LA PRADERA DE LA HUERTA DEL OBISPO
Esta y no otra es la verdadera denominación histórica de la parcela en la
que ahora nos indican que ese polideportivo PROMETIDO por el actual alcalde,
sí, la última vez hace ya casi 4 años a los vecinos del barrio y directamente a
mi persona Lo podéis ver en el blog de 2 de septiembre de 2020 . https://paseodeladireccion.blogspot.com/2020/09/visita-del-alcalde-al-paseo.html
La razón, ya lo sabemos en muchas declaraciones
iguales:
“el proyecto planteado por el adjudicatario es incompatible con las
prescripciones del Canal de Isabel II en lo referido a la acometida de
saneamiento y suministro de agua”,
He reclamado alguna aclaración mayor a título
personal, porque he luchado mucho en esto y creía me debía esa respuesta
técnica, pero no la he recibido.
Pero como Arquitecto Urbanista dedicado durante dos décadas a este sector puedo analizarlo. Y me lo habéis pedido.
Empezaré por un análisis histórico de la parcela:
1/ ANALISIS HISTÓRICO FÍSICO PRADERA HUERTA DEL OBISPO
Sí, en el plano parcelario del año 1929 aparece ya
esta parcela denominada “Pradera de la Huerta del Obispo” ( en amarillo ) y se aprecia que en la misma no esta
ejecutada edificación alguna.
A su vez se aprecia que el actual tramo colindante del
Paseo de la Dirección en realidad era un arroyo en este tramo. Quizás esta
circunstancia esté detrás de esa obra interminable de pocería de saneamiento
que existe en esta zona denunciada en el anterior post.
Se aprecia que desde este Paseo existía un fuerte
desnivel natural por lo que se deduce que esta parcela, en donde se iba a
construir el polideportivo se ha rellenado con tierras, probablemente de las
obras colindantes. Pero sigamos.
Figura a su vez en plano parcelario catastral de
esos años que la finca era la 58 del polígono 1 de Chamartín de la Rosa, con
una superficie de 10.000 m2 aproximados.
En este documento se indica también que el
ordenamiento urbanístico de esta zona era ZONA URBANA XXVI ( Chamartín de la
Rosa ) y ya se reflejan las parcelas
edificables así como las calles actuales salvo Gomera. Singular que la Pradera
de la Huerta del Obispo aparece como no ordenada, supongo que ya se incluía
como zona verde.
En los años 50 Chamartín de la Rosa pasa junto a Fuencarral a ser barrios de Madrid y se integra esta parcela ya en el barrio de Fuencarral y luego Tetuán.
En el parcelario del año 1960 sigue impoluta esta
parcela con las mismas dimensiones y orografía y sin edificación alguna.
Es en el parcelario del año 1970 donde ya podemos apreciar las edificaciones que se apoyan en esas calles Gomera. En el parcelario de 1987 todavía no figura el tramo de calle Gomera que separa los edificios de dicha parcela.
Por tanto podemos definir que si ya en el parcelario
de 1995 ya figura Gomera y se aprecian modificadas las curvas de nivel a su
estado actual que fue durante esta urbanización de la zona, a principios de los
años 90 cuando se rellenó de tierras esta parcela sin dato alguno de por qué
razón.
2/ ANÁLISIS
URBANÍSTICO FINCA 1 PRADERA DE LA HUERTA DEL OBISPO
Creo que junto con el Departamento de Suelo del
Ayuntamiento soy el mayor conocedor de la situación jurídica urbanística del suelo del sector.
En un Plan de Remodelación de barrios, es fundamental
conocer cuales solares son directamente disponibles para ejecutar
inmediatamente en ellos las edificaciones de realojo para poder así derribar lo construido.
%20-%20copia.jpg)
Esta parcela figura junto con la zona afectada del
Canal como finca 1 del Proyecto de
Expropiación.
