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VOLUMETRÍA

Se trata el término como la distribución de volúmenes edificatorios del Plan Parcial.

Ahora, el departamento de Planeamiento de Desarrollo Urbano Sostenible, está analizando los cambios puntuales precisos para el estudio de la posible liberación de los bloques situados en el 314 y 316 del Paseo de la Dirección, junto con otros pequeños cambios puntuales.

En ese afán no solicitado por nadie, sino demandado a mí mismo, de mejorar todo esto, dando humildes opiniones y analizando las cosas desde fuera ( lo cual no califica nada ), me permito en este post, algunas soluciones que creo no alteran el producto de nada, pero que con un estudio detallado, supondrían un avance en las demandas vecinales.

Si hay que hacer un tercer modificado, debidamente negociado, se podrían introducir estas como otras correcciones.

Que hay que hacer otra adenda, aunque sea arrastrando as anteriores, pero modificada numéricamente, parece evidente.

En el post anterior, publiqué un plano de la urbanización. En el momento de la aprobación del Plan, publiqué el plano que ahora repito, el plano de volúmenes y alturas, donde se reflejan donde se ubican las edificaciones y las plantas máximas.

Quiero advertiros que las manchas marrones ralladas, supone los solares donde se puede edificar esas alturas, pero no indica que esto se tenga que producir en toda la superficie de cada solar. Por ejemplo, las torres de 24 plantas pueden tener una dimensión menor en superficie de plantas, pero siempre estarán dentro de esos solares delimitados y con un máximo de plantas fijadas.

Lo lógico es que se aproveche al máximo en planta baja y primera, para usos comerciales y terciario, admitidos y se limite la forma y dimensión al diseño funcional de vivienda en plantas altas.

Con esto quiero tranquilizar a los que viendo estos solares se imaginen un mamotreto de 24 plantas gigante, reproduciendo el solar por el número de plantas.

A mí, las torres en altura, y sé que existen serios detractores, a los que respeto,  no sólo no me disgustan sino que me parece una solución apropiada en Planes donde la edificabilidad es excesiva, como este.

Ya en las alegaciones al Plan exponía:

En realidad este técnico piensa que la solución más eficaz hubiera sido concentrar al máximo la edificación, para liberar el máximo de suelo para dotaciones públicas, incrementándolas ( y no respetando simplemente sus porcentajes ),   y así provocar un suave tránsito correcto con el Parque. Esto se hubiera posibilitado mediante 8 torres y no cuatro, limitando el resto a las manzanas interiores cerradas. Pero eso es otro Plan.

 Pero lo que sí se debe tener cuidado es en respetar estéticamente el concepto torre.

Una torre puede ser un elemento emblemático, con las proporciones adecuadas, integrándose en el paisaje urbano. Es un edificio preferentemente exento, con fachadas en todos sus lados.

Otra cosa es un edificio de manzana, alto, es otra cosa.

Una torre de 15 plantas, de planta concentrada, puede estorbar visualmente menos que un edificio alargado de 9 plantas, y, además, libera suelo donde se precisa.

Son estos conceptos los que me llevan a proponer estas modificaciones de volumetría:

PLAN APROBADO

MODIFICACION EDIFICIO A y B PROPUESTA

EDIFICIO A

Uno de los problemas que tiene el nuevo paseo rectilíneo es esos edificios altos que hacen de barrera visual y climatológica con el parque y su protegible cornisa, dejando espacios con un uso más que discutible, traseros a estas edificaciones.

Propongo anular el edificio denominado T2-1B, de vivienda libre. Esta junto a la torre, haciendo medianera con la misma, con una altura de nueve plantas.

Estorba para el acceso peatonal desde Alberdi. Esta edificabilidad se podría trasladar a la calle Pando, o mejor, incrementarse en la torre T2-1B, pero siempre quedando un edificio torre exento, con mayor planta, separado de la B7.

Esta zona ahora abierta a la cornisa, desde el paseo, tendrá un mejor aprovechamiento.

Se me ocurre que en estos sitios sí que se puede hacer ese aparcamiento subterráneo, con ventilación natural a la cornisa y accesos peatonales más controlados y eficaces al parque.

