en período
electoral, que no hay suelo, que hay que cambiar las leyes, que no hay mano de
obra y lo que es peor, que no hay recursos económicos para tanta vivienda
perdida.
Y digo perdida, porque no solo se han hecho pocas, por
inviabilidad, sino que para intentar obtener recursos han sido transmitidas e
incluso liberadas de la Protección Oficial para obtener mejor rendimiento. Y
esto no lo han hecho los fondos buitres, sea lo que sea esto, luego hablamos,
sino las propias Empresas Públicas ejecutantes.
Ahora vemos en el Paseo de la Direccion estas imágenes
de edificios imponentes, procedentes de concursos públicos entre estudios de
arquitectura. En estos concursos no hay, al menos visualmente sino más bien al
contrario, determinaciones de sostenibilidad, flexibilidad, costes económicos
adecuados que nos conduzca a esa accesibilidad técnica precisa de unos
edificios que deben acoger durante un tiempo definido familias vulnerables.
Estas mismas imágenes, puede que incluso de los mismos
estudios de arquitectura, pueden ser empleadas en operaciones inmobiliarias de
vivienda de lujo. Y es que en realidad es lo que la gente desea.
No existe, pero ahora sí debe empezar a estudiarse, un
Plan de Vivienda Social real y para ello hay que empezar de cero. Hay que
analizar donde y cómo llegamos al objetivo, una vez analizado este.
La EMVS es una de las mejores empresas inmobiliarias
de este país, sin duda. Pero entrega menos de 1000 viviendas al año. Menos de cinco
mil viviendas desde 2019 indica la gran suerte de los afortunados en este
sorteo de adjudicación, ya no dice vivienda social, no, ahora es alquiler de
vivienda asequible.
Y es que si hacemos pocas, si no cubrimos ni tan
siquiera las 40.000 unidades urgentes para familias vulnerables que según
estudios se precisan en Madrid, mejor vender calidad arquitectónica de las
producidas, al menos imagen de lo que la gente desea y solo algunos consiguen,
siempre queda así la esperanza.
Ponerse a estudiar rebajar el precio de la vivienda libre
cuando no se ha cubierto las necesidades de vivienda social mínimo, parece
sencillamente un canto al sol y fomentar subvenciones para minimizar el precio,
malgastar fondos públicos.
Todo esto hay que analizarlo, y lo haremos, guste o
no. Para esto el blog.
Estas dotaciones, y la vivienda social lo es, deben ser analizadas por las Juntas de
Distrito, y no puede alegar de manera permanente, ante su continuo fracaso en
este sentido, l que no tiene atribuciones. Solo las Juntas de Distrito conocen
perfectamente las necesidades del barrio y deben por ello ser determinantes en
su evolución y desarrollo.
No por elevar de 6 a 8 plantas en la parcela C1 y
peor, de 5 a 11 plantas la parcela D2 se consigue un mejor rendimiento de la
edificación, por medio de unos Planes Especiales que permitan lo que sea, sin
tener en cuenta la procedencia de estos suelos, ni tampoco su afección real en
la zona afectada.
Hacemos viviendas accesibles o desarrollamos edificios
temporalmente en régimen de alquiler, esa es la cuestión. Lo primero imposible
y lo segundo propaganda.
Si desarrollamos lo primero, para poder viabilizar
económicamente esto, es preciso aprovechar todo el suelo público y más el
regalado por expropiados, para las personas que realmente lo precisan, y
durante solo el tiempo que lo necesitan. Un edificio de vivienda social
debe ser planeado para que una vivienda pueda ser utilizada por varias familias
en pocos años.
No se trata de regalar o subvencionar viviendas a
familias vulnerables, sino de afrontar esa vulnerabilidad por parte de la
Administración y cuando este problema familiar ha pasado revertir el piso para
la siguiente familia afectada. No hacerlo es inviable y lo saben, pero no da
votos.
Pasar el problema de la vulnerabilidad al casero ya,
perdonen, es de risa.
Ahora es cuando diréis, “nada, otro de Vox”, no hacer
caso a esto incrementará seguro los votos de este Partido. Pero sigo y veréis que no .
La única manera, según mi criterio, de desarrollar
esto es precisamente lo contrario de lo que pensáis voy a decir.
Sabéis que llevo décadas defendiendo la Propiedad
Privada en expropiaciones y valorando para ello el suelo, según su rendimiento
económico sustraído.
