SENTENCIA Y ESPECULACIÓN ? 16 ( 499 )

ULTIMA HORA:

Ayer, la Asociación Cuatro Caminos obtuvo y publicó el contrato de rescisión con Dragados, 

Reitero mi enhorabuena a Antonio Ortiz por esta publicación. La podéis obtener en su blog:

https://avccaminostetuan.blogspot.com.es/2016/09/paseo-de-la-direccion-acta-resolucion.html?m=1

Lo comentaremos en el post del viernes, junto con nuevas cosas que ahora se están fraguando.


 OBRA

Pocas cosas que relatar, Dragados están terminando las obras que están incluidas en el contrato de rescisión.

Como vemos el ascensor entre Isla Gomera y el Paseo ya está casi terminado. Esta “caja mágica” seguro que no se pone en funcionamiento hasta que se ejecute el polideportivo.

La gente se pregunta cuándo se inaugura el Paseo, que ya está prácticamente terminado.

CONTRATO DE RESCISIÓN

Parece ya un contrasentido que estemos todos pendientes de conocer, debidamente publicado el texto de la Rescisión entre Dragados y Ayuntamiento.

Este contrato ya lo conocen muchos letrados porque Dragados no tiene ningun sentimiento de ocultar nada, ya que inmediatamente suscribir este documento, lo ha presentado como prueba en el Tribunal Superior de Justicia, desistiendo de los procedimientos abiertos y desentendiéndose así de su resultado.

El Tribunal ha remitido, como no puede ser de otra manera el documento a todos los letrados, por lo que ya está en poder de mucha gente.

De todas formas de nada sirve adelantar una exclusiva, es el Ayuntamiento el que debe agilizar este trámite y será entonces, cuando podremos todos analizar el contenido, que ya de todas formas conocemos en rasgos generales por el propio Delegado.

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Como ya sabéis mis lectores, sólo 3 fincas de las más de 400 propiedades, han podido ir al alto tribunal de Justicia.

Esto es porque son fincas pequeñas, muy fragmentadas, de antiguas titularidades, con muchos copropietarios. Para ir al Supremo, antes de este mes de Julio, en la que cambió la Ley, se precisa que por propietario la reclamación sea de cuantía superior a 600.000 €.

Casi todas tenían impedido el acceso al Supremo por este concepto y algunas no acudieron ( muy pocas ) por los costes de esta reclamación en gente de procedencia humilde.

Tres fincas, dos de ellas ya tenían Sentencia favorable del Supremo y faltaba la tercera.

Ayer me comunicaron que la finca 100, con una superficie registral de 764,86 m2 había obtenido Sentencia Favorable, reconociendo el valor obtenido por este perito de 3.963,78 €/m2 y fijando el justiprecio en 3.183.323,61 €.  

Tres de tres. Yo creo que esta bastante fijada la Jurisprudencia y por ello determinada la Doctrina de interpretación de la Ley del Suelo de 2008, con resultado totalmente diferente del aplicado en el Proyecto de Expropiación y desautorizando expresamente el empleado por el Tribunal Superior.

Insisto, algo hay que hacer. No se puede explicar esto a tanta gente.

ESPECULACIÓN ?

El otro día, en el Pleno Extraordinario, no dudo que un poco molesta por mis críticas, Montserrat Galcerán, la Concejala, hizo una acusación velada que a mí al menos me dejo perplejo. Al final del Pleno, me acerqué a ella para pedirla explicaciones y fue ella la que me las solicitó. Parece que existe la duda de si en este proceso han existido operaciones especulativas de propietarios privados.

Estoy a punto de terminar este estudio, pero por su gravedad adelantaré algunos datos de lo que entregaré debidamente documentado en la Junta de Distrito.

El sector está compuesto por poco más de 50.000 m2 de suelo privado a expropiar. La división de la propiedad es en fincas usualmente pequeñas, de propietarios muy antiguos. Existen además unos 3000 m2 de suelo de titularidad desconocida y unos 2000 que ya eran municipales o del Ivima, por diferentes conceptos.

En el año 2000 se empieza por el Ivima el estudio del sector, una vez terminado el de La Ventilla. Eso hace que empresas operadoras de suelo y promotoras se interesen por el mismo. Esto ocurre siempre, no es un caso extraño. Acceden al suelo comprando a particulares. Este suelo, al no estar todavía ordenado es más barato que un suelo finalista, ya urbanizado, pero tiene muchos más riesgos.  

Parece lógico que  la primera en interesarse fuera Larcovi. Esta empresa es una gestora de suelo y cooperativas de vivienda, habitualmente social. Sus componentes accionariales no proceden precisamente de la derecha y su política de gestión tampoco. Es una acreditada firma con más de 30 años de experiencia. Es lógica su presencia porque ya compró un importante paquete de suelo en la Ventilla edificando muchas viviendas. Sencillamente, siguió comprando suelo en este sector.

Larcovi adquirió entre el año 2000 y el 2002, esto es 8 años antes de la expropiación, suelo que en ese momento estaba a la venta. Lo adquirió al precio fijado como mínimo a efectos fiscales, unos 650 €/m2. Adquirió unas 12 parcelas, de superficie entre 120 y 450 m2, con un total de 3.177,44 m2.

En el año 2002, yo creo que con el conocimiento de que el Ivima no iba a desarrollar nada, dejó de adquirir suelo, y ha aceptado en el año 2009 en conformidad la cifra del Proyecto de Expropiación, en 868 €/m2. Si actualizas en 9 años la cifra de compra te sale este resultado. No ha ganado ni perdido,  simplemente ha recuperado su inversión.

