THE WALL: EL VALOR DE LAS COSAS II 144 ( -372 )

THE WALL

Ya han derribado el muro separador entre el paseo y la calle Isla Gomera.

He solicitado al inspector que, cuando pueda, me remita el plano definitivo de cómo va a finalizarse esto.

Ayer surgió el rumor de un nuevo cambio del ascensor a rampas peatonales. Estimo que es infundado, pero aquí ya puede suceder de todo.

Sobre la denuncia de los vecinos de la calle Reyes Aizquibel, sobre la dificultosa entrada como salida de vehículos a los garajes privados, debido a la reducción del ancho de la vía de circulación, se está estudiando una modificación, también, que reduzca este problema. 

Cambios, cambios, insisto, hay que negociar ese 3 modificado antes de que esto sea peor. Este es un muro también que hay que derribar.

EL VALOR DE LAS COSAS, PARTE II

Este Convenio, vestido como ejemplo de gestión urbanística en el año 2006, al aportar a coste cero del contribuyente, dotaciones y 1000 viviendas de alquiler para jóvenes, no es nada más que un error desde el principio.

El primer  problema es que es suelo urbano, y hay una premisa previa, por tanto, que pesa siempre. 

Existe una jurisprudencia clara que indica que por encima de cualquier actuación, a efectos valoración de bienes de los expropiados, deben respetarse lo derechos consolidados existentes.

Existe, eso sí, la contradicción contraria de intentar simular el urbano sujeto  a reforma como si fuera urbanizable.  Muchos pleitos existentes sobre esta materia. Hasta que nivel de intervención debe contemplarse la pérdida de derechos urbanos. Yo tengo la idea de que debe ser ante la pérdida de funcionalidad las infraestructuras existentes.

Para no entrar en este lío, el Plan Parcial del año 2006 entra de puntillas en estas definiciones, que son de vital importancia en la valoración. Al ser suelo urbano, pero con las calles en perfecta utilidad y con todas las  instalaciones en uso, sería alegable en contra la reserva de suelos para vivienda pública, o, al menos, esta reserva no podría ser contemplada en las valoraciones de los afectados.

Para evitar esta posible impugnación, sencillamente, el Plan Parcial no incluye vivienda pública alguna, y pretende salvar esto con un convenio entre administraciones que lo incluye.

Como el suelo para VPO es mucho más barato que el de vivienda libre, la diferencia de valoración si se edifica un 50% de este uso, baja casi a la mitad. Esa es justamente la diferencia entre el valor de 4000 €/m2 de mi pericial, y los 2000 €/m2 de la segunda, ambas aprobadas por similares en el resto de conceptos, por el Tribunal Supremo.

Este es un posible error del Tribunal, ya que se establece perfectamente que un convenio no es válido para determinar esa minusvalía de valoración, y que el Plan Parcial no indica protección alguna, como luego veremos.

Esto es también correcto ya que, como hemos visto, un convenio se puede modificar, sin dar audiencia alguna, cuantas veces se quiera, incluso ocultarlo a todos.   

El otro problema previo del Convenio era la propia filosofía del mismo.

Lo usual es  que sea la propia administración la que expropie, con fondos propios, con los acuerdos de gestión y futura venta de estos suelos con las empresas privadas que sean. Esto tiene unos gastos financieros inevitables, pero recuperables con la venta de suelo posterior.

Para evitar esto, la totalidad de convenios suscritos por mi equipo, significan el abono a los expropiados mediante suelo finalista. Esto es, se pacta un precio unitario, el que sea, y se traduce a m2 de edificabilidad, que el expropiado, debidamente unido con otros, para formalizar parcelas vendibles, al comprador que privado que mejor precio lo abone.

Este método consigue producir el mismo efecto, salvo que esas hipotéticas plusvalías repercuten sobre el afectado en esta venta. Y digo hipotéticas porque os aseguro que estos compradores no son nunca ajenos a  negociaciones con la administración actuante, que es la que tiene que entregarles el suelo adquirido.

Al incluir desde el primer momento, debidamente seleccionada esta venta a una empresa privada, consigue por supuesto el mejor control de la contratación y el precio, pero lo que tiene de ventaja, se produce la desventaja.

