PLEITO POR MAYOR VALOR EXPROPIATORIO DE PROPIETARIOS

DERRIBO DE ALBERDI 3

Como veis, ayer ya por fin se derriba Alberdi 3. Si la obra hubiera estado cumpliendo la Normativa de Seguridad y Salud, con especial cuidado a los viandantes y señalización, no habría pega alguna.

Espero que a partir de ahora la situación cambie.

Sí, ya veo que han señalizado al menos la obra y cortado la acera, que sí.

 

Como viene un puente, que aprovecho para viajar, como siempre, publico este rollazo inevitable, absolutamente necesario, lo leéis en estas mini vacaciones, con calma, lo que no entendáis, a comentarios, si tardo en contestar es que no puedo, pero lo intentaré:

PLEITOS POR MAYOR VALOR EXPROPIATORIO DE PROPIETARIOS

Bueno, como el letrado que ha elegido cada asociado está comunicando en privado la respectiva Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, me veo obligado a hacer público este post, a fin aclarar a todos lo que ha pasado, si esto es posible.

No sé si es el momento oportuno, pero es mi deseo que los rumores no distorsionen más los hechos. Todo esto es difícil de comprender y por ello de explicar.

Tengo que advertir que Dragados ha recurrido al Tribunal Superior todo. Desde el solar más grande hasta el pequeñito negocio con diferencias con respecto al Jurado Territorial mínimas.

Aquí sólo me voy a referir a los propietarios, no inquilinos, de casas y solares bajos, que son las Sentencias que empiezan a salir.

Estas Sentencias son por lógica parecidas en las conclusiones y resultados. Los inquilinos y negocios son totalmente diferentes, individuales y no tienen por qué ser similares unas a otras, y no han salido.

Los informes de valoración individuales de cada uno, los redacté sin desembolso alguno para los Asociados, yo, en calidad de pericial de parte como Arquitecto, valorando el suelo de todos en unos 3.963,78 €/m2, en lugar de los 868 €/m2 incluidos en el Proyecto de Expropiación.

Estáis voluntariamente en la siguiente situación:

a)      Personas que recibisteis la subida del Jurado Territorial ( 1.062 €/m2 ) y estabais de acuerdo con esa valoración y no deseasteis o no teníais posibilidades económicas para recurrir al TSJM ( los letrados y procurador cobran, precio pactado rebajado con Asociación pero no todos pueden  ).

b)      Personas que sí han optado a recurrir al Tribunal Superior por no estar de acuerdo con la cifra de 1.062 €/m2 del Jurado Territorial, cuyo importe solicitado por titular de finca es inferior a 600.000 €

c)       Personas en el mismo caso anterior pero por ser fincas importantes su solicitud asciende a una cifra superior a 600.000 € por titular.

Podría decirse que existe un 35% del caso a , un 60 % de b y sólo 9 casos, un 5% del c.

Podríais decir, pues habrán pagado a los del caso a. Pues no. Porque ni el Ayuntamiento ni Dragados estaban de acuerdo con el Jurado Territorial, por razones jurídicas que podrían favorecer seriamente a los englobados en los casos b y c, en caso de prosperar.

No por razones económicas de valoración, que si el Jurado hubiera empleado otros razonamientos jurídicos creo que hubiera sido perfecta, ya que coincidía casi con la propuesta de Convenio negociada pero no suscrita con nosotros.

Bueno, pues entonces Dragados y Ayuntamiento se oponen y recurren los casos a, b y c al Tribunal Superior, o sea todos.

Emplean una estrategia, entre otras, que es solicitar para cada finca, a cargo del Concurso, un arquitecto independiente de Madrid que valore los bienes. Esto significa que mi informe de valoración ha tenido que pelear con más de 100 arquitectos designados por el Colegio Oficial de Arquitectos, con honorarios medios por informe de 5.000 €. Para eso sí ha habido presupuesto.

