YA LO DECÍA YO

YA LO DECÍA YO

En realidad este post tenía el título: Escándalo. Pero es más exacto para mí este.

No me puedo escandalizar, ni nadie que siga este blog, de lo acontecido en el reportaje de la periodista Analía Plaza : https://www.eldiario.es/madrid/Ayuntamiento-AXA-ACS-convertir-protegida_0_906759557.html

Gracias, Analía.

Vengo advirtiendo de esta posibilidad de implantación desde el año 2006, en el primer Plan Parcial.

Ya en mis periciales de valoración de expropiados, más de 200 elaboradas en el año 2008-2009, incluía un incremento de edificabilidad y de precio por esta viabilidad de modificación de uso admisible de torres de viviendas a terciario. Si bien, por imposibilidad legal, al ser más una expectativa que una realidad, no la consideraba en la valoración final.

En la Jurisprudencia del Tribunal Supremo analizan esta opción con uso terciario y la consideran perfectamente defendible, aunque solo me dan la razón en el resultado fijado, porque no se puede resolver jurídicamente por encima de lo que se solicita.

Lástima, como sabemos, que el mismo Tribunal que eleva a cerca de 4000 €/m2 el valor del suelo de los expropiados, solo lo hace para 3 fincas, por inviabilidad, como sabemos, al ser el resto de cuantía inferior a 600.000 €, e impedir la Unificación de Sentencia al resto porque los Jueces del Tribunal Superior desconocían dicha jurisprudencia al ser todas las Sentencias anteriores a la misma.

Y es que otro de los errores del Plan General de 1985 y que se repite en el de 1997 es que en eso que se llama coeficientes de ponderación, vale lo mismo una vivienda que un uso terciario, sin distinguir si es en uso exclusivo en una torre, como es en este caso.

De hecho, cuando yo  estaba elaborando estas periciales era conocedor ya de conversaciones para la implantación de un hotel de una cadena norteamericana, y después vino el Mercadona y así. Para Dragados era uno de sus activos previsibles desde el principio.

A su vez, siempre me he mostrado favorable a cualquier uso comercial como terciario en la zona, y de hecho en mis conversaciones con Dragados, publicadas o no, así lo he intentado. Pero pagando a los expropiados convenientemente y con luz y taquígrafos para incluir las medidas correctoras complementarias.

Ya en el 2 Modificado, elaborado por Dragados y diseñado por Touza ( estaba publicado en internet al mismo tiempo que se aprobaba el 1 modificado con aparente desconocimiento municipal ), presente alegaciones al quedarme estupefacto de que se cambiaba las torres de Marques de Viana para vivienda de Protección Oficial y al mismo tiempo se le permitía el cambio de uso a oficinas.

No me hicieron ni caso.

La liquidación con Dragados la seguí, como todo esto de manera muy directa. Os lo cuento.

Yo, todas las mañanas, como si de una obra mía se tratara, daba antes de ir a la oficina una vuelta por las obras del Paseo. Me divertía a su vez que los obreros cuando me veían creían que era algo, y me hacían caso, y cumplían las medidas de seguridad.

Creo que eran los jueves por la mañana, que visitaban los técnicos municipales la obra. Yo quedaba siempre antes con Gonzalo, el Inspector Municipal técnico responsable de la misma ( le mando un abrazo ) y era el que me consultaba los deseos vecinales como mis opiniones, que luego se hablaban en una reunión mensual en la Junta de Distrito.

   Todo esta en este blog. El post denominado “Rumores 109 ( -407 ) ”   de fecha 28 de Junio de 2016.

Fue a mediados de Junio de ese año, asistí a una fuerte discusión entre dos arquitectos municipales que, al verme, me preguntan: Oye tú: ¿ Eso que dices de un acuerdo con Dragados para la accesibilidad al parque lo tiene firmado?. Yo les contesté: No tendría valor jurídico alguno, no soy nadie. Sois vosotros.

Días después me dice Gonzalo: Luis, tenemos que ir terminando, tengo la orden de acabar los tajos abiertos.

Lo último que analizamos juntos fue la solución transitoria para salvar Aligustre 1, al negarse Dragados a levantar la calle en ese punto.

Por tanto la negociación NO se estableció en un 15 de Agosto y “de un golpe de calor” se llegó a un éxito de gestión indudable, renunciando Florentino Pérez, al no ir debidamente cubierto con sombrero, a 50 millones de euros además de ceder la posibilidad de implantación de un hotel en el Bernabéu.

Allí solo se llegó a un acuerdo ( al menos en el Paseo ) de algo que se venía fraguando técnica y jurídicamente desde mediados de Junio, 3 meses antes.

