ALEGACIONES A UN PASEO Y UNA BODA

PRESENTACIÓN DEL 3 MODIFICADO EN LA JUNTA DE DISTRITO

Asistimos el día 13, jueves, a las 18.30 horas, en el salón de actos de la Junta de Distrito, para que el área de Desarrollo Urbano Sostenible, encabezados por Jose Manuel, su Delegado, así como Antonio, el Subdirector General responsable del Planeamiento, ambos arquitectos, para explicarnos el 3 modificado del Plan.

Lo primero que todos detectamos es la poca gente que asistimos a tan importante aparente acto.

El Delegado, ante una pregunta sobre este extremo indicó que era motivado por la situación actual ya avanzada de la actuación como pacificación del barrio conseguida ( como no podía ser de otra manera ) por la buena gestión de ahoramadrid. Incluso afirmó que en caso de seguir el PP, ahora no estaría ejecutado nada.

Yo tengo mi opinión personal, que en nada es igual.

Que la gente no asista a los actos de la Junta de Distrito, no es nuevo ni de este sector. La gente esta harta de asistir a eso que llaman Participación Ciudadana y que después de trabajar como chinos, no se realiza ni el 10% de lo que se insta.

Han perdido credibilidad, y es ahora en el Paseo donde tienen que recuperarla. Es justo lo contrario.

La reunión empezó con una presentación de Montserrat Galcerán, Concejala de Distrito, siguió con una exposición política del Delegado y una Técnica del Subdirector. Nada nuevo.

En el turno de preguntas una vecina preguntó sobre la liberación de los edificios de Paseo de la Dirección 314-316 y Aligustre 1.

 Los datos de estos en diversas intervenciones es:

No se liberan de la expropiación, ya que en este caso deberían contribuir a los gastos de urbanización como plusvalías generadas por la actuación. Se trata de una exclusión de la expropiación, y la contribución futura se basa en la cesión gratuíta cuando derriben el inmueble de parte de suelo para adaptarlo al ancho de calles previsto.

Esto ocurrirá cuando voluntariamente decidan derribar el inmueble, osea que puede ser nunca.

A partir de ahora los dos edificios del Paseo pueden solicitar la licencia de obras que quieran ya que se adaptan a las dos ordenaciones, la vigente como la prevista.

Aligustre 1, debe esperar a la aprobación definitiva del modificado, a finales de año.

AA VECINOS CUATRO CAMINOS

Solicitan verbalmente el contenido resumido de sus alegaciones:

-          Torres de Dragados no, abonando a cambio en metálico su importe

-          Mejora documental del modificado, no legible bien ni comprensible

-          Incremento de dotaciones e implantación de una mayor deportiva

-          Intervención de la cornisa más fuerte produciendo una verdadera accesibilidad

Rechazan lo de las torres como intervenciones superiores a la urbanización ejecutada debido a justificar que este modificado hereda las consecuencias ya determinadas. Es ilegal la monetarización a Dragados de los solares.

Yo aquí, me quedé pensando. Ahora Dragados los vende….. ¿ Puede comprarlos el Ayuntamiento ? En fin, malo pensar.

Pide perdón Antonio Diaz si la documentación no se entiende. Lo revisará.

MI INTERVENCIÓN

Seré muy breve porque acompaño mi alegación.

Considero el modificado insuficientemente definido para considerar que se cumplirán en los documentos de urbanización como construcción los objetivos del mismo de protección del Canal como accesibilidad.

A su vez reitero la necesidad de incrementar las dotaciones, cosa que globalmente no se ha conseguido.

Aquí se produce un pequeño rifirrafe con Antonio Diaz Sotelo, que defiende que sí existe aumento de dotacional al reducirse la edificabilidad.

Esto no lo vemos los vecinos así, porque en el fondo pensamos en la dotacional no para el sector, sino para todo el barrio. Es decir lo mismo, sí, pero no es lo mismo.

Pachi Barrueco pregunta sobre los realojos y zona 0

No estaba en el orden del día pero correcto aprovechar.

Indica Jose Manuel, el Delegado, que se acaba de aprobar las obras de derribo posteriores a estos edificios, que para evitar ocupaciones es imprescindible y se termina de entregar el edificio de realojo a la EMVS a finales de mes, por lo que afirma como fecha el 15 de Octubre.

Yo ruego que no den fecha alguna ya que pueda volver a fallar y aclara que la fecha indicada no es la de entrega de la vivienda sino la disponibilidad jurídica y técnica para hacerlo.

