ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN 2017

ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN

Como estaba previsto, el día 23 de febrero pasado, jueves, a las 19.30 horas, en la iglesia de siempre, dándo las gracias al párroco de nuevo, se celebró nuestra Asamblea obligada anual.

Participaron bastante gente. Muy pocos inquilinos ( representamos unos 70 ), ya que cuando me llamaron, les referí que su situación ya estaba prácticamente terminada, a falta de cobro de mayores Sentencias de algunos, que les notificarían en breve.

Fueron principalmente propietarios que no podrán acogerse a la medida propuesta de DUS por no ser realojables o bien al tener suelo colindante poseer indemnización superior al coste de la vivienda de realojo. Estos propietarios eran Asociados o interesados invitados.

Asistió como invitado Bosco Labrado, Concejal encargado de Urbanismo de Madrid por Ciudadanos y Presidente de la Comisión de Urbanismo del  Ayuntamiento de  Madrid. Espero que narre la reunión al resto de concejales responsables, que optaron por no asistir.

La Asamblea duró 2 horas y media. Haré un resumen:

En primer lugar expliqué que el Orden del Día lo estructuraba en analizar primero, entre las 19.30 horas y las 20.30 horas las cuestiones generales de la Asociación como del sector y desde esa hora en adelante asistirían unos abogados que nos ofertarían una vía jurídica para los afectados que voluntariamente la acogieran, dándoles libremente el tiempo preciso a partir de ese momento. De este modo, a su vez, dábamos tiempo a personas que estuvieran en la Constitución del foro local en la Junta de Distrito, para sumarse con nosotros.

Así quedaría el Acta de la Asamblea:

Orden del día

a/ Lectura y Aprobación en su caso del acta anterior.

Expliqué los motivos por los que no se pudo celebrar la Asamblea del año anterior que hacían inviable la elaboración de Acta. En el post anterior los tenéis.

b) Informe Don Luis Romero, Presidente, sobre las actuaciones realizadas por la Asociación en el año, así como del informe de solución de expropiados realojables propuesto por el Ayuntamiento. 

Durante el año 2016 se iniciaron contactos con el nuevo equipo de gobierno y la Junta para llegar a acuerdos de mínimos para remediar en lo posible las condiciones económicas como de realojo de los afectados. Estos acuerdos posibles ante unas Sentencias firmes en contra de los intereses de todos, se vieron alterados ante las 3 Sentencias del Supremo favorables, de los únicos que pudieron ir a este Tribunal, por cuantía o por no disponer de medios económicos.

 Estas tres Sentencias, la primera el día 18 de Abril de 2.016, elevaban la valoración notablemente, aceptando como correcta la interpretación de la Ley del Suelo recogida por este técnico, desautorizando los métodos de cálculo empleados por Ayuntamiento, Jurado y Tribunal Superior. Jurisprudencia que ya recogía el Tribunal Superior a partir de esa fecha.

Ante tan sangrante desequilibrio, entre unos afectados, pocos, y el resto, endurezco mis peticiones a la Administración, estableciendo contactos de todo tipo, para reequilibrar de una forma pactada la situación.

Dragados alcanza una liquidación “ amistosa” con el Ayuntamiento, por la que, aparentemente es ya el Ayuntamiento el depositario de más de 46 millones de Euros, sobrantes ante estas injustas valoraciones de los expropiados.

En el Pleno Municipal de Octubre se alcanza un acuerdo, por el que sin oposición de ningún Concejal, ante propuesta de Mercedes González, PSOE, se aprueba buscar soluciones a todo este desequilibrio económico.

En Enero de este año José Manuel Calvo, Delegado de  Desarrollo Urbano Sostenible, propone su solución, que alcanza tan sólo a unas pocas personas, ya que es el resultante de subvencionar el Ayuntamiento con la diferencia económica entre el precio expropiatorio recogido en Proyecto y el valor total de la vivienda de realojo que le sea asignada.

Esto es sólo para Propietarios residentes con derecho a realojo y respondo a las dudas existentes desde la formulación a los asistentes:

1/ ¿ Cuánto cuestan las viviendas de realojo?  

La legislación aplicable es la Ley 74/2009 de la Comunidad de Madrid y la subvención se ampara por la Ley 8/2013 estatal.

Salvo error u omisión los precios de las viviendas difieren según la renta de los adquirentes.

Si la suma de los empadronados en la vivienda expropiada ganan menos de 25.000 € brutos al año ( según declaración a Hacienda ) tienen un precio de 1.576,64 €/m2 de superficie útil.

Esto da unos valores aproximados:

2 dormitorios: 60 m2 útiles:    100.000 € aprox. ( incluyendo impuestos )

3 dormitorios : 75 m2 útiles:   125.000 €

4 dormitorios: 90 m2 útiles:    150.000 €

En estos datos no están incluidas las posibles repercusiones de la subvención fiscales, que según DUS serán a su vez sufragadas.

Si la suma de los empadronados en la vivienda expropiada ganan entre 25.000 € brutos al año y 55.000 € ( según declaración a Hacienda ) tienen un precio de 1.970,80 €/m2 de superficie útil.

