PRESENTACIÓN DEL 3
MODIFICADO EN LA JUNTA DE DISTRITO
Asistimos el día 13, jueves, a las 18.30 horas, en el salón
de actos de la Junta de Distrito, para que el área de Desarrollo Urbano
Sostenible, encabezados por Jose Manuel, su Delegado, así como Antonio, el
Subdirector General responsable del Planeamiento, ambos arquitectos, para
explicarnos el 3 modificado del Plan.
Lo primero que todos detectamos es la poca gente que
asistimos a tan importante aparente acto.
El Delegado, ante una pregunta sobre este extremo indicó que
era motivado por la situación actual ya avanzada de la actuación como
pacificación del barrio conseguida ( como no podía ser de otra manera ) por la
buena gestión de ahoramadrid. Incluso afirmó que en caso de seguir el PP, ahora
no estaría ejecutado nada.
Yo tengo mi opinión personal, que en nada es igual.
Que la gente no asista a los actos de la Junta de Distrito,
no es nuevo ni de este sector. La gente esta harta de asistir a eso que llaman
Participación Ciudadana y que después de trabajar como chinos, no se realiza ni
el 10% de lo que se insta.
Han perdido credibilidad, y es ahora en el Paseo donde tienen
que recuperarla. Es justo lo contrario.
La reunión empezó con una presentación de Montserrat
Galcerán, Concejala de Distrito, siguió con una exposición política del
Delegado y una Técnica del Subdirector. Nada nuevo.
En el turno de preguntas una vecina preguntó sobre
la liberación de los edificios de Paseo de la Dirección 314-316 y Aligustre 1.
Los datos de estos en
diversas intervenciones es:
No se liberan de la expropiación, ya que en este caso
deberían contribuir a los gastos de urbanización como plusvalías generadas por
la actuación. Se trata de una exclusión de la expropiación, y la contribución
futura se basa en la cesión gratuíta cuando derriben el inmueble de parte de suelo
para adaptarlo al ancho de calles previsto.
Esto ocurrirá cuando voluntariamente decidan derribar el
inmueble, osea que puede ser nunca.
A partir de ahora los dos edificios del Paseo pueden
solicitar la licencia de obras que quieran ya que se adaptan a las dos
ordenaciones, la vigente como la prevista.
Aligustre 1, debe esperar a la aprobación definitiva del
modificado, a finales de año.
AA VECINOS CUATRO CAMINOS
Solicitan verbalmente el contenido resumido de sus
alegaciones:
-
Torres de Dragados no, abonando a cambio en metálico su
importe
-
Mejora documental del modificado, no legible bien ni
comprensible
-
Incremento de dotaciones e implantación de una mayor
deportiva
-
Intervención de la cornisa más fuerte produciendo una
verdadera accesibilidad
Rechazan lo de las torres como intervenciones superiores a la
urbanización ejecutada debido a justificar que este modificado hereda las
consecuencias ya determinadas. Es ilegal la monetarización a Dragados de los
solares.
Yo aquí, me quedé pensando. Ahora Dragados los vende….. ¿
Puede comprarlos el Ayuntamiento ? En fin, malo pensar.
Pide perdón Antonio Diaz si la documentación no se entiende.
Lo revisará.
MI INTERVENCIÓN
Seré muy breve porque acompaño mi alegación.
Considero el modificado insuficientemente definido para
considerar que se cumplirán en los documentos de urbanización como construcción
los objetivos del mismo de protección del Canal como accesibilidad.
A su vez reitero la necesidad de incrementar las dotaciones,
cosa que globalmente no se ha conseguido.
Aquí se produce un pequeño rifirrafe con Antonio Diaz Sotelo,
que defiende que sí existe aumento de dotacional al reducirse la
edificabilidad.
Esto no lo vemos los vecinos así, porque en el fondo pensamos
en la dotacional no para el sector, sino para todo el barrio. Es decir lo
mismo, sí, pero no es lo mismo.
Pachi Barrueco pregunta sobre los realojos y zona 0
No estaba en el orden del día pero correcto aprovechar.
Indica Jose Manuel, el Delegado, que se acaba de aprobar las
obras de derribo posteriores a estos edificios, que para evitar ocupaciones es
imprescindible y se termina de entregar el edificio de realojo a la EMVS a
finales de mes, por lo que afirma como fecha el 15 de Octubre.
Yo ruego que no den fecha alguna ya que pueda volver a fallar
y aclara que la fecha indicada no es la de entrega de la vivienda sino la
disponibilidad jurídica y técnica para hacerlo.