Mirad. Yo considero que a esto que dice Jose Manuel falta solicitar a Hacienda de nuevo papeles fiscales y los inherentes de contratación, repasos de viviendas y demás, por lo que no será hasta finales o primeros del año que viene.

Sobre la zona 0 se ha retrasado por problemas presupuestarios y como fecha correcta lo desplazan a Abril del año que viene. ( Largo me lo fiais amigo Sancho ).

Muy buena la intervención final de Montserrat Galcerán, solicitando perdón por los retrasos cometidos así como defender que es cierto que se debe considerar un Plan Especial que contemple de manera más eficaz la situación de la cornisa como el Canal.

PRESENTACIÓN REVISTA DEDICADA A TETUAN DEL COAM

El viernes pasado, día 14, a las 20 horas, se presentó la revista 375/I del Colegio de Arquitectos de Madrid, que ha sido dedicada en gran parte a nuestro barrio, Tetuán.

Como veis, seguimos siendo noticia. Un poco de crítica a este nuevo formato es que la estética siempre debe no ser el argumento si no va acompañado de una profundidad de contenido.

En fin, la discusión siempre de nuestra carrera.

GRACIAS A TODOS

Ya decía en el anterior post, que esta iba a ser una semana de Paseo, pero ocultaba realmente el paseo que me esperaba este sábado con mi única hija.

He recibido múltiples felicitaciones por su boda. No soy muy de hablar de mí mismo, pero tampoco lo es tanto, ya que sin mi hija Cristina, este blog no existiría.

Para mí un blog siempre ha sido ese cuadernillo de espiral con hojas de cuadraditos, muy usados por los arquitectos en nuestros croquis. Ella me orientó en este blog.

Que intenten ser felices.

Bueno, aquí hago público como prometí, mi alegación al modificado aprobado,  previa a su presentación. Este blog es seguido no por lo que refiero sino por los comentarios de gente. A su vez pretendo que sirva de foco de ideas, y no patrimonio exclusivo de las mías.

Empiezo la alegación demandando de nuevo el reequilibrio con los afectados, como en mi caso no puede ser de otra manera, y supongo que los grupos políticos tienen una nueva como última opción de esa “ayuda” que dicen dar.

ALEGACION:

3ª Modificación

 Plan Parcial APR 06.02

Paseo de la Dirección. –

Exte 711/2015/22532

                                                                                                

Sra. Alcaldesa:

Don Luis Romero García-Morato con DNI 50.291.617 R., arquitecto colegiado 6035 de Madrid, en nombre propio como vecino afectado con domicilio en c/ Rosa Menéndez 33 de Madrid., en nombre propio como vecino afectado como en nombre de propietarios de las fincas situadas en el sector incluido en el Plan Parcial de Reforma Interior del APR.06.02 de PGOUM “Paseo de la Dirección”, ante V.S. comparezco y en la representación expresadas DIGO:

            Que se ha publicado el acuerdo de 26 de Julio de 2018 de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid en el B.O.C.M 196, de 17 de Agosto de 2.018, por el que se somete a información pública en plazo de un mes la aprobación inicial de la 3ª Modificación del Plan Parcial del APR.06.02 del P.G.O.U.M de Madrid. “Paseo de la Dirección”.

            La presente Modificación es a su vez modificado de la 2ª Modificación de aprobación definitiva de 20 de Febrero de 2015 y según la memoria incluida el objeto es:

1.    Proteger la infraestructura histórica del Canal Bajo de Isabel II, en los términos del catálogo de elementos singulares del Plan General.

2.    Establecer una nueva ordenación como resultado del estado de ejecución del planeamiento y del proceso participativo realizado con los vecinos del distrito, proponiendo las determinaciones adecuadas para la eficaz gestión.

3.    Regularizar la calificación de algunos centros de transformación ejecutados en la urbanización del planeamiento vigente.

4.    Completar las determinaciones de la normativa urbanística vigente.

            Por ello, se comparece en el trámite de información pública de dicha Modificación del Plan Parcial del APR.06.02 “Paseo de la Dirección” y se formulan las siguientes,

ALEGACIONES

Primera. - Improcedencia de la Modificación planteada.

            La modificación planteada recoge los antecedentes que la posibilita que es el Acuerdo de resolución anticipada de la Concesión, aprobada el 8 de septiembre de 2016 por la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid.