En el Concurso se debe incluir el precio de adjudicación. Es muy difícil, por no decir imposible, defender que si la propia administración que expropia, vende mediante un concurso la edificabilidad del sector en 2.320 €/m2, luego pretenda obtener la misma al expropiar el suelo que la produce, a un precio menos de la mitad  de este valor. Difícil explicación en un juzgado.

Este concurso era factible nada más que por la circunstancia que lo hacía inviable.

Si os dais cuenta, de 165.000 m2 de superficie afectada, tan solo se expropia 50.000 m2, ante la suposición de que el resto es ya municipal y por ello no precisa de expropiación, con los acuerdos convenientes, bueno, según los diferentes modificados, totalmente inconvenientes.

Normal que con una tercera parte de la edificabilidad se consiga pagar todo, si solo hay que expropiar una tercera parte de la superficie. No hay que ser muy matemático, ni siquiera esto se puede vender como éxito de negociación. Es evidente, sin más.

Comprensible que ese concurso tuviera éxito y que licitaran, los de siempre, los únicos que disponen de avales de casi cien millones, los cuatro.

El problema es que no era cierto, como todo lo que se vende como fácil.

Dragados, si hubiera dispuesto de los solares de Marqués de Viana en el año 2008, podría decir que poseía una operación vendible en el precio de licitación y por ello sin casi gastos financieros.

Pero sin embargo, no sólo no ha sido así, sino que hasta no resolverse, el año pasado, la reversión y consecuencias, no ha podido ser entregado uno de ellos, en una época peor, por supuesto a nivel ventas y precios, circunstancia que habrá sin duda haber pesado en ese reequilibrio financiero oculto de todo esto.

Como veis, toda esta operación nacía viciada y por ello con actuales pleitos de dudoso éxito.

Normal que ante lo anterior expuesto, la aparición de la Ley 8/2007, que podría fijar mejor los valores de la expropiación, fue acogida con entusiasmo por Ayuntamiento como Dragados, en la interpretación que la misma se pretendía.

Pero esto, que legal o no podría justificar el retraso en el proyecto de expropiación, nada justifica que el valor del mismo no coincidiera con el definido en el concurso o bien que se justificara los m2 que existían en el Plan Parcial expropiables.  Nada justifica así sin más esa bajada de valoración de más de 30 millones de euros de una misma cosa.

Tanto esfuerzo, para conseguir sea vigente la Ley 8/2007 como su refundido del año 2008.

¿ Por qué ?

Esto viene de atrás.

La Ley de la Comunidad de Madrid, aprobada por el PP, era, como es lógico, de tendencia liberal. Todo el suelo era edificable, salvo el protegido.

Esta teoría, que llevó a muchos municipios a desarrollar expansiones urbanísticas en los extrarradios, conllevó es cierto, un empuje económico evidente, aunque también ayudó ( no determinantemente ) a esa burbuja inmobiliaria que aun arrastramos.

El precio de las viviendas fue ascendiendo regularmente hasta el año 2003, pero se desproporcionó indebidamente a partir de ese año, hasta su desplome en el año 2008, para volver a los precios del año 2003.

Este empuje económico fue acompañado de una fuerte inversión en infraestructuras, para lo cual era preciso la expropiación de terrenos. Las zonas ya calificadas como urbanizables que debían ser expropiadas, anteriormente simple cultivos de secano, ahora cobraban un valor desmesurado, debido a la edificabilidad asignada, no construida y muchas veces ni construible.

A los ayuntamientos, que calificaban estos terrenos, su expropiación era tan costosa que la hacían inviable.

Había que controlar esta situación, y surgió la idea de la Ley 8/2007, promulgada en tiempos todavía de bonanza, pero ya con una política del PSOE. Había que controlar la especulación del propietario de suelo a efectos expropiatorios, el enriquecimiento indebido.

Anteriormente, los tasadores teníamos que valorar las tierras según lo que estuviera autorizado producir en ellas. Esto es lógico, un trigal vale menos que una huerta de regadío, porque la producción por m2 es mayor en este último caso. En un suelo edificable, según el tipo de cultivo, perdón de edificio permitido y su capacidad de producción más valdrá.

Claro, si un terreno antes de trigales pasa a ser calificado edificable, la valoración se dispara.

A todos se os ocurrirá, y, entonces, ¿ Por qué la administración no es lista y expropia siendo rústico y luego recalifica ?

Pues porque para expropiar hay que existir motivación. Atrapados.

