CONSIDERACIONES PREVIAS 3 MODIFICADO

CONSIDERACIONES PREVIAS 3 MODIFICADO

En primer lugar, adjunto os remito planos con la nueva ordenación del sector del Paseo de la Dirección.

Toda la documentación en:

 http://www-2.munimadrid.es/urbanismo_inter/visualizador/verDocumentum.do?exp=711/2015/22532

Como veis poco ha variado desde los avances que ya nos habían enseñado.

Como veis en un primer vistazo podemos resumir:

-          Los edificios que solicitaron la liberación de la expropiación, en concreto Paseo de la Dirección 316, 318 y Aligustre 1, figura la misma, en principio por tanto, aceptada, si bien debemos analizar el resultado muy bien.

-          La edificación de cornisa no correspondiente a Dragados, ha sido anulada.

-          Así mismo la edificación situada en la parcela de Ofelia Nieto c/v al Paseo, ahora dotacional deportiva en su totalidad.

-          La opción según la Participación Ciudadana es, entre las dos ofrecidas,  la que resulta de eliminar vivienda social para dotaciones públicas.

-          Los solares de Dragados no entran en la modificación.

Bueno, hasta aquí ya lo sabíamos.

Pero, previo a que vaya pormenorizando y para estimular redes sociales, verdadera Participación Ciudadana, diré varias cosas.

1 Sobre la necesidad de la modificación

Cuando se aprobó la segunda modificación, en el año 2014/2015, ya en alegaciones indicamos todos que la misma traería consecuencias negativas para la conservación del Canal como accesos al parque.

Desconocíamos a su vez las adendas y las posibilidades que otorgaba al concesionario.

Ya proponía en alegaciones como luego en contactos modificaciones a dicha modificación como la precisa alteración de rasantes del nuevo trazado del Paseo, incluso soterrarlo.

Otros   grupos vecinales declaraban la absoluta oposición de este trazado que en nada vale porque tan solo separa un barrio de su principal dotación, anula la cornisa, aniquila el Canal a proteger y además es inútil porque esta sobredimensionado para el tránsito existente.

A esta idea se sumó el grupo del PSOE, instando su anulación cuando ahoramadrid entro en el poder.

Sin embargo, y aceptando públicamente que esto era cierto, me sumaba a la idea de que jurídicamente suponía la nulidad de la 2 modificación una incertidumbre sobre el futuro de la zona muy compleja.

Casas en delicada situación de estabilidad, solares abandonados, negocios en oposición a una vida colectiva correcta ( por ser finos ), familias pendientes de abonos expropiatorios, fueran cual fueran en aún una situación de haber perdido inicialmente el pleito en el Tribunal Superior.

Edificio de realojo sin ejecutar.

Y, ante esta debacle sobrevenida oportunamente, difícil decisión.

Opté por la de llevarme bien con todos e intentar con esfuerzo profesional que ese 2 modificado se fuera ejecutando, intentando convencer a unos como otros de transformaciones que lo mejoraran.

Pero ello no fue posible. La presión correcta de DUS de que el plazo de todo era de 18 meses, unido a que no existía un plan B del ayuntamiento de cómo corregir todo esto, basando todo el resultado al incumplimiento de Dragados, nos conducía día a día a errores sobre errores.

Los únicos dos accesos peatonales al parque fueron insuficiente o mal ejecutados y jamás conseguimos que nadie supiera cómo resolver esa cornisa en el resto de su trazado.

La elevación del Paseo complicaba más el asunto.

Y, ahora que lo hemos complicado todo….. ¿ Lo va a subsanar este 3 modificado ?

Ya no tenemos nadie presiones de ningún tipo.

Se ha demostrado que el Paseo no tuvo razón de ser.

Los problemas de circulación, los sociales, las expropiaciones, los realojos, están en vía legal o de solución, o no la tendrá nunca, que es peor.

Ya no hay limitación moral que nos obligue a mí ni a ningún grupo político ni social por eso que malamente se llama “ mal menor ”, no hay mal menor.

Se produce el contrasentido intelectual que el grupo político que al final ha ejecutado un Plan y que ha liquidado amistosamente con el Concesionario y redactor, nos propone adaptemos su error a una solución, que no será si lo hacemos más que una mejora de lo que nunca aceptamos por las buenas.

Por ello, y previo, insisto, a su análisis, debemos todos amoldarnos a que si este es la verdadera actuación que definitivamente resolverá todo, apoyarla.

