¿ PELOTAZO ?

¿ PELOTAZO ?

 Poco a poco se van despejando dudas sobre esa transmisión de los terrenos adjudicados a Dragados.

Ya en el post titulado “Tiempo de rumores” del 17 / 10 / 2018 incluía la noticia de que se estaban poniendo al mercado el suelo para las 4 torres de 26 plantas como los 3 solares adyacentes de menor altura.

Analicemos estos solares, según su adjudicación por parte del Ayuntamiento.

Si os fijáis, las parcelas T1 son  las que se sitúan en el encuentro de Marqués de Viana con el Paseo de la Dirección, y son 4, las dos torres cuyo suelo se valora para VPPL ( vivienda protegida ) en un sumatorio de 26.187.000 € y las otras dos torres, con el mismo uso, de menor altura, con una valoración de suelo de 2.273.625 €. En total el Ayuntamiento ha cobrado por este suelo público procedente de la expropiación 28.470.625 € por la edificabilidad de 44.125 m2 de vivienda protegida.

Las parcelas T2 son 3 y están situadas en el encuentro entre el Paseo de la Dirección y Capitán Blanco Argibay. Están destinadas a vivienda libre y las dos torres tienen una edificabilidad de 40.600 m2 y fueron adjudicadas por el Ayuntamiento en  la cifra de 93.786.000 € y el solar colindante para una torre de menor altura de una edificabilidad de 3.525 m2 y un valor contable de 8.142.750 €. En total el Ayuntamiento ha cobrado por este suelo público procedente de la expropiación  101.928.750 € para una edificabilidad de 44.125 de vivienda libre.

Lo primero que podéis observar es la gran diferencia de precio entre los suelos T1 y T2, para la misma superficie construida. Esto está motivado porque el precio de suelo de vivienda protegida esta limitado, precisamente para producir un menor valor de venta, también fijado de las mismas.

Lo siguiente es que el total de la transmisión es de 130.389.375 €.

  

Estos tipos de suelos, no se transmiten por los cauces habituales, debido a su dimensión. A su vez sus compradores son internacionales, por lo que las inmobiliarias son muy específicas. El acceso a la información muy limitado. Más en este caso, donde la opinión pública ante esta expropiación como la gestión del ámbito ha sido tan discutible.

Se nos avanzaba por la prensa en Octubre que las pretensiones de Dragados era la transmisión de las T1 y T2, vamos, todo, por la suma de 180.000.000 de €. Esto hubiera producido una plusvalía de 50 millones para Dragados, a lo que habría que sumar la construcción, porque evidente que la transmisión se condicionaría a esta circunstancia.

Ahora ya se nos indica hasta el nombre del comprador, pero ya se nos parece informar de que tan solo han conseguido vender las parcelas T2, las de Capitán Blanco Argibay, por un montante de 130 millones. Si bien insinúa dos torres mas de uso terciario ?. 

Deduce Raul del pozo, en su publicación de ayer https://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/Pelotazo-Florentino-Madrid-suelos-Carmena_0_1200480318.html, que con esta  cifra Dragados cubre lo que ha abonado dejando las de Marqués de Viana como beneficio directo, vamos, un pelotazo.

A todo esto se une las dudas ante la viabilidad urbanística de transformación de uso exclusivo de todas estas torres a terciario, vamos, que cualquiera de ellas podría según el Planeamiento aprobado transformarse a oficinas, con una valoración diferente. Esto podría ser un futuro ( cuando vengan tiempos mejores ) pelotazo nuevo.

REFLEXIÓN

En las ciudades se produce estas bolsas de suelo aparentemente abandonadas. Madrid tiene varias, y el sector del Paseo de la Dirección era una de ellas.

Me tocó a mí ser perito y defender además como Presidente de una Asociación a los expropiados históricos de este suelo. A los minoritarios, porque los suelo tenientes, poseen defensa jurídica y técnica propia y saben llegar a acuerdos.

Constante mi lucha para valorar correctamente esta zona. Constante la lucha del Ayuntamiento y Dragados de menospreciarla con los argumentos de su deplorable construcción de infraviviendas como falta de infraestructuras ( literal ).

Esto es muy común a estas bolsas de suelo. En realidad, consciente o no, son áreas que quedan finalistas de suelos ordenados anteriormente colindantes y por ende con una facilidad muy clara de plusvalías. Plusvalías que se evita abonar a los expropiados.

Pero en este caso era más flagrante. Las llamadas infraviviendas era producto del propio retraso en el desarrollo del sector y las infraestructuras son  su ausencia responsabilidad del propio que expropia, el Ayuntamiento.

Esta zona ha estado siempre, bajo una apariencia de deterioro urbano, en una ubicación privilegiada. Al norte de Madrid, colindantes con las áreas más ricas, a distancia peatonal de las mismas. Su dimensión a su vez la hace muy manejable. Son menos de 200.000 m2 edificables y tan solo había que expropiar unos 50.000 m2 porque el resto ya eran calles o dotaciones públicas. Cifras muy alejadas de otros sectores como el de la prolongación de la Castellana, con 13 millones de metros, que por mi edad dudoso vea terminado.

Pero tenía a su vez un tesoro oculto: LA CORNISA.

El 2 modificado tenía el objetivo real de valorar esta cornisa, pero limitar sus beneficios a las viviendas allí existentes, que luego descubrimos eran todas del adjudicatario en esas famosas adendas. Así el Paseo dividía la zona pobre de la rica, de la cornisa. Absurdo pensar en accesos, porque era un límite, no un tránsito.

Todas las ciudades que tienen una cornisa de altura, con vistas por ello privilegiadas, se convierten en elementos relevantes urbanos valorados.

Madrid solo tiene, como ha reconocido en una reunión Antonio Díaz Sotelo, arquitecto responsable del 3 modificado del Paseo, 2 cornisas de esta categoría.

Para que comprendamos. La primera está ocupada por el Palacio Real. Y esta.

Desconocemos el valor real de la venta a Stonewerg de este suelo. Tampoco su alcance. A su vez desconocemos si la venta es solo de suelo o llave en mano, vamos, construido. Pero sí que me creo que la venta de estas viviendas puedan estar en esos 6000 €/m2 que dice la prensa.

No es extraño el retraso del sector en su desarrollo a que se pasara la crisis, y menos extraño a que se esperara a la  firmeza en las sentencias sobre el valor expropiatorio. Tengamos en cuenta que a casi todos se les han abonado el suelo a 868 €/m2, que para una edificabilidad media de 1,8 m2/m2 da un resultante unitario de suelo de 482 €/m2. Cifra muy alejada de las cifras por encima de 3000 €/m2 de adquisición por Stonewerg.

Y aquí sí esta el pelotazo. No en que Dragados rentabilice su inversión, sino que ha sido a costa de terceros. Y esto es lo que ahoramadrid y el resto de partidos no han sabido enmendar.

Sobre lo demás, todo lo que sea mejorar mi barrio, entre lo que entra la inversión de todo tipo, mejor que mejor. Que esto incrementará la especulación, obvio.

Justificar esto con eso que sirve para todo, "burbuja inmobiliaria ", un razonamiento poco científico.  

Solo insistir en que ahora más que nunca es preciso mejorar ese 3 modificado, con un incremento decidido de equipamientos, dotaciones, infraestructuras, comunicaciones, que contribuyan a que el billete de lotería no se lo lleven tan solo los propietarios de la Cornisa.