Esto da unos valores aproximados:

2 dormitorios: 60 m2 útiles:    125.000 € aprox. ( incluyendo impuestos )

3 dormitorios : 75 m2 útiles:   155.000 €

4 dormitorios: 90 m2 útiles:    190.000 €

En estos datos no están incluidas las posibles repercusiones de la subvención fiscales, que según DUS serán a su vez sufragadas.

En el caso de superar los 55.000 € de ingresos, no podrían optar a la vivienda de realojo, si bien se le tendría que dar una solución alternativa.

2/ ¿ Las personas que ya han cobrado, tienen que devolver el importe al Ayuntamiento para optar a la subvención ?

Claramente: Sí.  Conozco que muchos, ante diferentes circunstancias ya no dispondréis de la cantidad, por lo que he propuesto se busquen fórmulas financieras que apoyen estas devoluciones, estando a la espera de las mismas.

3/ ¿ Los inquilinos ?

Es muy clara la Ley 8/2013. Los propietarios van en Propiedad y los inquilinos en alquiler. Esta Ley es muy restrictiva y por ello ahora se hace más importante que nunca la inclusión en los contratos vigentes como por suscribir la cláusula de renovación indefinida de los contratos una vez transcurrido el plazo de los mismo siempre que se cumplan las condiciones. Así se lo he manifestado a la EMVS.

Me comunica la EMVS que, sin embargo, seguirán dando la opción de compra a los inquilinos en los mismos precios que los propietarios, salvo que no poseen subvención.

4/ ¿ Qué pasa con propietarios que lo son en proindiviso con familiares?

Difícil respuesta. Se desconoce si la subvención cubre la totalidad del restante entre lo que ha percibido tan sólo el realojable o la totalidad de lo percibido por la finca entre todos los familiares. Depende de la respuesta que sea viable o inviable.

5/ ¿ Qué pasa con las hipotecas?

Para optar a esto el banco debe liberar voluntariamente la carga, pasando la misma al nuevo piso, ahora totalmente desembolsado. Facilita esta negociación.

6/ ¿ Qué pasa con los que tienen pisos en propiedad?

Hay que arreglarlo. No se permite, salvo que sea en un porcentaje según sea la adquisición menor de un 25% o de un 50% de la totalidad de la vivienda. Poneros en contacto conmigo y lo vemos.     

  

d) Situación futurible de realojo de las familias restantes, familias de integración.

Se está procediendo por la EMVS a elaborar la documentación para la adjudicación de los pisos. Habéis recibido una carta que una vez firmada emplearán para certificar hacienda la renta anual según hacienda y así conocer el valor del piso correspondiente a cada uno y calcular la subvención posible. Se supone un plazo de 6 meses para que se produzcan estos realojos.

Existe a su vez familias de integración que han sido realojados temporalmente fuera del barrio, que pasarán a estar en la misma situación de gestión que el resto, porque retornan al bloque de realojo.

e) Liberación bloques en división horizontal.

No han recibido los vecinos aún la liberación de dichos edificios por parte del Ayuntamiento, por lo que se podría suponer que podrían optar a la solución aportada como otro vecino más realojable. Sin embargo los contactos que estoy estableciendo con estas fincas de momento no parecen estar por esta situación, manteniendo la petición de liberación. Hay que resolver, eso sí, dos casos conflictivos, que he referido a la Junta de Distrito en diferentes ocasiones como métodos.

g) Situación de los pleitos por valoración  de la expropiación y pagos a los que todavía no han cobrado

Nuestra Asociación ha intervenido con éxito en más de 20 casos de reclamaciones por mayor valor de inquilinos y unas diez industrias.

A su vez ha intervenido en las 3 fincas con Sentencia favorable del Tribunal Supremo.

También lo ha hecho en la aplicación de la Jurisprudencia en las Sentencias de 5 fincas en el Tribunal Superior.

Actualmente están pendientes de abono por el Ayuntamiento de los mayores importes de algunos inquilinos, industrias, dos de las tres fincas del Supremo y mayores importes del Superior. En breve se abonarán estas cantidades, notificando a los interesados. La suma de cantidades pendientes de abono superan los 6 millones de euros.  

h) Obras previsibles , Participación Ciudadana en la Modificación del Plan Parcial ( si es que se sabe ) .  

Ahora mismo, en la Junta de Distrito, se esta constituyendo una mesa de trabajo dedicada al Paseo de la Dirección en los foros locales de Tetuán. Esperemos resultados de esa participación ciudadana.

Las cantidades incluidas en los Presupuestos anuales del Ayuntamiento para 2017 siguen siendo las mismas para el Paseo:

-          50.000 € para una escuela infantil. Se supone el proyecto

-          Urbanización pendiente ( fase 5 ) . 3.630.000 €

-          Parque de la Cornisa: 1.900.000 €

No he localizado la enmienda del Psoe por la que se solicitaban 40.000 € para la redacción de una auditoría. Desconozco su resultado final.

i) Futuro de la Asociación una vez sean ejecutados los anteriores puntos a final del ejercicio . Se votará sobre este aspecto.