Mirad. Yo considero que a esto que dice Jose Manuel falta
solicitar a Hacienda de nuevo papeles fiscales y los inherentes de contratación,
repasos de viviendas y demás, por lo que no será hasta finales o primeros del
año que viene.
Sobre la zona 0 se ha retrasado por problemas presupuestarios
y como fecha correcta lo desplazan a Abril del año que viene. ( Largo me lo fiais amigo Sancho ).
Muy buena la intervención final de Montserrat Galcerán,
solicitando perdón por los retrasos cometidos así como defender que es cierto
que se debe considerar un Plan Especial que contemple de manera más eficaz la
situación de la cornisa como el Canal.
PRESENTACIÓN REVISTA
DEDICADA A TETUAN DEL COAM
El viernes pasado, día 14, a las 20 horas, se presentó la
revista 375/I del Colegio de Arquitectos de Madrid, que ha sido dedicada en
gran parte a nuestro barrio, Tetuán.
Como veis, seguimos siendo noticia. Un poco de crítica a este
nuevo formato es que la estética siempre debe no ser el argumento si no va
acompañado de una profundidad de contenido.
En fin, la discusión siempre de nuestra carrera.
GRACIAS A TODOS
Ya decía en el anterior post, que esta iba a ser una semana
de Paseo, pero ocultaba realmente el paseo que me esperaba este sábado con mi
única hija.
He recibido múltiples felicitaciones por su boda. No soy muy
de hablar de mí mismo, pero tampoco lo es tanto, ya que sin mi hija Cristina,
este blog no existiría.
Para mí un blog siempre ha sido ese cuadernillo de espiral
con hojas de cuadraditos, muy usados por los arquitectos en nuestros croquis.
Ella me orientó en este blog.
Que intenten ser felices.
Bueno, aquí hago público como prometí, mi alegación al
modificado aprobado, previa a su
presentación. Este blog es seguido no por lo que refiero sino por los
comentarios de gente. A su vez pretendo que sirva de foco de ideas, y no
patrimonio exclusivo de las mías.
Empiezo la alegación demandando de nuevo el reequilibrio con
los afectados, como en mi caso no puede ser de otra manera, y supongo que los
grupos políticos tienen una nueva como última opción de esa “ayuda” que dicen
dar.
ALEGACION:
3ª Modificación
Plan Parcial APR 06.02
Paseo de la
Dirección. –
Exte 711/2015/22532
Sra. Alcaldesa:
Don Luis
Romero García-Morato con DNI 50.291.617 R., arquitecto
colegiado 6035 de Madrid, en nombre propio como vecino afectado con domicilio
en c/ Rosa Menéndez 33 de Madrid., en nombre propio como vecino afectado como
en nombre de propietarios de las fincas situadas en el sector incluido en el
Plan Parcial de Reforma Interior del APR.06.02 de PGOUM “Paseo de la
Dirección”, ante V.S. comparezco y en la representación expresadas DIGO:
Que se ha
publicado el acuerdo de 26 de Julio de 2018 de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid en el
B.O.C.M 196, de 17 de Agosto de 2.018, por el que se somete a información
pública en plazo de un mes la aprobación inicial de la 3ª Modificación del Plan
Parcial del APR.06.02 del P.G.O.U.M de Madrid. “Paseo de la Dirección”.
La presente
Modificación es a su vez modificado de la 2ª Modificación de aprobación
definitiva de 20 de Febrero de 2015 y según la memoria incluida el objeto es:
1. Proteger la infraestructura histórica del Canal Bajo de
Isabel II, en los términos del catálogo de elementos singulares del Plan
General.
2. Establecer una nueva ordenación como resultado del estado de
ejecución del planeamiento y del proceso participativo realizado con los
vecinos del distrito, proponiendo las determinaciones adecuadas para la eficaz
gestión.
3. Regularizar la calificación de algunos centros de transformación
ejecutados en la urbanización del planeamiento vigente.
4. Completar las determinaciones de la normativa urbanística
vigente.
Por ello, se
comparece en el trámite de información pública de dicha Modificación del Plan
Parcial del APR.06.02 “Paseo de la Dirección” y se formulan las siguientes,
ALEGACIONES
Primera. - Improcedencia de la Modificación planteada.
La
modificación planteada recoge los antecedentes que la posibilita que es el
Acuerdo de resolución anticipada de la Concesión, aprobada el 8 de septiembre
de 2016 por la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid.