Curiosamente ya figura como de TITULARIDAD MUNICIPAL. Curioso
que integren el solar del Canal en la misma registral finca 75, ya del registro
18 de Madrid con una superficie de 8.264,36
m2 .
Entonces, así diríamos, si ya teníamos este terreno
del Ayuntamiento libre, ¿Para qué introducirlo en el sector ? Y si se hace, ¿ Por qué no, inmediatamente, al
no haber afecciones de terceros, se empieza allí el primer edificio de
realojo o cualquier dotación?
En primer lugar supongo que la integración en esta
registral del Canal Isabel II ya introduce problemas. Pero sigamos.
Según mis datos:
Las edificaciones
existentes consistentes en una torre de viviendas y el bloque lineal que
da a Gomera por ambos lados así como el primer tramo contrario a esta calle fue
desarrollado según el Plan General del año 1963 así como acuerdos con su único
propietario y se terminó la edificación en el año 1965.
Era una Cooperativa de viviendas para taxistas, aún
ahora hay algún residente jubilado de este sector.
Parece que en el acuerdo para esta autorización
licencia municipal era exigible que se cediera el solar que estudiamos para una
dotación escolar. De ahí que se inscriba dicha titularidad municipal.
Pero si analizamos el plano parcelario de 1929 se
define perfectamente los límites de la parcela de la Cooperativa, y es dudoso
que la zona “pradera” fuera de esta titularidad.
Debemos recordar que en el año 1936 en plena guerra civil toda la zona de Chamartín de la Rosa, Fuencarral, pertenecían al Registro de Colmenar Viejo y algún loco se le ocurrió la brillante idea de abolir la Propiedad Privada, quemando dicho Registro. Y aquí es donde nos vienen a todos los intervinientes verdaderos problemas ya que en este sector como en otros afectados nos encontramos con solares que sus legales propietarios por diferentes razones no pueden demostrar su titularidad y algunos lo consiguen de formas singulares. De hecho esta finca estaba inscrita en registro a otros titulares además del Ayuntamiento. Dobles inmatriculaciones que no ayudan precisamente.
A esto es el propio propietario promotor de la
Cooperativa el que insta al Ayuntamiento a que se le devuelvan los terrenos,
décadas después al incumplirse el motivo de la cesión, por no ejecutar la
dotación escolar.
Es todos estos líos los que aconsejan se incluya como previsión de
males futuros la finca 1 en el sector en expropiación y que sea esta proceso el
que delimite su situación jurídica como de división parcelaria .
Evidentemente esto condiciona a su vez que dicha
parcela para mayor seguridad se incluya en el Plan Parcial de 2005, objeto de
la cesión a Dragados ya como dotacional de uso deportivo. Evitando en
todo momento la edificación de viviendas en esta parcela.
Para afianzar más esta postura dotacional cedida de la
parcela es el propio Ayuntamiento el que desarrolla en el mismo el
polideportivo municipal. Es en Noviembre de 2008 cuando ya se publican los
planos que acompaño de esta importante dotación pública que se integra en la
zona ahora de piscina de verano como en la colindante del polideportivo de
cesión temporal privada ahora extinguida.
Pero de nuevo, esta importante dotación pública no se ejecuta nunca. Era similar a otras que conocemos, con una importante piscina cubierta y arriba tanto salas de gimnasio como un real polideportivo cubierto funcional para deportes colectivos, tenis, baloncesto, etc. Vamos, otra cosa. Más parecido al polideportivo Antonio Diaz Miguel, sito en calle Joaquín Dicenta 1, también en Tetuán.
En el 2 modificado del
Plan Parcial, sí el Plan Touza del año 2014 -15 se sigue con esta
calificación dotacional deportiva del solar limitando la edificación al otro
lado del Canal, evitando de nuevo esta situación jurídica.
Evidentemente estos polideportivos suponen una fuerte
inversión pública así como de mantenimiento.
En el 3 modificado del Plan, del año 2019, ya con
participación ciudadana se nos consultó si queríamos la ordenación del Plan
Touza o que al igual que el primer Plan parcial toda la manzana fuera con este
uso deportivo. Esta última opción fue la votada y aceptada.