EDIFICIO B

Es el mismo análisis coincidente y repetido que en el edificio A. No tiene sentido este frente de 16 metros de fondo con 24 plantas, cuando se puede integrar en la torre T2-2, con dimensiones adecuadas.

La mejora de la cornisa y sus posibilidades son similares al anterior caso.

En ambas soluciones ya sí se consigue una integración de la cornisa como accesos al barrio. Se rompe los frentes continuos barrera de edificaciones, coincidentes del Plan de 2006 al de Touza.

PLAN APROBADO

MODIFICACIÓN EDIFICIO C y D PROPUESTA

EDIFICO C

Una de las quejas vecinales más fuertes es este edificio de 4 plantas situado en Luis Portones.

Poca edificabilidad residencial de Protección Pública, cuando se plantea un edificio de cuatro plantas, en los que las dos primeras se admiten otros usos.

Es cierto que es en esta manzana donde se concentra mayor volumen edificatorio, con la torre de venticuatro plantas, adosable a edificio de ocho y colindante a su vez con este de cuatro.

Estudiar haber unido esta zona a la zona verde existente, hubiera descongestionado y liberado mejor estas edificaciones, del conjunto residencial existente.

Este volumen, al igual que en las anteriores ocasiones se podrían desplazar a la calle Aligustre, o bien integrarse en lo posible a la edificabilidad de la torre T 1- 1 A.

Mejora también las alineaciones entre torres.

Como problema que podemos haber llegado tarde, por estar en período de adjudicación a Dragados.

EDIFICIO D

La propia Junta de Distrito, proponía la eliminación de este bloque denominado B1.

Supone un frente de edificio continuo, barrera de vistas de todo el barrio y que queda en situación trasera el futuro polideportivo.

Lo ideal aquí sería suprimir totalmente esta edificabilidad, recuperando el uso dotacional deportivo completo del anterior Plan.

Como alternativa más viable, concentrar esta edificabilidad en una pequeña torre exenta, de 16 plantas, pareja a la ya existente en la calle Villamil, liberando así más suelo como vistas.

Puede que estemos por tiempos también mal en este caso.

Son ideas que demuestran, realizables o no, que no se puede decir que todo este ya escrito, cosas se pueden y deben cambiar, sin que esto suponga paralización de nada ni agresión directa contra el concesionario.

Está claro que lo publico para provocar opiniones encontradas en vuestros comentarios. Para esto sirve la participación. No pretendo dictar doctrina de nada. 

Son ideas para encontrar alguna, sin más pretensión.

OBRA

Creo que lo más notorio es el retraso aparente de la fase 2, entre Alberdi y Capitán Blanco Argibay, sin contar que la fase 5 parece interminable.

Si el pretexto es el realojo y derribo de las viviendas, como pretexto es un tanto absurdo, porque más que se les ha molestado ya no se puede y el Paseo y cornisa tiene trabajo independiente.

Tienen ya viviendas adjudicadas por la EMVS y se les esta dando un plazo para su desalojo voluntario.

Poco le queda a este pretexto.

Estamos en período de pocas noticias. Esto no significa que no se produzcan, sino más bien todo lo contrario.

Y aquí estaré, para contarlo, a su debido tiempo. 

URBANIZACIÓN 246 ( -270 )

PLANO DE URBANIZACIÓN

En la anterior visita de obra, se empleó un plano definitorio de la obra de urbanización en ejecución.

Ante la petición de los vecinos de poseer una copia, me comprometí a colgarlo en el blog, para que podáis descargarlo y seguir vosotros la evolución de esto. Aquí esta.

Tengo que deciros que este plano no contiene algunas evoluciones que se están ejecutando, como zonas verdes, cornisa y accesos al parque.

Por tanto podrá y deberá tener algunos cambios.

Tengo que deciros que el anterior post, que era como veis un cambio, al incluir no sólo críticas, sino propuestas, fue de los más seguidos. Mucho más que los Goya. Lo cual indica que los criterios de selección de los visitantes.

Intentaré llevar este criterio. Sin olvidar las bromas, que también son precisas.

Debemos por tanto emplear el blog ya más como participación en la evolución de esto.