Dicha
liquidación se hace pública con el documento actual de aprobación inicial del 3
modificado como parte integrante del mismo.
El 3 modificado es improcedente ante dicha
liquidación por:
a)
Dicha liquidación no recoge equilibrio económico alguno con
los injustamente tratados expropiados por la gestión del ámbito según
Sentencias del Supremo, repartiéndose directamente según acuerdos el resultando
sobrante de la Concesión, valorada en 176.500.392,67 € y cuyo resultado
económico final es de 122.457.765,61 €. Se da la circunstancia que el ahorro
está motivado por un descenso en los costes expropiatorios repercutidos entre
los 138.953.784,39 € recogidos para este
concepto en el Concurso de adjudicación y los resultantes fijados en
78.754.826,87 €, esto es 60.198.957,52 € de reducción.
b)
Ante este desequilibrio es el propio Pleno del Ayuntamiento
de Madrid de fecha 26 y 28 de Octubre de 2016 aprueba:
El Área de Desarrollo Urbano Sostenible llegará a
un acuerdo mediante un convenio o la fórmula jurídica que se considere más
idónea, con los expropiados cuyas valoraciones han sido cuantificadas muy por
debajo de las asignadas por las diferentes sentencias judiciales que se han ido
dictado por diferentes tribunales de justicia (TSJM y Tribunal Supremo) , en el
que se recoja una fórmula de compensación frente al desequilibrio económico que
les perjudica gravemente.
c)
A su vez ante dicho desequilibrio
el propio Delegado del Area de Desarrollo Urbano Sostenible, Don Jose Manuel
Calvo, anuncia públicamente unas ayudas mediante subvenciones individuales a
aquellos afectados que debido a dicho desequilibrio no pueden adquirir la
vivienda de realojo pública correspondiente.
d)
A fecha aprobación inicial del 3
modificado se califica la gestión por expropiación prácticamente terminada, sin
considerar que ninguno de estos
reequilibrios económicos ha sido aprobado ni se recogen en coste alguno.
e)
A su vez el Pleno del Ayuntamiento de Madrid,
en caso de aprobarse el 3 Modificado estaría avalando el incumplimiento de un
acuerdo acordado, por lo que los Partidos que lo suscribieron favorable, PSOE
como PP deberían impedir la aprobación del presente modificado, siendo AM y Cs
cómplices de este incumplimiento ante su abstención a estas ayudas.
Esto indica que debe esperarse la
tramitación del 3 Modificado en tanto en cuanto no se cumpla las estipulaciones
establecidas por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid en cuanto al reequilibrio
económico de los expropiados o bien incluirse los mismos en el texto para su
aprobación.
Segunda.- Generales a
la documentación presentada
2.1 SOBRE LOS OBJETIVOS
DEL MODIFICADO
Si bien son
indicados los mismos en la memoria técnica aportada, no se acompaña
suficientemente soluciones a los mismos.
De este modo
se cataloga los elementos como ciertos entornos del Canal de Isabel II para su
protección, pero nada se indica de las
actuaciones a emplear para su
revalorización o recuperación, ni se valora su coste. Nada se aprecia en
documentación gráfica.
Así mismo
sucede con la permeabilidad al parque del barrio, con simples determinaciones
en fichas zonales de accesos peatonales y/o ascensores, sin determinar
recorridos ni su viabilidad. Dato curioso que sea las Comisiones de Patrimonio
consultadas las que para emitir dictamen favorable aconsejen la creación de
ascensores como elemento de permeabilidad. No creemos que sea la solución sino
si acaso una alternativa complementaria y supondría el fracaso de la ordenación
planteada.
Esto se
complica aún más con las zonas donde se incluyen para dicha permeabilidad la
conjunción con edificaciones dotacionales de creación simultánea a la
urbanización de la cornisa, o simples grafiados de posibles accesos del trazado
del Paseo subterráneos.
De la
documentación presentada nada conduce a precisar el cumplimiento de los
objetivos fijados, posponiendo estas determinaciones al futuro Proyecto o
Proyectos de Urbanización como construcción.
Un Plan
Parcial mas que incluir referencias técnicas de cumplimiento debe demostrar con
sus disposiciones la viabilidad de la Ordenación para el mismo.
Por ello la documentación es insuficiente
para determinar el correcto cumplimiento del objetivo de dicha modificación y
debe ser cumplimentado, previo a su aprobación inicial y con nuevo período de
alegaciones.