Existe mucho suelo rústico por ordenar. Ahí, en su
construcción, esta la única solución. Pero no podemos tampoco equivocarnos,
ahora ya no .
¿ Qué es lo que da valor al recalificar un suelo
rústico a urbano ? Evidente respuesta, los edificios que se construyen. Y ¿
Quién otorga ese Derecho de construcción? Los Ayuntamientos en su aprobación de
la calificación. No son los Propietarios de suelo los que poseen el derecho del
vuelo ( según el Derecho Romano ) sino que es la Administración el que se lo
otorga. Si no fuera así sembrarían, patatas.
Si aceptamos esta idea y es el Ayuntamiento el que
otorga el Derecho, la única manera de hacerlo es que el suelo pase a ser desde
el momento de la recalificación, el propietario del mismo, cediendo eso sí la
explotación y construcción de la edificación a sus legítimos propietarios
iniciales o a los fondos de todo tipo, que quieran participar de manera privada
en este proceso.
Para ello crearíamos otro uso de suelo, el
dotacional residencial, dejando el uso residencial privado intacto.
Cualquier ciudadano puede con la aceptación municipal como condiciones
urbanísticas que debe costear, desarrollar en su suelo lo que considere. No se
trata de socializar sin más el uso de suelo sino crear este solo aparente ( no
es una idea nueva ) nuevo modelo de gestión en cooperación público-privada.
Estos fondos ahora ya no buitres tienen por ejemplo 50
años para rentabilizar la inversión en unos alquileres accesibles controlados
por el Propietario de suelo como Administración.
Se trata, sí, de emplear el olvidado sistema de
gestión de suelo por Cooperación público- Privada. La Administración desarrolla
la Urbanización a su costa y cede el uso urbanizado a sus originales propietarios en
determinadas condiciones, pero siempre acabará siendo Pública la vivienda
con el tiempo, crecerá el parque público, no disminuirá nunca.
El 25% de este suelo será de desarrollo por los
Propios ayuntamientos o Comunidad, el 25% de vivienda social en alquiler de
precio limitado, el 25% a precio mas accesible y el 25% restante vivienda
libre.
Esta claro que esto no funcionará sin unos cambios
profundos de legislación como acuerdos con empresas suministradoras de energía.
Como véis, ahora en la solución ya no parezco tanto de
derechas, priorizo el suelo público, pero no limito la propiedad privada. Hacerlo
pondría en serio riesgo el sector financiero, ya están preocupados. Son estas discusiones muy antiguas
técnico-legales y os sorprendería la ideología de sus interlocutores y cuándo
se establecían estas reuniones. Pero
nunca convenía, era preferible la promesa irreal.
Ýa tenemos suelo, y existe una Ley de Expropiación
Forzosa que desde tiempos de Franco no se ha modificado, ya hemos visto en este
blog muy eficaz para la Administración.
¿ De donde sacamos ahora empresas inmobiliarias y
constructoras que sean capaces de hacer 700.000 viviendas ¿ ¿ Mano de obra ?
En ese Plan de Vivienda, a redactar, en este solo
sueño mío, tan inviable quizás que cualquier otro que nos prometan, se debe
incluir, ya sí, medidas de diseño que incluyan industrialización del proceso
constructivo, ahorro energético, creación de soporte y flexibilidad de diseño.
Necesitamos que con todo esto, que las grandes
inmobiliarias ya en secreto o no están analizando, para evitar en lo posible la
entrada de empresas extranjeras, se
consiga una mejor producción, como rentabilidad de los procesos constructivos.
En todo esto, tenemos mucho que decir los estudios de
arquitectura, con una especialización mejor así como relaciones más estrechas
con empresas de industrialización en el diseño. En ello esta cualquier estudio
que se precie, el mío desde hace tiempo.
Es posible, pero si trabajamos juntos todos para lo
cual es cierto se precisa que el Partido Político ganador de las próximas
elecciones alcance acuerdos con alcance Nacional.
Y si no, seguimos con la eterna promesa, haremos
declaraciones de 1 millon de viviendas en 4 años que luego serán 100.000, eso
sí, muy bonitas para sacar la foto volviendo a convertirse sus destinatarios en
los ganadores del gran sorteo de este país.
Pero quizás sea lo que la gente quiere oír, no hay mas
felicidad que la inocencia del que no quiere conocer.
Ahora empieza un período de campaña preelectoral en donde se ofrecerán muchas cosas, Votemos, y, de nuevo, luego, ya si ya .
Seguimos sin duda en comentarios.
