EQUILIBRIO ECONÓMICO -46 ( 561 )

He analizado, someramente, pero con los documentos delante, mis opiniones sobre el Acta de Rescisión tanto a título de viabilidad de motivación como de incumplimientos por las partes.

Queda el análisis económico de la misma.

EQUILIBRIO ECONÓMICO

Todo acuerdo entre Administración y Privados debe atender a este principio básico, pero en Urbanismo es exigible.

Nos falta un documento al que no he tenido acceso, el Pliego de Condiciones Económicas Administrativas del Concurso, firmado su adjudicación en Septiembre de 2006.

Aun así, este documento fue modificado y perfeccionado ( no me gusta esta palabra ) por el Convenio suscrito en Marzo de 2007 y sus diferentes adendas.  Documentos desconocidos hasta enero de este año.

Leyendo estos, tomo en conclusión que Dragados tenía claro que se trataba de un Convenio sujeto a las condiciones de tal, con un precio fijo y un techo máximo de gasto.

Esto significa que tenía el Concesionario que cumplir una serie de objetivos y recibir en compensación una edificabilidad valorada en un importe económico ( 176.500.391,97 € ) y la única variable previsible, era el mayor importe por Sentencias e intereses de las mismas, que  se fijaba en un importe máximo de 14.861.610,51 €.

 Sobre el resto de costes parece obvio que siempre que se cumplan los objetivos fijados, sin incumplimientos, si hay beneficios son para Dragados y asumiría las perdidas en caso contrario.

 Con la Sentencia del Supremo, Dragados en estas condiciones, pagaría hasta el límite de 14.861.610,51 €, termina la urbanización en plazo salvo causas no imputables, entrega el edificio de realojo y a cobrar los 176 millones íntegros, embolsándose los ahorros mayormente obtenidos por infravaloraciones de la expropiación con respecto a la Doctrina fijada.

Esto es lo que el Ayuntamiento quiso modificar, y en el Acta de Rescisión se indica que es un contrato no un convenio y que sólo se abona según los gastos realmente satisfechos.

Todo esto, ya lo analicé en el post “Las cuentas de los cuentos”, de fecha 11 de Septiembre, 3 días después de la firma del Acta.

Recordad la tabla resumen obtenida de los resultados económicos del anexo.

Por tanto, no es extraño que el Delgado, Sr. Calvo, indique la asombrosa negociación  que obliga a Dragados a limitar sus cobros a 127 millones exactos de euros, produciendo eso que llama ahorro de 49 millones, sin contar los catorce de mejora de la urbanización, desaparecidos desde siempre.

No voy a entrar en si las cifras son correctas, si los gastos son los reales. Estan auditados y son aparentemente creíbles.

Queda demostrado que el Plan Touza era más barato de ejecución que el aprobado en el año 2006, y eso que esta auditado 10 años después. Vamos, que nos han dado gato por liebre. No es de igual importe como nos indicaron para posibilitar la aprobación de este modificado.

Los costes de los edificios de realojo son similares, salvo que se hacen la mitad de las viviendas previstas y a cambio, abonamos las plazas de garaje de las mismas, que no venían en Concurso.

Pero la mayor partida de ahorro está en mas de cuarenta millones de euros por esas reducciones presupuestarias, en las expropiaciones, incluyendo ya los mayores importes de Sentencias aplicables a Dragados.

El Delegado justifica esto como que las previsiones de gasto iniciales eran desmesuradas y nunca errores en la Tramitación Expropiatoria, como es lógico. La cifra abonada a los expropiados es, según esto, la correcta, amparada por Sentencias firmes e incrementada en sus intereses legales.

Se contradice todas estas afirmaciones con su preocupación por algunos afectados ( no todos ) que con esas valoraciones no pueden adquirir la vivienda de realojo y las hipotecas cuya valoración de mercado eran muy superiores.

Se contradice a su vez con la aprobación en Pleno, sin oposición de ningún Concejal, de búsqueda de solución jurídica a los afectados injustamente tratados por estas valoraciones municipales.