           

            Dicha liquidación se hace pública con el documento actual de aprobación inicial del 3 modificado como parte integrante del mismo.

            El 3 modificado es improcedente ante dicha liquidación por:

a)    Dicha liquidación no recoge equilibrio económico alguno con los injustamente tratados expropiados por la gestión del ámbito según Sentencias del Supremo, repartiéndose directamente según acuerdos el resultando sobrante de la Concesión, valorada en 176.500.392,67 € y cuyo resultado económico final es de 122.457.765,61 €. Se da la circunstancia que el ahorro está motivado por un descenso en los costes expropiatorios repercutidos entre los  138.953.784,39 € recogidos para este concepto en el Concurso de adjudicación y los resultantes fijados en 78.754.826,87 €, esto es 60.198.957,52 € de reducción.

b)    Ante este desequilibrio es el propio Pleno del Ayuntamiento de Madrid de fecha 26 y 28 de Octubre de 2016 aprueba:

  El Área de Desarrollo Urbano Sostenible llegará a un acuerdo mediante un convenio o la fórmula jurídica que se considere más idónea, con los expropiados cuyas valoraciones han sido cuantificadas muy por debajo de las asignadas por las diferentes sentencias judiciales que se han ido dictado por diferentes tribunales de justicia (TSJM y Tribunal Supremo) , en el que se recoja una fórmula de compensación frente al desequilibrio económico que les perjudica gravemente.

c)    A su vez ante dicho desequilibrio el propio Delegado del Area de Desarrollo Urbano Sostenible, Don Jose Manuel Calvo, anuncia públicamente unas ayudas mediante subvenciones individuales a aquellos afectados que debido a dicho desequilibrio no pueden adquirir la vivienda de realojo pública correspondiente.

d)    A fecha aprobación inicial del 3 modificado se califica la gestión por expropiación prácticamente terminada, sin considerar que ninguno de estos reequilibrios económicos ha sido aprobado ni se recogen en coste alguno.

e)     A su vez el Pleno del Ayuntamiento de Madrid, en caso de aprobarse el 3 Modificado estaría avalando el incumplimiento de un acuerdo acordado, por lo que los Partidos que lo suscribieron favorable, PSOE como PP deberían impedir la aprobación del presente modificado, siendo AM y Cs cómplices de este incumplimiento ante su abstención a estas ayudas. 

Esto indica que debe esperarse la tramitación del 3 Modificado en tanto en cuanto no se cumpla las estipulaciones establecidas por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid en cuanto al reequilibrio económico de los expropiados o bien incluirse los mismos en el texto para su aprobación.       

           

Segunda.- Generales a la documentación presentada

2.1 SOBRE LOS OBJETIVOS DEL MODIFICADO

            Si bien son indicados los mismos en la memoria técnica aportada, no se acompaña suficientemente soluciones a los mismos.

            De este modo se cataloga los elementos como ciertos entornos del Canal de Isabel II para su protección, pero nada se indica de las actuaciones  a emplear para su revalorización o recuperación, ni se valora su coste. Nada se aprecia en documentación gráfica.

            Así mismo sucede con la permeabilidad al parque del barrio, con simples determinaciones en fichas zonales de accesos peatonales y/o ascensores, sin determinar recorridos ni su viabilidad. Dato curioso que sea las Comisiones de Patrimonio consultadas las que para emitir dictamen favorable aconsejen la creación de ascensores como elemento de permeabilidad. No creemos que sea la solución sino si acaso una alternativa complementaria y supondría el fracaso de la ordenación planteada.

            Esto se complica aún más con las zonas donde se incluyen para dicha permeabilidad la conjunción con edificaciones dotacionales de creación simultánea a la urbanización de la cornisa, o simples grafiados de posibles accesos del trazado del Paseo subterráneos.

            De la documentación presentada nada conduce a precisar el cumplimiento de los objetivos fijados, posponiendo estas determinaciones al futuro Proyecto o Proyectos de Urbanización como construcción.

            Un Plan Parcial mas que incluir referencias técnicas de cumplimiento debe demostrar con sus disposiciones la viabilidad de la Ordenación para el mismo.

            Por ello la documentación es insuficiente para determinar el correcto cumplimiento del objetivo de dicha modificación y debe ser cumplimentado, previo a su aprobación inicial y con nuevo período de alegaciones. 