Para mí es un orgullo enfrentarme profesionalmente con compañeros, a los que tengo un máximo respeto. No dudo de su profesionalidad ni buen hacer. Sobre su independencia, no tengo la menor duda.

Todos queremos quedar bien con el Ayuntamiento de la ciudad en la que trabajamos, que aprueba la mayor parte de nuestros proyectos, otorga licencias. Pero también todos los que además ejercemos de peritos queremos tener una credibilidad en nuestros informes en el Tribunal correspondiente, que sea atendido y respetadas nuestras apreciaciones.

Tampoco se puede dudar por lo mismo de mi independencia en la valoración por la circunstancia de mi dualidad con un cargo no remunerado en una Asociación, reconocida por el propio Ayuntamiento, en donde por ser tantos no soy amigo de casi nadie.

El resultado fue desconcertante. Los arquitectos designados oscilaban en la valoración de suelo como en el sistema de cálculo desde apoyar en pocos casos la Municipal de 868 €/m2 y llegar en una mayoría de casos a cifras entre 1.200 a 1.800 €/m2 y subir a cifras hasta un caso en más de 5.800 €/m2.

¿Que pasa?

Pues nada más que una cosa:

Cuando se aprobó en el año 2006 el Convenio con Dragados, existía vigente la Ley 6/1998 sobre Régimen de Suelo y Valoraciones y la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, de hecho, como tenéis en el post   denominado problemas económicos? de fecha 11/4/2004 la valoración de todos los bienes expropiados era de 88.461.967 €, sin contar previsiones de mayores gastos provenientes de pleitos. Para los más avezados podéis descargaros las cifras de Concurso a Dragados inicial en ese post.

Pero en 2007, un año después,  se aprueba  la Ley del Suelo, modificada, y el Proyecto de Expropiación se corrige con arreglo a las determinaciones que Dragados y Ayuntamiento interpretan en su aplicación de la nueva Ley 8/2007.

Por ese procedimiento rebajan la cifra expropiatoria conjunta a la cifra de 56.000.000 € (esta cifra es aproximada porque en ningún lado del proyecto figura la suma de todos los valores, y un servidor ha hecho lo posible en sumarlos como ha podido). Esto significa que por aplicación de esa nueva Ley no se muy bien quién se ahorraba 33.000.000 € de las paridas de concurso.

Aquí está la controversia jurídica desde entonces, porque el Jurado Territorial opinaba que no debía emplearse esta nueva Ley, sino la anterior. Nuestros Letrados también.

Aquí existe un fondo que aunque nadie lo dice existe: Nadie sabe muy bien entender el texto de la nueva Ley. Tampoco la aplicación de la misma. Fue necesario un Reglamento de 2.011 para intentar comprenderlo mejor, pero creo que lo que ha hecho es liarla más.

Yo creo que por eso el Jurado Territorial optó por la seguridad de las leyes que ya sabía aplicar, y los profesionales designados hacían un mix de interpretaciones.

Esta y no otra es la razón de que tanto experto urbanístico difiera en la valoración de los bienes.

Yo me he rebelado siempre con el hecho de que por la existencia de una Ley pueda modificarse sustancialmente los valores de mercado de una zona. No entra dentro de mis conceptos, pero acepto quienes en un afán de control ideológico opinen distinto.

Por este  motivo pretendía en mis informes huir de esta lucha, valorando por todos los medios y Leyes disponibles los bienes, demostrando su coincidencia.

A su vez conseguía así que no pudiera ser desestimado directamente el informe por cuestiones jurídicas.

La verdad es que estaba muy inquieto por saber el resultado del Tribunal Superior. Inquietud profesional, por supuesto. Era la primera vez, que en un suelo urbano de reforma se podía en caso de decidirse el Tribunal por la Ley 8/2007, cómo se interpretaba técnicamente dicha valoración. 

Pero la Sentencia nos ha dejado a los que la hemos leído,  desinflados.

Optan, y esto no lo discuto, en considerar aplicable la nueva Ley 8/2007. Aquí nada que decir, podría ser.