2- LEY 8/ 2007 Y REFUNDIDO 2/ 2008

La Disposición Transitoria tercera del Real Decreto Legislativo 2/2008 establece:

Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen".

Parece mentira lo que se ha escrito de la interpretación de esto.

Para el cálculo del valor de suelo, los peritos tenemos que considerar la ordenación en su situación de origen.

Y se abre la controversia. Cuál es la situación de origen de un suelo.  ¿ Adan y Eva y el paraíso terrenal ?,   ¿ el Derecho Romano ?, ¿  Su situación  de rústico ?.

Parece obvio lo que pretende el redactor, pero la confusión es evidente.

Ya existía una jurisprudencia de los juzgados que los tasadores debíamos definir la edificabilidad a la hora de tasar de los terrenos aprobada, pero descontar las posibles plusvalías providentes de la ejecución del Planeamiento. Esto es, que valoramos lo que se deja construir a precios de la zona, sin tener en cuenta que si se suman dotaciones de todo tipo, las expectativas de aumento de valor, son seguras.

Pero prevalece la idea de que lo que pretende la nueva Ley, es que hay que valorar con arreglo a la edificabilidad con la que se ha construido la edificación existente, la materializada, simplemente los derechos consolidados.

Aquí, con este criterio, surge la solución a los problemas del Paseo, tanto del Ayuntamiento como de Dragados.

Según estudios poco rigurosos se determina que la edificación existente ha sido construida con arreglo a las ordenanzas de 1951, y calcula erróneamente la edificabilidad de ese año de la zona, 0,9 m2/m2.

Ya da igual vivienda pública o privada. Se calcula con arreglo a esa edificabilidad del año 1.951 y edificios de esa época. Muerto el perro acabado la rabia.

De ahí surge el valor de 868 €/m2 de suelo.

El Jurado Territorial huye como de la pólvora de estos cálculos. Prefiere evitar la nueva Ley, no quiere entrar a interpretar esto.

Intenta llevar el cálculo según la ley anterior, y sube este valor a 1.062 €/m2, con un cálculo erróneo de edificabilidad al no descontar dotaciones existentes e incluir vivienda pública en estos cálculos.

Estas Resoluciones, se recurren por Ayuntamiento y Dragados, precisamente porque no se emplea la Ley 8/2007 y el refundido de 2008 y entonces nosotros podríamos detectar estos errores, elevando la valoración en los tribunales.

Que lío.

 Podría haber tocado otro tema como primero de interpretación del Tribunal Superior de Madrid. Unos más fácil, un erial a las afueras. No , toca el Paseo, con solares, casas edificadas en los años 30 ( no en el año 1951 ) y solares jamás construidos, junto con casas más modernas a todas estas fechas.

A alguien del Tribunal se le enciende la bombilla. Aplicaremos el Sistema Objetivo Singular.

3 SISTEMA OBJETIVO SINGULAR

Este sistema surgió años antes, y es cierto que fue recogido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

También intervine yo como perito en el mismo: La ampliación del Aeropuerto de Barajas.

Varios millones de m2 entre Madrid, Barajas y Alcobendas. Suelo de diferentes categorías, pasaban a ser expropiados para este equipamiento.

¿ Cómo valorar un aeropuerto ? El valor del suelo será mayor cuantos mayores sean los beneficios de esta explotación.

En España los aeropuertos no están privatizados. Aena no publica sus resultados.

Yo pretendí equiparar mis valoraciones a los resultados de Ferrovial en los concursos ganados de explotación de esta empresa española en Inglaterra, pero con poco éxito.

Surgió la idea de hallar un precio simbólico, por así decir, pactado, nada objetivo y tan singular que era definir que todo este suelo equivaldría al precio como si en vez de un aeropuerto se edificaran viviendas de protección oficial. Con la edificabilidad media de estos tres ayuntamientos.

Diversas Sentencias han triunfado en otros ámbitos, aplicando este que no es un sistema de valoración, nada objetivo y sí muy singular.

Y la bombilla que se le enciende al Tribunal Superior es precisamente buscar esta similitud.

En suelo urbano que sea difícil de calcular el valor, por no haber casos similares empleamos por jurisprudencia, el Sistema Objetivo Singular.

Según estos cálculos surge el valor de 347 €/m2 de valor de suelo del Paseo de la Dirección.

