PROBLEMAS ECONÓMICOS?

Creo que hemos visto en este extracto excesivo de muchas cosas, que no era un Plan con visos de tener éxito con los problemas que tenía de origen. Era, como había dicho, con términos aplicables a mi afición deportiva, es un barco que no debe salir de puerto.

Por eso, cuando el Ayuntamiento decide sacar a concurso dicho sector a una empresa privada, cediendo toda la gestión, en carácter de Concesionaria, no me parecía oportuno.

Un proceso de expropiación por remodelación de barrio, requiere no solamente unos condicionantes urbanísticos como financieros oportunos, sino una especialización y sensibilidad precisa. Esto no quiere decir que sea imposible, ya que existen y he colaborado en situaciones similares, pero debe seleccionarse muy bien tanto al adjudicatario como las bases del concurso y su experiencia en gestión.

La Asociación, como no podía ser de otra manera se interesó ( con total independencia de cualquier grupo, incluso con escritos desligándonos de alguno ) en las bases de dicha adjudicación. Por supuesto, cuando leímos que precisábamos de un aval de 40.000.000 de euros, y después de un brevísimo repaso de nuestros bolsillos, comprendimos que sólo las grandes constructoras estaban llamadas ( como siempre ).

El problema de vender algo antes de comprarlo es que le tienes que explicar al que compra qué y por qué tiene que pagar, lo cual es malo en una expropiación porque descubres previamente tus cartas, también ante los jueces.

Aquí está el desglose económico  presupuestario del Ayuntamiento, en donde calcula el propio departamento de expropiaciones,  los posibles gastos de la operación y el montante por tanto de 176.500.392,67 € de licitación:

Que conste que estamos en el año 2006:

Lo primero que vemos es que el Ayuntamiento contempla para la Valoración de la expropiación, la Ley 6/1998, vigente en esa   fecha y considera que el proyecto de expropiación, según esos valores alcanzará una cifra de 88.461.967,31 €.

Como la mayor variable es el precio de suelo y sin mayor espera ( los cálculos los tengo hechos con diferentes variables ) os diré que el Ayuntamiento pensaba que según la Ley 6/1998 el precio de suelo del Paseo oscilaba entre 1.300 €/m2 y 1.400 €/m2.

Esta cifra, analizada por mí como perito que conoce desde el día que se inventó, hace casi 30 años el método residual de valoración ES CORRECTA, bajo el supuesto jurídico de que es suelo urbanizable y por tanto hay que considerar el 50% de vivienda libre y el resto de VPO, y con una valoración de precio de venta de la vivienda libre próxima a 4000 €/m2.

Ahora es cuando describe cómo funciona un proyecto de expropiación de este tipo: Siempre, y no por “el influjo de una asociación perversa”, siempre, un 20% acepta aproximadamente lo que dice la Administración, por lo que se incluye una cantidad por mutuos acuerdos, que viene fijada en un 10% más ( lo cual es un dato erróneo,) . Fija una cantidad de 1.769.239,35 €, para estos menesteres.

Donde viene INCREMENTO JTE, significa que el Ayuntamiento piensa que el 80 % restante NO llegará a un acuerdo y recurrirá al Jurado Territorial y considera, que, como se apaña usualmente, existirá una subida para estos no mayor de un 15%, es decir que el Jurado considerará que el valor de suelo estará entre: 1.500 €/m2 y 1600 €/m2.

Existe un valor de subida por el Jurado Territorial QUE SIEMPRE ES POR SUELO de 10.615.436,08 €

Este incremento es sólo por mayor valor del precio de venta de vivienda libre de la zona.

Ahora bien, como siempre pasa, el Ayuntamiento hace un cálculo de que una parte de propietarios NO se contenta con lo que dice el Jurado  Territorial y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid eleva la valoración de estos en un 15% s/ total, esto es 14.861.610,51 €.

Como incluye intereses, tiendo a pensar que la previsión real es que el Tribunal Superior de Justicia, según los cálculos municipales rondaría de media entre los 2.500 €/m2 y los 3000 €/m2 de valor de suelo.

Esta valoración  es  considerando sin duda, como podía ser posible que el suelo lo considerara URBANO y por tanto sin reservas algunas de vivienda de protección oficial, como así se refería expresamente en el Plan Parcial aprobado.

ES CORRECTA según mis cálculos ante la misma previsión de que el precio de la vivienda libre oscile sobre los 4000 €/m2 de repercusión, en la zona.

Proyecto : 86.567 €

6% BI = 6.947.689,21 €

14% GG = 16.211.274,84 €

En total por tanto Dragados como adjudicatario tendría unos costes de 138.953.784,30 € para la expropiación.

El resto es que TENÍA LA OBLIGACIÓN DE CONSTRUIR 300 VIVIENDAS DE REALOJO por un valor de 16.334.233,23 € , derribos por valor de 2.583.360 € y costes de urbanización de 18.629.014,44 €.

