FELIZ AÑO 2022

 

FELIZ AÑO 2022

 

En primer lugar agradecer como siempre las visitas que recibe este blog, mucho más cuando ya no escribo asiduamente.

Hace tiempo que descubrí que si mi trabajo con los expropiados había terminado, el desarrollo urbanístico, lo que queda por hacer, no sería invitado de ninguna manera a colaborar.

Lo que desconocía es que una de las razones, es que no existía la previsión de este desarrollo a corto plazo.

Los que me conocen saben que mi ideología liberal ( con ciertos matices que me hacen contradictorio )  me ha llevado siempre  a aprobar en la política y sobretodo en los impuestos  esa “colaboración pública privada”  limitando así la intervención pública, a los elementos imprescindibles.

Por tanto, cuando se produjo la idea de la Concesión a Dragados, me ocupaba más de la correcta instrumentación que la oposición a la misma. Intenté desde el principio acuerdos, evitando pleitos.

Pero desde el principio supe que era, por la defensa de los derechos de afectados, el volumen presupuestario mayor y menos controlable, el supuesto enemigo. Lucha profesional de guante blanco en la que no tuve ayuda alguna, sino al contrario, del Ayuntamiento. Solo cuando se descubrieron las intenciones que Dragados de modificar a su favor las condiciones de licitación, cambió el criterio sobre mi actuación, pero ya era tarde.

La Sentencia del Supremo, que daba la razón a los expropiados pero que no la extendía a la totalidad, fue un antes y un después, ya que abría unas posibilidades legales inciertas, aunque se demostraron complicadas y costosas. Siempre existiría ya una gran parte de expropiados injustamente tratados.

La proposición aprobada por el Pleno Municipal en orden a enmendar esto, a proposición de Mercedes González ( Psoe ), condujo a que el Delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, Jose Manuel Calvo ( AM ) aprobara unas subvenciones que tan solo han mejorado las condiciones a menos de 20 familias y ha aumentado esta desigualdad.

Solo cabía la esperanza de que algo cambiara que evitara esto.

 

Todos los años cuento un cuento de navidad. Este es mi cuento.

 

TORRES AXA DE OFICINAS

 

Corría el año 2019, y fui, como otras veces, contadas o no, citado al estudio de arquitectura de Julio Touza.

En esta reunión estaba representantes de AXA como de Stoneweg, junto a Julio y yo mismo.

Lo primero que pregunto siempre: ¿Esta reunión es publicable?.

La respuesta fue que a la vista del resultado veríamos o no la opción más favorable.

Me narraron la voluntad de AXA de transformar el uso de las torres recién compradas a Dragados en Marqués de Viana, del uso vivienda de protección oficial a oficinas.

Yo les indico que siempre he alegado a las diferentes modificaciones del Plan contra esta viabilidad y que alteraría sin duda la valoración económica de la liquidación con Dragados y que abriría una vía nueva de defensa a los expropiados, ante esta plusvalía no repercutida.

Julio Touza fue tajante: “ Tenemos documentación suficiente que justifica legalmente esta opción, de hecho, si presentamos un proyecto y nos lo deniegan, creemos perfectamente posible ganar en los juzgados”.

Dudaba si esto era cierto, porque entonces no entendía allí mi presencia.

Tanto AXA como Stoneweg estaban más predispuestos a saber si existía una vía de acuerdo.

 Expuse mi opinión:

Yo siempre he sido favorable al destino de oficinas de esas torres, al menos en una de ellas y la otra contemplando el uso complementario de comercial en baja y primera y el resto viviendas. De hecho, se lo he pedido a Dragados en todas las reuniones. Creo que en una zona con falta de dotaciones, ciudad dormitorio, la reactivación de la economía local evitando traslados, es la solución.

Esto debería haberse acompañado de esos aparcamientos para residentes que se les eximió a Dragados su construcción ( 4 aparcamientos, casi dos mil plazas ) y que luego he intentado que obligara también Jose Manuel Calvo, con resultado negativo.

Pero cualquier acuerdo debe contemplar el equilibrio económico de la liquidación con Dragados mediante la indemnización complementaria del aumento de valoración del precio del uso vivienda de protección oficial al de terciario. En caso contrario, por mucho documento que tengáis, que yo no solo estoy interesado seguro en conocer, dudo de la legalidad de todo esto.