2.2 SOBRE PARTICIPACIÓN
CIUDADANA
Si bien se
justifica la nueva Ordenación mediante el período de Participación Ciudadana,
del cual este técnico fue partícipe, no se incluye justificación alguna de la
aplicación, más bien, de la ausencia de la inclusión de decisiones y/o
peticiones incluidos en el proceso y sí reflejadas en anexo 4 al documento. Se limita eso sí, a validar
el conjunto de la actuación mediante el apoyo de la solución B propuesta de dos
por el equipo redactor.
Debe incluirse dicha documentación
justificativa expresa. No basta con exponer las decisiones ciudadanas sino
argumentar el cumplimiento o no de las mismas.
El primer
objetivo incumplido es la ejecución de la Fase 0, que fue expuesta esta zona,
calles cuya urbanización que no se ve afectada por la modificación propuesta,
de urgente ejecución, prevista para antes del verano y que no han sido
iniciadas en la actualidad.
Tercera.- Ordenación Propuesta.
Los objetivos indicado son:
1- Revalorizar del CANAL BAJO de Isabel II, como elemento de la
memoria del barrio y como patrimonio histórico de la ciudad.
2- Materializar las oportunidades de PERMEABILIDAD entre barrio
y parque.
3- Mantener la funcionalidad del Paseo de la Dirección,
redefinir su borde con el parque
4- Incrementar el Patrimonio Municipal de Suelo, para la
Política de la Vivienda
5-
No reducir la
superficie de parcelas dotacionales
3.1 SOBRE REVALORIZAR
EL CANAL
En realidad
el texto de la memoria incurre muchas veces en la confusión de si la
tramitación es un Plan Parcial modificado o un Plan Especial. Indica que ya en
el año 2010, en cumplimiento del Plan General de 1997 se empezó la elaboración
para protección del Canal de un Plan Especial que se acompaña en parte en anexo
3.
Sin embargo,
tal referencia se abandona en el resto de la documentación.
Se divide el Canal en
8 elementos constructivos:
• ACUEDUCTO DE LOS
PINOS.
• ACUEDUCTO DE LA TRAVIESA.
• SOBREELEVACIÓN DE LAS CAROLINAS
• SOBREELEVACIÓN DE BLANCO ARGIBAY
• ACUEDUCTO DE VALDEACEDERAS.
• ALMENARA DEL OBISPO.
• ACUEDUCTO DE LOS BARRANCOS.
• ACUEDUCTO DEL OBISPO.
Estos son incluidos en el Catálogo de Monumentos Públicos y
Elementos Urbanos Singulares nivel 2.
Se cataloga el entorno de dos zonas en el Catálogo de
Elementos Urbanos Singulares:
o ALMENARA DEL OBISPO.
o ACUEDUCTO DEL OBISPO.
Así mismo se divide el entorno del Canal y la Cornisa en 5 de
las 8 zonas en el que se divide el sector para su ejecución:
o ACUEDUCTO DE LOS PINOS. En la Zona de Reordenación A.
o ACUEDUCTO DE LA TRAVIESA. En la Zona de Reordenación B.
o ACUEDUCTO DE VALDEACEDERAS. En la Zona de Reordenación D.
o ACUEDUCTO DE LOS BARRANCOS. En la Zona de Reordenación G.
o ACUEDUCTO DEL OBISPO. En la Zona de Reordenación H.
La protección de estos elementos catalogados se remite a las
determinaciones del Plan General para estos elementos.
Creo que es correcta esta clasificación pero, para proteger
primero hay que actuar sobre los elementos constructivos así como su entorno para
dotarles de su estado adecuado así como en algunos casos convertirse como así
indica en “puertas para la permeabilidad del barrio”. Esto debe realizarse
cumpliendo el Plan General en cuanto a la ejecución inmediata del Plan Especial
Temático que se acompaña su inicio en anexo.
La división creada de las actuaciones, unido a la ya referida
indefinición del documento expuesto, no
concluye una urbanización de cornisa que garantice los objetivos marcados.
Se propone que con la tramitación de un Plan Especial
Temático recoja las determinaciones ya incluidas en el documento del Modificado
como los desarrollos que lo hagan unitariamente correcto. Un solo documento que
incluya las zonas externas entorno del Canal, sus elementos así como los
objetivos de protección, cornisa y permeabilidad ahora poco definidos en el
Modificado.
Este Plan Especial sería desarrollado mediante un proyecto de
urbanización único que incluya simultáneo los proyectos arquitectónicos de las
zonas dotacionales que se integran ( A, B, D, G, H ).