2.2 SOBRE PARTICIPACIÓN CIUDADANA

            Si bien se justifica la nueva Ordenación mediante el período de Participación Ciudadana, del cual este técnico fue partícipe, no se incluye justificación alguna de la aplicación, más bien, de la ausencia de la inclusión de decisiones y/o peticiones incluidos en el proceso y sí reflejadas en anexo  4 al documento. Se limita eso sí, a validar el conjunto de la actuación mediante el apoyo de la solución B propuesta de dos por el equipo redactor.

            Debe incluirse dicha documentación justificativa expresa. No basta con exponer las decisiones ciudadanas sino argumentar el cumplimiento o no de las mismas.

            El primer objetivo incumplido es la ejecución de la Fase 0, que fue expuesta esta zona, calles cuya urbanización que no se ve afectada por la modificación propuesta, de urgente ejecución, prevista para antes del verano y que no han sido iniciadas en la actualidad.               

Tercera.- Ordenación Propuesta.

Los objetivos indicado son:

1-    Revalorizar del CANAL BAJO de Isabel II, como elemento de la memoria del barrio y como patrimonio histórico de la ciudad.

2-    Materializar las oportunidades de PERMEABILIDAD entre barrio y parque.

3-    Mantener la funcionalidad del Paseo de la Dirección, redefinir su borde con el parque

4-    Incrementar el Patrimonio Municipal de Suelo, para la Política de la Vivienda

5-    No reducir la superficie de parcelas dotacionales  

3.1 SOBRE REVALORIZAR EL CANAL

            En realidad el texto de la memoria incurre muchas veces en la confusión de si la tramitación es un Plan Parcial modificado o un Plan Especial. Indica que ya en el año 2010, en cumplimiento del Plan General de 1997 se empezó la elaboración para protección del Canal de un Plan Especial que se acompaña en parte en anexo 3.

            Sin embargo, tal referencia se abandona en el resto de la documentación.

Se divide el Canal  en 8 elementos constructivos:

 • ACUEDUCTO DE LOS PINOS.

• ACUEDUCTO DE LA TRAVIESA.

• SOBREELEVACIÓN DE LAS CAROLINAS

• SOBREELEVACIÓN DE BLANCO ARGIBAY

• ACUEDUCTO DE VALDEACEDERAS.

• ALMENARA DEL OBISPO.

• ACUEDUCTO DE LOS BARRANCOS.

• ACUEDUCTO DEL OBISPO.

Estos son incluidos en el Catálogo de Monumentos Públicos y Elementos Urbanos Singulares nivel 2.

Se cataloga el entorno de dos zonas en el Catálogo de Elementos Urbanos Singulares:

o ALMENARA DEL OBISPO.

o ACUEDUCTO DEL OBISPO.

Así mismo se divide el entorno del Canal y la Cornisa en 5 de las 8 zonas en el que se divide el sector para su ejecución:

o ACUEDUCTO DE LOS PINOS. En la Zona de Reordenación A.

o ACUEDUCTO DE LA TRAVIESA. En la Zona de Reordenación B.

o ACUEDUCTO DE VALDEACEDERAS. En la Zona de Reordenación D.

o ACUEDUCTO DE LOS BARRANCOS. En la Zona de Reordenación G.

o ACUEDUCTO DEL OBISPO. En la Zona de Reordenación H.

La protección de estos elementos catalogados se remite a las determinaciones del Plan General para estos elementos.

Creo que es correcta esta clasificación pero, para proteger primero hay que actuar sobre los elementos constructivos así como su entorno para dotarles de su estado adecuado así como en algunos casos convertirse como así indica en “puertas para la permeabilidad del barrio”. Esto debe realizarse cumpliendo el Plan General en cuanto a la ejecución inmediata del Plan Especial Temático que se acompaña su inicio en anexo. 

La división creada de las actuaciones, unido a la ya referida indefinición del documento expuesto, no concluye una urbanización de cornisa que garantice los objetivos marcados.

Se propone que con la tramitación de un Plan Especial Temático recoja las determinaciones ya incluidas en el documento del Modificado como los desarrollos que lo hagan unitariamente correcto. Un solo documento que incluya las zonas externas entorno del Canal, sus elementos así como los objetivos de protección, cornisa y permeabilidad ahora poco definidos en el Modificado.

Este Plan Especial sería desarrollado mediante un proyecto de urbanización único que incluya simultáneo los proyectos arquitectónicos de las zonas dotacionales que se integran ( A, B, D, G, H ).

