LEY 8/2007

La semana pasada me comunicó el letrado que la Sentencia desfavorable a los intereses del primer propietario que se ha dictado ya era firme en el TSJM por haber sido desestimada la incidencia de nulidad que se solicitó.

Esto era en principio previsible, no parece fácil que el propio Tribunal que dicta una Sentencia la declare nula después. Se presentó como paso previo al Recurso de Amparo en el Constitucional, único recurso posible al no poder recurrir al Supremo. A os indiqué que sólo aquellas fincas que reclaman derechos por encima de los 600.000 € pueden emplear este recurso, y estas serán pocas.

He mantenido un silencio sobre este tema en virtud al respeto debido en un proceso judicial. Los jueces conocen mi pericial así como las realizadas por insaculación, que son muchas. Pero ahora sí creo definir algunas ideas, no sobre la Sentencia, sino por la Ley que se ha aplicado.

Para no hacer aburrido el blog y por ello mantener su alta audiencia, lo explicaré con otra anécdota personal.

Allá por el año 1.984 fui solicitado para hacer una tasación de una finca rústica. La misma estaba situada en unos terrenos de secano cercanos a la lujosa urbanización de La Moraleja entre esta y la localidad de Alcobendas, a pocos kilómetros de Madrid.

Me encontré allí con su propietario, de aspecto humilde, que utilizaba la finca para unas vacas, ya que poseía lechería en la localidad. Me ofreció, cuando analizó la tasación que en ese precio la adquiriera yo, debido a sus apuros económicos.

Como la vida da muchas vueltas y el mundo es así de pequeño, a mediados de los años 90 me volvieron a solicitar nuevas tasaciones en la zona, que había sido expropiada para lo que ahora ya es una verdadera ciudad entre esta urbanización y Alcobendas.

El antiguo propietario vivía en una amplia casa de 3 plantas, y por supuesto ahora era un respetable promotor inmobiliario, sin duda debido a su amplia experiencia ( de esta experiencia provienen en España gran parte del sector ) .

Sí, mal negocio no adquirir esta finca, lo cual detecta mi incompetencia ( siempre nos acordamos de lo que no hacemos, sea bueno o malo ).

Siempre desde hace años se esta discutiendo en distintos foros la siguiente pregunta:

¿ Es justo que el propietario del terreno se adjudique el 100% de las plusvalías generadas por una modificación urbanística en la que no interviene ?

Pero también se puede hacer a la inversa:

¿ Es justo que a un propietario que esta manteniendo una propiedad se le arrebate toda plusvalía sobre una intervención urbanística que nadie sino el Ayuntamiento puede aprobar?

Estas discusiones, como he dicho, han sido y siguen siendo amplias, ya que afectan incluso a los derechos a la propiedad privada, pero ambas son razonables.

Hasta el año 2007, la legislación como la jurisprudencia estimaban correcta la afirmación proveniente del Derecho Romano de que el propietario de suelo era dueño de los derechos de todo lo que se construyera en su vertical, por encima o por debajo de tierra, hasta el infinito. Por tanto la valoración se limitaba a considerar la edificabilidad aprobada para dicho suelo, con la simple apreciación de considerar los valores a esa fecha y no los que pudiera obtener una vez urbanizados.

Con arreglo a estos conceptos se  formuló por el Ayuntamiento la Concesión a Dragados con un coste de expropiación de 138.953.784,30 € ( ver entrada “problemas económicos?” ). Con arreglo a estos conceptos se aprueba en proyecto de delimitación por el método de tasación conjunta y se notifica como se publica la lista de afectados por la expropiación en el BOCM 143 de fecha 18 de Junio de 2007.

Con fecha 1 de Julio de 2007, se aprueba la Ley 8/2007. En esta Ley se intenta modificar el criterio indicado y manifiesta que debe aplicarse para la valoración de los solares en su situación original. Nada más. Esta simple definición sin reglamento que indique cómo aplicar este concepto, ha provocado nuevas y no pequeñas discusiones.

Por supuesto, Dragados y el Ayuntamiento la interpretan favorables a sus intereses y consideran que la edificabilidad ya no es la aprobada sino la existente según se construyó en su día. El Ayuntamiento desde el año 1951 ha aprobado múltiples actuaciones en la zona pero no ha ejecutado ninguna, y, ahora que lo hace, aparándose en este criterio, valora con criterios de 1.951. Los años, por ende, sólo han pasado por los propietarios, que pierden así el 100% de las plusvalías. Por esto el Proyecto de Expropiación que se aprobó en el año 2008 tan sólo recogía 56.000.000 de €.