Desde este momento ya reclamo no solo el polideportivo
público ya proyectado sino un Estudio de Detalle serio que ordene toda la
manzana así como su afección con el Canal Isabel II que lo atraviesa.
Tengamos presente, e insisto siempre, que nunca se ha
desarrollado ese Plan Especial de Protección del Canal Isabel II que se instaba
en el 3 Modificado del Plan Parcial para este desarrollo.
No llevarse bien con esta infraestructura que es base
del Sector no es lo más conveniente ni como se ve eficaz. No delimitar su
parcela como separaciones por ello a edificaciones como afecciones, tampoco.
Ahora bien ese Estudio de Detalle como Plan
dependerían del Área de Urbanismo y no del Área de Obras y Equipamientos ,
separados en su día ante el reparto entre PP y Ciudadanos estas importantes
Áreas, antes unidas en una única. Esto, de dudosa efectividad, una vez que ya
no es preciso reparto alguno ante la falta de Ciudadanos, no tiene según mi
entender mucha lógica, ya que muchas veces es cuando se desarrolla el Proyecto
de Urbanización cuando se detectan errores de Planeamiento.
Es el Área de Obras
y Equipamientos del Ayuntamiento de Madrid el que ejecuta la piscina de verano
que conocemos, después de no pocos retrasos en la autorización del Canal.
Es el Área de Obras y Equipamientos actual el
responsable de inventarse unos polideportivos más contenidos en dimensiones,
pero que sigan con la idea genérica de estos edificios públicos. Por este medio
pretenden que sea con colaboración privada que se construyan mediante convenio
de cesión de superficie de suelo y limitación de precios durante unos años ,
gestión privada. Este y otros salen a concurso.
Os indico en estos gráficos la idea de diseño de todos estos centros, uno de ellos que sí se ha desarrollado, el de Cuatro Caminos. Como véis lo que ya se descarta por no ser rentable son estas canchas deportivas.
Tuvimos suerte y sí que hubo participación favorable en el nuestro, con un concursante ganador, la empresa Be0ne suscribe en Marzo de 2024 el contrato de concesión con el Ayuntamiento, con una iversión prevista de 12,4 millones y 23 años de gestión.
Mi revista de cabecera “ Tetuán 30 Días “ resume lo
que ahora perdemos:
El futuro centro deportivo contará con 5.000 metros
cuadrados, distribuidos en siete plantas, tres sótanos y cuatro sobre rasante.
Integrará una gran sala de fitness de 1.100 metros cuadrados, y otros 1.000
metros cuadrados se destinarán a salas para las clases dirigidas. También
figura un aparcamiento para 150 plazas en los sótanos.
La instalación contará a su vez con una gran zona de
aguas y piscina de aprendizaje y otra de seis calles de 25 metros de largo.
Además, habrá zona relax con jacuzzi, saunas, baño turco y duchas de
contrastes, ludoteca y zona de salud con servicio de fisioterapia. Por último,
la azotea albergará una piscina de verano y una zona de solárium, según indicó
BeOne en una nota de prensa.
El catastro actual incluye ya la división parcelaria
de la zona, con la división ya de la pradera y toda la manzana. Es curioso que
se integran en diez parcelas la catastral 01943 que incluyen a su vez las viviendas
a la calle Gomera como la actual gasolinera de Villamil.
Este polideportivo ahora rescindida su concesión se
integraba en la parcela catastral 0194310VK4709C0000AF
parcela 10, Paseo de la Dirección 123, con una
superficie de 1.983 m2.
Y sin embargo ahora se integra el Canal Isabel II en la parcela 0194301VK4709C0001RG parcela 01, Paseo de la Dirección 126, que es la que queda deportiva al noroeste de esta infraestructura en la parcela que quedaba libre para otra dotación deportiva sin definir.