No se admite lo que propone el 3 Modificado de posibilitar
proyectos de urbanización independientes para cada zona. Esto complica la
gestión en el plazo de 20 meses previsto, tampoco garantiza una realización
global correcta de la cornisa a proteger ni la accesibilidad al parque precisa.
Este documento integraría determinaciones en cuanto a
ascensores y otros de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico,
Artístico y Natural así como la
categoría de actuación como Ámbito de Excelencia indicado por la Comisión Local
de Patrimonio Histórico con la precisión definitoria suficiente para un
dictamen completo de viabilidad como de los vecinos en su aprobación.
De esta forma, el resto
de zonas no afectadas pueden ser aprobadas con el actual Modificado mediante la
inclusión de las alegaciones oportunas.
Y este Plan Especial sería con la documentación suficiente
para ser entendida por los vecinos la aprobada o no sin afectar al resto de las
actuaciones.
3.2 PERMEABILIDAD
A nivel genérico y a falta de más datos se justifica la misma
exclusivamente con la anulación de las edificaciones de borde quitando los
bloques de borde ( cap. 2.4.6 ).
Esto, siendo básico no es suficiente. Haciendo resumen de lo
expresado en el 3 modificado se incluyen las siguientes actuaciones
complementarias:
En resumidas cuentas:
Zona A : Los Pinos:
Mediante edificación simultánea se resolverá la accesibilidad mediante
un talud ajardinado.
Zona B : Traviesa: Conexión con ascensor o similar. El plano
parece indicar la posibilidad de una conexión subterránea bajo el Paseo desde
el dotacional D1.
Zona D: Valdeacederas: Edificación simultánea de dotacional
D5 que tendrá su fachada y acceso al parque con adaptación del Canal.
Zona H : Barrancos: Itinerario accesible frente a Aligustre
hasta el acueducto y zonas deportivas del parque. Instalación de un ascensor.
Estas determinaciones
son absolutamente insuficientes para determinar si la permeabilidad pretendida
es alcanzable o si la misma es la idónea.
3.3 MANTENIMIENTO FUNCIONALIDAD
DEL PASEO
El actual trazado rectilíneo del Paseo, como se ha alegado
tanto en las anteriores modificaciones como en Participación Ciudadana e
incluso se reconoce en el propio documento, está sobredimensionado.
En ningún caso se ha solicitado la permanencia del mismo en
su funcionalidad sino al contrario, su modificación a un uso más permeable al
barrio con un mejor tratamiento para el peatón como usos alternativos, entre
ellos el recorrido ciclista abandonado del primer Plan.
Tan solo en el capítulo 2.4.3 se indica un paseo peatonal
como ciclista al oeste del Canal, al exterior del mismo, que no se justifica ni
se grafía.
Debe reconsiderarse el
diseño de este Paseo y no tan sólo en las zonas de reurbanización, que tampoco
se definen, según las consideraciones sí planteadas en esa Participación
Ciudadana que se obvia.
3.4 INCREMENTO DEL
P.S.M. PARA POLÍTICA DE VIVIENDA
El modificado reduce la edificabilidad y por ello el número
de unidades de vivienda social.
El modificado indica, en su memoria económica, que la
edificación residencial será
desarrollada por la Empresa Municipal de Suelo para patrimonio municipal o bien mediante concurso de ejecución
privada.
En correcto cumplimiento de los objetivos, tanto de la
liquidación con Dragados como del modificado debe justificarse cual es la
fórmula exacta de estas actuaciones, que deben limitarse al objetivo de aumento
del Patrimonio Municipal de Suelo para
su cesión temporal en régimen de alquiler. Cualquier transmisión a
empresa privada de cualquier tipo, con retorno o no, suelo o vuelo, alteraría
los objetivos fijados para incremento de vivienda realmente pública a
disposición del municipio.
Así mismo se transmitió en Participación Ciudadana los
peligros de concentración de determinados componentes de vivienda social en una
zona ya sobrecargada.
Se propone reducir más
esta edificabilidad así como una política de diversidad en la aplicación de la
misma a distintos elementos necesitados.
3.5 NO REDUCIR LA
SUPERFICIE DOTACIONAL
Si algo quedó claro en el proceso de Participación Ciudadana
es la necesidad ahora inexistente del uso dotacional ajeno al propio parque, en
el barrio, como la excepcionalidad de la oportunidad en este sentido de la
modificación propuesta.