AXA estaba en principio de acuerdo y se hablaron incluso de cifras. Yo me comprometí ( yo ya sabía que no tenía otro cartucho en la recámara para los afectados ) a que si el Ayuntamiento aprobaba este acuerdo llegaría, simultáneamente, como fuera, a un convenio con afectados.

Y así quedamos todos. Se optó sin embargo que para la buena acción de negociaciones no se publicara nada.

No debió salir muy bien nada de esto, porque se apresuraron, por primera vez, en aceptar mi alegación en contra, en la alegación a la aprobación del 3 modificado del Plan contra esta viabilidad.

Es absurdo pensar que no existían negociaciones ni argumentos con el Ayuntamiento, ni con el anterior Delegado de urbanismo, Jose Manuel Calvo ni con Mariano Fuentes ( C´s)  después.

Nunca fui invitado a las mismas.

Todos conocemos ya el concurso que ganó el estudio danés BIG y que yo publiqué aquí la documentación gráfica, ante la ausencia de datos de unos y de otros, esto no podía quedar así.

El argumento para no contemplar esta opción era que, para ello, como bien se dijo en la reunión telemática nuestra con el señor Fuentes el 20 de Abril de 2020, requería un 4 modificado y esto detendría por lo menos dos años todo. http://paseodeladireccion.blogspot.com/2020/04/reunion-con-mariano-fuentes.html

AXA renunció en el plazo establecido con Stoneweg, que era creo en el verano de 2020 al uso de oficinas y allí acabó esta opción para el barrio como para los afectados.

Y colorín clorado, que este cuento se ha acabado. Han pasado esos dos años y no tenemos nada, ni cuarto modificado, ni oficinas. Por eso es, sencillamente, un cuento chino.

Pd.: ya no tiene sentido ocultar esto y es parte de esta historia

 

 

  TORRES AXA DE VIVIENDAS

·         Expediente urbanístico 350/2020/00686

·         Fecha de registro: 10 Diciembre 2020

·         Solicitud de licencia urbanística para la construcción de 209 viviendas VPPL en Paseo de la Dirección 133 (Torre norte de Marqués de Viana)

·         Promotor: TECU INVESTMENTS 2018 S.L.U. (Una sociedad de Axa Real Estate Investment Managers Iberica)

·         Expediente urbanístico 350/2020/00683

·         Fecha de registro: 10 Diciembre 2020

·         Solicitud de licencia urbanística para la construcción de edificio de 330 viviendas VPPL con garajes, trasteros, y zonas comunes con tres sótanos y B+24 sobre rasante, en Calle Marqués de Viana 103

·         Promotor: TECU INVESTMENTS 2018 S.L.U.

Han empezado estas torres y los vecinos lo sabemos y se ha publicado la noticia en Tetuan30dias   https://www.tetuan30dias.com/actualidad/comienzan-obras-segundas-torres-final-marques-viana#.Yc2BOwbV_4I.twitter

Si os dais cuenta, nada se sabe de estos proyectos, no hay publicados planos, no hay oficina de ventas, nada.

Por supuesto, a mí me lo van a contar, no. Y no voy a preguntar, que hagan lo que quieran, por favor.

Lo curioso es que ambas parcelas tienen similar edificabilidad, la primera 20.300 m2 y la segunda solo algo más, 23.825 m2. Sin embargo la primera cuenta con 209 viviendas ( 220 según diferentes publicaciones ) y la segunda 330.

Esto, y es solo una suposición razonable, conduce a pensar que una torre dispone de viviendas más grandes que la otra y por ende menor el número de unidades.

Esto, mi querido Watson, nos llevaría a la suposición de que una torre es de viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios y la otra, apartamentos.

El mercado actual post-covid ha cambiado.

Los apartamentos tienen mayor dificultad de venta, pero son muy rentables en esta zona para el alquiler.

Las viviendas mayores de protección pública, no tienen ningún problema de venta y lo lógico es que por esa ausencia de datos, si se ha transmitido, lo han sido ya.

La realidad se producirá este año y por tanto nos enteraremos pronto, espero que no sea por los obreros.

Sobre si existen usos complementarios, también. Ojalá.