Hemos perdido el pleito.

Esta indefinición de valores como inseguridad jurídica en la aplicación de la Ley 8/2007, incluida a su vez en casos de expropiaciones en la reciente Ley del Suelo de 2015, vigente,  ha existido en todas las promociones, no solo en el Paseo, hasta la Sentencia del Supremo nuestra.

Por supuesto que la aplicación rigurosa de esta legislación, así interpretada, conlleva a controlar las plusvalías de suelo, pero tanto que anula la posibilidad de inversión en suelo no finalista.

A su vez hace la función del perito, inútil y las expropiaciones, injustas, los justiprecios no acordes con los valores de mercado perseguibles que consigan el restablecimiento de los derechos perdidos.

 La Sentencia ganada determina ya todas estas incertidumbres.

En todo caso habrá que considerar que un convenio no es instrumento apto para modificar el Plan Parcial, mediante la incorporación de reserva de viviendas de protección oficial, que no vincula a los recurrentes no firmantes del mismo, y que, por tratarse el ámbito del Plan Parcial de suelo urbano, no es viable incluir esa reserva de edificabilidad.

Explicación: No se pueden establecer reservas de VPO en el plan Parcial ni por ello en la valoración de los expropiados.

La mención a <<situación de origen>> no puede entenderse referido a la primigenia ordenación y sí a aquella inmediatamente anterior al instrumento que legitima la expropiación.

Explicación: Es aplicable el Plan General de 1.997, edificabilidad entre 1,78 m2/m2 y 1,82 m2/m2 ( según cálculos de la edificabilidad existente aprobada ) 

No se cuestiona que el denominado método objetivo, consistente en la utilización de los módulos de las viviendas de protección oficial y cuya aplicación fue aceptada por la Jurisprudencia bajo la vigencia de la legislación anterior a la Ley 8/2007, con carácter excepcional y subsidiario, en supuestos de falta de transacciones significativas, pueda aplicarse tras la reforma normativa operada por la citada Ley 8/2007, y sí que en el caso concreto enjuiciado pueda acudirse a dicho método cuando el informe pericial rendido por el arquitecto Sr. Romero García-Morato contiene valores de operaciones de productos inmobiliarios semejantes en el ámbito de la expropiación y en zonas anexas.

Explicación: No es aplicable el Método Objetivo Singular y también señala indirectamente como correctos y estimables los valores en venta recogidos en revistas especializadas como en anuncios en las valoraciones de los peritos y no tan sólo datos registrales de transmisión, de difícil acceso. Menos mal.

 Creo que queda en estos tres párrafos clara la jurisprudencia del Supremo.

Según estos datos recoge como valor correcto esa cifra aproximada a 4000 €/m2.

Aun repitiendo y recogiendo esta misma jurisprudencia, la cifra de 2000 €/m2 de la segunda Sentencia es tan sólo debida a recoger como válido el cómputo del 50% de vivienda pública, en el cálculo del otro perito que sí coincide en el resto de datos.

4  CONCLUSIÓN

Espero me perdonéis el rollo. He intentado ser corto y claro. Pero seguro que para muchos es demasiado, y lo entiendo.

Como veis, distintas interpretaciones conducen a valores tan dispares, que han hecho este sector, cuyo sistema es por Tasación Conjunta, esto es que todos los solares debían valer los mismos, absolutamente injusta y arbitraria.

Si veis el mismo suelo, según diferentes criterios jurídico-técnico puede valer desde 347 €/m2 hasta 4.000 €/m2.

Espero que esta Sentencia conlleve una claridad que permita a los peritos definir más exactamente el valor de las cosas, que, como he dicho ya antes, en una expropiación debe ir encaminada a la restitución de los derechos enajenados mediante la monetización de su coste.

En futuras operaciones, como la de Puerta Norte, deberá ser incluido en estos estudios de costes, pero en el Paseo, como siempre nos llega tarde para muchos.

Este es un parque jurásico experimental de cómo hacer todo mal.  

Ahora veremos cómo arreglarlo, si existe voluntad por todas las partes.  Perdiendo todos algo.

P.D. : Con esto termino la definición de la famosa Sentencia y mi peritaje, volviendo a esconderme en el seudónimo de Secundino, que el Tribunal ha empleado correctamente para cumplir la protección de datos debida ( que todo hay que explicarlo ).