URBANISMO DESCONCERTADO 212 ( -304 )

DESCONCIERTO EN EL PASEO DE LA DIRECCIÓN

¿URBANISMO NEOCONCERTADO?

Este es el título del interesante debate abierto por el Club Debates Urbanos que se celebró el martes pasado a las 19.30 horas en una sala del Círculo de Bellas Artes.

El Club mencionado, reúne entre sus socios, a prestigiosos urbanistas, muchos de ellos asistentes al acto.

Asistimos algunos vecinos, unos desconocidos y otros ya no tanto, miembros de La Plataforma SOSPAEOSINDIRECCION. A su vez, asiste la Concejala como asesor de la Junta de Distrito de Tetuán.

Presenta el acto Francisco López, Arquitecto Urbanista, que expone a un público técnico que no sabe ni donde esta este sector, la crueldad de la actuación, afectada por una privatización de una expropiación como actuación urbanística con las consecuencias que expondrán los invitados exponentes. El objeto del acto es la difusión del problema y debatir la posible reconducción razonable del resultado.

Don Alberto Tellería, Arquitecto Urbanista, nos ilustra mediante proyección de documentos en una pantalla, tanto la ubicación como historia urbanística como morfológica de la zona. Nos va exponiendo tanto en planos cómo estaba previsto y cómo ha ido evolucionando el Planeamiento. Más tarde nos muestra en fotos, ante el estupor de los desconocedores asistentes, el resultado.

En este blog sabemos mucho de esto. No me alargo en contar los contenidos, supongo lo conocéis.

Marisa Costoya, expropiada conocida, cofundadora de La Plataforma y colaboradora en este blog,  explica la situación creada sobre los afectados, tanto directos por la expropiación, como los indirectos, debidos a la obra como el resultado futurible de la misma sobre los vecinos.

Agustín Hernández, Arquitecto Urbanista y profesor nos explica la situación de estos barrios como el de Tetuán que son olvidados por las inversiones públicas. Coincide en explicar las dificultades del barrio de Tetuán, su barrio. Esto conlleva a pretender resolver las administraciones a coste cero, con mediación privada, intervenciones que en otras zonas son públicas. Indica que a la fecha actual las soluciones ya son muy limitadas, por el avanzado estado documental como real de la intervención. Cualquier evolución amplia que modifique los resultados a los óptimos, conduciría a unas inversiones considerables, que parece no sucederán.

Eso no indica que no se deba intervenir para mejorar puntualmente este desastre.

Carlos Lasheras es el Arquitecto Urbanista, Director General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid y por ello responsable directo actual de la intervención. Lo primero que aclara es que no esta allí para defender la actuación. Explica que es una actuación anterior al actual equipo de gobierno y que sí considera que puede haber existido responsabilidades puntuales de algunos responsables municipales. Explica la evolución positiva de la obra como edificio de realojo y lo que el piensa es la realidad de los convenios suscritos, que se deben y se exigirá cumplir, interviniendo en caso contrario. Explica someramente que es una zona con una edificabilidad de 1,2 m2/m2, muy alta, y que existe, asiente en comentarios anteriores zonas que ya eran dotaciones y calles, lo que añadido a su situación de cornisa, complicaban la ordenación.   Indica que se conseguirá ese coste cero, ya que supone unos costes de la actuación de unos 150 millones de euros frente a los 176 iniciales previstos.

Se abre el debate y Pachi Barrueco, vecino,  defiende de manera magistral la situación de los afectados y reclama una solución inmediata.

Agradezco a Pachi su intervención, que me deja sin argumentos en ese sentido, por lo que expongo mirando fijamente a Carlos Lasheras que debe estudiarse lo ocurrido para evitar nuevas actuaciones y nuevos errores, que aquí han sido todos. Se debe evitar al máximo que agentes urbanizadores privados intervengan en zonas sensibles de remodelación, no es lo mismo una actuación en un trigal a las afueras de Madrid que en un barrio habitado y urbanizado. Requiere otros medios como especialización. En caso de producirse debe definirse y coordinarse perfectamente las funciones tanto de la Administración como de los demás agentes, para no confundir las responsabilidades de unos como otros. Sí ha existido una culpabilidad directa municipal, no tan sólo de determinados miembros. Debe reducirse el precio de la vivienda de protección pública, que ha posibilitado al Concesionario mejorar sus condiciones aumentando su margen y perdiendo el Ayuntamiento 100.000 m2 de este tipo de vivienda. Sin embargo coincido con Agustín Hernández en su visión moderada de que las posibilidades actuales son ya más de “maquillaje”, con modificaciones puntuales que mejoren el resultado.

Intervienen otros miembros técnicos del Club, indicando su absoluta aberración tanto de lo sucedido como sobretodo del resultado formal, que coinciden en definir mal proyectado como ejecutado.

Montse Galcerán, nuestra Concejala, propone revertir la situación, que a Dragados  se le entregue los 76.000 m2 de vivienda libre y no los 170.000 m2 actuales de libre y VPO, con una edificabilidad terrible y sus consecuencias.

Indica Lasheras que se le entregará edificabilidad en relación a lo suscrito en convenios y en relación a los costes realmente asumidos. 

Beatriz, de la Plataforma, indica los esfuerzos de las asociaciones vecinales y la propia Plataforma, y solicita la continua exigencia de accesos reales al parque, que siempre existían y ahora nos usurpan.

Contesta Agustín Hernández que eso es imprescindible, que ya estaban muy comprometidos los accesos desde hace años y que no cree que esto se arregle con presupuestos participativos limitados sino con intervención directa en su ejecución con fondos precisos.