3/ POLIDEPORTIVO Y GESTIÓN PRIVADA
Yo no soy precisamente sospechoso de apoyar ideologías
contrarias a esta opción. He sido fundador de 4 asociaciones en defensa de la
propiedad privada y perito judicial interviniendo en defensa de todo esto. Para
mí es correcta la intención de limitar el gasto público de todos a aquellas
funciones que, siendo imprescindibles, no pueda asumirse por la gestión
privada.
Os voy a contar una historia real que me ocurrió el
año pasado y que me puso en alarma de lo que también ha podido suceder aquí.
En un encargo profesional de mi estudio en Mallorca,
en una localidad a 40 km de Palma, para una calificación para residencial que
se pretendía, que me tocó negociar con el Ayuntamiento, la cesión exigida era
precisamente eso, una dotación deportiva que faltaba a la zona. Un
polideportivo.
Los arquitectos no copiamos, no, nos inspiramos en las
ideas de otros. Lo importante es hacerlo bien, como todo en la vida.
En base a este criterio me inventé un edificio
parecido en distribución al del Paseo de la Dirección que había tenido tanto
éxito concursal. Eso sí, es una localidad con mucho hotel que tiene
instalaciones, por lo que era 3 veces más pequeño.
Pero uno tiene su profesionalidad y empecé contactando
con las empresas que en definitiva podían beneficiarse de dichas instalaciones,
impulsando así su construcción como gestión.
No son muchas, estos establecimientos están muy
estudiados como profesionalizados y en manos de potentes grupos con muchos
establecimientos. Debe además serlo para inversiones de este tipo.
Os voy a resumir lo que me aconsejaron:
El esquema que propones y que conocemos ( Madrid ) no
es rentable y te lo voy a explicar:
Una cosa es que hagamos, más por cuestiones de
relaciones entre Administración y la empresa, y otra que lo sea. No siempre se
participa en cosas rentables por sí sino que tiene contraprestaciones de otro
tipo, restauración al lado o un aparcamiento público en una zona precisa, o que
exista alrededor una población potente deficitaria de zonas deportivas muy
grande.
Si no suceden cosas así la gente que frecuenta estos
establecimientos primero no suelen acudir en vehículo privado ya que suelen ser
vecinos colindantes por lo que debes limitar al máximo esta función.
Debes evitar completamente esa piscina de 25 metros
semiolímpica que planteas climatizada.
No estamos en un país que tenga una cultura de pagar
por estos servicios de natación. La gente va gratis a la playa o a las piscinas
públicas en verano. Es muy caro de mantenimiento y de construcción para las
pocas personas que asisten.
Te aconsejo que, en todo caso, hagas varias pequeñas
de diferentes usos y climatización, lo que se llama spa. Se está poniendo de
moda, sobre todo porque en todos los hoteles lo tienen porque los turistas que
vienen de países fríos sí tienen esta exigencia de tratamiento. Pero por eso no
vas a contar con estos clientes, porque lo tienen asumido los hoteles. Pero
siempre viene bien. Es es más barato hacer tres spa que mantienes a su
temperatura que un gran vaso de piscina.
Por supuesto nada de instalaciones cubiertas para
deportes colectivos. Eso requiere mucho espacio diáfano con una altura de techo
regulada muy alta por la pelota y al ser grupos no sale las cuentas.
Te aconsejo lo transformes en todo caso a espacios
regulados más pequeños, como canchas de paddle que están muy de moda, o mejor,
que no los hagas.
Lo que sí es rentable son los gimnasios, tanto de
musculación como de tratamientos estéticos como médicos. Las máquinas son cada
vez más asequibles importadas de china y el gasto de mantenimiento esta
controlado así como que el personal crece o baja según clientela.
Con estos datos tomé la decisión de convencer al
Ayuntamiento de sustituir estas dotaciones por otras alternativas.
No quiero decir que esto sea lo que pasa en Madrid y en este tipo de concursos, Dios me libre, sino mi experiencia personal.