SOLUCIONES A LOS AFECTADOS

Redundando en lo anterior. Uno de los argumentos constantes de esta publicación es la denuncia de la situación creada en los afectados, tanto económica como de realojos.

He felicitado y felicito a la Junta de Distrito de Tetuán en sus negociaciones, avanzadas, para conseguir mejoras en estos aspectos.

No nos engañemos nadie. Esto bien ya no va a quedar. Sin embargo mejorarlo era imprescindible.

En los 250 post que cumplimos ahora publicados, no existe referencia alguna sobre temas particulares, limitándose a la publicación de problemas colectivos. No soy partidario de publicar problemas sociales que sólo afectan a cada afectado. Como refiero siempre, los problemas particulares se resuelven, no se publican.

Estamos intentando conseguir resultados colectivos, que pronto, si todo sale bien, nos comunicarían.

Entre estos están la ansiada carta de liberación de edificios.

Digo todo esto, no para despertar intriga, sino para tranquilizar inquietudes.  Un poco de paciencia, va bien.

Si se alcanzan estos objetivos, promovidos desde este blog desde hace meses, nos quedará mejorar con las modificaciones pertinentes y la participación ciudadana debida, la urbanización como dotaciones precisas.

Pues a ello:

OBRA

VALLAS TIPO SOL

Ya he indicado que las vallas tipo SOL, empleadas en zonas con peligro de caída no eran apropiadas. Al parecer, en algunos puntos pretenden sustituir estas por un muro ciego.

En algunos puntos de Madrid, esto ya ha sucedido. El miércoles, junto a la Alcaldía, en Cibeles, en la calle de Montalbán, en un acceso a garaje subterráneo, obtuve esta foto.  

Como veis la valla SOL puede completarse con un panel rígido traslúcido apropiado, anulando la posibilidad de caída.  Es otra posibilidad considerable.

CAMINO AL COLE

Ya nuestro premio Goya no existe. El acceso mediante esas escaleras al cole, se ha cerrado definitivamente.

BADENES

Sobre los badenes solicitados en la anterior reunión en la calle Alberdi y con posterioridad la hemos hecho extensiva para Reyes Aizquibel.

Amigos de Dragados, este badén, evidentemente por error, no sirve para el objeto solicitado, los coches ni se enteran.

Lo que queremos es lo que en Alemán traducido es un “policía-dormido”. Véase:

Esto sí limita la velocidad, y no hace ruido.

Ya esta en trámite su instalación.

CANTUESO-COSMOS- SORGO

 Esta zona esta demandada en todas las reuniones como en este blog, su reparación.

Es en realidad ya un fondo de saco final de las calles Cantueso y Sorgo, que se unen en un mirador a altura que en este momento tiene las mejores vistas del área.

Esta zona cuidada uno pensaría en esas pelis americanas donde las parejitas se pierden, evidentemente para desde el coche, disfrutar del paisaje.

Pero aquí es una zona descuidada, llena de escombros, vehículos abandonados. Los fines de semana se convierte en taller al aire libre de automóviles.

Ante nuestras quejas, Dragados colocó unas vallas móviles anunciando la prohibición de acceso de vehículos desde el 3 de febrero pasado.

Ayer mismo tomé estas fotos. Ya los vecinos han ocupado el espacio para aparcamiento.

Como veis algunos incluso tienen ahora aparcamiento individual privado.

Comprendo y persigo la solución de la falta de aparcamientos, pero en esta ocasión hay que tomar medidas y empezar a arreglar esta zona. Esos bloques de hormigón deben sustituir a las vallas móviles.

Lamento no haber contribuido en esta entrada a promover las vistas de este mirador y sus consecuencias, ya que en un futuro Dragados al pie de la colina edificará un edificio de 8 plantas y ya no existirán las mismas.

Nos quedamos sin plan. No es lo mismo ver las estrellas, que al vecino del sexto.

ZONA 5

La calle Cantueso ya está limitado el aparcamiento con zona SER, demandado por los vecinos.

Se está trabajando en la calle Sorgo.

En este blog, propongo cosas que no figuran en el proyecto de urbanización, y que en un contrato con un precio fijado podrían producir sobrecostes no contemplados.