Tanto el Jurado Territorial de Expropiaciones como los letrados de los asociados se apuntaron a la idea de que esta Ley no era de aplicación por provenir de un Planeamiento anterior. Yo, sin entrar en discusiones legales que no son de mi competencia, opté por analizar el valor desde todos los puntos de vista. Esto lo hice con la convicción de que el Ayuntamiento tendría muchas periciales y los asociados, sólo una, debería por tanto contemplar todos los supuestos.

La Sentencia ha sido desfavorable al Jurado, con lo que de ser extendida a aquellos que no han recurrido la Resolución, no tendrían defensa alguna. Considera de aplicación la Ley 8/2007 y respeta el criterio estricto de aplicación del Ayuntamiento, nos conduce al año 1.951.

No voy a entrar en la valoración de esta Sentencia, ya que será en los recursos la propia Justicia la que lo haga.

Solo detectar que en el caso de la anécdota de Alcobendas, parece discutible si un propietario de rústico debe beneficiarse de un desarrollo ajeno, pero que un propietario de urbano, se vea afectado por los contínuos incumplimientos en el desarrollo urbano de un sector y encima le retrotraigan sus derechos al inicio, me parece muy duro.

Creo que la Ley 8/2007 tendrá un desarrollo normativo mayor, ahora ausente, porque con la crisis no se ha empleado.  Imaginaros si los bancos como promotoras valoraran a efectos contables el suelo rústico que poseen en desarrollo con arreglo a esta Ley. Nadie lo hace. Imaginaros qué empresa extranjera invertirá en estas condiciones.

Pero mi reflexión va más allá.

Eliminar toda plusvalía de suelo al propietario no va a controlar el precio del producto final inmobiliario. Significa que ¿ Por pagar menos Dragados a los mismos, sus viviendas, las venderá más económicas ? No.

Lo que significa es que son los Ayuntamientos los que, apoyados como siempre por las grandes promotoras, controlarán estas plusvalías, situación de ventaja frente al resto de promotoras pequeñas, que deberán comprar a los mismos a precio de mercado el suelo urbanizado por estos.

El Paseo de la Dirección es un perfecto experimento de lo que estoy analizando.   

AVANCES A LA FECHA

Los avances son los siguientes:

Esta confirmado que la Empresa Municipal de la Vivienda, mediante las viviendas de su Patrimonio en Madrid disponibles, se harán cargo del realojo de las viviendas de las familias gitanas, manteniendo la posibilidad de realojo de tres de ellas de componentes pequeños ( 2 dormitorios ) en el bloque de 114 edificado en el Paseo. Ya lo saben estas familias, que están esperando  la selección previa por parte de la EMV de dichas viviendas para ser citados para enseñárselas.

La pregunta que me hacen:

¿ Están todas en el barrio ?

Esta claro que no. Son las disponibles y saben que son pocas.

¿ Podremos ir juntos por familias ?

Pues puede que no, se esta intentando. Estas dificultades son mayores cuanto mayores son las casas, unidades de 4 dormitorios escasean.

¿ Si no nos gusta podemos quedarnos donde estamos ?

Habrá tolerancia pero pequeña, tened en cuenta que es una expropiación forzosa y la Ley dicta que la Administración tiene la obligación de proporcionar viviendas en la zona más próxima que disponga.

En fín, he ofrecido mi colaboración desinteresada en este asunto que creo debe hacerse con la mayor agilidad y comprensión por todas las partes.

Estoy en contacto con las familias del Paseo que no han suscrito la liberación y espero tener noticias en breve.

He manifestado mi deseo de que Dragados termine de pagar a los que faltan, solares, negocios y sobretodo a los inquilinos que tienen reconocido y aceptado una mayor valoración de los 1200 € de mudanza desde hace meses. Precisan este dinero para pagar la renta mensual y es absurdo que tengan problemas de pago a su casero ( Ayuntamiento ) cuando este le debe dinero suficiente para la renta de varios años. Deben requerirse urgente estos abonos.