A la hora de aplicar la misma les pasa como a todos, pero se les ocurre una idea totalmente distinta.

Consideran que al ser casas bajas, de los años 30….Chatarrerías….. no existen medios técnicos de comparación para saber cuánto vale esto.

De nada les vale decirles que está en Madrid, que en la calle de enfrente se venden casas iguales, suelos parecidos. Para ellos esto es otra cosa, pero que la zona colindante.

No sé si es que, en una diligencia lógica, alguna Señoría ha cogido el coche y ha pensado, voy a ver dónde y cómo es esto.

Como la visita la haya efectuado este año, le doy la razón, esto es una mierda que no vale nada.

Y eso es lo que nos dictan. Como no se puede saber el valor de esto, por más de 100 arquitectos digan lo contrario y que se han llevado un potosí, no hacen caso de nadie y valoran en 347,24 € / m2.

Esto es así porque existen ( y esto es así ) Sentencias del Tribunal Superior de Justicia, que por Jurisprudencia estiman que en los casos donde no exista elementos de comparación fiables se debe emplear el que se llama Método Objetivo de Valoración, que resulta de igualar el valor del suelo al mayor valor del mismo para el uso de protección oficial.

Por este procedimiento, empleando erróneamente un coeficiente de edificabilidad no homogeneizado de vivienda libre, asimilándolo directamente a protección oficial obtiene esa cifra que representa el 50% del valor fiscal del suelo.

Que nos lo pagan como si todo lo que se construyera fuera vivienda de protección oficial, vamos.

No os preocupéis, nadie tendrá que devolver un duro, pero hemos perdido el pleito.

¿Cómo afecta esto a los tipos a, b y c?

Pues, distinto.

Tipo a) No creo que exista medio de intentar que cobren nada. Les notificará el Jurado esta circunstancia.

Tipo b) Al no superar la cuantía de 600.000 €, la sentencia se puede entender firme, nada que hacer

Tipo c) Al superar esa cifra de 600.000 € se puede recurrir al Tribunal Superior de Justicia, y eso estamos haciendo en algún caso ya. Para el año que viene tendremos este resultado.

¿Quiere decir esto que sólo los de más de 600.000 €, los ricos tienen opción?

Sí.

Tan sólo si la Sentencia de Casación ante el Supremo, que son siempre muy difíciles, fuera determinante en contra de la emitida por el Tribunal Superior podríamos intentar algunas opciones de otro tipo, para intentar que lo revisara el Superior a los demás o ya veríamos.

Muy complicado. Pero es la única esperanza para el resto.

Dos preguntas personales de las mías:

¿Si Dragados hubiera ejecutado todo esto, la opinión de la zona de los jueces hubiera sido la misma?

¿Si se paga como vivienda de protección oficial y se hacen oficinas y vivienda libre, en el porcentaje que sea….La plusvalía es para Dragados o el Ayuntamiento?

¿ Qué escusa tiene ya Dragados por la crisis si con esta Sentencia se está ahorrando más de 50.000.000 de € del Concurso ?

A la primera no obtendremos respuesta nunca.

A la segunda sí.

A la tercera ya contesto yo : Ninguna.

Y diréis:

Oye Luis, lo que nos estas diciendo es que estamos en una Asociación más de 14 años y no hemos conseguido que se hagan las obras, no nos han pagado aún lo del proyecto, no hay viviendas de realojo para muchos, nos han dejado las ruinas, nos roban el agua y la luz, y no vamos a cobrar nada por lo que van a hacer en nuestro terreno, porque dicen que está todo hecho un desastre?

 Como no consiga La Plataforma transformar esto en algo nuevo voy a ser el primer español que salte la valla de Ceuta en sentido contrario.

 

P.D. – Socializar el suelo sin socializar el precio de venta de los edificios es sencillamente la definición perfecta de especulación negativa, sólo persigue financiar Ayuntamientos e incrementar beneficios de las promotoras colaboradoras.