180 millones ?

La ola de calor como asuntos profesionales, me conducen unos días a Madrid. Parece que este año el blog no tiene autorización de vacaciones.

Ya lo sabemos todos. El Ayuntamiento ha desestimado el Recurso de Responsabilidad Patrimonial a unos afectados por una expropiación injustamente tratados según un Pleno del propio Municipio.

Ahora están notificando por correo individualizadamente a, supongo, más de 400 propietarios de 103 fincas alegantes. Perfecto. Para mí mejor. Ya no me toca a mí y es la comunicación aparente definitiva del final del Procedimiento Administrativo como de cualquier solución pactada.

Es y así ha sucedido el final del objeto social de la Asociación.

Esto no es noticia. Nadie puede, como no sea para desacreditar inútilmente a terceros, pretender objetivos de cualquier tipo que no sea ya el ejercicio del Derecho individual de estos afectados a recurrir a los Tribunales.

Hay desde esta carta 2 meses, SIN CONTAR AGOSTO, para poder hacerlo, con el equipo jurídico que quieran. Todo Septiembre y Octubre.

Bueno, hemos perdido, todo lo han hecho bien y no tenemos más que decir, son cosas que pasan en todas las expropiaciones, unos cobran más y otros mucho menos.

Y surge la noticia. Siempre surge cuando parece que se acaba. Ya pasó antes con la aparición de las adendas, de la auditoría de Raquel Rodríguez…. Y lo que quedará.

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-08-06/dragados-furor-inmobiliario-solares-burbuja_1599896/?utm_campaign=BotoneraWebapp&utm_source=twitter&utm_medium=social

El título de la información de @elconfidencial no puede ser más concreto: DRAGADOS PIDE 180 MILLONES POR UN VIEJO BARRIO CHABOLISTA RECLASIFICADO DE MADRID.

A su vez, ya es objeto de estudio esta noticia.

https://www.inmoley.com/NOTICIAS/1812345/2018-1-inmobiliario-urbanismo-vivienda/08-18-inmobiliario-06-21.html

Y yo intento que alguien, quien sea, salga a la palestra para aclarar esto. Deben estar de vacaciones.

No puede ser que los propietarios de ese mal llamado barrio chabolista estén recibiendo cartas desestimando esa justicia que el propio ayuntamiento reconoce y que el producto inmobiliario arrebatado tenga ese valor. La coincidencia en tiempo es malversa.

Dragados ha cobrado, como dice el artículo en especie ( solares ) y en dinero. Hace exactamente dos  años que se llega a un acuerdo amistoso de rescisión, concretado en Noviembre del año pasado.

Y la respuesta es sencilla: Dragados cobra en suelo y lo vende al mejor postor en la libertad de mercado existente en este país, solo puesta en duda por algún responsable de este dislate.

Pero esto hay que analizarlo.

Dragados ha cobrado en suelo ( según esa liquidación nunca publicada ):

Parcelas T1, son las 4 concretadas en las dos manzanas de Marqués de Viana con el Paseo . Como están destinadas a Vivienda de Protección Oficial su precio está limitado, y con una edificabilidad total,  44.125 m2 a un precio total de  28.460.625 €.

Parcelas T2, son otras 3 situadas en la confluencia de Capitán Blanco Argibay con el Paseo. Esto ya es para vivienda libre, sin límite de precio de venta, por lo que por una edificabilidad igual 44.125 m2 se valora este suelo en 101.928.750 €.  

En concepto de suelo por tanto Dragados ha recibido 130.389.375 € por esas famosas torres.

Y aquí coincide un poco las noticias, salvo en el precio de venta de las torres de Marqués de Viana.

Indica el redactor que el precio de venta de las torres T2 asciende a 100 millones, lo que coincide con su precio pactado con el Ayuntamiento, por lo que lo único que esta haciendo Dragados es recuperar en dinero su inversión.

Pero ahora indica que pide 80 millones por las torres T1, cifra muy alejada de la valorada por el Ayuntamiento, concretamente una plusvalía de  51. 539.375 € .   

La pista sí la aporta el reportero. El uso de estas torres puede ser vivienda de protección oficial o alternativo el uso terciario en uso exclusivo.

Cuando Jose Manuel, el Delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, anunciaba la aparente renuncia y recuperación para las arcas públicas de 46 millones de euros, nadie se creía que Florentino Pérez, a pesar de ser un caluroso 15 de Agosto, hiciera esta donación popular. Recordemos el cachondeito de la respuesta en la Comisión municipal de Jose Luis Martínez-Almeida, posible candidato futuro a la alcaldía por el PP, ante estos supuestos.

Para comprender esto hay que hacer historia.

SIEMPRE las 4 torres fueron el fondo de comercio, la base económica de este espantoso invento.

