EL VALOR DE LAS COSAS 148 ( -368 )

PRESUPUESTOS PARTICIPATIVOS

Para no perder el buen humor en este blog, acompaño esta imagen. Podría poner imágenes similares, prefiero resumirlas en esta ( mejor será ).

Está claro que era necesario un acercamiento de los políticos a la ciudadanía, al pueblo. Esto de la democracia y sus reglas del juego esta claro que, por mucho que nos opongamos, acabamos importándola de países anglosajones y sus medios de marketing.

Pero una nota de colorido y simpatía de nuestros representantes  no viene mal, y si es para promover que la gente participe, comprendo que se vistan de lagarteranas, chulapas o de lo que sea preciso, en esta complicada misión.

 Sin embargo ahora es preciso esta participación. Del presupuesto destinado a Tetuán para el año que viene, con un montante de  1.677.256 €, podemos por votación directa decidir el destino de estas inversiones, y hay 21 propuestas seleccionadas y consideradas realizables, entre las que esta la nuestra para el Paseo.

En realidad hay dos, con distinta denominación, una realizada por mí, y otra a su vez con el mismo destino por Jpparra . Al ser identificada por el equipo técnico que las ha analizado el importe seleccionado es idéntico, 1.180.000 €, calculado para arreglar las calles aledañas o adyacentes ( es lo mismo ) a nuestro sector del Paseo de la Dirección.

Ya sabéis, a votar. Hay de plazo hasta el 30 de Junio, hay tiempo, pero debemos hacerlo. No os olvidéis. Se realiza entrando en la pagina de internet decidemadrid,  en presupuestos participativos, Tetuan.

Para votar, tenéis que estar registrados. Bueno, más de 100 personas han apoyado las dos propuestas y seguro ya lo saben. Ruego informéis al resto.

Ya veréis cómo sólo podéis votar una de las dos propuestas, porque la suma de ambas sobrepasa el límite. No deja el programa. Preguntaré qué pasa, porque ahora sí se divide el voto. Espero que en alguna reunión de la Junta pueda preguntar esto. Creo hubiera sido más acertado unir ambas en una sola.

EL VALOR DE LAS COSAS ( PARTE 1 )

Así se va a llamar mis explicaciones sobre la Sentencia del Supremo que modifica los criterios de valoración al alza de todos los bienes de los afectados por esta expropiación.

Ha sido objeto de estudio por muchos profesionales, que se han puesto algunos en contacto conmigo.

Esto es así porque modifica los criterios a nivel general y no únicamente para nuestro sector, y debe por ello ser analizado tanto por arquitectos como por abogados urbanistas.

Este blog no es seguido exclusivamente por estos profesionales, por lo que intentaré explicarlo, difícilmente de la manera más comprensible.

Lo primero, indicar que hay un sentir generalizado de pensar que el arquitecto es un señor que hacer casas y el abogado, uno que se mete en pleitos. Ambos incompatibles.

Este error de simplificación, lleva a muchos a definirme a mi como abogado y a estos no valorarlos en este campo.

En realidad existen pocos profesionales especializados en Urbanismo específicamente. Y esto es malo, ya que es un campo muy amplio y de mucho futuro. Lo compartimos los abogados como los arquitectos, no sin rencillas entre ambos, procurando colaborar. Pero es complejo. Los letrados precisan las consideraciones técnicas y nosotros las jurídicas, para realizar normativas que sean comprensibles para seres mortales, entre los que se encuentran los jueces. No siempre tenemos éxito.

Llevo años sugiriendo la idea de crear una nueva carrera, la de Urbanista, que recoja ambas profesiones y que aúnen criterios. Esto ya sucede en carreras como ICADE o ICAI, donde empresarios e ingenieros comparten conocimientos de derecho.

Pero bueno, me aparto del título. Intentaré definir si nosotros, como profesionales debemos y en que manera definir el valor de las cosas y por qué. Importante misión.

Supongo que de esto, de manera más técnica, se hablará en el curso de urbanismo, en donde se expone esta sentencia.

Por cierto Secundino soy yo, es una transcripción errónea de la secretaría del juzgado, si os dais cuenta en la sentencia se refiere a mi pericial. No tiene importancia ninguna, salvo anecdótica y que todo el mundo me lo pregunta.

Como todo, hay que empezar haciendo historia, cómo y cuándo se ha llegado hasta aquí.

1/ HISTORIA

El Plan Parcial del Paseo, aprobado en el año 2006, incluía una superficie de 100.000 m2 a expropiar y una estimación de precio de 580 €/m2, en total 58 millones de euros.

Sin embargo, en el anexo al Concurso ganado por Dragados ya no se incluye los metros cuadrados que se expropian, sino que se fija una valoración total para el proyecto de expropiación de más de 88 millones de euros, según la Ley de la Comunidad de Madrid del año 2003, vigente en ese año. Existía unas previsiones de mayores valores por el Jurado Territorial y Sentencias, así como incrementado en el beneficio industrial y gastos generales, sumando por ello más de 136 millones de euros previstos en expropiaciones del sector.

Estos costes, son los que se incluyen en el Convenio suscrito el 14 de Marzo de 2007, entre el Ayuntamiento de Madrid, donde se fija las tareas a realizar, su montante económico y la edificabilidad residencial a compensar.

Aquí se produce el primer incumplimiento, que provoca muchos otros. Según el pliego del concurso, si Dragados optara, como así sucedió, a valorar por Tasación Conjunta los bienes de los afectados, el plazo para la realización era de 6 meses desde la notificación de la adjudicación. Esto indica que Dragados tenía la obligación de entregar este proyecto a primeros del año 2007.

Es en el año 2007, con fecha 28 de Mayo que entra en vigor la Ley 8/2007, modificando al parecer todos los sistemas de valoración anteriormente aprobados.