Los intereses legales de demora de una valoración ridícula, no satisface ningún derecho. Un 21% más de una indemnización enana teniendo que esperar 6 años para cobrar, no libra a nadie de un incumplimiento manifiesto, ni sus consecuencias.

Es otra ofensa a los expropiados que se indique que además del ahorro económico se han encontrado con suelo gratis urbanizado para más de 1000 viviendas sociales. Y quiero comprendan mi continuo cabreo desde entonces.

Ese suelo es un enriquecimiento indebido a costa de los expropiados, que son los únicos perjudicados en toda esta película.

 No es creíble que Florentino Pérez renuncie así como así a 40 millones. ACS tiene establecidos pleitos millonarios en todo el mundo. Más cuando, como hemos visto y dice el Acta, “el criterio aragonés” es que no ha existido incumplimiento alguno.

Comprendo  y así se lo he dicho al Delegado que había que llegar a un acuerdo amistoso como fuera, no sé si un Acta o una vez cumplido el plazo, porque en caso contrario, con mutuos incumplimientos sucesivos,   conducía a una paralización de años con un posible resultado adverso.

Dragados, seguro que tiene razón cuando dice que esta operación ha sido económicamente desastrosa.  La paralización de personal, instalaciones y maquinaria así como esos intereses de demora, no creo se cubran con el lucro cesante abonado.

No creo que nos dejen enterarnos de los datos reales que justifican todo esto, las contraprestaciones existentes. Lo que esta claro es que se ha producido el beneficio a costa del perjuicio de expropiados.

Pero esto hay también que demostrarlo:

Podría suponerse que el Tribunal Supremo se ha vuelto loco al valorar el suelo a 3.920 €/m2 cuando el Tribunal Superior, el mismo suelo, lo valora en 347 €/m2. Esta circunstancia invalidaría así de principio valoraciones tan dispares.

La valoración de 347 €/m2 se puede decir plenamente que no está dictada con arreglo a Doctrina, por no ser de aplicación el método de cálculo empleado.

Ahora mismo, con Sentencia firme del Supremo, las dos periciales mías, lo han sido, al igual que las redactadas a todos los que me las han solicitado, más de 200 fincas, por el mismo importe, 3.920 €/m2, corregida eso sí en aquellos casos donde tuvieran una edificabilidad consolidada superior a la media del sector. Solo tres de ellas han podido ir al Supremo, por cuantía. El que una de ellas alcanzara una cifra inferior era por un error de cálculo de la Sentencia, que fue subsanado y abonada la diferencia meses después.

Se han aportado muchas periciales en el Procedimiento, no solo la mía. Más de 100 por peritos independientes contratados por el Ayuntamiento, uno por finca, todos arquitectos.

El problema mayor para el justiprecio, era la definición de suelo del sector. Yo consideraba que era Suelo Urbano Consolidado con urbanización en funcionamiento y dedicado a vivienda libre. A su vez esto lo refrendaba, que el propio Plan Parcial de 2006 no fijaba reserva alguna para vivienda de Protección Oficial y que un Convenio entre partes no podía alterar esta circunstancia.

Muchos peritos y el propio Jurado Territorial no seguían mi criterio, y afirmaron que era o bien suelo urbanizable o urbano sujeto a reforma y que por tanto, debía contemplarse este tipo de viviendas y, mayoritariamente, recogían el acuerdo por el cual el 50% tendrían algún grado de protección.

Por este principio, si la mitad de las viviendas se proyectaban hacer de Protección Oficial, el precio del suelo es muy inferior, porque al hacer la media con la otra mitad de libres, se reducía la media del valor unitario de suelo a cantidades que oscilaban según otros datos, a cifras entre 1.200 €/m2 y 2.500 €/m2.

Pues bien. El Supremo en su Sentencia fija el criterio por mí contemplado y por tanto, indica que no se puede contemplar en el cálculo la vivienda de protección oficial y por eso es justificable esta valoración muy superior.

El Ayuntamiento y Dragados, que siempre han contemplado este peligro, vieron el cielo abierto ante una nueva Ley del Suelo ( 8/2007 ), con una interpretación que evitaba estos criterios, al considerarse sólo la edificabilidad en su situación de origen, esperando meses a la aprobación del Proyecto a la entrada definitiva en vigor de esta nueva Ley. Pero también el Supremo anula este sistema de valoración.