Concentrando en 4 torres una parte de la edificabilidad lucrativa, con la venta de la misma a un concesionario, se debe sufragar todo, sin coste alguno para el contribuyente.

Y desde el principio estas torres estaban clasificadas para que esta transmisión fuera lo más rentable posible, que garantizaría la estabilidad financiera de la operación.

Todos hemos visto que esta visión simplista como la crisis ha conducido esto al fracaso. La auditoría de Raquel Rodríguez lo analiza a la perfección.

Las torres, que en principio eran todas para vivienda libre, se vendía por el propio ayuntamiento a una repercusión de 2.310 €/m2, con lo que el concurso incluía un coste de esos 178 millones que después se ha reducido esos 46 millones que siempre indican, minoraciones en los pagos expropiatorios de los afectados.

Para poder alcanzar esa cifra de repercusión, el precio de venta de las viviendas debe superar ampliamente los 5.000 €/m2.

Esto, en plena burbuja, en el año 2006, a pesar de ser torres, era un precio muy alto para un suelo no finalista, que tardarías años en producir.

Raro por ello que las cuatro empresas mayores del sector y los más importantes bancos, pugnaran por concurso tan inseguro.

Y ahí estaba, escondido en el Plan Parcial inicial. Las 4 torres,  podían tener un uso alternativo al de la vivienda como oficinas u hotel. Barra libre.  

  

Esto no se cambió en ningún modificado posterior, por supuesto, y mucho me temo que tampoco en el modificado actual a aprobar.

Otro de los “errores” del Plan es igualar el precio de la vivienda con el de uso terciario en uso exclusivo, cuando todos sabemos que no vale lo mismo. No digamos ya si es de cualquier tipo de protección. 

Ya en el año 2007 se hablaba en círculos inmobialiarios la posibilidad de que detrás de esto hubiera la solicitud de determinada cadena americana de hoteles en la adjudicación de alguna de estas torres.

Posteriormente vino el rumor de Mercadona. Ya los propios diseños de Touza no nos auguraban torres de viviendas.

Yo alegaba siempre todo esto.

A mí me gustan las torres, qué le voy a hacer. Esto es como luchar contra el internet, una tontería. La edificación en altura es el futuro como el final del urbanismo.

A su vez apoyo que sería positivo para el barrio un uso terciario, como el comercial, inexistente actualmente y que estimularía la economía así como serían un apoyo a esas dotaciones que ahora se pretende construir.

Vivimos en un barrio dormitorio y no se puede defender la inexistencia del vehículo privado, eliminando sistemáticamente el mismo de las calles ante la ampliación de aceras, si no se evitan los desplazamientos.

Esto se consigue con barrios más autosuficientes.

A esto se añade que cada vez menos las empresas precisan una ubicación representativa en una city, ya que los desplazamientos son cada vez menores debido a las comunicaciones múltiples electrónicas. Son otros los objetivos de implantación. 

En las conversaciones durante estos años, he manifestado todo esto.

Sin embargo, siempre he denunciado dos hechos:

1/ Esto lleva consigo un estudio de impacto ambiental adecuado. Cuando se aprobó el Plan del 2006 se incluía la realización de 5 aparcamientos subterráneos, que fue lo primero que se eliminó. Hay que hacer un estudio serio y ajeno a ideologías urbanísticas de primaria.

2/ En todas las alegaciones y peritajes he denunciado estas plusvalías que deberían ser consideradas en la valoración expropiatoria. El propio TSJ, ante este estudio integrado en todas las valoraciones mías ( más de 200 ) indica que puede ser el correcto y no lo contempla porque soy yo el que determino una edificabilidad inferior en orden a una prudencia debida. Lo digo para esos funcionarios que dicen que el valor de 4000 €/m2 de suelo bruto es excesivo. Multipliquen ustedes los 2.310 €/m2 por esa edificabilidad reconocida por el TSJ de 1,8 m2/m2 y se sorprenderán del resultado: 4.158 €/m2.

Es decir, que los mismos funcionarios que diseñan un sector con una venta en un precio cuando van a pagar al expropiado lo valoran 4 veces menos. Porque es un barrio chabolista, claro.

En fin, no sé si la noticia es buena o mala. Les deseo a Dragados suerte y que por el bien de todos el uso de las torres sea el que de el mejor empujón al barrio, y a DUS les exigiremos en este modificado que se una a normas complementarias que así lo hagan. 

 Vender a 28 millones suelo público y valorarse en 80 millones a los pocos meses, requiere una explicación.  

Después de esto ya para qué intentar explicar la buena gestión municipal. Qué decir a tantas familias que reciben la carta. Pues nada.

Y los especuladores, nosotros.