En fin, si poco a poco acabamos con los problemas sociales podremos libremente dedicarnos al desarrollo del Paseo y sus consecuencias. La obra sigue su objetivo único actual que es terminar el tramo desde el bloque de realojo a la Avenida de Asturias, hasta que se sepa si se continúa con el tramo naranja o el amarillo descrito en entrada anterior.

    

ACLARACIONES

Sí, estamos a mitad de Junio y fijé un plazo de que en este mes se debía producir las novedades, en la entrada del 3 de junio. También indicaba los motivos.

No era por un exceso de capacidad mía, ni por una información ajena. Era como casi siempre por lógica:

1/ A mitad de Julio empiezan las vacaciones y ya no se decide nada hasta septiembre, que siempre acaba entre que empiezan o no, ser Noviembre.  Habiendo elecciones municipales a primeros de año, nada. Lo que no se consiga ahora, malo. Lo digo por los pagos e indemnizaciones pendientes.

2/ En este mes se acaba el plazo de 6 meses fijado para que la Administración libere los edificios del Paseo que muchos propietarios han solicitado. Determinante para saber el número de viviendas de realojo que faltan y las posibles modificaciones implícitas del Plan

3/ Cualquier modificación del Plan que pretenda Dragados, el plazo es muy corto en esta legislatura y el verano le afecta igualmente.

Por tanto era previsible el esfuerzo de todos para agilizar esto.

Si al barrio le preguntaran su orden de prioridades creo que sería la siguiente:

a)      Derribo de casitas bajas y negocios anexos ( chatarrerías y otros ) con la limpieza y vallado de solares. Esto incluye el realojo de esta gente, gitanos o no.

b)      Pago de las indemnizaciones pendientes del Proyecto de Expropiación.

Sin embargo de la obra solo hablan de las molestias que les ocasiona, y sin embargo creo que es transcendental para el futuro del sector. Pero es por una sola razón: La gente ya no se lo cree.

Por muchos dibujitos que ponga dirán: “ Si lo ven mis hijos”…..

Por estas razones me parece oportuno negociar no sólo lo que importa económicamente al Concesionario sino terminar de una vez con todo lo que importa al barrio.

¿ Cómo va todo esto ?

1/ Dragados ha hecho lo imposible para que los “ disidentes “ a la liberación fueran expropiados, y ahora estamos ante la negativa municipal intentando negociar con ellos.

2/  No pongo la mano en el fuego por nadie en esto, porque me parece muy delicado el tema. Parece ser que la Empresa Municipal de la Vivienda, ante la negativa del Ivima al cumplimiento de un acuerdo previo, se va a hacer cargo del realojo de los gitanos, de manera inmediata. Son 17, de los que 3 serán realojados en el bloque edificado y el resto en viviendas de la EMVS. Veremos si esta es la solución de un tema extremadamente delicado. Esto posibilitaría el derribo de esa zona entre Alberdi y Reyes Aizquibel.

3/ Quedan sólo 4 familias de las 104 por realojar, si no se derriba más es por la imposibilidad de hacerlo, por exitir habitantes colindantes. Hasta que no se sepa el punto 1 no se puede saber los destinatarios de la 10 viviendas restantes del bloque.

4/ La fase 2, vivienda en altura, debería fijarse con estas personas el plazo de realojo y sus condiciones, les he dado una idea a Dragados.

5/ El nuevo Plan lo ha enseñado Dragados al Ayuntamiento con las modificaciones penúltimas introducidas. Yo lo que he dicho a Dragados es que también me gustaría nos lo explicaran a todos, de la manera más abierta y ágil posible. A pesar de no creernos ya nada la edificación de esta zona es un revulsivo económico del barrio, imprescindible.

Ventajas y desventajas del nuevo Plan.

Creo para juzgar el mismo imprescindible conocer en profundidad esa relación que se indica entre la cornisa peatonal y el parque  ( que no se dibuja ), así como secciones transversales al nuevo Paseo propuesto. El problema es que no sólo existe diferencias de altura entre el parque y el actual Paseo que crea esa cornisa, sino que la zona de Reyes Aizquibel tiene un desnivel similar creando por tanto una nueva barrera. ¿ Cómo se resuelve ?