No se admite lo que propone el 3 Modificado de posibilitar proyectos de urbanización independientes para cada zona. Esto complica la gestión en el plazo de 20 meses previsto, tampoco garantiza una realización global correcta de la cornisa a proteger ni la accesibilidad al parque precisa.

Este documento integraría determinaciones en cuanto a ascensores y otros de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural   así como la categoría de actuación como Ámbito de Excelencia indicado por la Comisión Local de Patrimonio Histórico con la precisión definitoria suficiente para un dictamen completo de viabilidad como de los vecinos en su aprobación.

De esta forma, el resto de zonas no afectadas pueden ser aprobadas con el actual Modificado mediante la inclusión de las alegaciones oportunas.

Y este Plan Especial sería con la documentación suficiente para ser entendida por los vecinos la aprobada o no sin afectar al resto de las actuaciones.

3.2 PERMEABILIDAD

A nivel genérico y a falta de más datos se justifica la misma exclusivamente con la anulación de las edificaciones de borde quitando los bloques de borde ( cap. 2.4.6 ).

Esto, siendo básico no es suficiente. Haciendo resumen de lo expresado en el 3 modificado se incluyen las siguientes actuaciones complementarias:

En resumidas cuentas:

Zona A : Los Pinos:  Mediante edificación simultánea se resolverá la accesibilidad mediante un talud ajardinado.

Zona B : Traviesa: Conexión con ascensor o similar. El plano parece indicar la posibilidad de una conexión subterránea bajo el Paseo desde el dotacional D1.

Zona D: Valdeacederas: Edificación simultánea de dotacional D5 que tendrá su fachada y acceso al parque con adaptación del Canal.

Zona H : Barrancos: Itinerario accesible frente a Aligustre hasta el acueducto y zonas deportivas del parque. Instalación de un ascensor.

Estas determinaciones son absolutamente insuficientes para determinar si la permeabilidad pretendida es alcanzable o si la misma es la idónea.

3.3 MANTENIMIENTO FUNCIONALIDAD DEL PASEO

El actual trazado rectilíneo del Paseo, como se ha alegado tanto en las anteriores modificaciones como en Participación Ciudadana e incluso se reconoce en el propio documento, está sobredimensionado.

En ningún caso se ha solicitado la permanencia del mismo en su funcionalidad sino al contrario, su modificación a un uso más permeable al barrio con un mejor tratamiento para el peatón como usos alternativos, entre ellos el recorrido ciclista abandonado del primer Plan.

Tan solo en el capítulo 2.4.3 se indica un paseo peatonal como ciclista al oeste del Canal, al exterior del mismo, que no se justifica ni se grafía.

Debe reconsiderarse el diseño de este Paseo y no tan sólo en las zonas de reurbanización, que tampoco se definen, según las consideraciones sí planteadas en esa Participación Ciudadana que se obvia.

3.4 INCREMENTO DEL P.S.M. PARA POLÍTICA DE VIVIENDA

El modificado reduce la edificabilidad y por ello el número de unidades de vivienda social.

El modificado indica, en su memoria económica, que la edificación residencial  será desarrollada por la Empresa Municipal de Suelo para patrimonio municipal o bien mediante concurso de ejecución privada.

En correcto cumplimiento de los objetivos, tanto de la liquidación con Dragados como del modificado debe justificarse cual es la fórmula exacta de estas actuaciones, que deben limitarse al objetivo de aumento del Patrimonio Municipal de Suelo para su cesión temporal en régimen de alquiler. Cualquier transmisión a empresa privada de cualquier tipo, con retorno o no, suelo o vuelo, alteraría los objetivos fijados para incremento de vivienda realmente pública a disposición del municipio.

Así mismo se transmitió en Participación Ciudadana los peligros de concentración de determinados componentes de vivienda social en una zona ya sobrecargada.

Se propone reducir más esta edificabilidad así como una política de diversidad en la aplicación de la misma a distintos elementos necesitados.

3.5 NO REDUCIR LA SUPERFICIE DOTACIONAL

Si algo quedó claro en el proceso de Participación Ciudadana es la necesidad ahora inexistente del uso dotacional ajeno al propio parque, en el barrio, como la excepcionalidad de la oportunidad en este sentido de la modificación propuesta.

En base a esto fue la selección de la alternativa B, que, aparentemente incrementaba con la modificación estos usos.