Por tanto debían conocer y valorarse convenientemente los solares que se le cedían así como la calificación urbanística de los mismos, según ese 2 modificado.

Ahora contesta por tuit el Delegado de DUS, Jose Manuel Calvo, que el 3 modificado, posterior a esta negociación como resultados, SOLO permite vivienda de protección oficial en estas parcelas. En otro tuit a Analía Plaza la indica solo que esta confuso el mensaje inicial ( debe ser la foto de Florentino y Carmena, que se anula ) estando de acuerdo con el resto del texto.

Gracias, Jose Manuel.

Recordar tan solo al Delegado que se lea mi alegación así como la respuesta de la misma.

Aquí esta, una y otra:  

Alegación ( parcial ) de fecha 24 de Septiembre de 2018

   

-          Insiste este modificado en el mismo problema del Plan Parcial inicial de autorizar los suelos tipo T, torre, adjudicados a Dragados, de Uso alternativo: Se admiten como usos alternativos al residencial, los usos

Uso alternativo: Se admiten como usos alternativos al residencial, los usos de Servicios Terciarios, en la clase de Oficinas y Hospedaje, en edificio exclusivo. En el caso de realización de usos alternativos, se podrán modificar las alturas de la edificación, para adaptarlas al uso, con autorización municipal, sin modificación del aprovechamiento urbanístico

  

Este texto, no es de aplicación simple para el cambio de uso de residencial de protección pública libre y debe ser anulado.

A su vez debe ser considerada el uso compatible comercial como oficinas en conjunción con las parcelas destinadas a usos de vivienda protegida en planta baja y primera.

Las parcelas de uso residencial protegida transmitidas a Dragados lo han sido a precio para este destino, por lo que su transformación o compatibilidad con otros usos altera el valor de la transmisión pública así como perjudica jurídicamente la liquidación efectuada, siendo por tanto nula así como la modificación ahora aprobada consecuencia de la misma.

Así mismo altera los porcentajes de vivienda pública y privada indicada en el modificado.

En caso de uso terciario exclusivo sería preciso incluirse las medidas correctoras y justificativas dependientes a la movilidad como medio ambientales provocadas por el uso propuesto.

Sexto.- USOS DE INCENTIVIDAD ECONÓMICA

A pesar de la incorrecta posibilidad señalada de uso alternativo para uso terciario y/o comercial en parcelas T destinadas a vivienda protegida, en Participación Ciudadana como en alegaciones anteriores he demandado con el resto de vecinos reserva de uso terciario y comercial suficiente que contribuya a la necesaria estimulación económica que el barrio necesita.

En caso de no existir en las parcelas T o complementarios a estos usos se propone que alguna parcela de uso residencial público protegida, sea destinada a estas funciones. Por ejemplo, la parcela ya propuesta como aumento de dotacional, la D2, calle Capitán Blanco Argibay c/v Alberdi podría ser un vivero de empresas  y comercial.

A su vez se ha solicitado en Participación Ciudadana el uso de actividad comercial y hostelero en la cornisa de borde, con la cantidad y cualificación adecuada para su correcta protección, pero posibilitando fomentar su uso por los vecinos a distintas horas, siendo un elemento de estancia mirador que puede activar la zona y con ello su seguridad……………………

contestación a la alegación:

La respuesta parcial tanto a este uso terciario, totalmente negativo para el uso alternativo, pero muy confuso frente al uso complementario, así como si es de aplicación este 3 modificado en los solares de Dragados, es lo que conduce a las dudas legales actuales.

Y es que creo que no queda claro ni una cosa ni la otra, ni antes ni después.

¿ No podía haberse aclarado en la liquidación, en esos 3 meses, con la moneda única que eran los solares ?

Desconocemos a fecha de este post, el valor real de la transmisión a AXA, cosa que en este empuje de información aparente saldrá tarde o temprano.

Parece que la venta Dragados la ha condicionado a los usos definitivamente concedidos por licencia. Esto es, se habrá valorado con arreglo a un precio medio, probablemente unos 50 millones ya anunciados hace un año ( 180 millones – 130 Stoneweg ) en el caso de viviendas y comercial-terciario en baja y primera.

Yo, como veis, no discuto ahora la conveniencia, y menos la viabilidad jurídica, sino que es una plusvalía no considerada en la liquidación. Esto sin contar los afectados olvidados.

Seguro que en ese concurso de ideas, que esta detrás de explicarnos las bondades que nos esperan nos intentarán convencer. https//www.instagram.com/p/ByZvl9ziebs/?igshid=7r0wtyqsoyhs

Y es que el Urbanismo de Madrid es, aquí donde a algunos le gusta mezclar con el futbol, un partido de primera división, aquí no hay manos inexpertas, y menos en estas alturas ( de edificación ).