PUBLICACIÓN BOCM DEL 3 MODIFICADO

PUBLICACIÓN BOCM DEL 3 MODIFICADO

El martes pasado, día 14 de Mayo, en el BCOM nº 113, pag 288 y siguientes, ha sido publicada la aprobación del 3 Modificado del Plan Parcial del Paseo de la Dirección.

Esto significa que ya está definitivamente aprobado y por tanto es ejecutable una vez sea desarrollado por los correspondientes Proyectos de Urbanización. Hay zonas, donde esta urbanización ya está ejecutada, al no sufrir variaciones con la realizada, por lo que esta edificación podría ser inmediata. Ante consulta de Dragados, el Ayuntamiento, en documento que se acompaña al expediente, autoriza la ejecución inmediata de sus solares, con las condiciones fijadas en este 3 modificado.

Sin embargo esto ya es adelantaros datos, ya que tan solo se ha colgado en el Portal del Ayuntamiento el documento del BCOM.

Espero que pronto se cuelgue la totalidad del Plan, para su estudio más profundo.

Sigo adelantando:

En alegaciones como en la presentación en la Junta de Distrito de este modificado ya demostramos nuestra preocupación sobretodo de:

1/ Poca claridad de la documentación presentada

Cuando se publique podremos comprobar si se ha intentado mejorar

2/ Escasa justificación de la accesibilidad al parque y carril bici

Indica que introduce mayores definiciones de accesibilidad, y se introduce ese carril bici, por el parque, junto al Canal, y se presupuesta. Esperamos verlo.

3/ Falta de determinaciones sobre protección del Canal Isabel II y entorno

Se redacta en un anexo nuevo, el 12 , las soluciones propuestas.

4/ Superficie de Dotaciones en su relación con el barrio.

Estas reivindicaciones han sido rechazadas, quedando el documento igual.

5/ Alturas de cornisa de los edificios proyectables

Salvo en algún punto, por mayor ancho de calle o determinación, el documento es idéntico, rechazándose las alegaciones en este sentido.

6/ Tipología real de la edificabilidad transmitida a Dragados.

Aprobada la introducción de imposibilidad de uso alternativo de vivienda de protección oficial al uso terciario.

He resumido lo que coincidimos en peticiones y que en parte han compuesto las variaciones introducidas en esta Aprobación Definitiva.

Tiempo habrá de hablar sobre todo esto, una vez podamos todos acceder a esta información. Pero ya podemos adelantar :

Punto 2: Accesibilidad

Os publico las fichas introducidas en la publicación del BCOM. Las diferencias son mínimas. No perdáis mucho tiempo.

Nos indican en alegaciones que un Plan Parcial no es el documento para justificar soluciones técnicas aunque por algo, mejoran estas indicaciones, que se deben desarrollar por esos Proyectos de Urbanización.

Esto no es así. Este Plan Parcial tiene como objetivo, la accesibilidad al parque, las dotaciones y el Canal de Isabel II y debe por ello demostrar técnicamente que la propuesta de ordenación posibilita ello.

Seguimos ahora eso sí con mayor definición de las intenciones, dependiendo de un desarrollo correcto de estas soluciones.

Si no existen o son insuficientes, nos obligaría a dar la razón a los que opinan que esto acaba en un posterior modificado o Planeamiento.

En estas fichas podéis ver cada zona, para que podáis identificarla os publico el plano general de Zonificación.

Punto 5 : Alturas de Cornisa

Viendo la contestación negativa me propongo elevar una Consulta Especial para conocer si todo propietario puede acogerse a estas interpretaciones sobre alturas de cornisa.

Considerar que se debe mantener el alero continuo de la edificación desde el punto de rasante más alto hasta que la planta baja se sitúe a más de 3,5 metros de la acera, conduce como dice el propio documento que en calles con fuerte desnivel en muchos puntos existirá una  planta más de la prevista.

Esto os aseguro que a los arquitectos que proyectamos en el barrio no nos dejan y se establecerá una situación ridícula dependiendo si se edifica en las aceras incluidas en el Plan y las enfrentadas fuera de este límite.

Punto 6 Usos parcelas T torres de Dragados

Se protege el Ayuntamiento justificándose de que era innecesario modificar la Ordenanza, ya que por los porcentajes existentes de vivienda pública y privada el uso alternativo de vivienda protegida a Terciario, aparentemente autorizable en Ordenanza, es inviable.

Sea como sea ( A mí esto no me gusta nada ), se ha introducido como veis el siguiente párrafo: 

“En aplicación de las determinaciones vinculantes de la Ley y del planeamiento, el uso alternativo no puede sustituir al uso cualificado residencial en régimen de vivienda protegida.”

Esto, creo que ha sido motivado por las muchas incógnitas planteadas por la filtración en prensa de los valores en venta que las parcelas T1, transmitidas como Vivienda de Protección Oficial por el Ayuntamiento en 28.460.625 €, precio limitado por Ley para este uso y por tanto incontestable para la Intervención Municipal, se pretendía dar un “pelotazo” mayor del doble de esta cantidad.

Esto tan solo, como he denunciado reiteradamente desde hace años, es posible nada más que cambiando el uso.

Ahora parece que se pretende “aclarar al posible adquirente” esta imposibilidad.

Todo esto podría hacer felicitarnos a todos, pero es que la misma aclaración para los usos alternativos, es decir para modificar el uso completo de vivienda a terciario, debería ser igual para el complementario.

No solo Dragados tiene la posibilidad de cambiar el uso de vivienda en planta baja para comercial o terciario y en primera para terciario, sino que esto es así en todo el Plan y en el uso de vivienda de protección oficial.

Esto es contradictorio por:

1/ Esta edificabilidad reduciría los porcentajes de Protección Oficial y su superficie estimada con respecto a la libre, en todo el sector.

2/ Estos usos son de valoración de suelo mucho mayor.

3/ En el caso de las Torres de Marqués de Viana su superficie, al permitirse la implantación de estas dos plantas en toda la ocupación del solar, supone una reducción del uso de vivienda protegida de mas de 11.000 m2, que a precio de los nuevos usos, comercial como terciario, sí se puede justificar esa venta a mayor precio.

REFLEXION

Como vemos, a esto le queda trabajo. En lo que nos dan la razón, no encuentro la solución, pero sigo buscándola. Cuando se publique seguiré analizando “las pequeñas diferencias”.

 Dragados ha conseguido su objetivo. A mí me encanta que tengamos esa superficie de 11. 000 m2 de usos comercial como terciario, que con total seguridad serán reducidos de los 44.125 m2 de vivienda protegida ( un 25% menos ) . Pero me parece que nos faltan explicaciones .

Sobre el resto de problemas, a votar, y ya veremos los resultados, ya en el post anterior expliqué mi postura.