No es así, y lo que se proponía como incremento ahora se propone como no reducción.

Los equipamientos deportivos pasan de 11.000 m2 a 12.908 m2, y el resto de equipamientos de 13.000 a tan sólo 13. 327 m2.

Este bajo incremento demuestra que la ordenación propuesta en algún punto ha desaprovechado la oportunidad única existente.

En base a esto considero debe reconducirse esta situación, proponiéndose como se dijo en capítulo anterior, modificando más edificabilidad residencial a dotacional.

Por proximidad como problemas de ordenación que luego expongo podría ser las parcelas D1, D2 y G1.

La parcela D1 es muy complicado de edificación residencial como de alineaciones. Podría ser más razonable como dotacional.

La parcela D2 es colindante a las dotacionales de borde y perfectamente ejecutables con las mismas de manera más adecuada que una manzana cerrada única residencial de 5- 6 alturas mas ático.

La parcela G1 concentra junto al colindante edificio de realojo construido un exceso de concentración para este uso.

Es por ello que estos suelos pueden y deben ser modificados a dotacional, reduciendo aún más la edificabilidad del ámbito y aprovechando ahora sí esa oportunidad única de dotar al barrio de lo que precisa y no de lo que excede.

3.6 PLANOS APORTADOS

En realidad, reincidiendo en lo ya referido de indefinición del modificado, tan sólo existen dos planos definitorios de la ordenación propuesta.

En base a los mismos:

3.6.1 PLANO 4 : ZONIFICACIÓN

-          No se grafía las zonas externas en el parque donde se actúa, entre ellas ese carril bici como peatonal.

-          No se incluye como reurbanización y por ende no se incluye su obra ni coste el acceso peatonal ya construido en zona D Valdeacederas, rampa al parque ya denunciada incorrectamente ejecutada en pendiente de mesetas como tramo final de conexión con el parque.

3.6.2 PLANO 5: ALINEACIONES

-          A nivel general no se entiende la alineación oficial con la línea indicada. Tan solo parece vinculante en la ya edificada, reflejada con mayor grosor. No se distingue esta línea de la de limitación de parcela.

-          No se fija en plano el ancho de la calle Alberdi, indicándose unas alturas a esta calle de la edificación residencial D2 de 5 plantas mas atico, debe justificarse estas alturas con arreglo al ancho de calle y similitud con la norma zonal 4.

-          La parcela D1 no se entiende la alineación de fachadas propuestas frente a la parcela D6 jardín ni a la calle Cosmos, de difícil ejecución por su fuerte desnivel. Estas parcelas D1 y D6 no resuelven en dicho plano los testeros de las parcelas en contacto que actualmente en muchos casos son o bien fachada a calle peatonal existente o con acceso de vehículos o derechos de vistas. Parecería mejor resolver frente a estos testeros un acceso peatonal desde calle Cosmos.

 

Cuarta.- TRANSFORMADORES.

Manifestando mi total disconformidad de disponer de transformadores enterrados en vía pública con el simple cambio de definición urbanística de la zona como área libre de cualquier tipo.

Pretender que estos elementos no son contaminantes no tiene ninguna base técnica. En todo caso deben ser zonas de acceso limitado. Tampoco pueden ser incluidos en el cómputo de áreas libres sino lo que son en realidad, equipamientos.

A su vez debe revisarse la potencia como necesidad de los mismos a contar de la reducción de edificabilidad propuesto.

Quinta.- NORMAS URBANÍSTICAS

-          Tanto en parcelas MI como MC y C, que coinciden con calles de inclinación colindantes a zonas externas indica:

Siempre que la topografía lo permita, se dará unidad a la cornisa de la edificación completa, por lo que, la planta baja se situará como máximo a una cota de cincuenta (50) centímetros por encima de la rasante de la alineación exterior, en el punto más alto de la totalidad del perímetro de la manzana. Esto será de aplicación siempre que la planta baja no se sitúe a más de tres metros y medio (3,50) por encima de ningún punto del viario     

Esta normativa conduce a escalonamientos en pendiente de plantas bajas ´hasta 3,5 metros de altura, lo que puede conducir seguro a una planta mas de edificación e muchos puntos de la calle. La misma no es coincidente con la normativa de aplicación para estos casos vigente en el Plan General, de aplicación al otro lado de la calle y que impone un escalonamiento no mayor de 1,5 metros de altura, que debe ser la respetada.