También introduzco cosas que, figurando en dicho proyecto, no se van a realizar, como por ejemplo la calle Capitán Blanco Argibay, cuyo trazado mayoritariamente se respeta, por estar en perfectas condiciones, al realizarse hace 6 años con el Plan E.

No se si el auditor designado tiene tan sólo la función de controlar el coste real de la obra para los pagos parciales, pero creo que todo esto debe ser considerado de alguna manera.

Todos ya sabemos, además, que muchas cosas son realizables sin alterar el equilibrio económico-financiero de la Concesión con la partida de indemnizaciones expropiatorias.

El edificio de realojo se esta levantando el piso de planta baja, una vez realizados los pilares del semisótano correspondiente a la segunda planta de garaje ejecutable.

Calcular 20 días por piso, quedan cuatro….. Estructura para Abril. Aquí van en plazo con pequeños adelantos.

ANÁLISIS GENERAL

No veo últimamente una gran alegría de obra. El tramo recto del Paseo ( zona 2 ), parece interminable la explanación y tuberías de saneamiento del sector iniciado desde Capitán Blanco Argibay, al norte, y no se nota actividad desde esta calle, al sur, donde siguen acorraladas dos viviendas y otra intermedia pendiente de derribo, desalojada, en un aspecto deplorable.

Pero a lo mejor es sólo una impresión personal equivocada. Intuición de que algo pasa…..No sé.

Se está ejecutando las aceras de la zona 1 en la calle Gomera, fachada al polideportivo.

Por cierto…..¿ Alguien sabe cómo va este tema ?. Ya se, si soy yo el que me debo enterar……Le seguiré la pista. 

CORNISA Y ACCESOS AL PARQUE 249 ( -267 )

ACCESOS AL PARQUE

Creo que hasta los reticentes críticos que tengo (prefiero no entrar en detalles) reconocen que el tema del tratamiento de la cornisa, como de los accesos al parque, es mi mayor obsesión.

Lo es porque el resto de adaptaciones incluidas en mis alegaciones, se están cumpliendo, quedando como sabéis mi lucha por los aparcamientos. Están surgiendo nuevas necesidades, que se están estudiando.

En todo esto, solicité la colaboración con otros técnicos, de otros grupos, y sigo haciéndolo.

Están previstos, en la zona de la cornisa, cuatro accesos peatonales. En el sentido sur-norte, el primero, ya ejecutado es a la altura de Aligustre. El último, también terminado, es el ejecutado en la confluencia con Reyes Aizquibel.

Quedan pos diseñar los dos intermedios, que hasta no se conozcan los niveles definitivos, con la creación de ese parque peatonal de cornisa, es imposible determinarlos.

Los dos señalados, me remitieron los planos antes de su ejecución y el diseño era correcto y se adaptaba a la normativa de accesibilidad de minusválidos existente, para espacios públicos.

La palabra minusválido nos parece a todos muy lejana, parece una enfermedad de esas que mejor ni mencionarla.

Sin embargo más del 80% de la población sufre una incapacidad temporal que los incluyen en este calificativo. Es en estos períodos cuando te das cuenta de la necesidad de esta accesibilidad de espacios.

De hecho, yo incluiría en los gimnasios escolares, además del caballo, las espalderas y demás, las muletas, la silla de ruedas y que no se me olvide, la tabla de planchar (esto último no viene al caso, pero el complicado uso de este diabólico artilugio salva de mucho en momentos difíciles). 

Intentar aprender a usar unas muletas a los 50 años no es lo mismo si ya has practicado de joven. Es como la bici.

Analicemos lo proyectado y lo ejecutado:

RAMPA CALLE ALIGUSTRE

El plano proyectado era:

El acceso ejecutado es:

Como vemos, sí se ha seguido el diseño propuesto, está correctamente ejecutado, pero…..

¿ A donde nos conduce esta rampa ? ¿ Qué hace cualquier persona una vez accedido al final de la misma ?

Existen dos caminos, uno a mano derecha, al oeste, y otro, totalmente empinado, casi inaccesible, a mano izquierda de la rampa, al este.

Camino al Este de fuerte pendiente

Camino al Oeste

Ninguno de ellos es accesible de minusválidos. Por otra parte su acabado en tierra provoca con las lluvias continuos deterioros, y no están debidamente protejidos sus bordes frente a una caída por el desnivel.