Otros representantes, peritos, intermediarios o como cada cual quiera denominar a los profesionales que trabajamos, han contemplado otras valoraciones inferiores, y hay un principio en Derecho que es que a nadie se le abona más de lo que solicita, por lo que sin mas se le reconoce esa cifra inferior que demanda.

Por esto, nos volvemos todos un poco tarumbas cuando empezamos a detectar que existen  valores unitarios de suelo distintos. En realidad sólo hay un criterio que apoya unas valoraciones.

Aún así, a pesar de considerar siempre que la valoración pericial mía era ajustada, como se ha demostrado, como Presidente de esta Asociación, elaboré más periciales de las que tenía contratadas, gratuitamente ( al final todas las serán ), porque el fin último era negociar un Convenio con Dragados, en una cifra que fuera, sencillamente, repartir y equilibrar los beneficios, injustamente detraídos a los Propietarios, pero contemplados en la Concesión.

Por supuesto, Dragados, en el año 2010 no aceptó ese acuerdo, ni se lo obligó el Ayuntamiento, porque afectaba a sus beneficios futuros, que no eran por Sentencias, cuyo techo estaba fijado, sino por la infravaloración en la expropiación por vía administrativa. Esto es, hasta la cantidad fijada por el Jurado Territorial. Esto demuestra que Dragados pensaba que todo ahorro sería beneficio suyo, porque si no hubiera estado encantado en esta solución, paga más pero lo recupera con edificabilidad.

Si todos hubieran podido ir al Supremo, obteniendo 3920 €/m2, está claro que el equilibrio económico de la Concesión, quedaría pertrecho. Más de 200 millones.

Este era el cálculo, pero sabía inalcanzable para muchos.  Sobre todo los pequeños propietarios.

Las Cooperativas de vivienda social que acumulaban suelo tenían intereses totalmente contrarios, obtener suelo barato para lograr su fin. La Cooperativa Area Norte se dio de baja de nuestra Asociación el mismo día que me nombraron Presidente, en el año 2006, en votación abierta contra el candidato de esta Cooperativa. Aún así las relaciones han sido cordiales, les redacté gratuitamente la misma pericial y por ironías del destino, ni la emplearon en el Procedimiento y son de los pocos, que ya no pretendiendo suelo, se aprovecharán de la Sentencia del Supremo. Eso sí por el importe solicitado, menor que la pericial mía. 

Por tanto se puede deducir que la Pericial que fija el valor en 3.920 €/m2 es la correcta aplicando la Doctrina del Tribunal Supremo para el Paseo de la Dirección.

Esta Sentencia es muy importante no sólo para nuestro sector. Para que lo entendáis todos pondré algunos ejemplos:

El legitimo heredero malvado de Florentino, el Sr. Calvo, contento con el resultado de las 1000 viviendas para exclusión social edificadas en tan sólo 7 meses por Dragados en el Paseo, decide expandir la idea al resto de Madrid.

Expropiará para hacer vivienda social en todos los barrios. Empieza por colindantes, tocando los áticos ahora propiedad de Luis Romero y Montserrat Galcerán, obtenidos con esfuerzo legítimo como herencias de humildes clases medias.

Como es para viviendas de Protección Oficial, pues se valora con arreglo al precio de suelo de estas, por lo que nos pagan cuatro veces menos. Ah, y nos podemos meter en pisos que valen dos veces lo que nos abonan, sin selección de vecinos, de Protección Oficial y sin decidir el mismo, por sorteo.

Yo me enfadaré mucho pero Montserrat se quedará muy contenta, porque es para un bien social.

Lo mismo pasaría por ejemplo en la calle Serrano. Lo mismo opinarán, qué buena labor social.

Con arreglo a este criterio ha valorado el Jurado Territorial en 1062 €/m2.

Esta Sentencia, respeta los derechos consolidados de la Propiedad Privada.