Cualquier modificación que no consiga un mejor tratamiento del acercamiento de la zona verde al barrio, que es su única dotación de este tipo, será poco justificable. Carriles bici que no encuentro, zonas con cuatro carriles sin aparcamientos laterales….. Ausencia de rotondas que se resuelve no se muy bien cómo, sobretodo en el encuentro del Paseo con Capitán Blanco Argibay, donde no se si es un paso subterráneo o un simple semáforo. Circulaciones, cómo se resuelve el acceso de las calles a este paseo, sobretodo en el sentido de Ofelia Nieto ( más al eliminar la rotonda de Capitán Blanco Argibay )……

Parece en el plano de planta que los edificios del Paseo propuesto están los de ambas aceras al mismo nivel y debido a la diferencia topográfica no parece fácil, es más probable que los que dan al parque ( sí, los de ricos ) estén más bajos y más levantados los de Protección Oficial que dan a Tetuán.

En amarillo viviendas libres, naranja VPPL, violeta claro VPPB, violeta oscuro las torres de Marqués Viana 

Esta división sociológica es entendible para... la venta. 

No entiendo muy bien lo del “pequeño comercio”, ¿ Dónde ?, en qué acera.

Antes el Paseo era de borde, de cornisa, ahora espero no debo interpretar que la cornisa existe, ahora peatonal y que existe una nueva cornisa, la del Paseo. Estará resuelto, pero hay que verlo.

Integrar edificios colindantes al parque, insisto, mejor comercialmente….¿ Cómo se resuelve esta relación ? ¿ Con una valla ?. ¿ Qué existe en esta zona verde, cómo sus accesos ?.

Supongo que todo esto está estudiado, pero no se puede juzgar un Plan como este sin contestar esta y más preguntas.

Es fácil deducir que el viario de reduce, en casi 7.000 m2, sin contar viarios que ahora son aprovechables y que eso es una reducción presupuestaria obvia, pero no se puede criticar sin más datos, porque a lo mejor ese ahorro se destina a otros  capítulos.

Según avance este proyecto podremos deducir sus reales objetivos que definirán su viabilidad.

Esta claro que discutir esto sin una solución de los realojos es verdaderamente inútil.

Pongámonos a resolver lo importante que hace posible el futuro.  ¿ Será posible ?

CORNISA PEATONAL

Bueno, voy a intentar explicar las diferencias entre el Plan Aprobado y la modificación que ya le hemos puesto el nombre del autor: Touza. Esto es porque lo conocemos todos ( incluso en algunos departamentos municipales) porque lo ha publicado en internet : http://www.touza.com/proyectos/urbanismo/MODIFICACION-PP-PASEO-DE-LA-DIRECCION

En realidad es difícil hacer aún un análisis exhaustivo, porque no dispongo de planos mejores que los publicados por internet, planos que se que aun ahora están sufriendo modificaciones.

La mayor incertidumbre, como he dicho, es que para su presentación definitiva debe conocerse si se liberan los edificios del Paseo de la Dirección 314, 316 y 318. Recordemos que en el 314, de las 16 viviendas que existen, dos de ellas no han firmado la solicitud de liberación, del 316, de las 20 viviendas tan solo 1 vecino no ha firmado y del 318, de las 9 viviendas 4, creo, no lo han hecho, ni el local comercial.

Dragados ha pretendido en reuniones con el Ayuntamiento que dichas viviendas no conformes, fueran expropiadas inmediatamente, abonando los 37.000 € de media de valoración de cada una de ellas, liberando posteriormente todo el edificio.

El Ayuntamiento no ha encontrado esta fórmula posible, no solo por razonamientos jurídicos sino por no desear el municipio poseer viviendas libres en régimen de propiedad con otros titulares. Por lo tanto ha impuesto a Dragados que inmediatamente negocie con estas fincas y que si no existe unanimidad, se acabó la idea.

La negociación no es fácil, pero se esta intentando. Tened en cuenta que Dragados NO va a pagar más por estos pisos, nunca. ¿ Por qué ? : Pues porque si así lo hiciera podría surgir una avalancha de los otros pisos que ya han firmado, deseando los mismos derechos.

Pero hay algo más grave: todos los peritos que están haciendo las valoraciones para conseguir eso que se llama justiprecio ( que ni es justo ni es precio ) incluido un servidor, emplearíamos ese dato para obtener una valoración de mercado correcta, para el resto.

Obvio que nadie va a  aceptar 37.000 € por su piso de 3 dormitorios en Madrid, valoración de expropiación recurrida por todos, por mucha crisis que exista, vamos.