 

LA BOLA DE CRISTAL

 

Otra sección inevitable de este blog, donde expongo la predicción sobre lo que nos va a pasar en el Paseo.

Los políticos se equivocan. El urbanismo vende muy pocos votos, es la arquitectura, la ejecución del urbanismo, la que los fomenta. Pero la arquitectura tiene el problema (o la ayuda) de que la gente “ no entiende de planos”.

Nada importa las promesas de un mundo mejor de una zona urbana nueva. Aquí el que gana en política, como en las carreras atléticas, es el que corta la cinta, el primero que llega, el que inaugura las instalaciones.

No solo por esto, creo, sino por evitar conflictos heredados, el Paseo de la Dirección no ha sido nunca por Mariano Fuentes una prioridad. Problema de otros.

Han pasado esos dos años casi, y ni hay nuevo modificado, ni oficinas, ni aparcamientos, ni dotaciones.

La colaboración lógica público-privada se ha traducido en la cesión de suelo público de la cornisa a Dragados para construir el Skyline y la triste visión de la edificación privada previa a cualquier intervención pública.

El Urbanismo no es de izquierdas o de derechas, es, como casi todo en la vida, bueno o malo. Es una ciencia sí más desarrollado en países anglosajones que latinos. Aquí somos más de esperar a que se generen las viviendas y luego, ya creado la necesidad, provocar las dotaciones. La previsión no es una cualidad aparentemente natural.

 La idea, vendida ya por todos, de la ciudad de 15 minutos, posible edificable en el Paseo, queda pendiente de su viabilidad ante unas dotaciones inexistentes o peor, nada explicadas.

Queda año y medio para acabar la legislatura y para el año último el presupuesto municipal contempla en el paseo 400.000 € para las instalaciones al aire libre deportivas de Ofelia Nieto y 300.000 € para una escuela infantil.

No creo que ninguno corte la cinta antes de las elecciones, pero ahí está el reto. Al menos esto.

Queda por mí en continúa duda la realidad futura de un nuevo modificado, el cuarto, de este Plan. 

Nada se nos explica de cómo se pretende comunicar la calle Cosmos con Alberdi, en ejecución, y tendremos que verlo sobre la marcha de las obras. No hay proyecto de urbanización del 3 modificado aprobado.

Seguimos sin saber si salvaremos la morera ni esa edificación de viviendas en ese solar complejo.

No tenemos aparcamientos y no actuar ahora, lo pagaremos todos, seguro.  

También debemos esperar para ese Plan Especial de Protección del Canal de Isabel II, jamás redactado y que debería estar ligado al desarrollo inexistente del 3 modificado. La cornisa deberá esperar a que se termine el Skyline y que nos devuelvan los suelos.

Hemos aparentemente perdido la oportunidad comercial y terciaria posible por una perdida de tiempo que siempre se produciría.

Poco tiempo para cortar cinta alguna. La perdida del centro de salud de Villamil, con la presión social provocada, no ha conseguido que exista ninguna previsión presupuestaria en el suelo generado dotacional de ese reclamado Centro 24 horas nuevo en el Paseo para el año que viene.

¿Qué ve mi bola de cristal para el 2022 ? : La edificación de AXA y la inauguración del Skyline.

Pero eso sí, lo que ya es inevitable es que esas 1200 viviendas nuevas atraen esa inversión privada con nuevas edificaciones en los solares que quedan y generarán la actividad comercial en los locales ahora inutilizados de la zona.

El Paseo de la Dirección, a pesar de la inacción política o su falta de explicación, es un valor seguro de futuro. Con este urbanismo latino perfectamente criticable, como he hecho, pero no podemos dudar que esta inversión privada creará un antes y después de Tetuán West, denominación también nacida de comentarios de este blog. No hay nada más que ver las grúas de obras nuevas en los solares vacantes colindantes, y las dotaciones vendrán, no porque nos las merezcamos los antiguos vecinos, no, sino por la presión de estas nuevas edificaciones.

Sobre si este nuevo mundo merece la pena, es mejor o no, creado como se ha hecho, seguro que tenemos muchas opiniones todos.

Este año espero que sea para todos mejor, yo ya desde hace tiempo en temas nuevos complicadísimos, como siempre, y por tanto apasionantes. Tampoco es muy difícil superar el año pasado.

 Un abrazo a todos.