LAS CUENTAS DE LOS CUENTOS 3 ( 512 )

LAS CUENTAS DE LOS CUENTOS

A pocos días del final del Plazo real de la Concesión, creo oportuno que todos sepamos la verdad de la historia, y para eso están, como en todo negocio, y esto lo ha sido, las matemáticas. 

La concesión en diferentes capítulos, contemplaba un importe de 176.500.391,97 € a lo que para la adjudicación a Dragados se incluye una mejora en la urbanización de 14.573.639,73 €, por lo que el monto total ascendía a 191.073.639,73 €.

En el documento de rescisión se aprecia que se ha pactado “ a capón” en una cifra exacta de 127.000.000 €, desglosando tanto las obras ejecutadas en el momento de la rescisión ( 115.634.516,13 € )  , como las pendientes de ejecutar hasta la entrega definitiva  de la obra, en Enero de 2017 e incrementada en lucro cesante ( 3. 271.782,28 € ).

Se puede apreciar en la tabla que la cifra donde se produce la rebaja más importante es en las indemnizaciones a los expropiados, que pasa de valer 138.953.784,30 € a 79.391.042,65 €, provocando un ahorro total de 59.562.741,65 €.

En el cómputo de toda la operación destacar que el ahorro total asciende a 64.073.639,72 €, lo que manifiesta que el concepto de ahorro en expropiaciones de afectados ha sido determinante.

La cifra que maneja la prensa de ahorro de 49 millones lo es tan sólo porque han desaparecido desde el primer convenio las cifras de catorce millones incluidos en la mejora en los costes de urbanización, de las cifras totales, que sí se incluyen en los costes de urbanización como exigibles.   

Pero Dragados, que pierde y que gana en este momento.

Si con la transformación del Proyecto de Urbanización se nos fijaba que, incluidas esas mejoras, el coste era igual que el anterior Proyecto, se ha demostrado que no era cierta esta afirmación.

Dragados tan sólo se pretende gastar la cifra de 28.049.950,85 € de los 35.785.622,20 €, por lo que

Quedarán pendientes de realización Municipal la cifra restante ya no exigida a Dragados de 7.735.671,35 €. Esta cifra es aproximada a la manifestada como pendientes de obras del sector por el Delegado.

En el Convenio Dragados tan sólo se hacía cargo de la cifra máxima por sentencias de 14.573 247,76 €.

En la actualidad se ha pagado muy pocas sentencias favorables, coincidiendo con negocios ( Colegio Gil Diaz y otros ) y la finca de Arbolcero. En total según el Ayuntamiento se han liquidado 4.127.688,20 € por estos conceptos.

Dragados ha depositado en concepto de futuras sentencias previsibles, que en este momento sólo puede ser las dos últimas del Supremo, la cifra de 1.008.077,23 € mas intereses estimados en 264.959,96 €.

Es por ello que si Dragados sólo paga 5.400.725,39 € , se esta directamente ahorrando lo que suceda a nivel judicial hasta ahora, que asciende a 9.460.885,12 €.

Si a esto añadimos que esta pendiente de esa mejora nunca contemplada, podríamos afirmar que el beneficio real conseguido si incluimos la indemnización por Dragados por esta rescisión amistosa es de 35.573.247,76 €

 Esta cifra tampoco es real, porque también se ahorra las posibles aplicaciones de solares que existan pendientes de liquidación en vía administrativa. El propio documento indica que la expropiación esta pendiente de abono de más del 6 % del sector. Tampoco incluye las aplicaciones de mayor valor en las nuevas sentencias del Tribunal Superior a raíz de la Doctrina del Supremo, ni las costas de todos estos Procedimientos.

Dragados obtiene íntegros sus rendimientos, elimina las incertidumbres futuras, anula los efectos judiciales de los afectados en su responsabilidad.

El Ayuntamiento se debe hacer cargo de la responsabilidad de la obra, de los realojos y de las Sentencias.

Hacer notar que tan sólo la Cooperativa Area Norte dispone pendiente de Sentencias unos 8.500 m2, que en su valoración añadiendo intereses podría suponer al Ayuntamiento un sobrecoste de casi 20 millones de euros más de los ya abonados.