Difícil tarea, para la que se requiere un 75% de profesionalidad y un 25% de sensibilidad por ambas partes. Es posible y he reflejado las diversas posibilidades ( que deben ser individuales porque la problemática de cada piso es diferente ) a Dragados. Lo esta estudiando la Asesoría Jurídica de esta Entidad. Estamos en ello.

Aquí, lo que esta en juego es lo siguiente: Se precisan 80 viviendas de realojo más o simplemente 30. La diferencia es notable.

Para el Ayuntamiento es sencillo:

Dragados : Ejecute el planeamiento y edifique en el plazo de …… extra ( ya esta todo plazo caducado ) 80 viviendas en el bloque…… y como ese bloque es similar y colindante al ya realizado el proyecto es el mismo: Son 114 viviendas que si no las hace: .

Si son sólo 30 queda abierta la posibilidad de la modificación del Plan que se propone. Abierta no indica que se apruebe, ojo, pero se tramitaría con buenos ojos ( esta es una opinión personal )

Como veis, esta negociación es de poco tiempo. Ojo, tampoco creo sea preciso el acuerdo de todos los bloques, si el 318 se queda fuera, no creo pasara nada.

Pendiente de esto iniciaré la explicación del Plan de Touza ( no te voy a cobrar nada por la publicidad, Julio ).

 En primer lugar repetiré la propia definición básica del propio Touza sobre su proyecto:

MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL PASEO DE LA DIRECCIÓN

La Modificación del Plan Parcial de Reforma Interior mantiene el espíritu general de la solución aprobada, ajustándolo a un modelo urbanístico de ciudad consolidada, y estudiando con mayor detalle la cornisa-borde orientada al nor-oeste, y resolviendo la transición con el Parque Rodríguez Sahagún, a cota muy inferior del propio barrio.
La propuesta ordena las arquitecturas, incluye locales para el pequeño comercio, proyecta un “paseo peatonal de cornisa”, permeabiliza los recorridos, potencia las vistas y mejora notablemente el esquema viario y su vinculación.  Recupera los itinerarios en espacios verdes, potencia las zonas de paseo, consolida un “parque lineal” con especies autóctonas y conforma finalmente, un espacio de “verdadero balcón en este remate del barrio de Tetuán hacia el parque”

Traduzco:

La complejidad de los accesos al parque y creación del Paseo perimetral a su recorrido en zonas de difícil cimentación así como de los edificios lineales colindantes, hacen aconsejable un cambio de criterio limitando esa cornisa, inevitable por otra parte,  a un paseo colindante peatonal, desviando el paseo de forma recta, paralelo coincidente con la actual calle Reyes Aizquibel.

Como conozco que eso de los planos es para pocos intentaré burdamente explicarlo en estos fotomontajes:

 Fotomontaje: En violeta claro donde irían las viviendas de realojo que falten, violeta oscuro el colegio, justo al lado de donde ya estaba y se derribó ( esto lo llevo fatal .... ) y en verde los edificios deportivos. En azul las viviendas de posible liberación. 

Señalo en naranja el trazado propuesto para el Paseo, alejándose de la cornisa al parque del anterior Plan, que es lo amarillo. No voy ahora a entrar en detalles de ahorro presupuestario, en esta entrada. 

    

CORNISA

Siguiendo con las explicaciones:

No os fijéis en donde esta vuestra propiedad en comparación con lo que se pretende hacer. No os comáis la cabeza con eso. Si en algo estamos de acuerdo todos es que la expropiación es lo que se llama por “tasación conjunta”, esto quiere decir que el valor del terreno es el mismo en todas las zonas, que aquel en donde ahora es zona verde cobra lo mismo que el que tiene uso de carretera como de oficina de lujo en 30 plantas. Se hace la media y se paga a todos por igual, que es lo que está en discusión judicial ahora, osea que esta discusión tiene 6 años de retraso.

A su vez parece cosa probada que aunque sea tasación conjunta aquellas personas que tengan unos derechos consolidados, como una edificabilidad mayor a esa media marcada, se respeta este factor. Queda por probar,  que esa consolidación de derechos no afecte al uso, vivienda libre, veremos.

Lo digo porque una asociada me ha preguntado alarmada al ver el plano: “ Oye, que en donde esta mi casa, va zona verde, qué mala suerte”. No.

Cuando llamo Cornisa defino el Plan aprobado. Sí, aquel del año 2006, modificado por las causas ya expuestas en Marzo de 2013.