En definitiva, el minusválido, que no haga esfuerzo alguno, por aquí mejor que no pase. El válido, con precaución por el camino del oeste, desaconsejado total el recorrido del este.

Experimento fallido.

La solución es ejecutar un camino adaptado paralelo al muro, por detrás del canal existente.

Es caro, pero se puede, que lo pagan los expropiados.

RAMPA CALLE REYES AIZQUIBEL

El plano proyectado es:

Este detalle de unión no es de Norman Foster, precisamente.

Como vemos, se trata de unas rampas al 8%, que incluye unas mesetas intermedias al 2% de dos metros, para descanso de la continuidad de pendiente.

Aquí, parece que la sensación de continuidad total como la no existencia de dichas mesetas intermedias, puede provenir de que las mismas posean una pendiente mayor, lo cual no me permito afirmarlo hasta una comprobación en obra que ya he solicitado.

Parece rampa continua, con mayor pendiente las mesetas

Pero, sí es cierto que esta sensación de continuidad, que hace que hasta para los válidos ( qué poco me gusta estas expresiones ) sientan el esfuerzo, existe.

Quizás el problema mayor, este abajo, en esa zona adoquinada amarilla, que ya no cumple la norma de minusválidos, con mayor pendiente continua.

Creo que aquí el problema es más subsanable y habrá que realizar las comprobaciones pertinentes y sus modificaciones ( al menos eso espero ).

TRATAMIENTO DE CORNISA

En la 4 visita de obra, entregué planos desarrollados por mi estudio, sobre diferentes propuestas de tratamiento de la horrible cornisa ejecutada.

Es cierto que ya se ha iniciado por parte del Ayuntamiento la idea de tratarla al parque mediante una vegetación trepadora, que la tape.

Dicen que los médicos entierran sus errores y los arquitectos los tapamos con plantas. Bueno, pues eso.

Una de mis denuncias, es la falta de seguridad sobretodo infantil, que ofrece el diseño de los petos de hormigón, de 60 cm de alto, con un resalte incluso para escalar, y baranda separada casi 40 cm de tubo de acero.

Este diseño, además de feísimo, no es acorde con un entorno urbano peatonal transitado, y más para accesos limitados, como puentes de autopistas.

Mis propuestas se encaminan hacia la vegetalización de estos elementos, con la inclusión de unas jardineras, que sirvan de elemento estético urbano y protector a su vez de esas posibles caídas.

A su vez es elemento de plantas que tengan descuelgue por estos muros, tapando el acabado, ahora poco acertado, de estos muros de hormigón, que se unan a esas plantas trepadoras que nazcan desde el parque.

A su vez incluyo una idea a consideración.

Uno de los problemas denunciados es la falta de conservación de estos espacios, junto al muro, sobre todo en zonas angostas por proximidad del Canal.

Suelen convertirse en áreas del parque poco controlables, e incluso para usos desaconsejables.

Una idea importada de otros países, sería la de otorgar a Asociaciones, ONG o personas privadas, la conservación de estos muros, para la creación de huertos verticales.

Es una idea creo bonita, salvo que hablamos de países donde que alguien robe un tomatal es impensable.

Requiere una educación. Pero es una idea bonita. Si no se prueba, no se educa.

Aquí tenéis algunas ideas ejecutables al respecto.

3 MODIFICACIÓN DEL PLAN

En algunos comentarios me comentáis de planos modificados, que si en la calle Sorgo aparecen edificios….

La única modificación confirmada que se esta planteando desde hace meses coincide, que yo sepa, con la liberación de diferentes bloques de la expropiación, y limitada a este concepto.

Yo ya he manifestado mi opinión, de que debería ser una oportunidad mejor, para introducir unas modificaciones de volumetría, aparcamientos, dotaciones, que, con la participación ciudadana que demostramos día a día, sin alterar la marcha de los trabajos actuales de urbanización, se deben intentar.

No hacerlo, o hacerlo sin participación ciudadana es incumplir lo que se promulga, esto es, mentir, y eso en el Paseo, es más de lo mismo.