Sebas, de la Plataforma, incide más en la defectuosa ejecución de los trabajos, la falta de coordinación y de jefatura de la obra, que como en la reciente caída de árboles, ha podido producir una desgracia.

Después de varias intervenciones sobre la  desastrosa situación y una en defensa de la bajada de precios de vivienda pública que la hacen ya a precios superiores a la libre y sin resultado social.

El último interviniente, acreditado como conocido urbanista, y antiguo alto cargo político en urbanismo, indica que si él hubiera sido el actual Delegado, ya hubiera parado la obra, porque, o el Proyecto de Urbanización es malo o la ejecución incorrecta e inadmisible.

Se levanta la sesión.

REFLEXION

A la salida, Pachi me pregunta por la brevedad de mi  intervención ( cosa poco habitual ) .

Llevo años hablando del Paseo de la Dirección. Allí estaba absorto, contemplando que era el objetivo de discusión ahora de mucha gente, profesionales a los que debo mi respeto, por sus conocimientos como experiencia. No iba a ser yo, quería escuchar todo.

El Paseo de la Dirección es noticia y una de las causas es que es la única intervención importante en el casco de Madrid, en ejecución. Años de olvido y, ahora, noticia. Y, encima, la crítica de los expertos es totalmente negativa, tanto en la proyección como en su resultado.

Esto nos debe hacer pensar en primer lugar en qué está pasando a nivel general, cosa que no haré en este específico blog,  como particular. 

Ya expuse en un acto público en el año 2003 que la actuación como estaba prevista en el Plan de 1997 era inconveniente e innecesaria.

El peor error urbanístico es que la delimitación del sector no incluye áreas homogéneas. Carlos Las Heras lo sabe y lo esbozó en su intervención.

Se incluye  una zona verde  que en el Plan de 1.985 eran del parque y que ya fue expropiada, con las consecuencias económicas de reversión a sus antiguos titulares, al ser recalificada, lo cual ya por sí anula la idea de coste cero demandada. A su vez se incluye equipamientos que ya lo eran, pero no edificados, por lo que las dotaciones son las mismas que ya poseía la ciudad.

Existen dos zonas diferenciadas de viviendas expropiables. La zona de Alberdi y Reyes Aizquibel, sí eran viviendas  objeto de una intervención. Pero la zona de Isabel Serrano, Pando y Cantueso, no tenía las mismas condiciones y eran más similares al resto del barrio. Unir estas actuaciones, con unas valoraciones por Tasación Conjunta ha perjudicado seriamente en las valoraciones de estos últimos, aparte de la complejidad de gestión que conlleva.

A todo esto, se une que no es cierta la cifra de 1,2 m2/m2, ya que no mis cálculos, sino los propios del departamento de expropiaciones municipal en documentos que poseo lo cifran en 1,7247 m2/m2, una vez descontados las dotaciones existentes. De hecho, debido a las dificultades de recorrido lineal de circulación y su sobredimensión, tan sólo en 50.000 m2 de suelo se edifica los 197.000 m2 de vivienda, es decir, una edificabilidad en suelo neto superior a 3 m2/m2.

Este cóctel Molotov   es inviable y afecta a expropiados como al resultado final de todo.

El Proyecto de Urbanización sufre de inicio el mismo problema que el Plan Touza. Ambos proyectos están pensados para cliente único, el encargante, que además es el promotor y constructor.

Son por tanto redactados según las necesidades comerciales del mismo y suelen ser bastante imprecisos, ya que en estas condiciones, cualquier indefinición es subsanable, sin aparente discusión por terceros, de la manera más conveniente.

El proyecto de urbanización es redactado por una empresa de ingeniería. Al poco tiempo para su realización como aprobación exprés, con las dificultades por las alegaciones que modificaron las previsiones iniciales de diseño, se une según mi impresión, una falta de detalles arquitectónicos que incidan de una manera más urbana este diseño.

Ahora se está intentando subsanar. Todos los jardines en reestudio. La cornisa todavía no tiene diseño y se tiene que realizar ya. Los accesos, mal ejecutados, con errores de diseño subsanados con incorrectas pendientes, Todavía en estudio. Remates fatales.   

El Concesionario presionado en un plazo y con correcciones de proyecto. Así es imposible una dirección de proyecto eficaz como su resultado.

¿ Merece la pena ?

Esta es la pregunta que resonaba y resuena desde el debate en mi cabeza.

He defendido siempre el desarrollo de esta actuación, en opinión contraria de incluso amigos. 

Primero porque conocía ( no expresamente ) los convenios suscritos. Pero la razón oculta mía era que existían problemas sociales, realojos por producir, pagos pendientes a afectados, que eran de urgente solución. Parar todo era inviable.

Los pagos pendientes, son pocos. Los realojos que quedan, muchos no lo desean o no tienen prisa y otros se oponen si no se remedia la situación.

Acabar esto…..¿ Mal y a disgusto ?  

Pensemos todos un poco, lleguemos a los acuerdos oportunos que hagan todo mejor. Centremos la intervención en el desarrollo de las infraestructuras iniciadas de circulación y mientras tanto, negóciese ese 3 modificado. Esta vez con luz y taquígrafos.

Y para que se cambie el precio de la vivienda pública se tienen que poner de acuerdo al menos C¨s, Psoe y Ahora Madrid, cosa que como vemos en la tele todos los días, esta tirado.

 Sí, el debate me ha cambiado…. ¿ Seré el único ?