Pero si no estamos convencidos o tenemos que obligar a una actuación más contundente, para mañana es tarde. Ya, para bien o para mal no hay hipotecas.

Por otra parte, la aprobación de esto, además de legitimar todas las actuaciones de ahoramadrid, si no renueva esta formación, crea una dependencia al equipo entrante.

Es por ello que no es un modificado más.

2 Sobre la Participación Ciudadana

En realidad la misma fue el foro local y no existió realmente un proceso participativo generalizado.

Todo ello, funcionó bien gracias al esfuerzo social ya existente, con asociaciones y grupos que colaboramos, aún sabiendo la ausencia de otros grupos.

Pero la base de partida esta trucada, en realidad, con la votación esa de la solución A o la B, más viviendas sociales o dotaciones, si no hubiera sido por los trabajos posteriores, hubiera sido una simple falacia.

Nadie que viva en el barrio quiere más viviendas sociales, como no sea que le toque a tu hijo, claro.

Es evidente que no tenemos dotaciones.

Preguntar esto es saber ya la respuesta y pretender validarla sin mas, con una votación obvia.

Pero se dijo muy clarito, esas dotaciones definidas y antes de esas viviendas sociales.

Me temo que ahora será cuando esa Participación Ciudadana será más real.

3 Legitimación para el 3 Modificado

Aquí, si analizo la documentación publicada, se esmera en certificar el pasado de lo sucedido y dar legitimidad por ello a lo que se propone.

Recordemos que esto proviene de esa liquidación amistosa que ha usurpado en cantidades insuficientes, como así ha reflejado en su Jurisprudencia el Tribunal Supremo, a mucha gente.

A su vez, es con ese dinero el que hace viable todo este 3 modificado.

Solares para vivienda social y dotaciones urbanizados con una plusvalía municipal declarada de 46 millones y solares otorgados en compensación a Dragados con un valor contable en Septiembre de 130 millones y que si son ciertas las informaciones publicadas a la venta actualmente 50 millones más caros.

Yo al menos no puedo, y ya a título personal, una vez liquidada la Asociación, dar mi beneplácito moral ni profesional a esto.

Y con todo este esquema mental, un profesional que así se tilde, debe olvidarse en sus periciales para no condicionar su actuación.

Dadme un poco de tiempo.

APROBACION INICIAL 3 MODIFICADO

APROBACION INICIAL 3 MODIFICADO

Se ha publicado en el BOE de ayer día 17, la tercera vez que se modifica el Plan del Paseo de la Dirección.

 Todos ya sabemos un poco lo que pasó.

El primer Plan desde el principio con cartas ocultas, colaboración estrecha entre Concesionario Privado y Ayuntamiento. 4 torres cuyo valor en venta pagaría todo. Un Plan elaborado según criterios ya antiguos incluidos en el Plan del 85, que en sus diversos modificados ampliaban el horror de tratamiento de la cornisa y los accesos al parque.

Todos recordamos esas imágenes del primer Plan, con unos muros que ya nos separaban del parque disimulando unos accesos mediante cascadas, que nunca se acabaron ni tan siquiera de diseñar en el posterior proyecto de urbanización.

Un aparente error de alineaciones ya motivó un primer modificado. No era ese el objeto. Este primer modificado, aprobado inicialmente en Noviembre de 2011 produjo la paralización de todo con apariencia de legalidad por Dragados.

No haber podido convencer a los propietarios afectados, aglutinados en asociaciones o grandes promotores, con un simple éxito de un 15% de avenencias en la valoración, conducía a una modificación más pensada en el pleito expropiatorio por venir.  

Pero, por mucha Ley del Suelo nueva, el Plan lo decía muy claro, no existe fijada la vivienda de protección oficial, porque no podía al declararlo suelo urbano consolidado.

Había que incluirla y convencer primero a los juzgados de la existencia de estos usos y su repercusión en la valoración. Y esta es la base fundamental de la diferencia de valoración de los que han podido ir al Supremo, cuatro veces más.

Pero Dragados no estaba sólo conforme con que ya el modificado de 2011, primer modificado, incluyera un 50% de vivienda de protección oficial, amparándose en la nueva Ley del Suelo de 2008 y sus valoraciones amparadas en estos nuevos criterios.

Ante la crisis, fue su excusa para paralizar todo, negociando un nuevo convenio que mejorara sus condiciones económicas.

No debió ser una negociación fácil, porque tuvo que esperar a Abril de 2013 para que ese modificado del año 2011 se aprobara definitivamente. ¿Cambio de alcaldía, de Gallardón a Botella? No lo sabemos.