Parece desechado, por tanto que sea Larcovi un especulador.

Inmediatamente aparece la mencionada Cooperativa Área Norte . Esta es una cooperativa que surge hacia el año 2000 y recoge los fondos para vivienda de más de mil cooperativistas. Compran en diferentes sitios, en Tres Cantos, Pozuelo, Rivas, Algete y en el Paseo. Y hacen lo mismo que Larcovi, adquirir suelo al menor precio que pueden en un terreno no ordenado, con sus incertidumbres.

Calificar a una cooperativa ya como especulativa parece una aventura arriesgada, porque estas entidades no tienen como fin ganar dinero sino abaratar los costes para sus asociados.

Adquiere suelo entre los años 2002 y 2005, deteniendo el proceso de compra cuando se inicia el Convenio de Dragados.

Adquiere unas 20 fincas, de superficies diversas que van desde los 50 m2 a los 2.700 m2 ( una de ellas ), en el estudio realizado a mí no me salen más de 8.500 m2 de superficie de esta titularidad, pero puede que lo que pase es que no tenga acceso a datos de expedientes de dominio favorables y que esta cifra pueda aumentar.

Las adquisiciones lo fueron en cifras que oscilaban entre los 650 €/m2 a los 750 €/m2, copiando la estrategia de valoración fiscal.

Para evitar suspicacias en aquellas fincas consultadas de nuestra Asociación se incluyó una cláusula de revisión en caso de que en la expropiación estas fincas alcanzaran una indemnización superior.

Y aquí es donde aparece FCC. Esta empresa era la que construía las viviendas de esta cooperativa y apoyaba técnicamente estas operaciones, no siendo partícipe de la Cooperativa sino contratada por la misma. Al entrar en Concurso de Acreedores, es el acreedor preferente, será el primero en cobrar. La gestión de esta cooperativa la lleva el Administrador Concursal.

Ninguna de estas empresas precisa un técnico como yo, desgraciadamente. Tienen su propio equipo jurídico y técnico.

Esta Cooperativa adquirió solares que tenían inquilinos, algunos, pero respetaron los alquileres de renta antigua, como saben en DUS.

No, no parece calificable de especulador hasta ahora nada. Como respondió Lasheras en la Comisión, no es más que un operador de suelo más.

Lo que hace sospechoso es que sea una de las pocas entidades que se verá aprovechada de la Sentencia del Supremo, obtenida por esta Asociación.

La razón es sencilla. Dragados y esta Cooperativa han estado negociando suelo a cambio de indemnización durante años. Esto es perfectamente legal e incluso considerado como aconsejable en todo proceso urbanístico, haciendo partícipe al propietario del resultado de la expropiación.

Este proceso de negociación se desbarató ante la delicada situación Concursal descrita. Sin embargo, al inicairse el año pasado el pago de estas fincas se encuentran sin comerlo ni beberlo con una situación idónea para cubrir sus aspiraciones económicas, ya que el Tribunal Superior ya recoge en parte la nueva doctrina y ganarán probablemente en el Supremo.

No tengo la menor duda que el Administrador Concursal ordenará al letrado de su confianza Recurrir al Supremo, porque debe velar no sólo por los intereses de FCC, sino por los económicos de los cooperativistas.

Las dos empresas que han ganado en el Supremo, son empresas patrimoniales, una de ellas propietaria antigua del suelo y la otra adquirente en el año 2003 con fines de buscar una rentabilidad futura legal de unos ahorros familiares.

Tampoco veo especulación en esto.

Quedan por ello, unas 350 fincas, el resto, que no han podido recurrir con una superficie de 35.000 m2.

Unos 7.000 m2 de estos firmaron en conformidad con la valoración del Proyecto de Expropiación.

No veo especulación alguna por supuesto en estos propietarios, significando por ello que los insatisfechos ascienden a una cifra aproximada de    30.000 m2. Estos más de 300 pequeños propietarios son los agredidos, no los causantes de nada.

Descartando en los propietarios de suelo la especulación, quedaría esta Asociación o yo mismo por analizar, por qué no.

¿ Seremos unos especuladores por solicitar 3.900 €/m2 ?

Pues según el Supremo, está acreditado que no.

Pero es más, cuando me reuní por primera vez con la Directora General de Gestión Urbanística, Isabel Pinilla, me acuerdo que la dije:

Este desarrollo por expropiación mediante Concesión a un privado con permuta de suelo es totalmente erróneo, porque no se puede convencer a ningún juez que se precie que vendes suelo a Dragados mucho más caro que lo adquieres del expropiado, estas ya en el convenio fijando el verdadero valor del suelo.

Y es que mientras el Proyecto valora el suelo bruto en 868 €/m2 a Dragados se le vende en:

Valor suelo bruto = Precio unitario de repercusión x Edificabilidad media = 2.310 €/m2 x 1,8 m2/m2 = 4.158 €/m2

Es decir, que el Ayuntamiento vende a Dragados en 4.158 €/m2 lo que adquiere en 868 €/m2.

Y digo yo…….

¿ Quién es el especulador y al único que le sobran ahora los cuartos ? = Ayuntamiento

Pero José Manuel Calvo se vuelve a equivocar, porque esos 49 millones de euros, sí, esos que Florentino le habrá costado explicar su ausencia en ese Consejo de Administración, no existen, porque se lo gastará además el Ayuntamiento en Sentencias del Supremo y en resolver una urbanización que no costará tan sólo, si se hace bien 7 millones de euros.