TOTAL: 176.500.392,67 €

Con esta base, participan las cuatro empresas en el concurso “público” y con 68 puntos es adjudicada a Dragados. El motivo principal de dicha adjudicación es según el acta de adjudicación, literal:

“Así mismo, ofrece las siguientes mejoras respecto a las condiciones básicas mínimas y obligatorias de licitación: En el diseño de la urbanización por un importe de CATORCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON SETENTA Y SEIS MIL CÉNTIMOS ( 14.573.247,76 € ).”

Esto, la verdad nunca lo he entendido bien, si la licitación no sube y se le adjudica en 176.500.392,67 €, ¿ de dónde sale esa cifra de mejora?.

Tiendo a pensar que redistribuye en los gastos dicha cifra, es decir: LAS CASCADAS las pagan los propietarios ya que Dragados piensa pagar menos para cobrar más por la urbanización.

Así se produce la adjudicación con fecha 1 de Septiembre de 2006.

¿ Cuál es el secreto para pagar menos para compensar esta diferencia de gastos?

Supongo que Dragados no tenía como yo una bolita mágica, pero el caso es que con fecha 1 de julio de 2007 entra en vigor la Ley 8/2007 de Suelo y Valoraciones que modifica aparentemente la Ley 6/1998, con la que el Ayuntamiento valoró.

Por supuesto en el año 2008 se aprueba el Proyecto de Expropiación y se ajusta la valoración al espíritu que considera el Ayuntamiento como Dragados de esta Ley.

Si la previsión de concurso el Proyecto de Expropiación según la Ley 6/1998, era de un coste de 88.461.967,31 €.  El proyecto aprobado con la nueva Ley 8/2007 asciende a 56.000.000 € aproximados. De los 1400 €/m2 a 1.500 €/m2 se fija la valoración de suelo en 868 €/m2.

Con esto el coste de suelo expropiado tiene una rebaja de 32.000.000 €.

Yo, y todos los peritos contratados, conocedores de estos antecedentes, nos vemos en la tesitura de cuál es la legislación aplicable de valoración, pero además, tenemos el problema de que, al no haber precedentes en la aplicación de la nueva Ley, su cumplimiento no es muy objetivo. En otras palabras: Ni puñetera idea de cómo interpretarla sin un reglamento que la cumplimente.

Yo opto por pensar que es el propio Ayuntamiento el que ha fijado la valoración del Tribunal Superior en la base del concurso y considero que se debe valorar no para un precio de venta de 4000 €/m2 sino de 4620 €/m2 la vivienda libre de la zona y por tanto a 3.700 €/m2. Si estaba en el proyecto, y esta valoración tiene que llegar al Tribunal es congruente con los actos propios del Ayuntamiento ya que coincide con lo establecido en el concurso ( Por otra parte es congruente con lo que debo hacer ). 

El Jurado Territorial falla, no con una subida acostumbrada del 15% sino con una del 21% y fija el criterio de valoración en 1062 €/m2.

Pero el Ayuntamiento y Dragados no están preocupados por la subida del 15% al 21% del Jurado, sino porque el JURADO considera que no es de aplicación la Ley nueva por ser de tramitación anterior a su entrada en vigor.

Esto llevaría, en caso de triunfo de esta tesis a los valores iniciales de Concurso, esto es que el Tribunal de Justicia pudiera valorar a 3.000 €/m2 o más, el suelo.

Recurren, ante esta posibilidad, todas las Resoluciones del Jurado Territorial y los propietarios en el porcentaje previsto ( 65 de 400 fincas ).

Ahora el Tribunal Superior de Justicia a emitido la primera sentencia y, aunque esta recurrida opina que NADIE tenemos razón y el valor de suelo es de 347,24 €/m2.

No voy a entrar en la Sentencia, ya que ha sido dictada por razones jurídicas y no rechazada mi valoración por cuestiones técnicas.

Vamos a imaginarnos que prospera la misma, y que nadie cobra nada del Jurado Territorial ni por supuesto del Tribunal, que se quedan con lo puesto : 56.000.000 €.

RESUMEN: LAS CUENTAS DEL GRAN CAPITAN:

a)      Se reduce la valoración de la expropiación de 139 millones de euros a 56 + BI +GG= 67 millones, es decir a más de la mitad.

b)      Esta cifra se ve a su vez reducida porque gracias a mi colaboración se liberan 3 edificios, con 50 viviendas.

c)       La mejora base de adjudicación a Dragados consistente en un incremento en los gastos de urbanización, que por supuesto pagaban nuestros asociados, ya no hay cascadas de agua y se redacta un nuevo Plan Parcial que supone una fuerte reducción de costes de urbanización porque se reduce al máximo la dimensión longitudinal del Paseo ( va en línea recta y no bordeando el parque )

d)      Tan sólo se construyen 114 viviendas de realojo de las 300 previstas en el concurso, ya que entre otras cosas el retraso ha contribuido a reducir el censo.

    

Si es cierta la noticia que ha publicado la prensa de que a Dragados se le va a dar 70.000 m2 de vivienda libre y 106.000 de protección pública y el Ayuntamiento se queda sólo con 21.000 m2……..

¿Podemos estar ante un concurso planteado en una cifra y con una rebaja de costes importante y sin embargo con una renegociación al alza?

Todo esto precisa unas aclaraciones públicas muy claras. 

   

Creo que después de esto sólo me viene el epílogo.