Tuvimos que esperar años para descubrir que el desbloqueo aparente del año 2013 llevaba otras modificaciones ocultas. Esas llamadas “Adendas” que otorgaban TODA la edificabilidad, libre como de protección oficial, a Dragados.

Por ello en realidad existió esta modificación de presunción de ilegalidad, como saben, y motivo de ese posible pleito que ha conducido a ese “acuerdo amistoso”.

No nos engañemos. A Dragados pagar más o menos a los afectados era menos irrelevante. Tenían blindado en la Concesión como adendas un máximo de coste por Sentencias, ya en la actualidad sobrepasado y que ya pagamos todos.

Lo que, una vez que eran dueños de todo les preocupaba, era las plusvalías urbanísticas de lo edificado como limitar al máximo el coste de la urbanización como realojos.

Y es cuando si en Abril de 2013, se aprueba ese primer modificado, con total imprudencia ( como le dije años después ) en junio de ese mismo año, solo 3 meses después, publica en la web del estudio de arquitectura de Julio Touza, EL SEGUNDO MODIFICADO, aparentemente encargado por Dragados, sin conocimiento de funcionario municipal alguno.

Y así, mes a mes, pregunto en el Ayuntamiento por todo esto y nunca me he creído que los responsables municipales, no tuvieran presente el mismo. Negativa tras negativa.

Y yo publicaba en el año 2014 en el blog los planos, me inventaba eso de “la cornisa”, y alertaba de que ese trazado rectilíneo del Paseo llevaba implícito una elevación nueva de niveles que harían muy difícil los accesos al parque.

Y como era de esperar, a finales de ese año, a `pocos meses del final de la legislatura, se aprueba ese 2 modificado, ocultando los datos de esas adendas a todos.

Y yo me reía de todo, y en Diciembre de 2014 inauguré en el blog “Los cuentos de Navidad”, augurando que en el año 2030 una futura formación política ejecutarían el 5 modificado, definitivo. Lo repetí en el post del 11-12-2017 titulado “HISTORIAL 1 DE CUENTOS DE NAVIDAD -  AÑO 2014

E intentaba explicar las repercusiones de esa cornisa con el nuevo Plan, hasta con cuentos como el post publicado el 30-03-2015 titulado “entre derribos, caperucita”.

Y es el que quería Dragados, y el que @ahoramadrid ha ejecutado, eso sí obligando a un límite de 18 meses para ello.

Y Dragados que cumple y, ante el aprieto de tener que hacerlo el Ayuntamiento, se llega a ese acuerdo amistoso del 15 de Agosto de 2016, donde, como vemos, se reparten el botín, olvidando sin más a los afectados.  

El mal esta hecho y ahora el 3 modificado, por mucho que hemos colaborado con eso que llaman Participación Ciudadana y que llevamos como veis ejerciendo desde mucho antes que la inventaran , no será más que una componenda de lo ya ejecutado. Intentar arreglarlo.

Ya no dará tiempo al actual equipo de gobierno de ejecutar casi nada. Si acaso, esa zona cero servirá como reclamo electoral. Sea como sea, que se haga cuanto antes.

Y espero que este 3 modificado ( cuarto con las adendas ) sea el que definitivamente se ejecute, primero las dotaciones y luego esas viviendas de protección oficial, con suelo gratis aportado por los afectados.

Y esto es lo que ha dolido más, que el éxito de gestión, que parece ganan tanto Ayuntamiento como Dragados lo mismo, 50 millones ¿?, no ha conducido a un trato favorable de los que lo han hecho posible, los Nadie. Creando un desequilibrio entre los propios afectados que han podido ir al Supremo y el resto.

 Única esperanza en la Justicia y a esas subvenciones, que deben solaparse con los retrasados realojos.

Y ahora toca que publiquen la semana que viene ese modificado y tendremos 30 días hábiles para alegar lo que queramos. Esto es EL 28 DE SEPTIEMBRE.

La semana que viene os cuento mis primeras impresiones.

P.D.: Menudo verano me estan dando. 

180 millones ?

La ola de calor como asuntos profesionales, me conducen unos días a Madrid. Parece que este año el blog no tiene autorización de vacaciones.

Ya lo sabemos todos. El Ayuntamiento ha desestimado el Recurso de Responsabilidad Patrimonial a unos afectados por una expropiación injustamente tratados según un Pleno del propio Municipio.