En base a esto fue la
selección de la alternativa B, que, aparentemente incrementaba con la
modificación estos usos.
No es así, y lo que se proponía como incremento ahora se
propone como no reducción.
Los equipamientos deportivos pasan de 11.000 m2 a 12.908 m2,
y el resto de equipamientos de 13.000 a tan sólo 13. 327 m2.
Este bajo incremento demuestra que la ordenación propuesta en
algún punto ha desaprovechado la oportunidad única existente.
En base a esto
considero debe reconducirse esta situación, proponiéndose como se dijo en
capítulo anterior, modificando más edificabilidad residencial a dotacional.
Por proximidad como problemas de ordenación que luego expongo
podría ser las parcelas D1, D2 y G1.
La parcela D1 es muy complicado de edificación residencial
como de alineaciones. Podría ser más razonable como dotacional.
La parcela D2 es colindante a las dotacionales de borde y
perfectamente ejecutables con las mismas de manera más adecuada que una manzana
cerrada única residencial de 5- 6 alturas mas ático.
La parcela G1 concentra junto al colindante edificio de
realojo construido un exceso de concentración para este uso.
Es por ello que estos
suelos pueden y deben ser modificados a dotacional, reduciendo aún más la
edificabilidad del ámbito y aprovechando ahora sí esa oportunidad única de
dotar al barrio de lo que precisa y no de lo que excede.
3.6 PLANOS APORTADOS
En realidad, reincidiendo en lo ya referido de indefinición
del modificado, tan sólo existen dos planos definitorios de la ordenación
propuesta.
En base a los mismos:
3.6.1 PLANO 4 : ZONIFICACIÓN
-
No se grafía las zonas externas en el parque donde se actúa,
entre ellas ese carril bici como peatonal.
-
No se incluye como reurbanización y por ende no se incluye su
obra ni coste el acceso peatonal ya construido en zona D Valdeacederas, rampa
al parque ya denunciada incorrectamente ejecutada en pendiente de mesetas como
tramo final de conexión con el parque.
3.6.2 PLANO 5: ALINEACIONES
-
A nivel general no se entiende la alineación oficial con la
línea indicada. Tan solo parece vinculante en la ya edificada, reflejada con
mayor grosor. No se distingue esta línea de la de limitación de parcela.
-
No se fija en plano el ancho de la calle Alberdi, indicándose
unas alturas a esta calle de la edificación residencial D2 de 5 plantas mas
atico, debe justificarse estas alturas con arreglo al ancho de calle y
similitud con la norma zonal 4.
-
La parcela D1 no se entiende la alineación de fachadas
propuestas frente a la parcela D6 jardín ni a la calle Cosmos, de difícil
ejecución por su fuerte desnivel. Estas parcelas D1 y D6 no resuelven en dicho
plano los testeros de las parcelas en contacto que actualmente en muchos casos
son o bien fachada a calle peatonal existente o con acceso de vehículos o
derechos de vistas. Parecería mejor resolver frente a estos testeros un acceso
peatonal desde calle Cosmos.
Manifestando mi total disconformidad de disponer de
transformadores enterrados en vía pública con el simple cambio de definición
urbanística de la zona como área libre de cualquier tipo.
Pretender que estos elementos no son contaminantes no tiene
ninguna base técnica. En todo caso deben ser zonas de acceso limitado. Tampoco
pueden ser incluidos en el cómputo de áreas libres sino lo que son en realidad,
equipamientos.
A su vez debe revisarse la potencia como necesidad de los
mismos a contar de la reducción de edificabilidad propuesto.
-
Tanto en parcelas MI como MC y C, que coinciden con calles de
inclinación colindantes a zonas externas indica:
Siempre que la
topografía lo permita, se dará unidad a la cornisa de la edificación completa,
por lo que, la planta baja se situará como máximo a una cota de cincuenta (50)
centímetros por encima de la rasante de la alineación exterior, en el punto más
alto de la totalidad del perímetro de la manzana. Esto será de aplicación
siempre que la planta baja no se sitúe a más de tres metros y medio (3,50) por
encima de ningún punto del viario
Esta normativa conduce a escalonamientos en pendiente de
plantas bajas ´hasta 3,5 metros de altura, lo que puede conducir seguro a una
planta mas de edificación e muchos puntos de la calle. La misma no es
coincidente con la normativa de aplicación para estos casos vigente en el Plan
General, de aplicación al otro lado de la calle y que impone un escalonamiento
no mayor de 1,5 metros de altura, que debe ser la respetada.