Pero el pérfido Sr. Calvo, decide que para evitar pagar lo que vale y hacer esa vivienda social, ante la insistencia ahora de Plataformas de otros grupos políticos a los que no les ha tocado, decide que como la Ley del Suelo actual define que hay que valorar con respecto a  la edificabilidad de origen y las casas de la zona fueron construidas en el año 1951 ( por cierto no he encontrado casa construida en los años 50, debido a la postguerra, sino anterior a la contienda o ya en los años 70 ) pues esa es la vivienda libre tipo que debemos aplicar para calcular el suelo y como también en ese año había menos casas pues vale mucho menos.

Menos mal que no tienes un solar que nunca se halla construido, porque si no valdría para plantar tomates, aunque el maléfico después levante 26 plantas.

Con arreglo a este criterio ha valorado Dragados y Ayuntamiento a 868 €/m2.

Esta Sentencia indica la Doctrina de que la edificabilidad de origen es la existente en el Planeamiento vigente inmediatamente anterior al Plan que sea objeto de la expropiación, este materializado o no.

Supongo que ahora tanto Montse como yo recibiremos sendas cartas expropiatorias, única cosa que creo nos queda por sufrir a ambos, dando la cara ante esta injusticia.

Otra cosa es que se pueda extender esta correcta Doctrina del Supremo ahora a todos los afectados, porque en España existe un celo procedente del Derecho Romano consistente en que debe prevalecer la Seguridad Jurídica, una Sentencia firme lo es hasta que lo diga otro juez que no lo es.

Todos hemos visto  esas pelis americanas donde un apuesto abogado defensor, en plena sala de juicios señala a una persona del público demostrando la culpabilidad en el crimen, con los aplausos generales, su detención inmediata ante la fuga del individuo y la inmediata libertad del inocente reo.

Aquí, salvando las distancias, son ejemplos exagerados en vías al entendimiento, no es tan fácil. Ni os cuento los meses que se pasará el inocente en su "Vivienda de Proteccion Oficial" con alquiler social.  

Está claro que Calvo no pagará más por las expropiaciones si no se lo dice un juez.

 Pero sí se debe incluir ayudas, convenios, indemnizaciones, lo que se quiera,  a unos afectados, como se le ha ordenado en un Pleno. En nada debe tener que ver con remover Sentencias. Y debe ordenar este estudio jurídico que se le ha solicitado en el Pleno. Dar la cara en cualquiera de los sentidos, no solo a nosotros sino al resto de grupos.

Seguro que se convencería si se negaran a aprobar nada de lo tratado ese famoso 15 de Agosto con Florentino Pérez, hasta el cumplimiento de la proposición del Pleno. La asesoría jurídica de Dragados, junto con la del Ayuntamiento descubriría un antecedente aragonés que permitiera hacerlo.

Tranquilo Florentino, no hagas nada, no lo van a hacer ( ya no sólo nos expropian sino que nos deportan ).  Liquida eso sí lo que sea y abre el Paseo, anda. 

Montserrat Galcerán dice que esto se está estudiando, concretamente pagar lo suficiente para que los vecinos puedan adquirir su casa. Al menos eso hemos entendido. No se a cuantos ni como, ni tan siquiera el presupuesto de todo esto.

Nosotros estamos estudiando a su vez, de manera simultánea, las posibilidades por vía jurídica, y su coste.

Seguiremos presionando para que esos apoyos sean amplios, se consideren para todos, y que satisfagan de alguna manera.

Y los partidos políticos deben hacer lo propio, ayudarnos a conseguirlo.

Como le dije al Delegado cuando me preguntó: ¿ Y tú qué quieres? :

Que esto se termine de una vez. Pero no me puedo ir con un quizás, sino con una solución. 

En las relaciones sentimentales, es cierto que existe eso de que el silencio es la mayor venganza y la insistencia tiende a convertirse en degradante, pero eso no sirve en este tema.

El retraso en dar una solución válida, unido a nuestra insistencia en las críticas presionando cada vez más,  conduce y persigue no doblegar al Delegado sino concienciar al ciudadano y al resto de afectados que ya no van a seguir en sus casas, esperando. 

El problema no se arregla con el silencio sino con todo lo contrario.