Ahora están notificando por correo individualizadamente a, supongo, más de 400 propietarios de 103 fincas alegantes. Perfecto. Para mí mejor. Ya no me toca a mí y es la comunicación aparente definitiva del final del Procedimiento Administrativo como de cualquier solución pactada.

Es y así ha sucedido el final del objeto social de la Asociación.

Esto no es noticia. Nadie puede, como no sea para desacreditar inútilmente a terceros, pretender objetivos de cualquier tipo que no sea ya el ejercicio del Derecho individual de estos afectados a recurrir a los Tribunales.

Hay desde esta carta 2 meses, SIN CONTAR AGOSTO, para poder hacerlo, con el equipo jurídico que quieran. Todo Septiembre y Octubre.

Bueno, hemos perdido, todo lo han hecho bien y no tenemos más que decir, son cosas que pasan en todas las expropiaciones, unos cobran más y otros mucho menos.

Y surge la noticia. Siempre surge cuando parece que se acaba. Ya pasó antes con la aparición de las adendas, de la auditoría de Raquel Rodríguez…. Y lo que quedará.

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-08-06/dragados-furor-inmobiliario-solares-burbuja_1599896/?utm_campaign=BotoneraWebapp&utm_source=twitter&utm_medium=social

El título de la información de @elconfidencial no puede ser más concreto: DRAGADOS PIDE 180 MILLONES POR UN VIEJO BARRIO CHABOLISTA RECLASIFICADO DE MADRID.

A su vez, ya es objeto de estudio esta noticia.

https://www.inmoley.com/NOTICIAS/1812345/2018-1-inmobiliario-urbanismo-vivienda/08-18-inmobiliario-06-21.html

Y yo intento que alguien, quien sea, salga a la palestra para aclarar esto. Deben estar de vacaciones.

No puede ser que los propietarios de ese mal llamado barrio chabolista estén recibiendo cartas desestimando esa justicia que el propio ayuntamiento reconoce y que el producto inmobiliario arrebatado tenga ese valor. La coincidencia en tiempo es malversa.

Dragados ha cobrado, como dice el artículo en especie ( solares ) y en dinero. Hace exactamente dos  años que se llega a un acuerdo amistoso de rescisión, concretado en Noviembre del año pasado.

Y la respuesta es sencilla: Dragados cobra en suelo y lo vende al mejor postor en la libertad de mercado existente en este país, solo puesta en duda por algún responsable de este dislate.

Pero esto hay que analizarlo.

Dragados ha cobrado en suelo ( según esa liquidación nunca publicada ):

Parcelas T1, son las 4 concretadas en las dos manzanas de Marqués de Viana con el Paseo . Como están destinadas a Vivienda de Protección Oficial su precio está limitado, y con una edificabilidad total,  44.125 m2 a un precio total de  28.460.625 €.

Parcelas T2, son otras 3 situadas en la confluencia de Capitán Blanco Argibay con el Paseo. Esto ya es para vivienda libre, sin límite de precio de venta, por lo que por una edificabilidad igual 44.125 m2 se valora este suelo en 101.928.750 €.  

En concepto de suelo por tanto Dragados ha recibido 130.389.375 € por esas famosas torres.

Y aquí coincide un poco las noticias, salvo en el precio de venta de las torres de Marqués de Viana.

Indica el redactor que el precio de venta de las torres T2 asciende a 100 millones, lo que coincide con su precio pactado con el Ayuntamiento, por lo que lo único que esta haciendo Dragados es recuperar en dinero su inversión.

Pero ahora indica que pide 80 millones por las torres T1, cifra muy alejada de la valorada por el Ayuntamiento, concretamente una plusvalía de  51. 539.375 € .   

La pista sí la aporta el reportero. El uso de estas torres puede ser vivienda de protección oficial o alternativo el uso terciario en uso exclusivo.

Cuando Jose Manuel, el Delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, anunciaba la aparente renuncia y recuperación para las arcas públicas de 46 millones de euros, nadie se creía que Florentino Pérez, a pesar de ser un caluroso 15 de Agosto, hiciera esta donación popular. Recordemos el cachondeito de la respuesta en la Comisión municipal de Jose Luis Martínez-Almeida, posible candidato futuro a la alcaldía por el PP, ante estos supuestos.

Para comprender esto hay que hacer historia.

SIEMPRE las 4 torres fueron el fondo de comercio, la base económica de este espantoso invento.

Concentrando en 4 torres una parte de la edificabilidad lucrativa, con la venta de la misma a un concesionario, se debe sufragar todo, sin coste alguno para el contribuyente.