-          Insiste este modificado en el mismo problema del Plan Parcial inicial de autorizar los suelos tipo T, torre, adjudicados a Dragados, de Uso alternativo: Se admiten como usos alternativos al residencial, los usos de Servicios

Uso alternativo: Se admiten como usos alternativos al residencial, los usos de Servicios Terciarios, en la clase de Oficinas y Hospedaje, en edificio exclusivo. En el caso de realización de usos alternativos, se podrán modificar las alturas de la edificación, para adaptarlas al uso, con autorización municipal, sin modificación del aprovechamiento urbanístico

 

Este texto, no es de aplicación simple para el cambio de uso de residencial de protección pública libre y debe ser anulado.

A su vez debe ser considerada el uso compatible comercial como oficinas en conjunción con las parcelas destinadas a usos de vivienda protegida en planta baja y primera.

Las parcelas de uso residencial protegida transmitidas a Dragados lo han sido a precio para este destino, por lo que su transformación o compatibilidad con otros usos altera el valor de la transmisión pública así como perjudica jurídicamente la liquidación efectuada, siendo por tanto nula así como la modificación ahora aprobada consecuencia de la misma.

Así mismo altera los porcentajes de vivienda pública y privada indicada en el modificado.

En caso de uso terciario exclusivo sería preciso incluirse las medidas correctoras y justificativas dependientes a la movilidad como medio ambientales provocadas por el uso propuesto.

Sexto.- USOS DE INCENTIVIDAD ECONÓMICA

A pesar de la incorrecta posibilidad señalada de uso alternativo para uso terciario y/o comercial en parcelas T destinadas a vivienda protegida, en Participación Ciudadana como en alegaciones anteriores he demandado con el resto de vecinos reserva de uso terciario y comercial suficiente que contribuya a la necesaria estimulación económica que el barrio necesita.

En caso de no existir en las parcelas T o complementarios a estos usos se propone que alguna parcela de uso residencial público protegida, sea destinada a estas funciones. Por ejemplo, la parcela ya propuesta como aumento de dotacional, la D2, calle Capitán Blanco Argibay c/v Alberdi podría ser un vivero de empresas  y comercial.

A su vez se ha solicitado en Participación Ciudadana el uso de actividad comercial y hostelero en la cornisa de borde, con la cantidad y cualificación adecuada para su correcta protección, pero posibilitando fomentar su uso por los vecinos a distintas horas, siendo un elemento de estancia mirador que puede activar la zona y con ello su seguridad.

Se propone la inclusión en la ficha técnica de la parcela D5 de borde que su uso sea compatible con estas actividades en las proporciones adecuadas y en planta baja a la altura de la cornisa y el Paseo. Con esta medida, la accesibilidad al parque por el edificio dotacional se ve complementada a horas de cierre con actividades que enriquezcan la cornisa y la revaloricen.

Séptimo.- APARCAMIENTOS

Se insiste en la necesidad de la ubicación de un aparcamiento público subterráneo ante el incremento de edificabilidad así como dotacionales como adecuación de la cornisa.

            Esta necesidad será mayor en el caso de usos comerciales como terciario en zonas T.

Octavo.- AHORRO ENERGÉTICO

No se incluyen previsión de medidas sobre ahorro energético de las instalaciones, cosa que ya ocurre en la urbanización ejecutada. Tan solo recoge las propias exigencias de las compañías suministradoras.

Solo como ejemplo, ya en el anterior modificado proponía el uso de iluminación pública con tecnología LED, ahora tecnología obligatoria en muchos casos. 

Como ya se ha indicado, deberá revisarse el cálculo de transformadores eléctricos enterrados a la demanda propuesta ahora por la reducción de la edificabilidad y modificación de usos, así como su impacto medioambiental sujeto a una calificación correcta de la parcela y su uso público.

Noveno.- PLAN DE ETAPAS

En el grado de indefinición de todo el documento parece desprenderse que se plantea una sola etapa para la ejecución de la única zona de las 3 ejecutable, que es la A2, en un plazo máximo de 20 meses.

Sin embargo, parece señalarse que se puede realizar proyectos de urbanización individuales de cada zona A a la H. Esta circunstancia, unida a que en 3 zonas por accesibilidad al parque se requiere la edificación dotacional simultánea, conlleva a una imprecisión de cuándo comienza este cómputo para cada zona.