Simplificando, como no puede ser de otra manera, los problemas de este Sector para su diseño eran:

a)      Supone el diseño del final de Tetuán en conexión con el parque Rodriguez Sahagún y el Canal de Isabel II, construcción protegida.

b)      Posee una gran edificabilidad, ya que el Plan General de Madrid otorga 197.260 m2 edificables en una zona que abarca 161.330 m2 de suelo. Este  dato es falso, ya que de los 161.330 m2 ,  casi la mitad son ya calles y zonas verdes existentes. De hecho solo se expropian 56.000 m2 de suelo en el proyecto de expropiación.

Estos dos problemas marcan el diseño:

- Hay muy poco suelo para gran superficie de edificación porque el resto son viales y dotacianales lo que obligará a edificar en altura, evidente. 

- El Canal de Isabel II limita el parque de Rodríduez Sahagún con el Paseo de la Dirección, antiguo camino creado para su mantenimiento y por ello con su recorrido paralelo sinuoso. La cosa se complica más, porque en esta zona este paseo y todo el barrio discurre a más de 10 metros de altura, con los accesos por ello al parque desde Tetuán muy complejos.

Aquí vemos unas imágenes actuales:

 Cornisa y canal, foto actual

Imagen de diseño tipo de Paseo de la Dirección futura

Me parece entender viendo el diseño de 2.006 y su desarrollo en el proyecto de urbanización posterior que la idea del diseñador se podría resumir:

“Es una vía levantada que hace frente al este de Madrid, con unas vistas excelentes de la sierra y del parque, paralela al canal, protegiéndolo por un muro de contención. Debido al desnivel se propone una arquitectura de borde, de límite urbano, ligado morfológicamente con la creación de rampas y cascadas que por una parte crean la accesibilidad  al parque peatonal y por otra una conexión ideológica con el agua. “

( traduzco ):

Tenemos un problema: Hay 850 metros del Paseo que discurren a más de 10 metros y por ende inaccesible al barrio donde se ubica el parque, siendo más accesible para el barrio colindante, Fuencarral, pero las vistas son muy bonitas desde esta altura, por lo que se nos ocurre la idea de copiar casos parecidos de diseño de cornisa:

Ejemplo tipo: Paseos marítimos: Zonas paisajísticas con acceso limitado a la playa, acantilados, mar.

¿ Donde esta la edificación tipo que rentabiliza este paseo ?

Lógicamente en el lado contrario del paseo costero, con la creación de bloques en altura de límite, paralelos.

Creo que esta es la idea de diseño en principio aprobada.

Problemas que le veo:

1/ Los edificios son monstruosos, imaginaros extender el bloque de realojo con nuevos bloques análogos a lo largo del paseo, entre el bloque actualmente edificado y Marqués de Viana. Las afecciones de todo tipo de soleamiento de toda la zona.

2/ La accesibilidad al parque no esta garantizada y menos de minusválidos.

3/ Esas cascadas vienen en presupuesto pero no viene o no las he encontrado diseño alguno.

4/ El terreno de borde es de relleno, inedificable, lo cual se ha dado cuenta Dragados y tanto la urbanización del paseo como los edificios mencionados por ello carísimos, ya que hay que cimentar con procedimientos especiales en profundidad.

5/ Hay zonas donde el estrechamiento para salvar el Canal produce muchos problemas de ejecución de la Avenida que no olvidemos posee 24 metros de ancho.

6/ El paseo esta estudiado más para la conducción del tráfico rodado hacia la Avenida de Asturias   siendo complicado el acceso de vehículos desde el barrio de Tetuán en sentido contrario. Por ejemplo, no se entiende cómo girará un autobús que baje por Marqué de Viana en sentido Ofelia Nieto.

Ventajas:

1/ Esta aprobado y por ello, podría ya estar hecho.

2/ Es una estructura urbana probada y el viario tiene unos resultados posibles estéticos notables. Puede ser un Paseo muy bonito si esta ligado a construcciones adecuadas colindantes, comercios de planta baja. 

Esta es  una entrada más, en la siguiente empiezo a opinar de la nueva ordenación.  

INFORMACIÓN PREVIA DEL PLAN

Como podéis imaginar en este mes estoy dedicando el tiempo a  reunirme con Dragados y el Ayuntamiento, de momento, por separado. El fruto de todo esto, cuyo plazo es sólo el mes, lo iré informando a la Junta Rectora. El lunes me reúno con  estos y os ruego un poco de paciencia.