Y desde el principio estas torres estaban clasificadas para que esta transmisión fuera lo más rentable posible, que garantizaría la estabilidad financiera de la operación.

Todos hemos visto que esta visión simplista como la crisis ha conducido esto al fracaso. La auditoría de Raquel Rodríguez lo analiza a la perfección.

Las torres, que en principio eran todas para vivienda libre, se vendía por el propio ayuntamiento a una repercusión de 2.310 €/m2, con lo que el concurso incluía un coste de esos 178 millones que después se ha reducido esos 46 millones que siempre indican, minoraciones en los pagos expropiatorios de los afectados.

Para poder alcanzar esa cifra de repercusión, el precio de venta de las viviendas debe superar ampliamente los 5.000 €/m2.

Esto, en plena burbuja, en el año 2006, a pesar de ser torres, era un precio muy alto para un suelo no finalista, que tardarías años en producir.

Raro por ello que las cuatro empresas mayores del sector y los más importantes bancos, pugnaran por concurso tan inseguro.

Y ahí estaba, escondido en el Plan Parcial inicial. Las 4 torres,  podían tener un uso alternativo al de la vivienda como oficinas u hotel. Barra libre.  

  

Esto no se cambió en ningún modificado posterior, por supuesto, y mucho me temo que tampoco en el modificado actual a aprobar.

Otro de los “errores” del Plan es igualar el precio de la vivienda con el de uso terciario en uso exclusivo, cuando todos sabemos que no vale lo mismo. No digamos ya si es de cualquier tipo de protección. 

Ya en el año 2007 se hablaba en círculos inmobialiarios la posibilidad de que detrás de esto hubiera la solicitud de determinada cadena americana de hoteles en la adjudicación de alguna de estas torres.

Posteriormente vino el rumor de Mercadona. Ya los propios diseños de Touza no nos auguraban torres de viviendas.

Yo alegaba siempre todo esto.

A mí me gustan las torres, qué le voy a hacer. Esto es como luchar contra el internet, una tontería. La edificación en altura es el futuro como el final del urbanismo.

A su vez apoyo que sería positivo para el barrio un uso terciario, como el comercial, inexistente actualmente y que estimularía la economía así como serían un apoyo a esas dotaciones que ahora se pretende construir.

Vivimos en un barrio dormitorio y no se puede defender la inexistencia del vehículo privado, eliminando sistemáticamente el mismo de las calles ante la ampliación de aceras, si no se evitan los desplazamientos.

Esto se consigue con barrios más autosuficientes.

A esto se añade que cada vez menos las empresas precisan una ubicación representativa en una city, ya que los desplazamientos son cada vez menores debido a las comunicaciones múltiples electrónicas. Son otros los objetivos de implantación. 

En las conversaciones durante estos años, he manifestado todo esto.

Sin embargo, siempre he denunciado dos hechos:

1/ Esto lleva consigo un estudio de impacto ambiental adecuado. Cuando se aprobó el Plan del 2006 se incluía la realización de 5 aparcamientos subterráneos, que fue lo primero que se eliminó. Hay que hacer un estudio serio y ajeno a ideologías urbanísticas de primaria.

2/ En todas las alegaciones y peritajes he denunciado estas plusvalías que deberían ser consideradas en la valoración expropiatoria. El propio TSJ, ante este estudio integrado en todas las valoraciones mías ( más de 200 ) indica que puede ser el correcto y no lo contempla porque soy yo el que determino una edificabilidad inferior en orden a una prudencia debida. Lo digo para esos funcionarios que dicen que el valor de 4000 €/m2 de suelo bruto es excesivo. Multipliquen ustedes los 2.310 €/m2 por esa edificabilidad reconocida por el TSJ de 1,8 m2/m2 y se sorprenderán del resultado: 4.158 €/m2.

Es decir, que los mismos funcionarios que diseñan un sector con una venta en un precio cuando van a pagar al expropiado lo valoran 4 veces menos. Porque es un barrio chabolista, claro.

En fin, no sé si la noticia es buena o mala. Les deseo a Dragados suerte y que por el bien de todos el uso de las torres sea el que de el mejor empujón al barrio, y a DUS les exigiremos en este modificado que se una a normas complementarias que así lo hagan. 

 Vender a 28 millones suelo público y valorarse en 80 millones a los pocos meses, requiere una explicación.  

Después de esto ya para qué intentar explicar la buena gestión municipal. Qué decir a tantas familias que reciben la carta. Pues nada.

Y los especuladores, nosotros.