LEY 8/2007

La semana pasada me comunicó el letrado que la Sentencia desfavorable a los intereses del primer propietario que se ha dictado ya era firme en el TSJM por haber sido desestimada la incidencia de nulidad que se solicitó.

Esto era en principio previsible, no parece fácil que el propio Tribunal que dicta una Sentencia la declare nula después. Se presentó como paso previo al Recurso de Amparo en el Constitucional, único recurso posible al no poder recurrir al Supremo. A os indiqué que sólo aquellas fincas que reclaman derechos por encima de los 600.000 € pueden emplear este recurso, y estas serán pocas.

He mantenido un silencio sobre este tema en virtud al respeto debido en un proceso judicial. Los jueces conocen mi pericial así como las realizadas por insaculación, que son muchas. Pero ahora sí creo definir algunas ideas, no sobre la Sentencia, sino por la Ley que se ha aplicado.

Para no hacer aburrido el blog y por ello mantener su alta audiencia, lo explicaré con otra anécdota personal.

Allá por el año 1.984 fui solicitado para hacer una tasación de una finca rústica. La misma estaba situada en unos terrenos de secano cercanos a la lujosa urbanización de La Moraleja entre esta y la localidad de Alcobendas, a pocos kilómetros de Madrid.

Me encontré allí con su propietario, de aspecto humilde, que utilizaba la finca para unas vacas, ya que poseía lechería en la localidad. Me ofreció, cuando analizó la tasación que en ese precio la adquiriera yo, debido a sus apuros económicos.

Como la vida da muchas vueltas y el mundo es así de pequeño, a mediados de los años 90 me volvieron a solicitar nuevas tasaciones en la zona, que había sido expropiada para lo que ahora ya es una verdadera ciudad entre esta urbanización y Alcobendas.

El antiguo propietario vivía en una amplia casa de 3 plantas, y por supuesto ahora era un respetable promotor inmobiliario, sin duda debido a su amplia experiencia ( de esta experiencia provienen en España gran parte del sector ) .

Sí, mal negocio no adquirir esta finca, lo cual detecta mi incompetencia ( siempre nos acordamos de lo que no hacemos, sea bueno o malo ).

Siempre desde hace años se esta discutiendo en distintos foros la siguiente pregunta:

¿ Es justo que el propietario del terreno se adjudique el 100% de las plusvalías generadas por una modificación urbanística en la que no interviene ?

Pero también se puede hacer a la inversa:

¿ Es justo que a un propietario que esta manteniendo una propiedad se le arrebate toda plusvalía sobre una intervención urbanística que nadie sino el Ayuntamiento puede aprobar?

Estas discusiones, como he dicho, han sido y siguen siendo amplias, ya que afectan incluso a los derechos a la propiedad privada, pero ambas son razonables.

Hasta el año 2007, la legislación como la jurisprudencia estimaban correcta la afirmación proveniente del Derecho Romano de que el propietario de suelo era dueño de los derechos de todo lo que se construyera en su vertical, por encima o por debajo de tierra, hasta el infinito. Por tanto la valoración se limitaba a considerar la edificabilidad aprobada para dicho suelo, con la simple apreciación de considerar los valores a esa fecha y no los que pudiera obtener una vez urbanizados.

Con arreglo a estos conceptos se  formuló por el Ayuntamiento la Concesión a Dragados con un coste de expropiación de 138.953.784,30 € ( ver entrada “problemas económicos?” ). Con arreglo a estos conceptos se aprueba en proyecto de delimitación por el método de tasación conjunta y se notifica como se publica la lista de afectados por la expropiación en el BOCM 143 de fecha 18 de Junio de 2007.

Con fecha 1 de Julio de 2007, se aprueba la Ley 8/2007. En esta Ley se intenta modificar el criterio indicado y manifiesta que debe aplicarse para la valoración de los solares en su situación original. Nada más. Esta simple definición sin reglamento que indique cómo aplicar este concepto, ha provocado nuevas y no pequeñas discusiones.

Por supuesto, Dragados y el Ayuntamiento la interpretan favorables a sus intereses y consideran que la edificabilidad ya no es la aprobada sino la existente según se construyó en su día. El Ayuntamiento desde el año 1951 ha aprobado múltiples actuaciones en la zona pero no ha ejecutado ninguna, y, ahora que lo hace, aparándose en este criterio, valora con criterios de 1.951. Los años, por ende, sólo han pasado por los propietarios, que pierden así el 100% de las plusvalías. Por esto el Proyecto de Expropiación que se aprobó en el año 2008 tan sólo recogía 56.000.000 de €.

Tanto el Jurado Territorial de Expropiaciones como los letrados de los asociados se apuntaron a la idea de que esta Ley no era de aplicación por provenir de un Planeamiento anterior. Yo, sin entrar en discusiones legales que no son de mi competencia, opté por analizar el valor desde todos los puntos de vista. Esto lo hice con la convicción de que el Ayuntamiento tendría muchas periciales y los asociados, sólo una, debería por tanto contemplar todos los supuestos.

La Sentencia ha sido desfavorable al Jurado, con lo que de ser extendida a aquellos que no han recurrido la Resolución, no tendrían defensa alguna. Considera de aplicación la Ley 8/2007 y respeta el criterio estricto de aplicación del Ayuntamiento, nos conduce al año 1.951.

No voy a entrar en la valoración de esta Sentencia, ya que será en los recursos la propia Justicia la que lo haga.

Solo detectar que en el caso de la anécdota de Alcobendas, parece discutible si un propietario de rústico debe beneficiarse de un desarrollo ajeno, pero que un propietario de urbano, se vea afectado por los contínuos incumplimientos en el desarrollo urbano de un sector y encima le retrotraigan sus derechos al inicio, me parece muy duro.

Creo que la Ley 8/2007 tendrá un desarrollo normativo mayor, ahora ausente, porque con la crisis no se ha empleado.  Imaginaros si los bancos como promotoras valoraran a efectos contables el suelo rústico que poseen en desarrollo con arreglo a esta Ley. Nadie lo hace. Imaginaros qué empresa extranjera invertirá en estas condiciones.

Pero mi reflexión va más allá.

Eliminar toda plusvalía de suelo al propietario no va a controlar el precio del producto final inmobiliario. Significa que ¿ Por pagar menos Dragados a los mismos, sus viviendas, las venderá más económicas ? No.

Lo que significa es que son los Ayuntamientos los que, apoyados como siempre por las grandes promotoras, controlarán estas plusvalías, situación de ventaja frente al resto de promotoras pequeñas, que deberán comprar a los mismos a precio de mercado el suelo urbanizado por estos.

El Paseo de la Dirección es un perfecto experimento de lo que estoy analizando.