No es mi línea supeditar nada a ningún acuerdo. No estoy por ello condicionando un posible apoyo del nuevo Plan que esta elaborando Dragados a que cumpla con sus deberes, esto esta de más, es innecesario.

Lo que estoy haciendo es algo que en otros países donde trabajo es usual, que es estableciendo una colaboración ciudadana previa a cualquier transformación urbana, estableciendo lo que se llama un Período de Información Previa, por internet. Conozco la repercusión que tiene esta obra en un barrio como Tetuán, y no solo a nuestra Asociación, sino a todo el colectivo, y soy consciente por ello de la responsabilidad que tenemos en este momento. Pero creo que no debo influir sino informar, ya llegará tiempo de lo otro.

Sin más preámbulos:

-          No os centréis en los colores de los planos. Es SUELO URBANO y lo saben todos, se puede fijar una distribución geográfica de viviendas de protección oficial y libres, cuantificar su número en un plano, amarillo las viviendas libres ( de ricos ), naranja de protección pública precio tasado ( clase media ) y   rojo de protección pública básica ( las económicas ), PERO COMO DICE EL PLANO DEL AYUNTAMIENTO de carácter orientativo no vinculante, porque no se pueden hacer este tipo de reservas en suelo urbano. En otras palabras, en su momento harán lo que políticamente más les interese y punto, lo demás son tonterías.

-          Como ejemplo, en el plano del Ayuntamiento las dos torres de Marqués de Viana   una de ellas es de viviendas de protección oficial y la otra libre y en la modificación de Touza las dos son de protección oficial. Bueno, todos intuimos y si no os lo digo yo que allí se harán oficinas y/o comercial. De hecho se está estableciendo conversaciones con un determinado grupo comercial para su instalación allí. Por tanto esa discusión no es determinante para definir a priori el Plan mejor.

Este plan se pretende presentar la modificación para su aprobación antes de verano, para conseguir su aprobación definitiva antes de las elecciones. Esto marca un plazo muy corto para posibles modificaciones y deja todo “atado y bien atado” al equipo de gobierno entrante municipal, de ahí la importancia.

El compromiso, como ya he expuesto en anteriores entradas ( y me han tachado de todo ) es que Dragados termine el tramo entre el bloque de realojo y la avenida de Asturias, en este año, porque no puede seguir con el nuevo trazado hasta la aprobación del Plan y el nuevo proyecto de urbanización. Eso hace suponer un año que viene de poca obra, ¿ No creéis ?

El peor Plan es aquel que no se ejecuta, eso hay que tenerlo claro.

Pero para poder presentar el Plan de Touza se tiene que saber previo si se liberan los edificios o no, del Paseo de la Dirección 314, 316 y 318, ya que ahora figuran liberados y es un dato que falta. Tendrán que resolverlo pronto, en este mes.

Esta claro que no se puede detener esto sin derribar las casas bajas, chatarrerías y demás. Dudo que el Ayuntamiento se ponga a exponer todo esto sin que previamente de ponga solución a lo otro. Ya es delicada la situación y el momento como para estas florituras.

Bueno, comprendo que hay gente que no entiende los planos ( cosa que a los arquitectos nos ayuda a veces mucho ) . Por eso volcaré unas imágenes iniciales comparativas de ambos planes, para empezar:

 PROYECTO APROBADO

MODIFICADO DE TOUZA

MODOFICACION URBANA

Como suponéis, estoy de acuerdo en que  el plazo ante posibles medidas ante la situación es muy corto. Junio. No podemos aventurarnos a que se meta las vacaciones y....elecciones. Este mes nada más para conocer todos los datos antes de una posible actuación.

Y ese es el plazo.

Como todos suponéis que en todo esto existe, paralelo, una modificación de Plan, posiblemente ventajoso para Dragados, creo mi deber exponerlo y que todos sepamos todo.

En las próximas entradas iré exponiendo esto. En primer lugar expondré las diferencias del Plan:

Este es el modificado DEFINITIVAMENTE APROBADO por el Ayuntamiento en Marzo de 2013

Esta es la modificación que se esta tramitando por Dragados en el Ayuntamiento.

Os lo dejo para que los analicéis  y así hagamos todo esto público, pros y contras. Poco a poco lo iré desgranando.