El Proyecto de expropiación se aprueba con fecha 8 de Julio de 2008. Imposible por tanto la defensa nuestra de optar a la no aplicación de esta Ley, de dudosa aplicación por su novedad y consecuente falta de jurisprudencia.

Por supuesto, ya las valoraciones de Dragados se adaptan al sentimiento de aplicación de esta nueva normativa, según su criterio, que acoge el Ayuntamiento como correcto.

Cuando yo en el período de exposición al público estudio este proyecto, en el Ayuntamiento, me sorprende que no existe hoja resumen del total a indemnizar, sumatorio de todos los afectados. 3 horas, 3, tardé en sumar las fincas. No más de 50.000 m2 a expropiar y con un montante total por todos los conceptos de poco más de 56 millones de euros.

Por supuesto, pido explicaciones. Tengo que aclarar que yo no tenía el grado de cercanía actual con el equipo de gobierno municipal. No alcanzaba ascender del despacho de Rosa Sanz. Pocas explicaciones me daban.

Parece ser que en las previsiones del Concurso estaba la previsión de expropiar los suelos en reversión, que sí parece que los funcionarios municipales incluían en el Concurso.

Ahí es cuando yo pillo el primer rebote. En el año 2007 se aprobó el Proyecto de Delimitación y Relación de Afectados, y los suelos en Reversión aparecen como municipales, y por ello ya de imposible inclusión en el proyecto de expropiación como costes. Esto no se puede hacer sin colaboración municipal directa.

En aquellas fechas, por cierto, nadie pensaba en que prosperara  estos pleitos por reversión, lo cual, justificaba este olvido.

Mi enfado fue tal que hasta fui entrevistado por el diario El Pais, que recabó del propio municipio datos de esa ausencia de 32 millones y confirmó que eran destinados a esas reversiones.

Lógicamente Dragados se desentendió de las mismas.

La existencia de estos sobrantes y la conformación de esta Asociación presidida por mí, con más de un 60% de expropiados aglutinados, hace fracasar los intentos de Dragados, con el apoyo total municipal de alcanzar acuerdos en esta valoración con los afectados.

Natural por parte mía de intentar lograr un acuerdo amistoso con Dragados, para repartir estos excedentes entre sus destinatarios, de manera proporcional al suelo aportado, evitando así un pleito posiblemente innecesario.

Es en ese momento cuando aportamos nuestra disconformidad con la valoración así como introduzco todas las consideraciones que yo creía contradictorias con la interpretación de la nueva Ley. Estas contradicciones me conducían a una valoración de suelo próxima a 4000 €/ m2 y por ende muy lejana a los 868 €/m2 ofrecidos.

Ya entraremos en otro capítulo en estas consideraciones, finalmente recogidas como correctas en la Sentencia del Supremo.

Pero esta incertidumbre en la interpretación de esta nueva Ley, que podía inclinar la balanza hacia cualquier sentido, reforzó mi idea de promover un acuerdo amistoso.

En Septiembre del año 2009 recibo una llamada de Dragados, indicándome su deseo de negociar este acuerdo, rogando que me ponga en contacto con el Ayuntamiento para frenar los pagos de afectados, para así poder recoger a todos en el convenio a suscribir.

Ángel Mingo de Miguel, letrado urbanista, redacta el documento ya pactado en diferentes reuniones, el mes de noviembre del año 2009, entregándolo a Dragados para su consideración y suscripción final.

Yo ya tenía una fuerte presión municipal por los retrasos en los pagos que esta situación provocaba. 

Opté por dar un ultimátum el mes de diciembre de ese año, si bien prorrogué el mismo hasta febrero del año 2010.

Ese año ya Dragados había optado por todo lo que ha sucedido. Paralización, modificaciones, pasar la crisis, vamos.

No sin esfuerzo, con movilizaciones incluidas, conseguimos ese año que se pagaran un buen número de indemnizaciones de afectados, que se volvieron a frenar a finales de ese año, ya con la excusa de un nuevo modificado, el primero.

De estas fincas el Jurado territorial dictó su valoración, favorable más a los afectados, incrementando ese valor de 868 €/m2 a 1062 €/m2, y lo que era también importante, recogiendo el respeto jurisprudencial a los derechos consolidados, de mucha importancia en la valoración de los edificios en división horizontal.

Tanto Dragados como el Ayuntamiento se oponen a estos criterios, más que nada por errores en interpretación jurídica, que podían servir a nuestros intereses.

Esto nos conduce ya a todos a un pleito ante el Tribunal Superior de Madrid.

En el año 2014, se dicta la primera Sentencia del Superior, que anula la Resolución del Jurado, y, en aplicación del Método Objetivo Singular, método según ellos recogido para estos casos en el Supremo, como valoración correcta, indica el valor del suelo es realmente de 347 €/m2, pero, que respetan los 868 €/m2 del Proyecto de Expropiación.

Sólo 3 fincas reúnen los requisitos de poder recurrir en Casación ante el Supremo, por ser de cuantía mayor a 600.000 €. Hay algunas otras que cumplen, pero desisten ante las serias dudas de prosperar estos difíciles pleitos y sus costes.

El mes pasado dictaron la Sentencia definitiva para las dos primeras de estas fincas, dándome la razón en todos los argumentos periciales, como interpretación de la Ley 8/2007, que por cierto es la misma que la Ley del Suelo de 1015, ahora en vigor.

Aún así, recoge mi valoración de cerca de 4.000 €/m2 para una de ellas y asume como más correcta la pericial por insaculación solicitada por el propio Ayuntamiento de 2.000 €/m2 .

¿ Puede una misma cosa valer tan diferentemente según interpretaciones de legislaciones distintas ?

Esta es la tarea, para el próximo post.