-
Insiste este modificado en el mismo problema del Plan Parcial
inicial de autorizar los suelos tipo T, torre, adjudicados a Dragados, de Uso
alternativo: Se admiten como usos alternativos al residencial, los usos de
Servicios
Uso alternativo: Se
admiten como usos alternativos al residencial, los usos de Servicios
Terciarios, en la clase de Oficinas y Hospedaje, en edificio exclusivo. En el
caso de realización de usos alternativos, se podrán modificar las alturas de la
edificación, para adaptarlas al uso, con autorización municipal, sin
modificación del aprovechamiento urbanístico
Este texto, no es de aplicación simple para el cambio de uso
de residencial de protección pública libre y debe ser anulado.
A su vez debe ser considerada el uso compatible comercial
como oficinas en conjunción con las parcelas destinadas a usos de vivienda
protegida en planta baja y primera.
Las parcelas de uso
residencial protegida transmitidas a Dragados lo han sido a precio para este
destino, por lo que su transformación o compatibilidad con otros usos altera el
valor de la transmisión pública así como perjudica jurídicamente la liquidación
efectuada, siendo por tanto nula así como la modificación ahora aprobada
consecuencia de la misma.
Así mismo altera los porcentajes de vivienda pública y
privada indicada en el modificado.
En caso de uso terciario exclusivo sería preciso incluirse
las medidas correctoras y justificativas dependientes a la movilidad como medio
ambientales provocadas por el uso propuesto.
Sexto.- USOS DE INCENTIVIDAD ECONÓMICA
A pesar de la incorrecta posibilidad señalada de uso
alternativo para uso terciario y/o comercial en parcelas T destinadas a
vivienda protegida, en Participación Ciudadana como en alegaciones anteriores
he demandado con el resto de vecinos reserva de uso terciario y comercial
suficiente que contribuya a la necesaria estimulación económica que el barrio
necesita.
En caso de no existir en las parcelas T o complementarios a
estos usos se propone que alguna parcela de uso residencial público protegida,
sea destinada a estas funciones. Por ejemplo, la parcela ya propuesta como
aumento de dotacional, la D2, calle Capitán Blanco Argibay c/v Alberdi podría
ser un vivero de empresas y comercial.
A su vez se ha solicitado en Participación Ciudadana el uso
de actividad comercial y hostelero en la cornisa de borde, con la cantidad y
cualificación adecuada para su correcta protección, pero posibilitando fomentar
su uso por los vecinos a distintas horas, siendo un elemento de estancia
mirador que puede activar la zona y con ello su seguridad.
Se propone la inclusión en la ficha técnica de la parcela D5
de borde que su uso sea compatible con estas actividades en las proporciones
adecuadas y en planta baja a la altura de la cornisa y el Paseo. Con esta
medida, la accesibilidad al parque por el edificio dotacional se ve
complementada a horas de cierre con actividades que enriquezcan la cornisa y la
revaloricen.
Séptimo.- APARCAMIENTOS
Se insiste en la necesidad de la ubicación de un aparcamiento
público subterráneo ante el incremento de edificabilidad así como dotacionales
como adecuación de la cornisa.
Esta
necesidad será mayor en el caso de usos comerciales como terciario en zonas T.
No se incluyen previsión de medidas sobre ahorro energético
de las instalaciones, cosa que ya ocurre en la urbanización ejecutada. Tan solo
recoge las propias exigencias de las compañías suministradoras.
Solo como ejemplo, ya en el anterior modificado proponía el
uso de iluminación pública con tecnología LED, ahora tecnología obligatoria en
muchos casos.
Como ya se ha indicado, deberá revisarse el cálculo de transformadores
eléctricos enterrados a la demanda propuesta ahora por la reducción de la
edificabilidad y modificación de usos, así como su impacto medioambiental
sujeto a una calificación correcta de la parcela y su uso público.
Noveno.- PLAN DE ETAPAS
En el grado de indefinición
de todo el documento parece desprenderse que se plantea una sola etapa para la
ejecución de la única zona de las 3 ejecutable, que es la A2, en un plazo
máximo de 20 meses.
Sin embargo, parece señalarse que se puede realizar proyectos
de urbanización individuales de cada zona A a la H. Esta circunstancia, unida a
que en 3 zonas por accesibilidad al parque se requiere la edificación
dotacional simultánea, conlleva a una imprecisión de cuándo comienza este
cómputo para cada zona.