Estamos apuntados a los foros locales y participaremos en esa participación ciudadana propuesta. Dependerá el futuro de la situación de los afectados que no han sido recogidos en la solución de DUS. Depende por tanto de las acciones judiciales que se responden en el siguiente capítulo.

c) Informe Jurídico del equipo designado según Junta Rectora, sobre actuaciones, reclamaciones y demandas posibles para el resto de propietarios injustamente tratados no realojables.

Comparecen los letrados Don Miguel Ángel Hortelano ( Presidente de la Sección de Consumo del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid), Don Álvaro Gutiérrez ( especialista en Derecho Urbanístico) y  Don David García ( especialista en Derecho Administrativo ). Todos ellos, en representación de un importante bufete de Madrid.

La Propuesta la explicaron extensamente, e intentaré aclararla en términos que todos entendamos.

La situación a nivel jurídico actualmente se puede considerar muerta, sin solución. Es un tema juzgado y en España es complicado rectificar estas situaciones, por mucha Sentencia del Supremo favorable.

Dicho esto, esto no indica que debamos darlo todo por perdido, como nos parece decir el Ayuntamiento.

Cosas aparentemente imposibles han sucedido en temas importantes en los que han participado, como las Clausulas Suelo o Bankia.

Parece muy posible que la solución de todos está en Europa.  No es la única que se esta barajando. Pero todas estas soluciones son muy caras, y saben que somos propietarios pequeños, con superficies entre 15 y 300 m2 de suelo, sin medios económicos para afrontar esto.

Nuestra Asociación no puede voluntariamente excluir a nadie por motivos económicos. Eso ya se ha producido en las únicas fincas que eran de eso que llaman “suelo tenientes” y ya estan defendidos por la Jurisprudencia.

A su vez es inviable si no es uniéndonos todos, asociados o no, conseguir una cifra de suelo que compense a un importante bufete correr los riesgos de esta difícil intervención.

Por tanto, se ha intentado negociar algo factible para todos, pero bajo el principio de que sea aceptado por una gran masa crítica de afectados.

Esto también haría posible un posible acuerdo con el Ayuntamiento durante el Procedimiento, ya que conduciría a una viabilidad jurídica actualmente inexistente y aceptada por muchos. Cuanto mayor sea el porcentaje, mayor por muchos motivos el éxito.

Se estima que se deberían sumar un mínimo de 20.000 m2, para que se produzca:

1/ Esta semana y la que viene me pondré en contacto con los Asociados para preguntarles si se adhieren a estas reclamaciones. A su vez todos los interesados no asociados os podeis poner en contacto conmigo por los siguientes medios:

Email paseodireccion.romero@gmail.com

Sms al número 607733030

Llamarme a mi teléfono 607733030, si bien estará comunicando obviamente mucho.

Me teneis que decir sólo qué finca es, el número de proyecto o la dirección, teléfono de contacto y nombre.

Elaboraremos un listado de los interesados. Si no cubre las expectativas, sin más, lo diremos y aquí se ha acabado todo. Es nuestro último cartucho. A fecha hoy prácticamente esta cubierta la mitad.

2/  Se citará por parte de los letrados a los interesados a nivel individual, se les aclarará las dudas que tengan. Intentaré estar en todas estas reuniones, si así lo desean los afectados.

Se suscribirá un contrato con el bufete que incluirá a cambio de la cantidad fija de 150 € por finca:

a)      Reclamación por Responsabilidad Patrimonial al Ayuntamiento. Debe presentarse para no agotar la vía administrativa antes del 18 de Abril. Esta reclamación es individual para cada uno.

b)  Análisis de todas las vías posibles ante el estudio de todas las fincas y su Procedimiento Administrativo como Judicial para intervenir.

c)    Una vez analizadas las acciones judiciales mejores en cada caso buscar la financiación con fondos propios o mediante fondos internacionales especializados en este tipo de casos, que cubran los gastos de todo el Procedimiento a cambio, en caso de éxito de un porcentaje económico a determinar según gastos previstos y número de afectados.

3/ En el mes de Junio o julio, se prevé que todo esto estará ya resuelto y por tanto, si esto es así, se establecerán los contratos definitivos con los afectados aclarando perfectamente que no deben pagar ninguna cantidad más de esos 150 € y suscribiendo el compromiso con el bufete y el fondo de inversión que garantiza la intervención y el porcentaje en caso de éxito que percibirían. También incluirán la garantía de que en caso de fracaso no repercutirán gasto alguno por su intervención ni por procuradores, peritos o tasas y costes propios del Procedimiento, sufragándose por el fondo contratado .

Creo que es la única viabilidad que nos deja todo esto. Intentaremos que el porcentaje que pida el fondo sea el menor. Pero ahora es dificil ante la falta de datos. 

Espero salga bien, porque a mí ya no se me ocurre nada más. En menudo lío nos tenemos que meter por no llegar a un acuerdo colectivo, 

Pd.: Como tendréis muchas dudas y casi todas serán iguales, si las formulais como comentarios en este blog, las contesto y las veis todos