Lo que sí ha obtenido el Ayuntamiento es solares con un valor contable de 46.446.125 €, además de la diferencia económica favorable de 3.389.375 € en la adjudicación de la edificabilidad a Dragados que son esos 49 millones que dice el Delegado han obtenido y que no es más que la reducción en concepto de expropiaciones a los afectados, suponiendo por tanto un enriquecimiento indebido.

Tampoco se entiende esta rescisión, ya que ahora, si bien se encuentra el Ayuntamiento con suelo gratis para construir vivienda de Protección Oficial, estas iban a ser construidas por Dragados por lo que el fin social no se entiende y es un coste añadido inútil a las arcas municipales. El único objeto real es que estas nuevas viviendas van a ser en alquiler, como dice en su justificación jurídica, para las familias más desfavorecidas como exclusión social.

Podría haber obligado al concesionario a terminar la obra, con las modificaciones precisas, ya que tenía holgura, con esos más de 7 millones no dispuestos en la urbanización. Si quería reducir edificabilidad sólo tenía que monetarizarla, siendo esto más barato que abonar nuevos solares o sentencias imprevistas.

Pero vamos a calcular el coste de suelo de esos cuatro bloques, que la Junta de Distrito ha luchado tanto para su no edificación.

Los bloques a eliminar son:

B1:   7.417.500 €

B4:   7.659.375 €

B5:   6.063.000 €

B7:   1.677.000 €

TOT: 22.816.875 €

Obligando a hacer la urbanización en el coste máximo y por ello con la cornisa deseada proyectable por DUS, que siempre era posible según la auditoría realizada, el Ayuntamiento se habría ahorrado 9.460.885,12 € que se tendrán que gastar seguro en Sentencias del Supremo, ya existiendo 3 millones de esta cifra prevista con la última, y la indemnización planteada de 3.271.782,28 €. A este verdadero beneficio oculto de Dragados en esta rescisión, que asciende a 12.732.667,40 €, hay que añadir el resto de expropiaciones como las costas, que ahora al perder en los diferentes juzgados siempre, ya tiene que costearlas el Ayuntamiento. De hecho, lo primero que ha hecho Dragados es notificar la rescisión a estos juzgados para no hacerse responsable de su resultado.

Por tanto esta claro que era una tontería hablando económicamente esta rescisión, ya que podría haberse negociado perfectamente la eliminación de esos bloques, sin coste casi alguno para el Ayuntamiento, terminándose la obra sin más y a tiempo..

Lo que han hecho Dragados y el Ayuntamiento, en realidad, no es una Rescisión amistosa, sino que se han repartido equitativamente los beneficios y cargas de la Intervención.

De los 49 millones que aducen, Dragados se lleva en ahorros diversos unos veinte millones, otros tantos se lleva el Ayuntamiento y el resto es una carga de urbanización pendiente, que asume el Ayuntamiento ahora.

Se han repartido los beneficios y cargas, que es un deber en todo Proceso Urbanizador, pero a costa del propietario de suelo, que no ha sido contemplado en este reparto y a costa de los mismos, por lo que esta es la razón de ilegalidad urbanística demandable, como subsanable y exigible.

No hay nada más que contemplar que se abona un lucro cesante a Dragados cuando a su vez se le exonera del abono obligado de Sentencias.  Ya es de risa que 20 días después de suscribir este Acta, sale la tercera Sentencia del Supremo, obligando al Ayuntamiento ahora al abono de parecido importe calculado como lucro cesante.

Lasheras, Director General responsable, me dijo que él no tenía una chequera para pagar lo que quiera. Pues yo creo que sí, y se la ha dado a Jose Manuel Calvo para firmar el talón.

Desconozco si en estas condiciones Intervención Municipal aceptará en Enero esta Rescisión.

Pero por eso yo digo que la única ventaja que ganará el barrio, si existe una verdadera participación ciudadana, es que al recuperar el control el Ayuntamiento, podremos diseñar un barrio nuevo a gusto de todos.

No hacerlo y no reparar un verdadero equilibrio de beneficios y cargas, no sólo haría inútil esta rescisión, sino seriamente dañina y por tanto impugnable. 

Pd.: No entro en suponer acuerdos extra con el Concesionario, por supuesto.