CONCLUSIÓN
Desconozco la realidad de la motivación usada para la rescisión
“amistosa” de la concesión. Pero se nos intenta explicar que son por causas
ajenas a la concesionaria como al Ayuntamiento, nada que reclamar entre ellos,
la culpa, “el maestro armero”.
El que ha marcado las pautas del diseño del Centro es
el Ayuntamiento y es por tanto el concursante el que incluye en su oferta el mismo con las
mejoras que considere para ganarlo.
Del Estudio Histórico efectuado no he encontrado
rastro alguno de ninguna instalación subterránea en la pradera de la Huerta del
Obispo, jamás edificada como esta demostrado. Tampoco su importancia para el
Canal que indique que sea incompatible para la edficación prevista.
Lo que sí es cierto es que sigue aparentemente sin
resolverse la segregación de la parcela del Canal.
Lo que sí esta demostrado es que el Ayuntamiento ha
tenido décadas para analizar esta su parcela, cedida para todos como dotacional
y solo edificada parcialmente ahora.
Debe intervenir el Área de Urbanismo en completar un
Estudio de Detalle de esta manzana y sus relaciones con el Canal Isabel II así
como, de una vez, el desarrollo de ese Plan Especial de Protección del Canal
Isabel II o figura urbanística similar, que ligue los proyectos de urbanización
redactados por el Área de Obras e Equipamientos.
Si no es rentable un polideportivo para la inversión
privada, al ser una dotación prometida y exigible, como bien se dijo en el
Pleno de la semana pasada de la Junta de Distrito en la lectura de la
explicación al respecto leída por el Coordinador ante pregunta de los
grupos PSOE y MM, debe buscarse una
alternativa pública de gestión o mixta.
Si esto es así ya no tendría objeto limitar estas
instalaciones a lo exclusivamente rentable privado y quizás encontrar una
ubicación mejor, dejando la pradera en paz para este uso, ligado a piscinas de
verano o actividades al aire libre.
Puede que así respetemos la historia de esta parcela,
puede que simplemente hemos despertado algún fantasma y deba permanecer como
siempre, en la pradera.
SALVEMOS LA MORERA.
Por mucho que lo escondan , ahí está, si ha sufrido la expropiación como la tala de muchos hermanos, sobrevive.
Sí, ya lo sé, es un simple árbol, pero quizás no lo es
para muchos que lo han pasado mal. No esta enfermo. Ahora está aparentemente
protegido por las casetas de la constructora de la obra de VPO de alquiler de
la parcela D1 sitos en la parcela D2, en la calle Alberdi. Terrenos cedidos por
la EMVS hasta que se puedan instalar en la propia finca una vez efectuada la
excavación de los sótanos.
Sé perfectamente que estos operarios cuidarán
de este árbol como si fuera suyo.
Pero no nos engañemos, si no se da una solución tipo
trasplante a una zona verde cercana su final será cercano. Es incompatible con
la construcción de estas 77 viviendas de la EMVS. Si no es así ya me lo
hubieran dicho.
Pero como conozco la sensibilidad de esta empresa,
como del Área de Obras y Equipamientos creo que una idea sería al menos
intentar transplantarlo. Esta a pocos metros de la zona verde colindante de
inmediata ejecución.
También podría este símbolo ya de esta expropiación trasplantarse
en otro símbolo urbano para nosotros, que es la rotonda que existe entre Blanco
Algibay y el Paseo, sí, delante de las famosas Skyline.
Qué mejor que este árbol en este emplazamiento donde
acabábamos o empezábamos nuestras reuniones vecinales. Será la rotonda de la
Morera.
Puede que no sobreviva, lo sé, pero aún así, será un
símbolo vivo o no de muchas cosas.
Es una idea, tan solo, que ya creo conocen.
Pd.: Este es un trabajo profesional, no se pueden dar explicaciones técnicas sin una base que realmente la justifiquen. Supongo que existe y que será complementaria perfecta de este estudio.