20 meses para la realización de una urbanización de 8.182.759 € cuando al concesionario privado se le concedía un máximo de 18 meses por un presupuesto muy superior, incluyendo viviendas de realojo.

No se justifica este plazo ni tampoco se especifica las obras que contempla, ya que las dotaciones son de ejecución directa del Ayuntamiento debe precisarse si en el mismo se integra dicha ejecución, lo cual lo haría más razonable. Con estos costes sumados, un total de 14.703.872 €, sigue siendo inferior a los ejecutados en menor plazo por el Concesionario y estos costes están sacados directamente de los abonos por obras análogas al mismo.

Como ya he referido, la protección del Canal y la garantía de un diseño adecuado, dentro del ámbito de excelencia señalado para la cornisa, precisa de una actuación no por zonas sino mediante un proyecto unitario más definido, mediante ese Plan Especial Temático, ahora ejecutándolo en todo su entrorno.

A fin llevar todos estos objetivos, parece más razonable dividir el sector en 2 etapas únicas.

1 Etapa: Zonas no afectadas por la Cornisa, la accesibilidad al parque y protección del Canal. Zonas de ejecución ZRC, ZRG y ZRE. Proyecto de Urabanización simultáneo de estas zonas. Plazo de ejecución 12 meses. Incluye edificación dotacional pública interna.

Como se indica, se podrá simultanear la ejecución de la edificación en las condiciones indicadas en el Planeamiento como en Plan General.

2 Etapa: ZR A, ZR B, ZR D, ZR H y ZR E.  Se plantea un plazo de 6 meses para aprobación definitiva de Plan Especial, y 18 meses para su ejecución. En total 20 meses. Incluye edificación dotacional pública interna.

Como se indica, se podrá simultanear la ejecución de la edificación en las condiciones indicadas en el Planeamiento como en Plan General.

Decimo. - MEMORIA ECONÓMICA

Calcula los costes de urbanización como reurbanización con arreglo al mismo unitario proveniente de la liquidación con Dragados.

Esto aleja por tanto de incluir el sector en ese Ámbito de Excelencia, que en Participación Ciudadana se definía todo el sector, ya que ahora parece querer limitarse a la cornisa, según determinación también de la Comisión Local de Patrimonio Histórico. Está claro que no puede tener análogo presupuesto que el resto ya edificado con un estándar de calidad aparentemente inferior.

En cuanto a la disponibilidad financiera indica que se ejecutará con cargo a los presupuestos, la urbanización como los equipamientos. Debe incluirse en los presupuestos del año 2019 las partidas adecuadas para cumplir los plazos estimados en el Plan de Etapas, ya que si no los mismos serían inviables. Aquí puede afectar aprobar presupuestos en año electoral.

Vuelve en esta memoria a reflejarse que la vivienda social puede ser concurso de ejecución privada, contrasentido del objeto de la liquidación, que suponía ya un concurso similar como el objeto de aumentar el Patrimonio Municipal de Viviendas que se incluye como objeto de este modificado.

Indica a efectos de cálculo de viabilidad financiera mediante el método de cálculo de disponibilidad como retorno de la inversión, que para una urbanización y reurbanización de una superficie de edificabilidad residencial proyectada 47.195 m2, se calcula el coste de 14.703.872 € lo cual da un favorable ratio comparándolo con el precio de vivienda pública de 645 €/m2, un total obtenido posible de 30.440.775 € por la venta de esta edificabilidad. El ratio por ello con respecto al coste de su obtención es de 2,07.

No es dato correcto, ya que en los 14.703.872 € se contempla los costes de ejecución de la edificación dotacional. Los costes exclusivos de urbanización es de 8.182.759 € lo que sube este ratio a 3,7.

Estos asombrosos resultados económicos, incluso con la reducción de edificabilidad planteada vuelve a ser demostración nada mas de no contemplar el coste real de expropiación de suelo a los afectados, que desencadena que el presente modificado es en realidad un enriquecimiento ilícito con la incorporación de suelo privado a público incorrectamente abonado. 

            Por ello,

            SUPLICO a V.S.: Que admita este escrito, tenga por formuladas alegaciones en trámite de información pública en relación con la denominada 3ª Modificación del Plan Parcial del APR 06.02 del PGOUM de Madrid. Paseo de la Dirección y estime dichas alegaciones, que implican no aprobar dicha Modificación en su redacción actual.

            Es justicia que pido, en Madrid a 28 de Septiembre de 2.018.