20 meses para la realización de una urbanización de 8.182.759
€ cuando al concesionario privado se le concedía un máximo de 18 meses por un
presupuesto muy superior, incluyendo viviendas de realojo.
No se justifica este plazo ni tampoco se especifica las obras
que contempla, ya que las dotaciones son de ejecución directa del Ayuntamiento
debe precisarse si en el mismo se integra dicha ejecución, lo cual lo haría más
razonable. Con estos costes sumados, un total de 14.703.872 €, sigue siendo
inferior a los ejecutados en menor plazo por el Concesionario y estos costes
están sacados directamente de los abonos por obras análogas al mismo.
Como ya he referido, la protección del Canal y la garantía de
un diseño adecuado, dentro del ámbito de excelencia señalado para la cornisa,
precisa de una actuación no por zonas sino mediante un proyecto unitario más
definido, mediante ese Plan Especial Temático, ahora ejecutándolo en todo su
entrorno.
A fin llevar todos
estos objetivos, parece más razonable dividir el sector en 2 etapas únicas.
1 Etapa: Zonas no afectadas por la Cornisa, la accesibilidad al
parque y protección del Canal. Zonas de ejecución ZRC, ZRG y ZRE. Proyecto de
Urabanización simultáneo de estas zonas. Plazo de ejecución 12 meses.
Incluye edificación dotacional pública interna.
Como se indica, se podrá simultanear la ejecución de la
edificación en las condiciones indicadas en el Planeamiento como en Plan
General.
2 Etapa: ZR A, ZR B, ZR D, ZR H y ZR E. Se plantea un plazo de 6 meses para
aprobación definitiva de Plan Especial, y 18 meses para su ejecución. En
total 20 meses. Incluye edificación dotacional pública interna.
Como se indica, se podrá simultanear la ejecución de la
edificación en las condiciones indicadas en el Planeamiento como en Plan
General.
Decimo. - MEMORIA
ECONÓMICA
Calcula los costes de urbanización como reurbanización con
arreglo al mismo unitario proveniente de la liquidación con Dragados.
Esto aleja por tanto de incluir el sector en ese Ámbito de Excelencia, que en
Participación Ciudadana se definía todo el sector, ya que ahora parece querer
limitarse a la cornisa, según determinación también de la Comisión Local de
Patrimonio Histórico. Está claro que no puede tener análogo presupuesto que el
resto ya edificado con un estándar de calidad aparentemente inferior.
En cuanto a la disponibilidad financiera indica que se
ejecutará con cargo a los presupuestos, la urbanización como los equipamientos.
Debe incluirse en los presupuestos del año 2019 las partidas adecuadas para
cumplir los plazos estimados en el Plan de Etapas, ya que si no los mismos
serían inviables. Aquí puede afectar
aprobar presupuestos en año electoral.
Vuelve en esta memoria a reflejarse que la vivienda social
puede ser concurso de ejecución privada, contrasentido del objeto de la
liquidación, que suponía ya un concurso similar como el objeto de aumentar el
Patrimonio Municipal de Viviendas que se incluye como objeto de este
modificado.
Indica a efectos de cálculo de viabilidad financiera mediante
el método de cálculo de disponibilidad como retorno de la inversión, que para
una urbanización y reurbanización de una superficie de edificabilidad
residencial proyectada 47.195 m2, se calcula el coste de 14.703.872 € lo cual
da un favorable ratio comparándolo con el precio de vivienda pública de 645
€/m2, un total obtenido posible de 30.440.775 € por la venta de esta
edificabilidad. El ratio por ello con respecto al coste de su obtención es de
2,07.
No es dato correcto, ya que en los 14.703.872 € se contempla
los costes de ejecución de la edificación dotacional. Los costes exclusivos de
urbanización es de 8.182.759 € lo que sube este ratio a 3,7.
Estos asombrosos resultados económicos, incluso con la
reducción de edificabilidad planteada vuelve a ser demostración nada mas de no contemplar el coste real de expropiación de
suelo a los afectados, que desencadena que el presente modificado es en
realidad un enriquecimiento ilícito con la incorporación de suelo privado a
público incorrectamente abonado.
Por ello,
SUPLICO a
V.S.: Que admita este escrito, tenga por formuladas alegaciones en trámite de
información pública en relación con la denominada 3ª Modificación del Plan
Parcial del APR 06.02 del PGOUM de Madrid. Paseo de la Dirección y estime
dichas alegaciones, que implican no aprobar dicha Modificación en su redacción
actual.
Es justicia
que pido, en Madrid a 28 de Septiembre de 2.018.
